Арендодатель и субарендатор

Передай другому: как правильно сдать квартиру в субаренду

Арендодатель и субарендатор

Для начала стоит разобраться в сущности самого явления. В Гражданском кодексе содержится четкая норма, которая говорит, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать съемную квартиру в субаренду или, другими словами, в поднаем. В таком случае вся ответственность, к примеру, за порчу чужого имущества ложился на плечи самого арендатора. 

В настоящее время субаренда может быть выгодна нескольким категориям лиц. “В большинстве случаев квартиры и комнаты по этой схеме сдают те, кто не в состоянии самостоятельно оплачивать полноценную стоимость аренды.

Чаще всего это студенты и приезжие из других городов.

Благодаря субаренде за относительно небольшие деньги они могут позволить себе хорошую квартиру в центре”, — замечает генеральный директор “Метриум Групп” Мария Литинецкая. 

“Собственник от субаренды получает  фиксированную оплату, которая его полностью устраивает. У тех, кто снимает квартиру, существует возможность извлечь более высокую прибыль и получить доход с разницы.

Подобная деятельность может быть весьма успешной и превратиться в хороший бизнес.

Например, когда люди снимают в центре Москвы многокомнатные квартиры “под ремонт”, чтобы сдавать их посуточно”, —  объясняет руководитель департамента аренды компании “НДВ-Недвижимость” Роман Зеленский.

Срок за сдачу

Однако, не удовлетворяясь законной маржой, арендаторы часто сдают площади нелегально.

Предприимчивые дельцы, изначально снявшие жилье в хорошем и престижном районе города, могут пересдать его еще кому-то, а для себя подыскать более дешевое жилье где-нибудь на окраине, а разницу в стоимости отправлять себе в карман.

Разумеется, чаще всего такие манипуляции проводятся без согласия и ведома хозяина, особенно если он живет в другом городе или даже стране. 

В этом случае субаренда считается незаконной, и здесь могут пострадать как сам арендатор, который пересдал квартиру самовольно, так и субарендатор, который, получив ключи от квартиры и заплатив деньги за съемное жилье, даже не поинтересовался, на каких правах арендодатель владеет жилплощадью. И, конечно, в жертвах может оказаться сам собственник. Сдавая квартиру, он может даже не подозревать, что его жилье арендатор собирается использовать в своих коммерческих целях. 

А вот за сдачу жилья субаренду незаконным мигрантам в настоящее время предусмотрена уголовная ответственность, заостряет внимание управляющий партнер юридической компании “Кочерин и партнеры” Владислав Кочерин.

Поэтому эксперты настаивают на чистоте сделки в любой ситуации, и не важно, пересдается ли квартира с целью получения прибыли или же арендатор хочет сэкономить на плате за аренду и пускает в съемную квартиру посторонних людей.  

Сделка по правилам

Субаренда регулируются договором, срок которого не может превышать временные рамки договора аренды, заключенного между собственником и нанимателем. 

“Между арендатором и владельцем квартиры заключается договор, в котором прописывается, что квартира может сдаваться в поднаем. Это является фактическим разрешением и основанием для ее последующей пересдачи”, — указывает первый заместитель директора компании “Миэль-Аренда” Мария Жукова.

При этом наличие договоров аренды и субаренды жилого помещения не подразумевает трехсторонних обязательств: то есть собственник и субарендатор не связаны между собой.

А вот в договоре с самим арендатором согласовать право последующей субаренды владельцу квартиры все-таки стоит.

Если же согласие на субаренду от собственника было получено после оформления договора, то новые условия требуют перезаключения договора, обращает внимание партнер адвокатского бюро “Шабарин и партнеры” Игорь Вялов.

Арендатор и субарендатор заключают отдельный самостоятельный договор субаренды или поднайма, где указывается, что первое лицо действует на основании соглашения с владельцем квартиры. При этом законом не предусмотрена его обязанность уведомлять собственника помещения о заключении им сделки, поскольку такое его право предусматривается в договоре аренды.

Трехсторонняя безопасность

Специальных требований по оповещению собственника о субаренде законом не предусмотрено, но стороны вправе сами предусмотреть такой порядок в договоре аренды, рассказывает Кочерин.

“Необходимо также оговорить возможность немедленного разрыва договора собственника с арендатором в случае жалоб от соседей, порчи мебели, бытовой техники с компенсацией ущерба или образования задолженности на коммунальные услуги и телефонные переговоры”, — замечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Если квартира пересдается нанимателем без согласия собственника, то такие действия подпадают под понятие мошенничество, замечает Жукова. 

Арендаторам же перед заключением договора Жукова рекомендует проверить документы собственника на квартиру: паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру.

Можно попросить другие документы, косвенно подтверждающие право собственности на квартиру: выписку из домовой книги, платежные квитанции.

“С подозрением следует отнестись к заламинированным документам, подлинность которых установить сложнее”, — предупреждает эксперт.

Проявить осторожность нужно и субарендаторам. Им необходимо изучить условия основного договора аренды, сроки его действия, а лучше сделать его копию. В противном случае он может столкнуться с рядом проблем.

“Известны случаи, когда арендатор пересдавал квартиру на длительный срок, несмотря на то, что основной договор найма с собственником заканчивался через 10-15 дней.

В итоге субарендатор остался без крыши над головой и лишился денег, которые отдал арендатору в залог за квартиру”, — рассказывает Литинецкая.

В свою очередь Жукова советует поднанимателю связаться с собственником, чтобы выяснить, что он является законным владельцем квартиры и не возражает против субаренды.

Источник: https://realty.ria.ru/20150507/404728455.html

Что такое субаренда — нюансы заключения договора

Арендодатель и субарендатор

Граждане и организации, имеющие свободные помещения, часто сдают их в аренду. Арендатор, в свою очередь, может сдать временно не использующуюся площадь или ее часть в субаренду.

Что такое субаренда? Это сложная сделка, при которой арендатор сдает третьему лицу арендуемое им помещение. Такие действия законны. Обязательное условие – поставить арендодателя в известность о своих планах.

Договор субаренды

Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Договор субаренды, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.

Все действия по оформлению договоров аренды и субаренды регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него по договору третьему лицу.

Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в договоре аренды либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.

В договоре аренды указывают:

  • предмет договора с указанием площади и других характеристик;
  • сумму арендной платы, порядок расчетов;
  • права и обязанности каждой стороны;
  • ответственность за невыполнение условий, прописанных в договоре;
  • срок действия договора;
  • юридические адреса и реквизиты сторон.

Каждая сторона обязана поставить свою подпись.

Возможные риски

Что такое субаренда нежилого помещения? Это сложная сделка, имеющая некоторые риски. Разрешение на сдачу площадей или помещений третьим лицам, прописанное в договоре аренды, имеет положительные и отрицательные стороны.

  1. Плюс для арендатора: не нужно согласовывать с хозяином помещения свои действия. Только арендатор решает, кого он выберет в качестве субарендатора.
  2. Минус для арендодателя: он не может даже предполагать, кому его арендатор в будущем может сдать свободные площади.

Обратите внимание: субаренда помещения, находящегося в муниципальной собственности, законна только после разрешения от органов муниципальной власти. Необходимы подписи ряда чиновников.

Некоторые граждане пытаются обойти эту норму, чтобы не бегать по кабинетам и не связываться с бумажной волокитой. Эксперты не рекомендуют заниматься махинациями.

Если факт противозаконной деятельности вскроется, арендодателю грозят серьезные штрафы.

Нарушение условий договора аренды может стать поводом к разрыву договорных отношений между предпринимателем и муниципальным образованием. Задумайтесь!

Субаренда квартир – доходный бизнес

В крупных туристических центрах и мегаполисах предприниматели создают бизнес, предполагающий аренду нескольких квартир и последующую сдачу их почасово, посуточно или на более долгий срок.

Данный вид бизнеса будет успешным в промышленных городах, куда часто приезжают командировочные.

Многие граждане, как вариант временного проживания, между отелем и сдающейся квартирой, часто выбирают последний вариант.

Что такое субаренда квартиры? Суть идеи проста: аренда нескольких недорогих, чистых, пригодных для проживания квартир и сдача их третьим лицам в краткосрочную аренду. Заработок на сдаче жилья на короткий срок всегда выше, чем доход, полученный от долгосрочной аренды.

Капиталовложения

Чем большем квартир вы планируете снять для сдачи их постояльцам, тем выше расходы. Выделите некоторую сумму на приобретение полезных вещей, делающих проживание комфортным: микроволновка, небольшой холодильник, телевизор, спальное место, постельные принадлежности. Предусмотрите траты на бытовую химию и услуги уборщицы.

Рентабельность бизнеса по сдаче квартир всегда высока. Средняя стоимость проживания в арендованной квартире в месяц – 5000 руб. Если предусмотрена краткосрочная аренда, доход будет выше. Часто затраты окупаются через пару месяцев.

Прибыль зависит от вашей активности по поиску и привлечению клиентов и тому впечатлению, которое останется у гостей города после проживания в данной квартире. Довольный постоялец в следующий раз вернется сюда вновь и порекомендует ваше жилье своим коллегам и друзьям.

Как организовать бизнес: инструкция

  1. Поиск и аренда недорогих квартир. Изучите объявления на интернет-сайтах, в популярных газетах. Сравните цены. Выбирайте квартиры, расположенные рядом с транспортными развязками. Одна из квартир должна находиться в тихом районе.
  2. Обустройство помещения. Создайте нормальные условия для проживания, обставив квартиру скромно, но со вкусом.

    Минимум мебели и бытовой техники обязателен.

  3. Проведение рекламной кампании. Раздача листовок и визиток, расклейка объявлений, реклама в Интернете помогут привлечь первых клиентов.
  4. Контроль сохранности имущества. Заранее предупредите постояльцев о штрафах в случае обнаружения вами поломки мебели или бытовой техники.

    Разумный вариант – брать страховой взнос от клиентов на время аренды.

Субаренда земли

Что такое субаренда земельного участка? Разрешен ли такой вид получения дохода в России? Этот вопрос волнует многих граждан, желающих сдать третьему лицу арендованный участок земли.

В Законе об аренде в ст. 8 указано, что арендованный участок или часть его можно передавать в субаренду. Целевое назначение при этом изменять запрещено.

Также требуется уведомить арендодателя и получить его согласие в письменной форме. Срок рассмотрения предложения – один месяц. Если по истечении этого срока владелец участка не подтвердил согласие или не ответил отказом, арендованная земля может быть передана во временное пользование третьему лицу.

Следует знать, что условия договора субаренды не должны противоречить пунктам и нормам договора аренды. Субарендатор должен помнить, что договор субаренды действует в рамках договора аренды. Все просто: не может быть срок аренды три года, а субаренды – четыре. В случае прекращения действия договора аренды автоматически аннулируется договор субаренды.

Обязательна государственная регистрация подобных договоров . Что такое субаренда земли? Это правовая ситуации, требующая неукоснительного соблюдения всех норм и требований законодательства РФ. Регистрация договора в нотариальной конторе придаст уверенности в том, что арендодатель сдает третьему лицу «чистый» с точки зрения закона участок. Нотариус – страховка от возможных рисков и проблем.

В Налоговом Кодексе РФ в п.288.6 ст.288 указано, что размер платы за субаренду земли не может превышать арендной платы.Субарендатор, как субъект хозяйствования, обязан соблюдать все положения заключенного с ним договора.

Плата за субаренду участка должна вноситься в оговоренные сроки. В случае нарушений положений об оплате, наступает ответственность субарендатора перед арендодателем.

Ни один арендодатель не допустит нарушений в сроках получения платы за субаренду земли. Арендодатель – физическое или юридическое лицо, ответственное за своевременное внесение платежей в городской бюджет. Штрафные санкции из-за нерадивого субарендатора никому не нужны.

При заключении сделки проведите всестороннюю проверку физического или юридического лица, с которым вы планируете сотрудничать. Безответственный субарендатор добавит вам головной боли.

Если вы арендуете площади и собираетесь сдавать их во временное пользование, изучите как можно больше материала на тему: что такое субаренда помещения, как оформить договор субаренды, нюансы субаренды земли и прочие. Правовые знания всегда приносят пользу.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/chto-takoe-subarenda-ili-v-tret-i-ruki.html

Сложные реалии субаренды

Арендодатель и субарендатор

Драмы, которые могут разыгрываться на российском законодательном поле субаренды, по накалу страстей вполне можно сравнить с последним сезоном «Игры престолов». В списке ключевых сюжетных поворотов – запутанная система ответственных лиц и их обязательств по отношению друг к другу, риски взаимного обмана и притягательность быстрого, но нелегального обогащения.

Законы субаренды

На законодательном уровне всё выглядит вполне логично. Субаренда рассматривается Гражданским Кодексом Российской Федерации как частный случай аренды, для чего в п.2 ст. 615 разделяются понятия поднаёма и перенаёма.

Поднаём, то есть собственно субаренду, осуществляет арендатор, когда с согласия арендодателя сдаёт арендованное имущество третьему лицу.

Перенаёмом считается ситуация, когда арендодатель передает третьему лицу, опять-таки с согласия арендодателя, свои права и обязанности по договору аренды.

 Иллюстрация: Полина Васильева

Кодекс четко устанавливает ответственность в процессе субаренды: ответственным по договору перед арендодателем всегда остаётся первый арендатор.

Ещё одно принципиально важное ограничение – прежде чем сдавать в субаренду свои арендованные помещения, обязательно нужно проинформировать об этом своего арендодателя и получить его письменное согласие.

А чтобы не упустить в процессе сложной сделки субаренды важные детали, самое пристально внимание придётся уделить договору субаренды. Любая неточность в нём может обернуться потом серьёзными недоразумениями, имущественными спорами и финансовыми претензиями.

Субаренда жилых помещений

Это весьма распространенный ход на столичных рынках недвижимости – а порой достаточно прибыльный бизнес, который безопасен для всех трех участников (собственника, арендатора и субарендатора), когда все документы оформлены в соответствии с действующим законодательством.

Каким образом сейчас работает субаренда жилых помещений и кому она выгодна? В мегаполисах квартиры и комнаты в субаренду сдают чаще всего те, кому сложно оплачивать их полную арендную стоимость, то есть, как правило, это студенты и приезжие.

Сдавая в поднаём часть квартиры, такие арендаторы могут позволить себе снимать жилье в центре города и даже получать доход с разницы между субарендной и арендной платой.

Другой вариант – арендовать несколько квартир в центре крупного города и сдавать их в посуточную или краткосрочную субаренду, что, по статистике, приносит даже более высокий доход, чем долгосрочная аренда.

Главное условие – законность подобной сделки и документальная согласованность её с собственником жилья.

Он должен дать своё письменное согласие на конкретную субаренду либо согласовать её возможность отдельным пунктом ещё в договоре аренды.

При этом сроки, на которые заключается субаренда, не могут превышать сроков договора аренды – и ответственный субарендатор должен самостоятельно убедиться в этом пункте.

Важно, что полная ответственность за сохранность и целостность имущества собственника при субаренде остается все равно за первым арендатором, то есть собственник и субарендатор напрямую не связаны друг с другом.

Тем не менее, всем трём участникам процесса субаренды имеет смысл зафиксировать в договорах аренды и субаренды ответственность сторон за невыполнение условий, прописанных в договоре – это поможет быстро снять многие вопросы, если кто-то всё же окажется недобросовестным игроком.

Незаконная субаренда

Сделка субаренды будет считаться незаконной, когда арендатор, не ставя в ответственность собственника, сдает жильё третьему лицу, а сам съезжает в квартиру подешевле.

Хотя при вскрытии такой ситуации на стороне собственника окажутся все юридические преимущества и возможность наказать рублём недобросовестного арендатора, лучше все-таки не пускать свою аренду на самотёк и контролировать ситуацию.

Добросовестному субарендатору перед поднаёмом стоит проверить, на каком основании арендатор снимает жильё и есть ли у него документально подтвержденное разрешение собственника на субаренду.

Важное уточнение – субаренда здания или помещения, находящегося в муниципальной собственности, становится законной только после разрешения от органов муниципальной власти и появление в договоре подписей ряда чиновников.

Пожалуй, самое серьёзное наказание за незаконную субаренду ждёт тех, кто рискнёт сдать жильё незаконным мигрантам – сейчас это  наказывается уголовной ответственностью.

Субаренда нежилых помещений

При субаренде офисных или торговых помещений действует та же логика – условия договора субаренды не должны противоречить договору аренды. В договоре в интересах арендодателя четко прописать, под какие именно цели и виды работ он отдаёт в поднаём арендованное помещение.

Как и в случае с субарендой жилого помещения, здесь действует правило ответственности арендатора за вверенное ему собственником имущество. Поэтому в договор субаренды нежилых помещений имеет смысл включить пункты, связанные с детальной расшифровкой обязанностей субарендатора относительно сохранности помещений и коммуникаций.

Например, отдельным пунктом стоит обязать субарендатора восстановить за свой счёт и своими силами арендованные помещения, если они придут в аварийное состояние по его вине.

Не лишним будет прописать в договоре субаренды, что субарендатор обязан по истечении срока договора передать помещения арендатору в исправном состоянии и только по акту приема-передачи – это хоть как-то защитит арендодателя, если субарендатор проявит недобросовестность и халатное отношение по отношению к арендованному имуществу.

Мария Ерохина

06.06.2016

Источник: https://knowrealty.ru/slozhnye-realii-subarendy/

Правила передачи имущества в субаренду

Арендодатель и субарендатор

Субаренда – это особая форма договора, предметом которого являются права пользования имуществом. В характеристиках сделки юристы также используют термин «поднаем». Назвать определение тождественными нельзя, однако в контексте настоящей публикации мы будем считать их синонимами.

Юридическое обоснование сделки

Официальное определение субаренды приводится в ст. 615 ГК РФ. Норма признает законными операции по вторичной уступке имущества. Суть договора сводится к передаче объекта арендатором во временное пользование третьих лиц.

У новых участников появляется право эксплуатации актива в соответствии с его назначением и оговоренными в контракте целями. Одновременно у такой стороны возникают обязательства.

Субарендатор должен своевременно вносить плату, обеспечивать сохранность объекта, выполнять иные условия соглашения. На него может возлагаться текущий ремонт.

Наименование стороны Краткая характеристика
АрендодательПервичный контракт заключают преимущественно собственники. Они наделены правом распоряжения имуществом, могут управлять им по личному усмотрению, ограничивать способы эксплуатации. Однако ст. 608 ГК РФ допускает заключение договоров от имени иных уполномоченных лиц. К таковым, например, относятся доверительные управляющие
СубарендодательТермином обозначают участника, получившего имущество по основному контракту и передавшего его третьему лицу за плату. Условием сделки является одобрение со стороны первоначального арендодателя. Разрешение оформляют письменно. Производная сделка не может выходить за рамки установленного собственником целевого использования. А вот размер платы участники утверждают самостоятельно
СубарендаторЭтот участник получает имущество во временное и платное пользование по вторичному соглашению. Прямых отношений с собственником объекта у него не возникает. Платежи вносятся в пользу субарендодателя

Особенности правового статуса сторон неоднократно рассматривались судами. Наибольшее юридическое значение имеют выводы ВС РФ в обзорах № 2 и 4 от 2018, № 3 от 2015. Кроме того, применению подлежат позиции ВАС России, изложенные в информационном письме № 66, а также разъяснения федеральных ведомств.

Форма и содержание договора

К субаренде в полной мере применяют положения главы 34 ГК РФ. Существенным условием сделки признается предмет.

При передаче нежилых помещений, квартир, земельных участков или капитальных сооружений стороны обязаны максимально точно обозначить их характеристики.

Наименования и технические параметры прописываются в соответствующем разделе договора. Информацию берут из правоустанавливающих документов или выписок ЕГРН.

Если речь идет о субаренде недвижимости, существенным становится пункт о цене (ст. 654 ГК РФ). Стоимость разрешено прописывать в любой валюте.

Однако расчеты между резидентами на территории России ведутся только в рублях (ст. 9 закона 173-ФЗ). Одновременно участникам необходимо установить график внесения платежей.

В противном случае опираться придется на правила, сложившиеся в деловом обороте (ст. 614 ГК РФ).

Обязательными пунктами также станут:

  1. Согласие арендодателя. В тексте нужно сослаться на письменное разрешение и указать его реквизиты. Приложением к договору станет оригинал или удостоверенная копия такого документа.
  2. Срок. Период сотрудничества не должен выходить за рамки основного контракта. Арендодатель вправе дополнительно сократить время поднайма, указав точные временные границы в согласии на сделку (п.15 информационного письма ВАС РФ № 66). При этом досрочное прекращение основного обязательства влечет расторжение договора о поднайме (ст.618 ГК РФ).
  3. Цель. В соглашении надлежит указывать разрешенное собственником использование имущества. Так, офис не может передаваться в субаренду в качестве жилого помещения и наоборот. Самовольное изменение цели признается нарушением.

Соглашения получили распространение в отечественной практике. Многочисленные образцы договоров можно найти в бесплатных справочных базах. Унифицированной формы нет. Каждая сделка прорабатывается юристами индивидуально.

Другим важным вопросом является форма сделки. В большинстве случаев достаточно простого письменного документа, подписанного сторонами.

Если участник сдает в субаренду недвижимость на срок более 1 года, обязательной становится государственная регистрация. Простыми словами обременение должно отражаться в ЕГРН.

В противном случае договор признают незаключенным (п. 19 информационного письма ВАС РФ № 66).

Обзор практики

Споры по договору субаренды возникают довольно часто. Суды сформировали позиции по основным вопросам:

Спорный момент Вывод суда Обоснование
ПеренаемУступка прав по основному договору третьему лицу не влечет расторжения соглашений о субаренде. Обязательства сохраняют силу. При этом суды особо выделяют различия субаренды и перенайма. Это разные сделки, а потому на каждую следует получать отдельное согласие первоначального арендодателяп. 17 Обзора ВАС РФ № 66, постановление АС ДО по спору А51-31904/2014
Публичная собственностьЕсли право аренды муниципального (регионального/федерального) участка приобреталось в ходе торгов, поднаем должен быть оговорен конкурсной документациейОпределение ВС РФ № 301-ЭС15-13990
ПролонгацияПродление соглашения субаренды не отличается от общей процедуры. Стороны могут согласовать взаимное уведомление или возобновить договор по умолчанию. При этом участникам приходится помнить о сроке основного арендного контрактап. 20 Обзора ВАС РФ № 66
Передача объектаОтсутствие акта возврата имущества не является безусловным основанием взыскания дополнительной арендной платы. Значение имеют моменты фактического освобождения помещения и передачи имущества субарендатором. Перечень доказательств суды оставили открытымОпределение ВС РФ № 307-ЭС17-23678
Расторжение сделкиДоговор субаренды прекращается вместе с основным обязательством. Правило действует, если соглашение разорвано досрочно в одностороннем порядке. У субарендатора при этом возникает право на заключение сделки с прямым собственником имущества. В большинстве случаев сроки уведомления о расторжении основного договора и соглашения субаренды равны. Если участники производной сделки согласовывают больший срок, препятствием для прекращения основного контракта это не становится. Ответственность за нарушение правил извещения несет субарендодатель. С него может быть взыскана неустойка (ст. 310 ГК РФ)Ст. 618 ГК РФ, постановления ВАС РФ № 66 и № 35 от 06.06.14, постановление 13 ААС по спору № А56-48617/2007

В завершение отметим производный характер юридического механизма. соглашения напрямую зависит от основной сделки. На ее заключение всегда требуется письменное разрешение первоначального арендодателя.

Он же определяет предельный срок поднайма, а также разрешенное использование объекта. Отсутствие документально подтвержденного согласия влечет недействительность договора. При этом участники свободны в ценообразовании.

Это позволяет рассматривать субаренду в качестве прибыльного бизнеса.

Правила передачи имущества в субаренду Ссылка на основную публикацию

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/arenda/pravila-peredachi-imushhestva-v-subarendu

Как выгодно сдавать офисы в субаренду

Арендодатель и субарендатор

Если недвижимое имущество или его часть были переданы в субаренду, субарендатор получает возможность владения и пользования указанным имуществом. Соответственно, возникают риски использования имущества субарендатором не в соответствии с его целевым назначением и причинения имуществу значительного ущерба.

Арендатор может в подобных ситуациях ссылаться на то, что ущерб был причинен не им, а субарендатором, соответственно, все требования нужно будет заявлять последнему. Однако подобные возражения арендатора несостоятельны.

Дело в том, что между арендодателем и субарендатором никаких правовых отношений не возникает, и обязанность по возврату имущества арендодателю в надлежащем состоянии будет как и прежде лежать на арендаторе (ст. 622 ГК РФ).

Арендатор после удовлетворения требований арендодателя имеет право обратиться в регрессном порядке с аналогичными требованиями к субарендатору. Однако к арендодателю это не будет иметь никакого отношения.

При досрочном прекращении договора аренды субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Это означает, что при досрочном расторжении договора аренды субарендатор может потребовать от арендодателя заключить с ним договор аренды на тот же объект, которым он пользовался по договору субаренды. При этом основание досрочного расторжения договора аренды тут значения не имеет.

Для реализации субарендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды необходимо соблюдение следующих условий:

  • арендатор заключил с субарендатором договор субаренды на определенный срок;
  • договор аренды был прекращен досрочно;
  • срок договора субаренды к моменту расторжения договора аренды еще не истек.

Пример из практики: суд отказал субарендатору в иске о понуждении заключить договор аренды, поскольку преимущественное право на заключение договора аренды не возникает в случае, если договор субаренды был заключен на неопределенный срок 

По одному из дел суд кассационной инстанции указал, что по смыслу статьи 618 Гражданского кодекса РФ право субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды может быть реализовано только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Поскольку истец использовал земельный участок на основании договора субаренды, продленного на неопределенный срок и прекратившего свое действие одновременно с основным договором аренды, а не на основании договора субаренды со сроком действия, окончившимся позднее, чем дата прекращения основного договора, то в этом случае у истца такого преимущественного права не возникло (постановление ФАС Центрального округа от 17 декабря 2009 г. № Ф10-5527/09 по делу № А62-2749/2008).

Нужно иметь в виду, что договор аренды с субарендатором будет заключен на условиях прекращенного договора аренды, в котором могли быть условия, которые в настоящий момент не отвечают интересам арендодателя. Ведь арендодатель в этом случае связан условиями предыдущего договора аренды и не вправе, например, увеличить размер арендной платы.

Для минимизации риска заключения договоров с субарендаторами можно порекомендовать арендодателю давать согласие на заключение договоров субаренды на непродолжительные периоды времени (например, на полгода или 11 месяцев). По истечении этого срока арендатору придется вновь обращаться с запросом к арендодателю для заключения договора аренды с субарендатором.

Также можно установить в договоре возможность арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды. В этом случае после заключения договора аренды с бывшим субарендатором арендодатель будет вправе отказаться от исполнения этого договора.

Кроме того, арендодателю не следует забывать о том, что выражение согласия на субаренду – это право, а не обязанность. Следовательно, реализация или отказ от реализации этого права всегда осуществляется по усмотрению самого арендодателя.

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если договором аренды (субаренды) не предусмотрено право сдачи имущества во вторичную субаренду, то при сдаче имущества в субсубаренду необходимо получить согласие собственника.

Рассматривая спорную ситуацию о возможности сдачи арендованного имущества в субсубаренду без согласия собственника, судебные инстанции пришли к выводу, что собственник имущества передал объект недвижимости в аренду с правом уступки требования третьему лицу или заключения договора субаренды.

Впоследствии арендатором был заключен договор субаренды, после чего данное имущество было субарендатором передано в аренду третьему лицу (субсубарендатору).В такой ситуации суды пришли к выводу о том, что, поскольку с собственником имущества не была согласована передача недвижимого имущества во вторичную субаренду, договор субсубаренды является ничтожной сделкой.

Источник: https://kupit-krohe.ru/klassifikator/subarendator-sdaet-subarendu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.