Аренда самовольного строения

Вс разрешил узаконить самострой при наличии документов собственности

Аренда самовольного строения

Любопытное дело по так называемому самострою рассмотрел Верховный суд РФ. Речь идет об объектах, которые возводят без долгих оформлений и муторных согласований, методом – захотел и построил.

Подобных зданий у нас в стране видимо-невидимо: и жилых домов, и нежилых строений. Но рано или поздно перед их владельцами все же встает задача – узаконить нелегально возведенные стены.

Так что решение Высшего суда страны по одному из подобных дел может оказаться полезным и для граждан, и для чиновников, и для судей на местах.

Дело в том, что в нашем случае Верховный суд отменил все решения местных судов, принятые по “самострою” и объяснил, в каких случаях самострой можно узаконить, а в каких – нет.

Итак, в большом южном городе некий гражданин подал иск в суд с претензией к одной фирме. Истец требовал, чтобы за ним признали право собственности на магазин, который он построил за свой счет.

У гражданина был так называемый договор простого товарищества с коммерсантами, у которых была в аренде земля с недостроем. Гражданин недострой достроил и получился магазин.

Дальнейшие взаимоотношения строителя магазина и бизнесменов вылились в конфликт.

Дело рассматривал райсуд. Итог рассмотрения иска таков – за гражданином признано право собственности на строение: тот самый самострой. Краевой суд с этим решением согласился.

А вот привлеченная к делу в качестве третьей стороны администрация города с этими решениями не согласилась. Она дошла до Верховного суда РФ.

И высший суд страны, перечитав дело, заявил – все решения местных судов, признавших истца собственником самостроя, незаконны. Вот аргументы Судебной коллегии по гражданским делам ВС.

Участок земли, на котором образовалось незаконное строение, был передан городом фирме в аренду. В договоре есть условие – на этой земле коммерсантам разрешается “временное размещение магазина из облегченных конструкций”.

Сам же участок, на котором стоит самострой, имеет ограничения. Во-первых, участок расположен за красной линией. Красные линии на планах городов и сел обозначают территории общего пользования.

А часть этого участка вообще находится в охраняемой зоне инженерных коммуникаций .

Земля в аренду изначально предоставлялась без права возведения объектов недвижимости. В договоре прописано – если земля понадобится городу, то бизнесмены обязаны даже до окончания срока аренды, вернуть участок. А если там будет постройка “из облегченных конструкций”, разобрать ее в десятидневный срок.

В Земельном кодексе РФ, напомнил Верховный суд, есть 42-я статья. В ней сказано, что собственники земельных участков и граждане, не являющиеся собственниками, обязаны использовать участки в соответствии с их назначением и принадлежностью к определенной категории земель.

А еще Верховный суд растолковал, что по Градостроительному кодексу, красные линии – это линии, которые обозначают существующие или планируемые границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи и линии связи, трубопроводы автомобильные дороги и железная дорога.
ФССП разъяснила правила взимания платы за рыбалку

По СНИПам, то есть “строительным нормам и правилам”, которые утверждаются минрегионом, участки общественных и жилых зданий должны размещаться в пределах красных линий. А эти линии устанавливаются в проектах планировок генпланами застройки поселений.

Ничего ни про красные линии, ни про СНИПы и генпланы ни один местный суд, решая вопрос о собственнике самостроя, даже не вспомнил.

А между тем, подчеркнул Верховный суд, строительство объектов недвижимости на земельном участке, предоставленном для временного размещения магазина, не соответствовало не только договору аренды.

Такой самострой нарушал и Земельный, и Градостроительные кодексы одновременно.

Да, сказал Высший суд, есть правила, по которым можно узаконить самострой. Это 222-я статья Гражданского кодекса.

Там четко сказано: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренном законом порядке и не только судом.

Такое право может получить человек, если у него есть земельный участок в собственности, пожизненном наследовании, бессрочном владении, на котором этот самострой и находится.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано судом за гражданином, если сохранение этой постройки нарушает интересы “других лиц”.

Верховный суд заявил, что для решения подобных споров юридически значимым является факт наличия у человека, обратившегося в суд с требованием узаконить самострой, право собственности на участок со зданием. Если таких прав нет, то истец не вправе претендовать на перевод самостроя в собственность.

В нашем случае гражданин не имел никаких прав на участок земли. А фирма, у которой были лишь права аренды, тоже не владела участком. На этот важнейший момент, пишет в своем определении Верховный суд, местные коллеги даже не обратили внимание.

Правда, районный и краевой суды заявили, что истец “принимал необходимые меры по оформлению правовой документации на возведенное строение”.

На это высший суд страны возразил – но “необходимые меры” без учета 222-статьи Гражданского кодекса и права собственности на землю, не могут быть основанием для удовлетворения требований о праве собственности.

Местным судам велено пересмотреть это дело с учетом разъяснений Верховного суда.

Источник: https://rg.ru/2014/04/01/samostroi.html

Самовольная постройка не сдается в аренду

Аренда самовольного строения

ФАС Московского округа в Постановлении от 17 июня 2010 г. N КГ-А40/5625-10 подтвердил, что в случае, если предоставленные ответчиком истцу помещения являются самовольной постройкой, они не могут быть объектом гражданского оборота и являться предметом договора аренды.

ФАС указал, что Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В свою очередь лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться этой постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

П о с т а н о в л е н и е

17.06.2010

№ КГ-А40/5625-10

Дело N А40-88505/09-3-676

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2010 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.

судей: Петровой Е. А., Хомякова Э. Г.

при участии в заседании:

от истца Общество с ограниченной ответственностью «ПСК „ГЕОСТРОЙПРОНКТ“ — Красненко П. Ю. по доверенности от 07.06.2010 г.

от ответчика Общество с ограниченной ответственностью «ХАНТ-ХОЛДИНГ» — Бобраковой Н. С. по доверенности от 07.06.2010 г., Порублевой Н. В. по доверенности от 08.09.2009 г.

рассмотрев 09 июня 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «ПСК „ГЕОСТРОЙПРОНКТ“

на решение от 17 декабря 2009 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Аталиковой З. А.,

и постановление от 09 марта 2010 года N 09АП-2141/2010-ГК

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кузнецовой Е. Е., Барановской Е. Н., Кораблевой М. С.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью «ПСК „ГЕОСТРОЙПРОНКТ“

к Обществу с ограниченной ответственностью «ХАНТ-ХОЛДИНГ»

о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ПСК „ГЕОСТРОЙПРОНКТ“ (далее ООО „ПСК „ГЕОСТРОЙПРОНКТ“, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ХАНТ-ХОЛДИНГ“ (далее ООО „ХАНТ-ХОЛДИНГ“, ответчик) о признании недействительным заключенного между истцом и ответчиком договора аренды от 01.03.2008 г. N 10/08-ЗА, применении последствий его недействительности в виде взыскания 9 404 232 руб. 93 коп. (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований в части применения последствий недействительности сделки).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 декабря 2009 года в иске ООО «ПСК „ГЕОСТРОЙПРОНКТ“ отказано.

Суд установил, оспариваемый договор аренды соответствует требованиям пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, его условия позволяют определить предмет договора.

Суд пришел к выводу, что поскольку по договору передано помещение в здании по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д.

56, строение 2, 3, 4 (6 этаж), это помещение прямо не соотносится с объектом, признанным самовольной постройкой решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-30172/07-63-242, которым установлено, что двухэтажная надстройка над четырехэтажным кирпичным административным зданием по адресу: г. Москва, ул.

Мишина, д. 56 стр. 2 является самовольно возведенной, то отсутствуют основания для признания данного договора ничтожной сделкой в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также суд счел, что права истца оспариваемый договор не нарушает.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 марта 2010 года указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ООО «ПСК „ГЕОСТРОЙПРОНКТ“ подана настоящая кассационная жалоба, согласно которой истец просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что судебные акты приняты при ошибочном толковании норм материального и процессуального права, без учета фактических обстоятельств дела и практики рассмотрения аналогичных дел.

Считает не основанным на доказательствах вывод суда о том, что право собственности на спорное помещение на момент заключения договора аренды принадлежало ответчику, что подтверждается свидетельствами на право собственности, поскольку из трех представленных свидетельств на право собственности ни одно из них не относится к помещению, предоставленному истцу на 6 этаже по договору аренды.

Истец полагает, что названный договор в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит все признаки незаключенного договора, так как ни суд, ни ответчик не могут определить, в какой части помещение, арендуемое по договору, признано самовольной постройкой. Суд указывает, что спорное помещение прямо не соотносится с объектом, признанным самовольной постройкой, однако ответчик утверждает, что часть помещения (примерно около 300 кв. м) относится к признанной судом самовольной постройке. Из документов, оформленных ТБТИ САО г. Москвы, следует, что после обследования 03.12.2007 г. все помещения объединены в единый комплекс с единым адресом: г. Москва, ул. Мишина, д. 56, стр. 2, план всех помещений 6 этажа по данному адресу выполнен в «красных линиях», что означает возведение (переоборудование) без разрешения.

Истец указывает, что ответчик не зарегистрировал в установленном законом порядке право собственности на переданное по договору аренды помещение, это право не доказано, в связи с чем на момент заключения договора аренды ответчик не мог выступать в качестве арендодателя, в связи с чем договор аренды не соответствует требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и на основании статьи 168 данного Кодекса является недействительным (ничтожным).

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец возражает против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Суд установил, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 10/08-ЗА от 01.03.2008 г., согласно которому последний обязался предоставить первому во временное пользование нежилое помещение в здании по адресу: г, Москва, ул. Мишина, д. 56, строение 2, 3, 4 (6 этаж) общей площадью 1060,76 кв. м.

В соответствии с пунктом 1.2. договора помещение принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается Свидетельством на право собственности N 00-02587/98, N 00-02588/98, N 00-02589/98 от 02.12.1998 г.

В соответствии с Приложением N 3 к договору был подписан акт приема — передачи, по которому данное помещение передано арендатору.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2007 г. по делу N А40-30172/07-63-242 установлено, что двухэтажная надстройка над существующим четырехэтажным кирпичным административным зданием, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Мишина, дом 56, строение 2, является самовольной постройкой; суд обязал ООО «ХАНТ-ХОЛДИНГ» снести данную постройку.

Предметом договора аренды N 10/08-ЗА от 01.03.2008 г. является нежилое помещение в здании по адресу: г, Москва, ул. Мишина, д. 56, строение 2, 3, 4 (6 этаж) общей площадью 1060,76 кв. м, индивидуально-определенные признаки данного помещения в договоре не указаны, документы БТИ, характеризующие предмет аренды, не представлены.

В деле имеется справка БТИ от 10.12.2009 г. (л.д. 128 т. 2), согласно которой здания, ранее учтенные по адресам: ул. Мишина, 56, стр. 2, ул. Мишина, 56, стр. 3, ул. Мишина, 56, стр. 4, ул. Мишина, 56, стр. 16, являются единым объектом недвижимости; официальным адресом данного объекта является адрес: здание по адресу: ул. Мишина, 56, стр. 2.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика на вопрос суда пояснил, что помещения, признанные самовольной постройкой, частично входят в состав помещений, переданных истцу в аренду.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает не соответствующим имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам выводы суда о том, что не подтверждено, что реконструкции было подвергнуто помещение, переданное истцу в аренду, что переданное в аренду помещение прямо не соотносится с объектом, признанным судом самовольной постройкой.

Суду следовало установить, какие конкретно помещения, признанные судом самовольной постройкой, включены в предмет договора аренды N 10/08-3А от 01.03.2008 г.

Неправомерен вывод суда о том, что права истца оспариваемый договор не нарушает, при наличии обстоятельства, что истец является стороной данного договора.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Суд не установил в соответствии с документами БТИ предмет договора аренды N 10/08-3А от 01.03.2008 г.

(индивидуально-определенные признаки помещения с указанием этажей, номеров помещений, комнат), право ООО «ХАНТ-ХОЛДИНГ» на данные помещения с подтверждением соответствующими доказательствами; известно ли было арендатору, что ему переданы в пользование самовольно построенные помещения (в случае установления этого обстоятельства) и не определил правовые последствия такой сделки с учетом пользования истцом данными помещениями.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться этой постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, в случае, если предоставленные ответчиком истцу помещения являются самовольной постройкой, они не могли быть объектом гражданского оборота.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, в том числе установить конкретные помещения, являющиеся предметом договора аренды N 10/08-3А от 01.03.2008 г., право ООО «ХАНТ-ХОЛДИНГ» на данные помещения с подтверждением соответствующими доказательствами, право ответчика сдавать эти помещения в аренду и получать доход от сдачи в аренду указанных помещений.

В случае установления обстоятельства, что помещения (часть помещений), включенных в предмет договора аренды N 10/08-3А от 01.03.2008 г., являются самовольно возведенными, предлагается установить, знал ли истец (должен был знать) о названном обстоятельстве, определить правовые последствия такой сделки.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17 декабря 2009 года по делу N А40-88505/09-3-676 и постановление от 09 марта 2010 года N 09АП-2141/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда по указанному делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:

  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.

Первый Столичный Юридический Центр.

Наш e-mail: 6494149@bk.ru

Наши телефоны:

1. 8 (985) 763-90-66

2. 8 (495) 776-13-39

3. 8 (985) 776 13 39

Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Самовольная постройка, Предмет договора аренды

01.02.2013, 2752 просмотра.

Источник: http://6494149.ru/sud-praktika/952/

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

Аренда самовольного строения

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

                                                              Оглавление

  1. Понятие самовольного строительства;
  2. Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства;
  3. Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства;
  4. Заключение.

Понятие самовольного строительства

 Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:

– возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;

-размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;

– построены без обязательных разрешений и согласований;

– возведены с нарушением строительных правил и норм.

Следует отметить, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства.

Вместе с тем, не считается постройка самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.

Иными словами самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании возможно возводить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:

– заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, земельный участок под застройку могут выделить на основании договора аренды, с последующим оформлением в собственность);

– в случае если видом разрешенного использования земельного участка, установлено возведение построек;

– в случае наличия необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);

– в случае если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;

– в случае если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.

Самовольным строительством является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.

Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства

Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с земельным участком. В этой связи, для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства необходимо подтвердить права на земельный участок, с соблюдением вида разрешенного пользования (далее ВРИ), а также провести экспертизу на соответствие объекта самовольного строительства требованиям безопасности.

В случае отсутствия прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп земельного участка.

Изменение ВРИ достаточно сложная процедура, так как ВРИ установлен ПЗЗ -правилами землепользования и застройки.

Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны).

Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений.

Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.

       Вместе с тем, объект самовольного строительства должен быть безопасен и соответствовать строительным нормам и правилам

       При возведении любых объектов недвижимости требуется соблюдение строительных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ, а так же санитарно-гигиенических и иных нормативов.

       Для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства потребуется:

– подготовить соответствующую документацию (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.), при необходимости получить разрешения на строительство;

– заказать технические планы;

– получить заключения СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;

– согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.

        Безопасность объекта недвижимости по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу.

      Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.

Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства

– оформление разрешения на строительство;

– признание права собственности в судебном порядке;

– получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ;

– установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.

Оформление разрешения на строительство:

      При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).

       Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении объектов самовольного строительства органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.

      При обнаружении объектов самовольного строительства в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно.

       Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ:

        Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:

– земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

– имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;

– на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;

– сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

         В судебные органы необходимо представить:

– проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;

– заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

– заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

– архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;

– договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:

      В соответствии с п. 3.

2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.

     При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.

      В этой связи, для легализации объекта самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить в судебные органы:

– договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;

– проект строительства (реконструкции) здания;

– заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

– заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

– архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы):

        Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства.

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/4/8/legalizaciya_sohranenie_obektov_nedvizhimogo_imuschestva_obladayuschih_priznakami_samovolnogo_stroit

Глава 8. Предоставление в аренду земельного участка, на котором расположены объекты самовольного строительства | ГАРАНТ

Аренда самовольного строения

Глава 8. Предоставление в аренду земельного участка, на котором расположены объекты самовольного строительства

1. Земельный участок, находящийся в границах территории муниципального образования город Новотроицк, на котором расположен объект самовольного строительства, согласно п.п. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ может быть предоставлен лицу, осуществившему самовольное строительство, в аренду на срок менее года на период решения вопроса о признании права собственности в судебном порядке в следующих случаях:

1) объектом самовольного строительства является здание, строение, помещение, бокс, возведенные до ведения в действие Земельного кодекса Российской Федерации;

2) объект самовольного строительства соответствует виду разрешенного использования, установленного для данного земельного участка градостроительным регламентом;

3) объект самовольного строительства не противоречит генеральному плану муниципального образования город Новотроицк или иной градостроительной документации.

2. Предоставление земельных участков для легализации (узаконения) объектов самовольного строительства осуществляется в следующем порядке.

Заинтересованные лица, осуществившие самовольное строительство, обращаются в адрес администрации муниципального образования город Новотроицк с заявлением о соответствии земельного участка, на котором расположен объект самовольного строительства, виду разрешенного использования, установленного для данного земельного участка градостроительным регламентом, и непротиворечии объекта самовольного строительства генеральному плану муниципального образования город Новотроицк или иной градостроительной документации.

На основании данного заявления УАиКС в течение 30 дней выдает заключение.

В случае положительного заключения УАиКСа, заинтересованные лица, осуществившие самовольное строительство, обращаются в адрес администрации муниципального образования город Новотроицк с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для легализации (узаконения) объекта самовольного строительства в судебном порядке с приложением следующих документов:

1) копии документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;

2) копии свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);

3) копии документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);

4) копии технического паспорта объекта самовольного строительства;

5) копия справки формы N 1, выданной органом технической инвентаризации;

6) заключения УАиКС о соответствии земельного участка, на котором расположен объект самовольного строительства, виду разрешенного использования, установленного для данного земельного участка градостроительным регламентом и непротиворечии объекта самовольного строительства генеральному плану муниципального образования город Новотроицк или иной градостроительной документации;

7) выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на земельный участок, на котором расположен объект самовольного строительства.

В случае отсутствия у заинтересованного лица документов, удостоверяющих права на земельный участок, к заявлению прилагается мотивированный отказ в предоставлении информации, выданный в письменной форме органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отсутствием права на земельный участок, зарегистрированный в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

8) кадастрового паспорта земельного участка. Изготовление кадастрового паспорта (подготовка межевого плана) и установление границ земельного участка на местности осуществляется за счет заявителя.

Для этого организация, имеющая соответствующую лицензию, на основании заявления заинтересованного лица обеспечивает изготовление схем расположения земельного участка. Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

При отсутствии одного из перечисленных документов, а также несоблюдении требований, установленных к форме и содержанию представляемых документов, материалы подлежат возврату заявителю с указанием причины возврата. Возвращение заявления не препятствует повторному обращению заинтересованного лица после устранения выявленных недостатков и представления недостающих документов.

3. Основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду для легализации (узаконения) объекта самовольного строительства:

1) если объект самовольного строительства, не соответствует виду разрешенного использования, установленного для данного земельного участка градостроительным регламентом, и объект самовольного строительства противоречит генеральному плану муниципального образования город Новотроицк или иной градостроительной документации;

2) если объект самовольного строительства возведен после введения в действие ЗК РФ.

4.

В случае, если на дату поступления в администрацию муниципального образования город Новотроицк заявления о предоставлении земельного участка в аренду для легализации (узаконения) объекта самовольного строительства, находится представленное раннее другим лицом заявление о предоставлении земельного участка в аренду для легализации (узаконения) объекта самовольного строительства, то администрация муниципального образования город Новотроицк принимает решение о приостановлении срока рассмотрения поданных заявлений для выявления лиц, использующих земельный участок.

5. При соответствии представленных документов действующему законодательству КУМИ в течение 30 дней готовит проект постановления администрации муниципального образования город Новотроицк о предоставлении земельного участка в аренду на срок менее года для легализации (узаконения) объекта самовольного строительства в судебном порядке.

Подготовленный проект постановления подлежит согласованию в установленном порядке и передается главе муниципального образования город Новотроицк для подписания.

6. После издания постановления в месячный срок КУМИ готовит проект соответствующего договора о предоставлении в аренду земельного участка для легализации (узаконения) объекта самовольного строительства в судебном порядке на срок менее года.

Размер арендной платы по договору будет определяться в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и на основании нормативно-правовых актов правительства Оренбургской области, регулирующих порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории муниципального образования город Новотроицк. Договор является основным документом, регламентирующим отношения сторон.

7. В случае, если объект самовольного строительства принадлежит нескольким лицам, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

8.

При признании права собственности на объект самовольного строительства в судебном порядке и после регистрации права на объект недвижимости в Новотроицком отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области, земельный участок предоставляется в аренду или собственность на общих основаниях в соответствии с нормами действующего законодательства. В случае вынесения судом решения об отказе признания права собственности на объект самовольного строительства, договор аренды земельного участка, заключенный для легализации (узаконения) объекта самовольного строительства в судебном порядке, считается автоматически расторгнутым в последний день срока его действия, о чем письменно уведомляется арендатор земельного участка.

Источник: https://base.garant.ru/45808550/8e1131d10a4b42bb0e1e727bdc857a69/

Легализация самостроя: в 2020 году как узаконить самовольную постройку

Аренда самовольного строения

Последние изменения: Январь 2020

Самостоятельная стройка должна быть согласована со множеством инстанций, определяющих соответствие будущего жилья нормам.

Если владельцы недвижимости игнорируют положения закона, могут возникнуть большие проблемы, если строительство велось с нарушениями, либо запланирована продажа.

Легализация самостроя – обязательная процедура, которая поможет оформить документы на собственность и иметь полное право распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Чтобы избежать риска быть оштрафованным на крупную сумму или получить предписание на снос жилья, нужно пройти процедуру узаконивания самовольной постройки.

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

  1. Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
  2. Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
  3. Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
  4. Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

  • более простой вариант – административный порядок согласования;
  • при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.

Право на легализацию

Перед тем, как определиться с порядком действий, следует оценить свои шансы на успех, исходя из установленных правил оформления самостроя.

Чтобы узаконить дом без разрешения на строительство, предстоит решить вопросы:

  • Право на землю. Отсутствие разрешительной документации не исключает возможность легализации самовольной постройки, но делает ее сложнее.

    Претендовать на узаконивание прав на недвижимость, необходимо являться собственником земли, либо арендовать ее на определенных условиях.

  • Соответствие типа постройки целевому назначению земли (например, жилой дом – на участке под ИЖС).

  • Характеристики объекта. Постройка должна отвечать ограничениям, установленными в рамках плана территории, разрешительных бумаг.
  • Соблюдение интересов и прав других лиц, гарантия отсутствия предпосылок, угрожающих благополучию граждан.

  • Оформление права на недвижимость по доброй воле.

Объект нуждается в предварительной постановке на учет. Это позволит в дальнейшем обращаться в суд, если легализация в упрощенном порядке оказалась невозможной.

Упрощенное оформление

Дальнейший порядок действий зависит от конкретных обстоятельств застройки и типа объекта. Для построек с нежилыми помещениями, возведенными на территории садоводческого товарищества, алгоритм действий следующий:

  1. Заказ техплана через кадастровую службу. Подготовка технического плана инженером – платная процедура, требующая затрат.
  2. Оплата пошлины за регистрацию собственности (можно воспользоваться терминалом МФЦ или любым другим банкоматом).
  3. Подача заявления на регистрацию права собственности через сотрудника МФЦ. К заявлению прикладывают подготовленный техплан.
  4. В течение ближайшей пары недель рассматривается вопрос о допустимости регистрации и далее заявителю выдают подтверждающий право собственности документ.

Если появились сомнения в соблюдении правил строительства или есть нарекания к проводимой процедуре, Росреестр вправе отказать в регистрации. Тогда собственник решает проблему через суд.

Если объект недвижимости – постройка на собственном участке ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), чтобы получить техплан, кадастровый инженер должен получить от владельца согласованное разрешение на постройку.

Если разрешение на строительство отсутствует

В Пензе снесена постройка Михайловской обители. penzanews.ru

При самовольной застройке разрешения на строительство не имеется. Значит собственнику предстоит посетить МФЦ для подачи запроса о предоставлении ГПЗУ градостроительного плана на землю.

После получения ГПЗУ готовится схема участка с определением местоположения объекта строительства.

Снова обращаются в МФЦ для согласования строительства с приложением к заявлению ГПЗУ и подготовленной схемой участка.

Разрешение на строительство дает право на выполнение строительных работ и легализацию объекта. С разрешением на строительство обращаются с просьбой подготовить технический план, на основании которого далее регистрируют постройку.

Если в процессе получения разрешения, подготовки техплана или регистрации получен отказ, следующим этапом, как узаконить самострой, станет судебное разбирательство.

Судебное согласование

Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.

Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.

Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.

Основные требования к иску:

  1. Указание, на каких основаниях гражданин возвел постройку на рассматриваемом участке земли (частная собственность или долгосрочная аренда). В подтверждение слов ссылаются на прилагаемую копию документа – выписку ЕГРН, дополненную кадастровым планом.
  2. Описание вида объекта недвижимости, установленного в техплане.
  3. В тексте искового заявления указывают лицо, построившее объект и время строительства (если работы велись подрядчиками – прилагают копию договора с ними, если строительство велось своими силами – чеки, квитанции о покупке материалов).
  4. Так как обращению в суд предшествует отказ в согласовании, указывают, кто именно отклонил просьбу в выдаче разрешения (прилагают копию отказного письма) и приводят обоснования, вынудившие отказать.

В силу того, что предыдущее согласование проводилось с муниципальными структурами, ответчиком по иску указывают именно его.

После подготовки иска предстоит вычислить, сколько стоит оплата пошлины за рассмотрение дела в суде. Не установлено единой суммы пошлины, так как она рассчитывается по стоимости неузаконенного объекта. Чтобы правильно рассчитать сумму, обращаются за экспертным заключением к оценщикам недвижимости.

Как свидетельствует судебная практика, результат рассмотрения дела полностью зависит от аргументации исковых требований со ссылками на законодательство и прилагаемой документации.

Подготовленный пакет бумаг для суда включает:

  • копии заявления и приложений, подготовленные для сторон процесса;
  • оценочное заключение, на основании которого рассчитывалась государственная пошлина;
  • бумаги, свидетельствующие о принадлежности земли конкретному собственнику;
  • техплан, иное документальное подтверждение о наличии самостроя на участке;
  • справки, свидетельствующие об отсутствии нарушений СНиПов и угроз жизни и здоровью окружающих;
  • документ, подтверждающий факт того, что возведение объекта не вызвало ущемления прав других граждан;
  • бумаги о предварительной работе по согласованию и ответах из муниципальных органов (с согласованием или отказом);
  • оплаченная квитанция госпошлины.

Место подачи иска выбирают, исходя из общих правил:

  • в регионе расположения спорного объекта;
  • в мировом суде при стоимости имущества менее 50 тысяч рублей;
  • в районном суде при превышении стоимости объекта 50 тысяч рублей.

После заслушивания сторон, их позиции и доводов, судья выносит решение. При положительном вердикте собственник вместе со вступившим в силу постановлением обращается в МФЦ или напрямую в отделение Росреестра для регистрации собственности.

При регистрации прилагают новый пакет документации:

  • заявление с просьбой зарегистрировать объект собственности;
  • квитанцию об оплате регистрационной пошлины;
  • паспорт заявителя;
  • судебное решение, в котором указано, что оно вступило в силу;
  • техпаспорт объекта легализации.

Последствия неузаконенного самостроя

 

Несмотря на сложности процесса согласования строительства, лучше придерживаться установленных законом требований. В противном случае, собственника ожидают куда большие проблемы, чем просто запрет на возведение постройки.

Помимо штрафа, который может достигать 1 миллиона рублей, владельцу могут вынести предписание о сносе.

К негативным последствиям относят и существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью – ее невозможно продать или распорядиться иным образом, если не будет подтверждено право собственности.

Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.

Отсутствие достаточных знаний этапов строительства и игнорирование требований законодательства часто приводят к рассмотрению дела в суде, с серьезными издержками на подготовку к разбирательству. Кроме того, нет никаких гарантий, что судья примет решение в пользу собственника строительного объекта.

По этой причине настоятельно рекомендуется накануне начала стройки заручиться согласием надзорных органов и лишь затем заниматься строительством.

  Рассмотрение вопроса в суде требует юридической подготовки, знаний, как узаконить самовольную постройку, в соответствии с земельным, строительным, жилищным законодательством, и умения правильно аргументировать.

По этой причине, если не удалось согласовать постройку в административном порядке, рекомендуется обратиться к опытному юристу.

Закон о самострое, активно обсуждаемый законодателями летом 2018 года, должен предельно ясно дать определения самовольным постройкам и регламентировать порядок их сноса. Кроме того, нарушителям предоставляется срок лот 3 месяцев до 3 лет на ликвидацию несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса объектов.

Читайте статью 222 ГК РФ с новыми изменениями и дополнениями.

Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета.

К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ.

Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/oformlenie/legalizatsiya-samostroya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.