Арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду

Срок действия договора субаренды

Арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду

В настоящее время многие предприниматели предпочитают арендовать помещения для ведения бизнеса, а не приобретать собственные объекты коммерческой недвижимости.

В этом случае не возникает обязанности уплаты имущественного налога, не нужно производить капитальный ремонт помещений. Кроме того, арендатор также может извлекать доход от сдачи недвижимости в перенаем.

Важно при этом правильно оформить договор субаренды и установить его срок действия.

В указанной статье разобраны вопросы о порядке составления договора субаренды, правила его заключения и особенности, и определены возможные сроки соглашения.

Суть договора

Для того, чтобы понять правовые нюансы сделки субаренды, следует разобрать конкретный пример правоотношений.

К примеру, юридическому лицу «Регион-Инвест» принадлежит на праве собственности 5 нежилых помещений в офисном здании без отделки.

В связи с этим, индивидуальный предприниматель Петров обратился к организации с предложением сдать ему 3 нежилых помещения.

Вслед за оформлением необходимой документации и подписанием договора аренды ИП Петров за счет арендных платежей осуществил необходимые ремонтные работы в нанимаемых помещениях.

2 арендованных помещения петров пересдает по договору субаренды, при этом в одном из помещений он разместил свой офис.

В результате:

  • Индивидуальный предприниматель имеет собственное офисное помещение, в котором у него оформлен юридический адрес, получает регулярную плату от субарендаторов,
  • Юридическое лицо продолжает являться собственником всех объектов недвижимости, в которых были произведены улучшения в виде выполненного ремонта, получает арендную плату от арендатора Петрова.

Сдача помещений в поднаем во временное владение и пользование третьих лиц является юридической сделкой субаренды.

Заключение такого договора выгодно для всех его сторон: собственника, арендатора и субарендатора.

Но практически у участников сделки возникают риски:

  1. Договор может быть досрочное расторгнут;
  2. Сделка может быть признана недействительной, вследствие неверно оформленных документов (не произведена процедура обязательной регистрации и учет в ЕГРН).
  3. Причинение ущерба недвижимости и др.

Правовая база

Если стороны не предусмотрели при заключении сделки субаренды каких-либо значительных изменений, в отношении него применяются нормативы, что и в отношении сделки аренды.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ, срок действия договора субаренды определяется таким образом:

 Период взаимоотношений по договоруустанавливается на основании взаимной договоренности, в отдельном пункте договора
 В случае неуказания срока действиясоглашение будет считаться бессрочным, но не дольше срока действия основного договора аренды, т.е. срок прекращения субаренды будет привязан к сроку завершения аренды объекта недвижимости
Чтобы досрочно расторгнуть договорнужно заранее уведомить другую сторону за один месяц
Договор может быть досрочно расторгнут арендодателемв случае выявления факта пользования недвижимостью не по назначению

Варианты оформления правоотношений

Фактически в деловой практике в договоры аренды включается пункт, позволяющий арендатору сдавать нежилые помещения в поднаем сторонним лицам.

Как правило, собственник объекта недвижимости это осознает, но в отдельных случаях это условие упускается из виду арендодателем во время оформления стандартного арендного соглашения.

Возможны 2 варианта:

  Собственник намеренно предоставляет арендатору право впоследствии при необходимости сдать арендованное помещение в наем другому лицу во временное владениетут возникают определенные риски, поскольку арендатор не должен извещать арендодателя в случае заключения договора субаренды. В момент оформления договора аренды он уже управомочен собственником на пересдачу имущества в перенайм любому третьему лицу.
 Если небрежно относиться к условиям оформляемого арендного соглашения, то арендодателю это грозит неблагоприятными последствиямиарендованное нанимателем недвижимое имущество может быть сдано стороннему лицу, который будет использовать его не в соответствии с назначением

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, собственнику рекомендуется согласовывать все случаи субаренды при помощи оформления отдельного документа к сделке аренды.

В случае необходимости пересдать объект недвижимости другому лицу, а владелец согласен на это, то необходимо составить дополнительное соглашение к договору и подписать его.

В этом случае договор субаренды может заключаться на определенный срок либо не ограничиваться каким-либо периодом времени.

Срок сделки субаренды

В процессе оформления сделки субаренды ее стороны самостоятельно устанавливают временные рамки действия правовых отношений.

Но первостепенное значение имеет все таки позиция владельца нежилого ппомещения (или другого имущества).

Проанализируем варианты поднайма различных видов недвижимого имущества с и сроки таких сделок:

 Жилое помещениеКак правило, арендные соглашения жилья заключаются на срок не свыше 1 года. Такой период действия договора связан с тем, что арендодатели не готовы сдавать свое жилое помещение на более длительный срок третьему лицу, а также необходимостью регистрации сделки в ФКП Росреестра. Если участники соглашения доверяют друг другу, срок найма жилого помещения можно продлить до пяти лет либо сделать его бессрочным. Это же касается и субаренды, если арендатор имеет право на сдачу имущества по заключенному договору аренды
 ЗемляЗемельный участок, находящийся в частной собственности, также может быть передан в субаренду. При этом в отношении субаренды земельных участков действуют аналогичные правила, что и в отношении жилья. Если участок принадлежит государственным или муниципальным органам, то допускается сдача его в перенайм без получения согласования собственника, в случае заключения договора на срок более пяти лет. Также нужно знать, что для земель сельскохозяйственного назначения установлен минимальный срок аренды, равный трём годам.
 Нежилое помещениеПериод действия субаренды нежилых помещений связан с периодом действия основного договора аренды. Основным условием перенайма таких объектов является заключение его на срок, не превышающий срок аренды с собственником

Процедура заключения договора

Оформление договора субаренды является довольно простым действием, но необходимо учитывать ряд определенных правил, которые применяются в отношении соответствующих сделок:

 Договор составляется в письменном видедокумент дублируется по числу сторон сделки
 Сведения, содержащиеся в договоре, должны быть достовернымии подтверждаться соответствующими документами. Если в документе содержится информация, не соответствующая действительности, то он может быть оспорен в суде
 Необходимо учитывать деталиВ каждом пункте договора субаренды содержатся условия сделки (обязательства сторон, сроки, ответственность, ограничения и др.)
 Согласие собственника является обязательным требованием законности соглашениядоговор перенайма в отношении субарендатора должен быть согласован арендодателем. Его срок должен быть в рамках сделки аренды
 Обязательстваследует учитывать, что по соглашению субарендатор не может получить больший объем прав, чем имеется у арендатора

Образец согласия на субаренду нежилого помещения от собственника, ищите здесь.

Зачастую договор поднайма нежилого помещения преимущественно повторяет условия основного договора аренды и совершается на аналогичных условиях, в частности:

 СрокВ большинстве случае период действия субарендой сделки равен продолжительности договора аренды. Возможно заключение сделки перенайма на меньший срок.
 Арендная платаАрендатор может устанавливать повышенную стоимость платы за пользование объектом недвижимости, по сравнению с основной арендой
 Разрешение собственникаСубарендатор имеет те же права, что и первоначальный арендатор

Документы, необходимые для регистрации

В случае заключения договора субаренды на срок более одного года, требуется его государственная регистрация в службе Росреестра.

На регистрацию потребуются следующие бумаги:

 Оригинал договора арендыВ соответствии с которым арендатор вправе передать помещение третьему лицу
 Технический, кадастровый паспортсодержащие характеристики недвижимого имущества
 Квитанция об оплате госпошлиныдля юр.лиц – платежное поручение
Согласие супруга на заключение договора с объектом недвижимости, оформленное нотариальноесли сделка заключается физическим лицом. Если гражданин не состоит в официальном браке требуется подтвердить это документально
 Устав и свидетельство о регистрации в качестве юр.лицаесли участником сделки выступает предприятие
 Письменное согласование владельца нежилого помещенияна совершение договора субаренды, если в договоре аренды не содержится условие, позволяющее нанимателю сдать арендованное имущество третьему лицу

Возникающие риски

Сдача имущества во временное владение и пользование сторонним лицам может быть сопряжена с определенными рисками.

Владелец нежилого помещения может понести убытки в случае оформления арендных правоотношений с недобросовестным арендатором.

Чаще всего собственники недвижимого имущества несут следующие риски:

Причинение ущерба имуществуобнаружение факта использования недвижимости не по назначению
 Невнесение арендной платы в установленные срокикража имущества (оборудования, копировальной техники, мебели и др.)

Риски субарендатора связаны с досрочным прекращением договора по инициативе другой стороны соглашения.

Для минимизации таких рисков следует включать в текст соглашения условие о выплате неустойки за такие действия собственника помещения.

Обязанности сторон

На основании заключенного договора субаренды стороны несут обязанности друг перед другом, за неисполнение которых установлена соответствующая договорная ответственность.

Их можно классифицировать следующим образом:

 Обязанности арендатора
  • передать недвижимое имущество, являющееся предметом сделки поднайма в надлежащем техническом состоянии согласно договору после выполнения его регистрации.
  • не препятствовать поднанимателю в реализации его прав по договору субаренды
  Обязанности субарендатора
  • в установленные сроки уплачивать арендную плату согласно графику платежей способом, прописанном в договоре;
  • содержать имущество арендодателя должным образом;
  • исполнять иные обязательства, установленные в договоре  (выполнять текущий ремонт, поддерживать состояние имущества и др.)

Нюансы сделки

В ходе заключения сделки о сдаче нежилого помещения 3-им лицам, нужно учитывать следующее:

 Проверять правоустанавливающие документы на распоряжение объектом недвижимостивыписка из ЕГРН, договор аренды и т.д.
 Срок оформленияследует проверить, что период действия сделки не превышает срок аренды
 Передаваемый объект должен соответствоватьимуществу, описанному в пункте о предмете сделки

В чем отличие аренды от субаренды смотрите в статье: чем отличается договор аренды от субаренды.

: Как получить согласие на субаренду от собственника: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/srok-dejstviya-dogovora-subarendy/

Правовые последствия заключения арендатором договора субаренды без согласия арендодателя

Арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду

Согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В  соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ сдавать арендованное имущество в субаренду арендатор вправе только с согласия арендодателя.

Законодатель прямо не устанавливает форму, в которой должно быть получено такое согласие, однако предполагается, что оно должно быть в письменной форме, где воля арендодателя должна быть четко выражена (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении, в письме, в протоколе и др.).

При этом следует иметь в виду, что такое согласие не требуется в следующих случаях:

– если в сам договор аренды включено условие, которым арендатору  предоставлено право осуществления субаренды. Согласно разъяснениям в п.

18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 11 января 2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, п. 2 ст.

615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.

Следовательно, согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

– если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (п. 15 Информационного письма ВАС РФ N 66).

Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, когда такое согласие необходимо?

1.

Во-первых, если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды (п. 3   ст.

615 ГК РФ) (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 августа 2006 г.

N Ф08-2810/06 “При передаче помещения в субаренду без согласия арендодателя, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в соответствии со статьями 615 и 619 Гражданского кодекса РФ”).

2.

В сложившейся судебно-арбитражной практике,  нередки решения, в которых договоры субаренды, заключенные без согласия арендатора (в нарушение требований п. 2 ст. 615 ГК РФ признаются недействительными (ничтожными), как сделки не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ) (См.

, например: Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2008 г. N 08АП-3541/2007; Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2009 г. N 14АП-2249/2009;  Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2009 г.

N 09АП-11780/2009; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 и др.).

Однако следует иметь в виду, что во всех вышеперечисленных случаях, признавая договора субаренды, заключенные в отсутствие согласия арендодателя,  недействительными суды исходили из их ничтожности.

Между тем,  Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ в подразделы 4 и 5 Раздела I  части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ были внесены изменения.

В отличие от прежней редакции ст. 168 ГК РФ, согласно которой «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов» признавалась ничтожной, «если закон прямо не устанавал ее оспоримость», в действующей редакции настоящей статьи такая сделка считается «оспоримой».

В ГК РФ были добавлены статьи, посвященные таким вопросам, как согласие на совершение сделки (которые, на наш взгляд, также могут быть применимы к данной ситуации).

В частности, положениями ст. 173.1 ГК РФ предусмотрено, что:

1.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

2.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Возможно, после вышеуказанных изменений в ГК, судебная практика пойдет по другому пути.

Однако, возникает вопрос: будут ли являться денежные средства, уплаченные по недействительному договору субаренды неосновательным обогащением первоначального арендатора?

Как разъяснил ВАС РФ, денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному (или незаключенному) договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Можно привести конкретный пример, разрешения арбитражным судом иска, связанного с применением норм о неосновательном обогащении, при  возврате внесенных платежей по договору субаренды, признанному незаключенным.

Так, истец (субарендатор) обратился в Арбитражный суд к ответчику (арендатору) с иском о взыскании неосновательного обогащения, указывая на то, что договоры субаренды N 35 и N 1 являются ничтожными сделками в силу отсутствия согласия арендодателя на передачу недвижимого имущества в субаренду, в связи с чем основания для взимания платы по указанным договорам субаренды отсутствуют.

Однако, признавая данные договора субаренды незаключенными, суд, вместе с тем, пришел к правильному выводу о возникшей обязанности ответчика по возврату истцу полученной от него суммы арендных платежей, в то время как истец, неосновательно пользовавшийся помещением, законным арендатором которого являлся ответчик, обязан возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Установив, что согласованная и установленная сторонами ставка аренды не превысила обычных ставок аренды аналогичных объектов в данной местности, а также учитывая, что плата за субаренду уплачивалась и принималась по взаимному согласию сторон, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие неосновательного обогащения у сторон по отношении друг к другу.

При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении исковых требований (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11 по делу N А07-18263/2010).

Что касается вопроса применения норм о неосновательном обогащении при возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных субарендатором (по недействителному договору субаренды), то поскольку договор является недействительным, произведенные истцом улучшения, являются неосновательным обогащением собственника этих помещений и подлежат взысканию с него на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, предъявляя вышеуказанные требования, субарендатор должен, во-первых, представить в суд доказательства непосредственной связи расходов на приобретение оборудования и материалов с произведенными неотделимыми улучшениями (ремонтными работами в указанном помещении и др.), а также доказательства, подтверждающие, что результат совершенных истцом работ является очевидно выгодным для ответчика (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 марта 2008 г. N Ф09-958/08-С6).

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

8 (962) 998-00-18

Консультации платные. 

Источник: http://www.savostianova.ru/servicesfororganisation86/

Субарендатор сдает в субаренду

Арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду

Первый Столичный Юридический Центр

г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж

(985) 763-90-66;(495) 776-13-39

Сдача имущества в субаренду

 «Финансовая газета. Региональный выпуск», 2010, N 42

СУБАРЕНДА ИМУЩЕСТВА: АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

Зачастую организация не имеет возможностей приобрести в собственность необходимое для ведения хозяйственной деятельности имущество. В этом случае одним из способов выхода из ситуации является аренда либо субаренда указанных ценностей. Порядок сдачи имущества в аренду(субаренду) регулируется гл. 34 ГК РФ.

Аренда — это передача по договору аренды имущества за плату во временное пользование, причем арендодатель остается собственником данного имущества. В свою очередь, субаренда — это передача уже арендованного имущества в аренду третьим лицам на основании договора субаренды.

К договорам субаренды согласно ст. 615 ГК РФ применяются те же правила, что и к договорам аренды.

Если организация решила заключить договор субаренды, необходимо обратить особое внимание на следующие основные моменты первоначального договора аренды:

во-первых, арендодателем должен являться собственник сдаваемого в аренду имущества. При несоблюдении данного требования, установленного ст. 608 ГК РФ, договор будет признан недействительным вследствие несоблюдения императивных норм гражданского законодательства;

во-вторых, в договоре аренды обязательно должно быть оговорено право арендатора предоставлять помещения в субаренду, в противном случае договор субаренды будет признан недействительным;

в-третьих, срок, на который заключен договор субаренды, не может быть больше, чем срок договора аренды. Стоит также обратить внимание на то, что досрочное расторжение договора аренды влечет расторжение договора субаренды.

При заключении договора субаренды рекомендуется тщательно проанализировать юридическую грамотность составления первоначального договора аренды, поскольку допущенные в нем ошибки, например, такие как несоблюдение существенных условий договора, могут стать причиной признания недействительности обоих договоров.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды в обязательном порядке должны быть отражены данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В случае несоблюдения данного требования ГК РФ договор аренды, а соответственно, и субаренды будут признаны недействительными.

Напоминаем, что недействительность сделки влечет за собой серьезные налоговые и гражданско-правовые последствия. Во-первых, расходы по недействительной сделке нельзя учесть при исчислении налога на прибыль, во-вторых, по недействительной сделке предусмотрена двухсторонняя реституция, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Следует обратить внимание и на продолжительность срока договора субаренды. ГК РФ не содержит указаний о том, подлежит ли договор субаренды, заключенный на срок более года, обязательной государственной регистрации или нет.

Договор субаренды

Статьей 651 ГК РФ для договоров аренды здания или сооружения, заключенных на срок не менее года, предусмотрена обязательная государственная регистрация, договор считается заключенным только с момента такой регистрации. Для договоров субаренды п. 2 ст.

615 ГК РФ предусмотрены те же правила, что и для договоров аренды, соответственно, договор субаренды продолжительностью более года также подлежит обязательной государственной регистрации. Однако существует способ, который позволит избежать регистрации указанных договоров. Согласно Письмам ВАС РФ от 16.02.

2001 N 59 и Минфина России от 14.04.

2009 N 03-03-06/1/241 достаточно заключить договор аренды(субаренды) на 11 месяцев и указать, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если после истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Расходы по таким договорам правомерно учитываются в расходах по налогу на прибыль.

После того, как договор субаренды заключен, необходимо обратить внимание на то, что арендованное имущество должно быть принято(впоследствии передано) субарендатором по акту приема-передачи, содержащим подписи и печати обеих сторон сделки. В акте, как правило, описывается техническое состояние, в котором было передано имущество.

Следующим шагом является отражение арендованного имущества на забалансовом счете 001«Арендованное имущество».

Многочисленные вопросы вызывает порядок учета и начисления амортизации по неотделимым улучшениям, произведенным в субарендованное имущество. Согласно п. 1 ст.

258 НК РФ арендатор(субарендатор) имеет право амортизировать указанные неотделимые улучшения в течение срока действия договора аренды, если они произведены с согласия арендодателя и их стоимость не возмещается арендодателем.

Суммы амортизации рассчитываются с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

К субаренде применяются те же правила, что и к арендным отношениям. Однако в ст. 258 НК РФ подразумевается именно арендодатель, собственник помещения. Поэтому, для того чтобы субарендатор имел возможность учесть амортизацию по неотделимым улучшениям при расчете налога на прибыль, необходимо согласие арендодателя, собственника имущества.

При отнесении затрат, связанных с текущим, капитальным ремонтом, на расходы при исчислении налога на прибыль, необходимо обратить внимание на то, кто именно по условиям договора должен производить ремонт имущества.

Субарендатор может учесть расходы на ремонт при расчете налога на прибыль только в том случае, если договором(законом) предусмотрена его обязанность проводить данный вид ремонта. В ст.

616 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу обязанности по проведению капитального ремонта возлагаются на арендодателя, а текущий ремонт — на субарендатора(арендатора).

Однако стороны сделки вправе самостоятельно распределить и отразить обязанности сторон по осуществлению ремонта в договоре.

Нередко возникают ситуации, когда субарендатор обязан возместить затраты арендатора в случае нанесения прямого ущерба арендуемому имуществу.

Суммы возмещения ущерба рассматриваются законодателями в качестве расходов, связанных с оплатой реализованных товаров и услуг, соответственно, данные денежные средства должны увеличивать у арендатора налоговую базу по НДС(Письмо Минфина России от 25.11.2008 N 03-07-11/366).

Особого внимания заслуживает порядок обложения НДС операций по сдаче имущества в субаренду, когда арендатор применяет один из специальных режимов налогообложения. Например, порой организация, применяющая УСН, заключает договор аренды помещений, а затем частично предоставляет площади в субаренду.

Возникает вопрос, подлежат ли обложению НДС операции по передаче имущества в субаренду? В соответствии со ст. 346.26 НК РФ организация, применяющая УСН, освобождена от уплаты налога на прибыль, налога на имущество и НДС. Доходы при расчете единого налога определяются аналогично доходам, учитываемым при традиционной системе налогообложения, т.е. в соответствии со ст. ст.

249«Доходы от реализации» и 250 „Внереализационные доходы“ НК РФ. В ст. 250 НК РФ поименован такой вид дохода, как доход от сдачи имущества в аренду(субаренду). Следовательно, доходы от сдачи имущества в субаренду будут учтены при расчете налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. НДС в данной ситуации исчислять и уплачивать не нужно.

Данное мнение подтверждается Письмом Минфина России от 23.06.2010 N 03-11-11/173.

Сложная ситуация возникает, когда организация, применяющая ЕНВД, арендует помещение и частично сдает его в возмездное или безвозмездное пользование другой организации. Согласно п. 4 ст. 346.

26 НК РФ плательщики ЕНВД освобождаются от уплаты налога на прибыль, налога на имущество, НДС в рамках видов деятельности, в отношении которых применяется ЕНВД. Сдача помещений в аренду(субаренду), за исключением вариантов, предусмотренных в пп. 13 п. 2 ст. 346.

26 НК РФ, в указанном перечне видов деятельности не поименована, соответственно, к ним следует применить общую систему налогообложения, исчислив налог на прибыль и НДС.

Особое внимание следует обратить на передачу имущества в безвозмездное пользование. Согласно разъяснениям, изложенным в Письмах Минфина России от 28.11.2008 N 03-07-11/371 и от 08.04.

2010 N 03-11-06/3/55, услуги по безвозмездной передаче имущества в пользование подлежат обложению НДС.

Так что даже организации, применяющие ЕНВД, при сдаче арендованного имущества в субаренду на безвозмездной основе обязаны заплатить в бюджет НДС.

Таким образом, несмотря на то что имущество было сдано в субаренду и непосредственно пользуется им субарендатор, ответственным перед арендодателем(собственником) является арендатор.

Именно он при прекращении договора аренды обязан на основании ст.

622 ГК РФ вернуть арендованное имущество собственнику в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Е.Ушицина

Аудитор

«Северо-Западного

Юридического Центра»

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:

  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате(ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.

Первый Столичный Юридический Центр.

Наш e-mail: 6494149@bk.ru

Наши телефоны:

1. 8(985) 763-90-66

2. 8(495) 776-13-39

3. 8(985) 776 13 39

Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Арендодатель, Арендованное имущество, Аренда недвижимости, Аренда имущества, Аренда, Государственная регистрация договора аренды, Договор аренды, Договор аренды помещения, Договор субаренды, Досрочное расторжение, Досрочное расторжение договора, Досрочное расторжение договора аренды, Недействительность договора, Передача помещения в аренду, Порядок аренды помещения, Расторжение договора аренды, Регистрация договора аренды, Сдача в аренду, Сдача имущества в аренду, Согласие арендодателя, Срок договора, Срок договора аренды, Субаренда, Субаренда помещений, Улучшения арендованного имущества

07.12.2010, 4267 просмотров.

Источник: https://advokatnasimov.ru/%D1%81%D1%83%D0%B1%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%BE%D1%80-%D1%81%D0%B4%D0%B0%D0%B5%D1%82-%D0%B2-%D1%81%D1%83%D0%B1%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%83/

Субаренда

Арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду

Одной из форм гражданско-правового договора является субаренда. По ней арендатор даёт гарантии о сдаче арендованной им по договору аренды собственности субарендатору. При этом учитывается то, что субаренду можно заключить только по согласию арендодателя. Такое согласие выдают двумя способами:

  • указанием в договоре субаренды права арендатора на передачу собственности в субаренду;
  • согласие составляют в виде протокола, соглашения, письма, дополнения к договору аренды и т.д.; после ознакомления с оригиналом, субарендатор должен получить копию на руки.

Если происходит передача имущества в субаренду, то ответственность, по договору аренды перед арендодателем, продолжает нести арендатор. Эта безапелляционная норма не изменяется договорами аренды, субаренды (п.2 ст. 615 ГК РФ).

Часть 3 пункт 2 статьи 615 ГК РФ гласит о том, что к субаренде применимы правила о договорах аренды только в случае того, если другое не было установлено на законодательном уровне. Из этого следует, что особенные условия договора аренды должны непременно указываться и в договоре субаренды.

Арендатор имеет право на сдачу арендованной собственности в субаренду и передаче своих прав и обязанностей по договору аренды, только по соглашению с арендодателем. Это указано в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Выражаясь простыми словами, субаренда – сдача арендатором арендуемого им помещения, или какой-либо другой собственности, в аренду третьему лицу. Сложность сделки такого рода состоит в том, что в ней должны принимать участие три стороны, а не две, как это происходит при обычной аренде.

Арендатор может сдавать арендованную собственность в субаренду, после соглашения арендодателя. Сдача в субаренду, без согласия собственника, считается незаконной. Это согласие должно быть в документальном виде.

Заключая сделку по договору субаренды, можно столкнуться с проблемой, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не имеет главу, которая определяет специфику соглашений о субаренде. Также не существует порядка предоставления данного соглашения на законодательном уровне.

Субаренда на практике

Заключая договор субаренды, согласие собственника на субаренду, в обязательном порядке, прописывается в договоре аренды.

Договор входит в пакет документов на юридический адрес или находится в отдельном документе, который предоставляет арендодатель. Документ оформляется в виде приложения к договору.

Также допускается оформление в форме письма, протокола, соглашения или дополнения к договору. Копию данного документа субарендатор получает на руки.

Разрешение на субаренду, прописанное в договоре аренды, снимает с арендатора обязанности от получения дальнейших соглашений от арендодателя при последующих возможных сделках.

С одной стороны, это преимущество для арендатора, но с другой – опасность для арендодателя, поскольку при подписании договора аренды с правом субаренды он не имеет представления о том, с кем в будущем может заключить его арендатор аналогичный договор, и какие могут быть внесены дополнительные условия в договор субаренды.

Правила заключения договора субаренды

Согласие на субаренду от собственника является обязательным. Главное условие субаренды – наличие согласия арендодателя, оно не подвергается изменениям прочими положениями договора. Договор будет считаться недействительным, если в него будет включено условие того, что арендатор может сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя.

Срок договора субаренды может превышать срок об аренде. Это бывает в том случае, если договор аренды продлевают на неустановленный срок. Такое положение применимо и к договору субаренды.

Арендатор не может дать субарендатору больше прав по использованию и владению собственностью, чем имеет сам, соответственно условий договора.

Действующее законодательство России предусматривает заключение договора субаренды недвижимого имущества, сроком более одного года, обязательной регистрации. Если регистрация будет отсутствовать, то субарендатор может понести определённые риски. Ведь незарегистрированный в назначенном порядке договор является недействительным.

Преждевременное расторжение договора аренды повлечёт за собой прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды. Если по каким-либо причинам договор аренды будет признан недействительным, то договор аренды аннулируется.

Каковы же существенные условия субаренды?

Существенным условием для субаренды считается условие об объекте арендных отношений. В договоре должны быть указаны все данные, позволяющие с точностью установить имущество, передаваемое арендатором субарендатору в качестве предмета субаренды.

В случае отсутствия подобных сведений об имуществе, которое передаётся субарендатору, договор не считается заключённым. Примечательно, что описание передаваемого имущества в субаренду должно полностью соответствовать предмету договора аренды.

Иначе субаренда не будет признана заключённой.

Источник: https://www.calc.ru/Subarenda.html

Субаренда. Бухгалтерский учет и налогообложение

Арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду

Рассмотрим бухгалтерский и налоговый учет арендных платежей у арендодателя, арендатора и субарендатора.

Если помещение, арендованное на продолжительный срок, простаивает без дела, требуя при этом постоянного внесения за него арендной платы, то вполне разумно предоставить арендованное помещение в субаренду или передать свои арендные права и обязанности другой фирме.

Правовой аспект

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Что будет, если сдать имущество в субаренду без согласия арендодателя

Что будет, если вопреки условиям договора арендатор все-таки сдал имущество в субаренду? Например, как арендодатель узнает о нарушении договора?

Гражданско-правовые отношения

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора.

Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (ст. 301, 303 ГК РФ).

В этом случае, арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

  • потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (п. 1 ст. 330 ГК РФ);
  • потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (п. 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же цель арендодателя – только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (п. 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (см. постановление ФАС Московской области от 08.07.14 № Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом:

Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально.

Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т. п.) нужно включить во внереализационные доходы (п. 3 ст. 250 НК РФ).

НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Учет у арендодателя

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Арендная плата, полученная от арендатора, включается в доходы в следующем порядке:

  • если предоставление имущества в аренду является одним из видов деятельности организации, то арендные платежи признаются доходами от обычных видов деятельности;
  • если предоставление имущества в аренду не является видом деятельности организации – арендная плата включается в прочие доходы (п. 4, 5, 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 32н).

Арендная плата (как в качестве выручки, так и в качестве прочих доходов) признается в бухгалтерском учете доходом на последнее число каждого месяца аренды (п. п. 12, 15 ПБУ 9/99).

В первом случае на последнее число истекшего месяца аренды организация отражает выручку по дебету счета учета расчетов с арендатором (например, 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами») и кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка» (п. 12, 15 ПБУ 9/99, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).

Во втором случае арендная плата, подлежащая получению от арендатора, на последнее число истекшего месяца субаренды отражается по дебету счета 76 в корреспонденции со счетом 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы» (п. п. 12, 15 ПБУ 9/99).

При этом арендодатель в зависимости от того, на каком счете учитывается имущество, переданное в аренду, отражает его на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства» или к счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Налог на добавленную стоимость

Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом налогообложения по НДС (п. 5 ст. 38, п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

По общему правилу моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг является наиболее ранняя из следующих дат (п. 1 ст. 167 НК РФ):

  • день отгрузки (оказания) услуг;
  • день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.

По договору аренды услуги носят длящийся характер и оказываются непрерывно в течение всего срока действия договора.

Источник: http://www.praktik-rw.ru/obshchaya-sistema/224-subarenda-bukhgalterskij-uchet-i-nalogooblozhenie

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.