Банки работающие с эскроу счетами

Содержание

Эскроу-счета. В чем суть, какие банки участвуют?

Банки работающие с эскроу счетами

Уже через 5 месяцев первые новостройки начнут продавать через специальные счета эскроу. При этом до сих пор многие не понимают, как будет работать новый механизм и в чем его преимущества. Сегодня расскажем об этом, а также приведем список банков, в которых можно открыть эскроу-счета.

На рынке жилищного строительства наблюдается настоящий бум. Граждане, пользуясь выгодными ценами на квадратные метры и низкими ставками по ипотечным кредитам, буквально выстроились в очередь за квартирами.

По данным БКИ «Эквифакс», в минувшем году ипотечный рынок даже зафиксировал пару рекордов. Россияне в банках оформили ипотеку на рекордную сумму в 1,3 трлн рублей.

Кроме того, средний размер жилищного кредита достиг 2,4 млн рублей, что также является невиданным ранее уровнем.

Однако не у всех ипотечников получается дождаться своего жилья. Достаточно регулярно из разных уголков страны поступают сообщения о том, что та или иная компания не справляется со своими обязательствами. Получается очень неприятная ситуация.

Гражданин деньги уже заплатил, однако получить свои квадратные метры не может. При этом, если покупатель является ипотечником, ему еще нужно погашать кредит, который никто не отменял.

Читайте об этом в нашей статье «Что делать с ипотекой, если застройщик стал банкротом?»

Решить эту проблему решили с помощью эскроу-счетов. На квартиру граждане копят годами, выплачивают ипотеку десятилетиями, поэтому нельзя допускать, чтобы они теряли средства и оставались с носом. Механизм эскроу-счетов исключает вероятность возникновения такой ситуации. Гражданин либо останется со своими деньгами, либо гарантированно получит жилье, за которое заплатил.

Суть эскроу-счетов простыми словами

Начнем с того, что счет эскроу – это спецсчет в банкет. На этом счете лежат деньги, которыми можно воспользоваться только при соблюдении определенных условий. За тем, чтобы стороны соблюдали правила игры и условия договора, следит посредник в лице банка.

А теперь всю эту конструкцию давайте применим в отношении покупки жилья в новостройке. Вся схема будет выглядеть следующим образом:

  • Покупатель выбирает квартиру
  • Покупатель вместе с представителем застройщика приходит в банк и открывает счет эскроу
  • В трехстороннем договоре стороны прописывают условия сделки и передачи имущества
  • Покупатель вносит на счет деньги, которые будут находиться здесь до выполнения условия
  • Компания достраивает дом, получает необходимые документы и передает ключи покупателю
  • Банк видит, что оговоренное в договоре условие выполнено, а потому разрешает застройщику забрать деньги со счета

Таким образом, все стороны довольны. Покупатель знает, что в случае финансовых проблем у компании-застройщика он не будет вечно ждать погоды у моря, а просто вернет свои деньги. Если все закончится хорошо, то он въедет в новую квартиру. Застройщик знает, что он квартиру продал и, чтобы получить свои деньги, нужно только выполнить обязательства.

Нюансы счетов эскроу по ГК РФ

У таких счетов есть свои особенности. Например, ГК РФ напоминает, что ни застройщик, ни покупатель не могут принимать решения в отношении средств, которые были внесены на эскроу-счета. На указанный счет можно вносить только те суммы, о которых шла речь в договоре.

После срабатывания условий, указанных в договоре, банк должен в установленный срок отдать деньги застройщику. Если такой срок не указан в договоре, то перечислить деньги нужно в течение 10 дней.

Отдельно ГК РФ указывает на то, что со счетов эскроу нельзя списывать деньги за долги покупателя или застройщика.

Как известно, приставы обладают возможностью мониторить банковские счета должника и при наличии на них средств могут накладывать арест, а также осуществлять списание в счет погашения задолженности.

Подробнее об этом читайте в нашем материале «Могут ли приставы удерживать деньги с пенсии в 2019 году?»

Договор эскроу действует только 5 лет. Если стороны заключили соглашение, в котором прописан больший срок или срок не указан вовсе, то законодательство будет считать срок такого договора на уровне 5 лет.

Банк отвечает за сохранность переданных ему денежных средств, либо другого имущества, которое должно перейти третьей стороне при условии выполнения обязательства.

Стороны могут отказаться от договора эскроу. Для этого им нужно вместе посетить банк и подготовить письменное уведомление, в котором они изъявляют желание прекратить договор. В случае разрыва деньги возвращаются покупателю. Если застройщик выполнил условия, то деньги переводятся ему.

Особенности эскроу-счетов по закону об участии в долевом строительстве

Помимо ГК РФ вопрос эскроу-счетов регулирует 214-ФЗ. Здесь, в частности, отмечается, что денежные средства на счет гражданин переводит только после того, как договор покупки будущей новостройки будет соответствующим образом зарегистрирован.

Во время нахождения средств на счете банк не начисляет проценты на указанную сумму, но и выплата вознаграждения ему тоже не предусмотрена.

Чтобы получить средства граждан на замороженных счетах, застройщик должен будет предоставить банку письменные доказательство того, что стройка подошла к концу. Это может быть разрешение на ввод в эксплуатацию дома, сведения из ЕГРН о том, что государство зарегистрировало право собственности в отношении квартиры и т.д.

Что будет, если у банка отзовут лицензию?

Как видим, механизм защиты средств покупателя недвижимости в случае банкротства застройщика детально продуман, что, конечно, радует, однако проблема может прийти и с другой стороны. И проблема эта касается банковского сектора, где регулярно отзываются лицензии. Сегодня на банковском рынке осталось около 450 финорганизаций, хотя еще лет 5-6 назад было в 2 раза больше.

Однако не стоит поддаваться панике. Законодатели застраховали денежные средства на счетах эскроу таким же образом, каким сегодня защищены обычные вклады. Только вклады застрахованы государством на сумму до 1,4 млн рублей, а счета эскроу – на сумму до 10 млн рублей.

Таким образом, если банк, в котором размещены средства на счетах эскроу, потеряет лицензию, то покупатель жилья сможет получить всю сумму обратно, но не более 10 млн рублей.

Это достаточно крупная сумма, которой должно хватить в большинстве случаев, учитывая, например, что средняя сумма ипотечного кредита, который оформляется при минимальном первоначальном взносе, составляет около 2-2,5 млн рублей.

Возможно, неуверенно будут себя чувствовать жители Москвы при покупке квартир дороже 10 млн рублей. На столичном рынке столько может стоит простая трешка на окраине города. Тогда, чтобы минимизировать риски, им придется выбирать только самые крупные и надежные банки.

Список банков

Надо отметить, что не в каждом банке сегодня можно открыть счет эскроу для расчетов при покупке жилья в новостройке. На сайте ЦБ представлен полный список банков, которые соответствуют определенным критериям. С ними и можно работать.

В данном списке сегодня насчитывается 60 финорганизаций. Здесь вы можете встретить такие банки, как Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Совкомбанк, Банк «Санкт-Петербург», Возрождение, Связь-Банк, Азиатско-Тихоокеанский банк, Московский кредитный банк, Банк «ФК Открытие», Росбанк, Тинькофф Банк, ОТП Банк, Промсвязьбанк, Россельхозбанк и другие.

Что изменится на рынке?

Механизм эскроу-счетов должен немного изменить ситуацию на рынке долевого строительства. Конечно, покупать жилье на этапе котлована станет безопаснее, поскольку гражданин ничего не теряет. Он либо получит свое жилье, либо сможет вернуть деньги.

Однако, как обычно, у хорошего начинания может быть и обратная сторона. И здесь она заключается в том, что цены на новостройки могут вырасти. Раньше застройщики собирали деньги с граждан, а затем сразу вкладывали их в строительство.

Теперь же компаниям придется забыть об этом способе привлечения средств. Им нужно будет занимать в долг у банков под проценты, чтобы возвести многоквартирный дом и сдать его точно по графику.

И свои расходы на обслуживание кредитов застройщики будут перекладывать на плечи потребителей.

Впрочем, можно предположить, что потребители лучше согласятся переплатить небольшую сумму за квадратные метры, чем рисковать сразу всеми средствами и тратить нервы в попытке добиться от застройщика завершения строительства. Будем надеяться, что совсем скоро такие ситуации уйдут в прошлое.

Источник : zaimisrochno.ru

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bfbdf25f66ec500aa5c13f4/eskrouscheta-v-chem-sut-kakie-banki-uchastvuiut-5d1b74ed3fa03b00ad3c8ad9

Как застройщику работать со счетами эскроу | Единая информационная система жилищного строительства

Банки работающие с эскроу счетами

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года.

Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства.

Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Что такое Единая информационная система жилищного строительства

часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

п. 5 ст. 8 175-ФЗ

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

  1. После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
  2. Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
  3. Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
  4. Банк открывает покупателю счет эскроу.

  5. Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
  6. Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
  7. Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
  8. Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
  9. Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

  10. Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

ст. 15.4—15.5 214-ФЗ

Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

ст. 9 214-ФЗ Расторжение ДДУ

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

п. 3 ст. 12.2 177-ФЗ

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

  • документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
  • проектная документация;
  • разрешение на строительство;
  • технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
  • расчет экономической доходности проекта.

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

Текст законопроекта

Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

  • Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
  • Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
  • Если девелопер строит социальную инфраструктуру.

Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

  • Новая схема расчетов со счетами эскроу с 1 июля 2019 года станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве.
  • Застройщик и покупатель жилья заключают с банком договор счета эскроу. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.
  • Счет эскроу — счет дольщика в банке, на котором деньги хранятся до успешной сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик обанкротится, банк вернет деньги покупателю жилья.
  • Специальный счет застройщика и счет эскроу — разные счета. Счет эскроу банк открывает на имя покупателя. К этому моменту у застройщика должен быть специальный расчетный счет в том же банке.
  • Банк переведет деньги с эскроу-счета покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора долевого участия в строительстве.
  • Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации.
  • Срок хранения денег на счете эскроу не должен превышать 6 месяцев от даты сдачи дома в эксплуатацию, указанной в проектной декларации.

Источник: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%BC%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%B0/%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D0%B8/2019/04/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%B7%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9%D1%89%D0%B8%D0%BA%D1%83-%D1%80%D0%B0%D0%B1%D0%BE%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D1%81%D0%BE-%D1%81%D1%87%D0%B5%D1%82%D0%B0%D0%BC%D0%B8-%D1%8D%D1%81%D0%BA%D1%80%D0%BE%D1%831

Эскроу-счет: как это работает и что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Банки работающие с эскроу счетами

С появлением в России рынка новостроек недвижимость приобреталась по схеме «утром деньги, вечером стулья». Отдаешь деньги застройщику и с волнением ждешь: построят дом или нет. Но с 1 июля 2019 года игры в эту русскую рулетку закончились — запустилась новая обязательная модель финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов (ФЗ №151). 

Зачем это нужно, как это работает и что изменилось для покупателей — расскажем в статье.

Что такое эскроу-счет и зачем он нужен при покупке квартиры в новостройке

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.

Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета.

В первую очередь новая модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков — при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.

В каком банке можно открыть эскроу-счет

Только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости, то есть, обеспечивающего проектное финансирование. Он и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ, на открытие счетов эскроу. 

В каком банке можно получить ипотечный кредит

В любом. Покупатель может взять ипотечный кредит в банке с выгодными для себя условиями, а эскроу-счет открыть в банке, который застройщик выбрал в качестве эскроу-агента.

Выбрать квартиру в аккредитованных Сбербанком новостройках и оформить ипотеку со скидкой от застройщика можно онлайн на DomClick.ru

Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета

Схема достаточно простая. Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита и после одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.

Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.

Как открыть эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку

Из документов для этого понадобятся только паспорт и оригинал ДДУ, зарегистрированный в Росреестре.

Для открытия эскроу-счета нужно заключить договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором этот счет открывается.

В Сбербанке подписать договор счета эскроу и открыть счет эскроу можно без посещения офиса — в мобильном приложении за несколько секунд. 

Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит средства (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет. После этого ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к средствам.

Лишь после введения новостройки в эксплуатацию банк переводит средства с эскроу-счета застройщику.

Быстро, удобно и безопасно провести расчет за недвижимость и оформить регистрацию права собственности можно с помощью услуг «Сервис безопасных расчетов» и «Электронная регистрация права собственности»

Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу

Деньги вернутся обратно к покупателю. Средства, размещённые на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов, но в размере суммы, не превышающей 10 млн рублей. То есть, если ваша квартира стоит больше 10 млн рублей или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, вернуть вы сможете только 10 млн рублей (ФЗ №177, ст.12.1).

Что будет, если обанкротится застройщик

Покупатель также получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу-счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета

Плюсы

➕ Гарантия финансовой безопасности покупателей — самая главная цель этой модели расчета между покупателем и продавцом недвижимости. Теперь, приобретая квартиру в новостройке, дольщики могут спокойно ждать сдачи дома в эксплуатацию, не беспокоясь о том, на что тратятся их деньги. В любом случае покупатель получит либо свою недвижимость, либо вложенные в покупку средства.

➕ Открытие и обслуживание счета эскроу бесплатно для покупателя недвижимости.

Недостатки

➖ Рост цен на недвижимость. Если раньше застройщики возводили дома на средства дольщиков, то теперь им приходится это делать или на собственные средства, или через проектное финансирование — то есть брать кредит на строительство в банке. Обслуживание кредита и выплаты процентов банку застройщики могут компенсировать повышением стоимости продаваемых квартир.

➖ Лимит на сумму возвращаемых средств в случае банкротства банка. Вернуть деньги покупатель сможет, но до 10 млн рублей. И если этой суммы хватит на покупку квартиры в регионах, то трехкомнатная квартира в центре Москвы будет стоить дороже, так что риски у покупателя остаются.

➖ Деньги на счету заморожены, а стоимость недвижимости растет. И если через два года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на недвижимость поднимутся, купить такую же квартиру на возвращенные деньги уже не выйдет.

➖ Если застройщик нарушил договоренности, деньги возвращаются только со счёта эскроу. При покупке квартиры в ипотеку, выплаченные банку проценты за время постройки дома — расходы покупателя, которые он вернуть не сможет. Учитывая, что среднее время постройки дома 1,5-2 года — это может составить около 20% от стоимости объекта при минимальном первоначальном взносе.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/eskrou-schet-kak-eto-rabotaet-i-chto-nuzhno-znat-pokupatelyu-kvartiry-v-novostrojke

Дополнительный контролер: банки, допущенные к сопровождению застройщиков

Банки работающие с эскроу счетами

С 1 июля 2018 года роль банков на рынке недвижимости стала более значимой: финансово-кредитные организации отныне контролируют целевое расходование средств дольщиков, которые привлекают застройщики. Банки могут отказать в проведении определенных операций, а застройщики должны обосновывать их необходимость.

Подробнее о том, что изменилось с 1 июля 2018 в работе застройщиков, банков и схемах покупки жилья, Новострой-СПб уже писал ранее.

При этом стоит отметить, что через год роль банков станет еще более заметной, когда все расчеты между покупателями жилья и девелоперами будут вестись только через специальные эскроу-счета.

Использование расчетов через эскроу-счета пока для всех застройщиков добровольное, а с 1 июля 2019 года станет обязательным для всех застройщиков, которые подали на регистрацию первый ДДУ после этой даты.

«Смысл эскроу-счета прост: дольщик кладет деньги на специальный счет в банке, а застройщик получает сразу не эти деньги, а банковский кредит на строительство. Деньги дольщика лежат в банке до завершения строительства и формально у застройщика нет возможности их растратить — он их получает только после завершения строительства.

В свою очередь, так как у банка лежат деньги дольщиков, то он расценивает это как дополнительную гарантию и дополнительный финансовый ресурс, что позволяет ему снизить кредитную ставку для застройщика, то есть сделать кредит более интересным застройщику», — поясняет юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Константин Клошко.

К банковскому сопровождению застройщиков и открытию счетов эскроу на данный момент допущено 55 банков, которые соответствуют критериям, перечисленным в постановлении Правительства РФ №697 от 18.06.

2018 «О требованиях к банкам для открытия в них счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов».

В поясняющей записке говорится, что привлечение банков «необходимо для обеспечения защиты участников долевого строительства и финансовой устойчивости участников строительного рынка».

В постановлении сообщается, что уполномоченные банки должны иметь универсальную лицензию, участвовать в системе обязательного страхования вкладов физических лиц в российских банках.

Кредитный рейтинг уполномоченного банка не должен быть ниже уровня A-(RU) кредитного рейтингового агентства «АКРА» или не ниже уровня ruА- кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА».

В отношении уполномоченного банка Советом директоров Банка России должен быть утвержден план участия Банка России в реализации мер по предупреждению банкротства и должно быть принято решение о гарантировании Банком России непрерывности деятельности такого банка.

Новострой-СПб публикует список банков, допущенных к сопровождению застройщиков, по состоянию на 1 июля 2018 года.

№ п/пНаименование банкаРег. №
1АО ЮниКредит Банк1
2АО «РН Банк»170
3ООО «ХКФ Банк»316
4ПАО «БИНБАНК»323
5АО «АБ «РОССИЯ»328
6Банк ГПБ (АО)354
7ООО Банк «Аверс»415
8ПАО «Бест Эффортс Банк»435
9ПАО «Банк «Санкт-Петербург»436
10ПАО «ЧЕЛИНДБАНК»485
11ПАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК»493
12АО БАНК «СНГБ»588
13ПАО «Запсибкомбанк»918
14ПАО «Совкомбанк»963
15Банк ВТБ (ПАО)1000
16АО «АЛЬФА-БАНК»1326
17РНКБ Банк (ПАО)1354
18ПАО АКБ «Связь-Банк»1470
19ПАО Сбербанк1481
20«СДМ-Банк» (ПАО)1637
21Креди Агриколь КИБ АО1680
22ООО «Русфинанс Банк»1792
23«Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО)1810
24ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК»1978
25ПАО Банк «ФК Открытие»2209
26АО «Банк Интеза»2216
27ПАО РОСБАНК2272
28АКБ «БЭНК ОФ ЧАЙНА» (АО)2309
29АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО)2312
30ИНГ БАНК (ЕВРАЗИЯ) АО2495
31АО КБ «Ситибанк»2557
32Банк «КУБ» (АО)2584
33ПАО «АК БАРС» БАНК2590
34АО «Тинькофф Банк»2673
35АО «ОТП Банк»2766
36АО РОСЭКСИМБАНК2790
37АО «Нордеа Банк»3016
38АКБ «РосЕвроБанк» (АО)3137
39АО «СЭБ Банк»3235
40ПАО «Промсвязьбанк»3251
41ПАО Банк ЗЕНИТ3255
42Банк «ВБРР» (АО)3287
43АО «Райффайзенбанк»3292
44АО «Данске банк»3307
45ООО «Дойче Банк»3328
46АО «КОММЕРЦБАНК (ЕВРАЗИЯ)»3333
47АО «Мидзухо Банк (Москва)»3337
48АО «КБ ДельтаКредит»3338
49АО «МСП Банк»3340
50АО «Россельхозбанк»3349
51АО «СМП Банк»3368
52«Натиксис Банк АО»3390
53«БНП ПАРИБА БАНК» АО3407
54АО «Тойота Банк»3470
55АйСиБиСи Банк (АО)3475

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/statyi/dopolnitelnyy_kontroler_banki_dopuschennye

Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве — Свои

Банки работающие с эскроу счетами
Объясняем простыми словами, что такое эскроу-счета, в каких банках их открывают, кто платит за обслуживание и как они помогают защитить деньги дольщиков.

На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа. 

Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита. 

Обязательно ли использовать эскроу-счета?

Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.

Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.

Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5. 

Какой закон регулирует?

Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.

В каких случаях покупатель может забрать деньги?

У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:

  • окончание срока депонирования;
  • нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
  • банкротство застройщика.

Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.

Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.

Когда застройщик получает деньги?

Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.

Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.

Что такое раскрытие эскроу-счетов?

Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов. 

У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов: 

  • застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;
  • быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
  • на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.

Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.

Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?

Если квартиру продают в уже сданном доме, эскроу-счет не нужен. Закон обязывает использовать эскроу-счета только для дольщиков — тех, кто покупает квартиры на стадии строительства.

ФЗ-214 «О долевом строительстве»

Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.

Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?

Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.

При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.

Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.

Какие банки работают с эскроу? 

Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.

Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям

На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.

А если банк лишится лицензии?

Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.

Квартиры в Москве и Петербурге могут стоить больше 10 млн рублей, поэтому покупателю нужно проверять не только застройщика, но и банк: смотреть, сколько лет банк работает, какой у него рейтинг надежности и сколько активов.

банков по объему активов

В чем минусы эскроу-счетов?

Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.

Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.

Источник: https://svoi.io/escrow/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.