Аренда квартиры с последующим выкупом

Содержание

Оформление договора аренды квартиры с последующим правом выкупа

Аренда квартиры с последующим выкупом

Классическая аренда квартиры часто отнимает большую часть зарплаты, а оформление ипотеки подразумевает высокий процент и дополнительные расходы. По этой причине все большее количество людей интересует аренда квартиры с последующим выкупом жилья. Рассмотрим нюансы составления договора и его особенности.

статьи:

Основы договора

Базовое содержание договора аренды квартиры с последующим выкупом строится на общих принципах аренды. Однако цена и условия аренды квартиры с последующим выкупом, например, в Москве и области могут значительно отличаться.

Изначально в документе дается характеристика съемной недвижимости:

  • число жилых и дополнительных помещений;
  • размеры всевозможных зон в помещении и особенности планировки жилья;
  • наличие и специфика внутренних коммуникаций и т. п.

Обязательный момент – указание точного адреса (например, аренда квартиры с последующим выкупом в Екатеринбурге с обозначением дома, этажа и номера квартиры).

Также могут фиксироваться характеристики, связанные с косметическим ремонтом и наполнением жилья: описание стеклопакетов, предметов сантехники, мебели. Подобное перечисление является опциональным и может отсутствовать в актуальном договоре.

Указание момента перехода основных прав на собственность является одним из спорных моментов при заключении и реализации соглашения.

Владельцу наиболее выгодно обозначить дату, связанную с полным окончанием арендных платежей, то есть максимально отодвинуть ее от текущего момента составления договора. Покупатель, наоборот, заинтересован в ускоренном получении прав на арендуемое имущество.

Важно! Переход всех прав на собственность при соглашении об аренде квартиры с последующим выкупом между физическими лицами гарантируется процедурой государственной регистрации. Если в будущем владелец квартиры решит игнорировать передачу основных прав в установленном законом порядке – квартира перейдет в собственность съемщика при помощи судебного решения.

Оценка стоимости квартиры – это обязательный этап договоренностей. Чтобы объективно оценить стоимость жилья – стоит обратиться за консультацией к профессиональному аналитику. Он поможет рассчитать цену жилья при учете ситуации на рынке, актуальных экономических тенденций и других факторов, которые влияют на динамику стоимости квартир.

Временные рамки и финансовая сторона сделки

Сроки договора являются обязательным пунктом при оформлении данной сделки.  При этом длительность соглашения может существенно варьироваться в зависимости от договоренности сторон. Снять квартиру с последующим выкупом можно на разные сроки:

  • краткосрочная аренда – примерно 1–2 года;
  • среднесрочная – 3–5лет;
  • долгосрочная – свыше 5 лет.

Выбранный период полностью зависит от интересов покупателя и владельца в оперативности сделки, материальных обстоятельств и планов. Период аренды обсуждается заранее, до момента подписания документа.

Регулярная и конечная оплата может реализовываться в безналичном либо наличном формате. Безналичный расчет является наиболее защищенным и популярным вариантом. При его выборе съемщик перечисляет оговоренную сумму на банковскую карту владельца квартиры. А расчет наличными средствами чаще всего осуществляется при свидетелях или задействует банковское учреждение (например, аренда ячейки).

Важно! Сроки расчетов определяются с учетом пожеланий всех сторон соглашения. При этом плата за жилье может поступать владельцу частями либо в форме фиксированных ежемесячных платежей.

Любые нюансы относительно оплаты и сроков обязательно вносятся в документ в качестве фиксации устной договоренности. Также договор включает регламент использования квартиры на протяжении всего срока аренды до перехода прав собственности.

соглашения

При заключении договора аренды квартиры с последующим выкупом стоит ориентироваться на образец (скачать здесь). На основе примера стороны могут самостоятельно составить соглашение без помощи юриста. Основными пунктами такого договора являются следующие:

  1. Стоимость жилого объекта.
  2. Конкретная сумма выкупа.
  3. Общий срок и периодичность платежей.
  4. Условия и сроки передачи жилплощади арендатору.
  5. Размеры арендной оплаты, вид валюты.
  6. Возможность индексации платежей.

Если вы планируете заключать договор аренды квартиры с последующим выкупом в крупном городе (например, спб) – тщательно изучите все возможные предложения.

Специфичные особенности данного договора предполагают отсутствие существенных корректировок на протяжении всего срока.

Такое положение вещей означает, что любые изменения в экономической ситуации на рынке могут принести финансовые убытки для одной из сторон.

Возможные риски

Описанный тип соглашения между сторонами относят к финансовым операциям с повышенным уровнем риска. Такая характеристика связана с недостатком отработанных механизмов для формирования рыночной стоимости жилья. Сам шаблон договора максимально похож на классический вариант рассрочки, другими словами – отложенный выкуп имущества.

Процесс выкупа имущества по такому договору аренды может быть коротким либо длинным. Выбор временного отрезка крайне важен, поскольку на протяжении длительного периода стоимость имущества либо ставка аренды могут существенно изменяться.

Важно! Коррекция выкупной цены квартиры может реализовываться только при помощи дополнительного соглашения. В юридической практике подобный вариант наблюдается редко, так как продавец не заинтересован в собственных убытках.

Эксперты считают оптимальным временем для подписания договора аренды квартиры с последующим выкупом период стагнации в сфере жилья (такой совет справедлив и для южных регионов с развитым туризмом, например, для Краснодара, Сочи и других). В такой период на рынке недвижимости наблюдаются редкие и легко прогнозируемые перемены.

В процессе составления договора данного типа нужно четко указывать право на выкуп имущества.

Поскольку суд может не принять во внимание преимущественное право съемщика на покупку арендной квартиры без веских доказательств в виде подписанного документа.

В договоре также четко должны быть прописаны размеры аренды и выкупной стоимости – в противном случае даже при достаточной оплате съемщик не сможет получить права на имущество в судебном порядке без согласия владельца.

Четко прописанные данные о квартире, финансовых вопросах и сроках действия данного соглашения существенно снижают количество недоразумений в будущем.

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/oformlenie-dogovora-arendy-kvartiry-s-posleduyushhim-pravom-vykupa.html

Оформляем договор аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с планами на ее последующий выкуп сегодня является альтернативным вариантом оформления ипотечного кредита на приобретение жилплощади. Тот, кто снимает квартиру таким образом, постепенно выплачивает владельцу квартиры ее стоимость без привлечения банка. В итоге квартира становится собственностью квартиросъемщика.

Суть аренды квартиры с последующим выкупом

Владелец квартиры и арендатор являются физическими лицами. Они заключают договор, где указана сумма ежемесячной платы и дата, когда арендатор должен внести выкупную цену.

Выкупная цена может быть включена в ежемесячные выплаты, а может вноситься дополнительно.

Как только квартиросъемщик выплачивает владельцу квартиры выкупную сумму, договор аренды квартиры перестает действовать – арендатор получает право собственности на недвижимость как при покупке квартиры.

Сделка аренды с дальнейшим выкупом применима к любой квартире. Также возможен вариант аренды квартиры нескольким лицам, которые в итоге выкупят доли в этой квартире.

Преимущество такого варианта приобретения жилья в том, что люди договариваются о размере платежей и выкупной сумме без привлечения банка. Арендатор экономит средства, так как не выплачивает ипотечный процент. Такой вариант приобретения жилья аналогичен покупке товара в рассрочку.

Этапы сделки

Данный вид сделки оформляется следующим образом:

  1. В соответствии с требованиями оформления договора купли-продажи, граждане заключают договор на аренду с дальнейшим выкупом, в котором подробно изложен порядок расчета за недвижимость. От правильности составления соглашения и от прописанных в нем условий зависят права участников сделки и статус жилья.
  2. Гражданин, арендующий квартиру, проживает в ней и вносит ежемесячную плату в соответствии со сроками, указанными в договоре.
  3. Когда срок аренды заканчивается, арендатор выплачивает владельцу выкупную сумму, и квартира становится собственностью арендатора. Важно! Данный вид сделки с недвижимостью допускает внесение изменений в договор в процессе аренды квартиры. Так, как от обеих сторон может поступить предложение о покупке доли в квартире.
  1. Новый собственник жилья должен обратиться в Росреестр для получения документов, подтверждающих имущественные права на недвижимость. Как только человек получит свидетельство из ЕГРП, он становится абсолютным собственником объекта недвижимости и может распоряжаться им на свое усмотрение.

Предупреждение

Такие сделки заключаются нечасто. Поэтому сегодня малоквалифицированных специалистов, которые могли бы помочь гражданам грамотно оформить договор аренды с последующим выкупом. Нюансов и тонкостей в этом деле много, прежде чем оформлять такие правоотношения, нужно обратиться к литературе по данной теме и внимательно изучить нормы действующего законодательства.

Правила оформления договора между физлицами

Самым простым вариантом оформления договора на приобретение жилья после его временной аренды является случай, когда у квартиры есть один взрослый собственник, жилье не находится в залоге у банка, долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг владелец квартиры не имеет. В этом случае люди составляют договор сами, опираясь на личные обстоятельства и пожелания.

Внимание!

Если квартира находится в залоге у банка, тогда договор будет заключаться в соответствии с требованиями кредитной организации.

При выкупе недвижимости, которая принадлежит государству, следует использовать формы договора, разработанные местными органами муниципального управления.

Документы

Перед заключением сделки арендатор должен ознакомиться с документами, подтверждающими законность действий арендодателя по распоряжению имуществом. Если свидетельство из ЕГРП подтверждает право собственности арендодателя, то можно заключать договор. Для оформления сделки необходимо собрать пакет документов:

  • паспорт арендодателя и паспорт арендатора;
  • если участники сделки состоят в браках, необходимо согласие их супругов на проведение сделки;
  • ЕГРН-выписка на недвижимость;
  • технический паспорт жилого помещения;
  • выписка из ЖКХ, где указаны все, кто прописан в квартире с целью определения круга лиц, которые имеют право пользования квартирой.

Тонкости заключения договора аренды с дальнейшим выкупом

В тексте договора обязательно должны быть прописаны существенные условия. В противном случае сделка будет признана недействительной. Если в договоре неупоминания о выкупной сумме, то он будет считаться соглашением об аренде. С точки зрения норм действующего законодательства, договор будет признан контрактом по найму жилья с возможным выкупом.

Чтобы арендатор гарантировано получил в итоге жилплощадь в собственность, договор должен содержать следующие пункты:

  1. Персональные данные обеих сторон сделки, включая адреса прописок и фактического проживания. Важно, чтобы арендодателем являлся именно тот человек, который вписан в свидетельстве из ЕГРП в качестве собственника квартиры.
  2. Детальные сведения об объекте недвижимости с указанием кадастрового номера, размером общей и жилой площади, точным адресом места расположения.
  3. За время аренды необходимо будет осуществлять помимо арендных выплат коммунальные платежи, а также может потребоваться ремонт – нужно, чтоб в договоре было четко расписано, кто это оплачивает.
  4. Упоминание о возможности выкупа объекта недвижимости. Без этого пункта сделка будет считаться недействительной.
  5. Необходимым условием действительности сделки является наличие в договоре пункта о том, что после временной аренды квартира переходит в собственность временного квартиросъемщика.
  6. Указание выкупной сумму за объект недвижимости и размера ежемесячных платежей.
  7. Должны быть указаны арендные сроки, порядок и сроки осуществления выплат. Чаще всего они фиксированные, но может быть предусмотрена возможность их изменения и перераспределения с сохранением общей суммы стоимости квартиры.

Помимо выше перечисленного, участники сделки могут добавить свои пункты, которые кажутся им обязательными.

Образец договора

Скачать

Договор аренды квартиры с последующим выкупом.doc

Регистрация в органах юстиции

Регистрация в Росреестре в результате длительной аренды будет иметь обременение.

Необходимо регистрировать обременение в Росреестре, если с момента заключения сделки и до внесения выкупной суммы пройдет больше года.

Если в соответствии с условиями договора выкупная сумма будет передана арендодателю менее чем через год, то нет необходимости регистрации обременения в органах юстиции.

Для регистрации обременения нужно:

  1. оплатить госпошлину в размере 2000 рублей в любом отделении банка;
  2. собрать пакет необходимых документов (договор о сделке в количестве 3 штук, паспорта обеих сторон, ЕГРН-выписку, квитанцию об уплате госпошлины);
  3. написать заявление и лично передать документы в Росреестр или воспользоваться помощью МФЦ. Возможно также направление документов в Росреестр почтой, но в этом случае необходимо к пакету приложить спиок направляемых документов;
  4. по прошествии 10 рабочих дней получить в органах юстиции выписку на объект недвижимости с обременением и один экземпляр договора.

Получить свидетельство из ЕГРП с подтверждением абсолютных собственнических прав можно только тогда, когда обязательства по договору сторонами выполнены в полном объеме.

Для его получения необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей в любом отделении банка и предоставить в органы юстиции квитанцию, подтверждающую оплату.

Понадобятся следующие документы:

  • договор о сделке;
  • согласия супругов сторон на проведение сделки, заверенные нотариусом;
  • подтверждение со стороны бывшего владельца квартиры того, что он получил выкупную стоимость;
  • акт приема-передачи объекта недвижимости;
  • ЕГРН-выписка на недвижимость.

Плюсы, минусы и риски такой формы приобретения жилья

Сделка по аренде с последующим приобретением жилья выгодна, так как:

  • в отличие от ипотечного кредитования, у человека нет необходимости внесения первого взноса за квартиру при заключении сделки;
  • у арендатора есть право передумать выкупать жилье. Несмотря на подписанный договор, его нельзя заставить вносить выкупную сумму;
  • сделка носит гибкий характер и допускает заключение дополнительных соглашений между сторонами, если возникает необходимость изменения условий;
  • если договор заключен на 10-15 лет, то, с учетом темпов инфляции, переплаты за приобретение жилья практически не будет.

Данный вид сделки по приобретению и продаже недвижимости между физическими лицами используется редко по следующим причинам:

  • недостаточная информированность граждан о наличии такого варианта;
  • те, кто сдает квартиры, считают невыгодной продажу – ведь это лишит их дополнительного источника дохода;
  • для того, чтоб сделка была выгодна обеим сторонам, требуются тщательные экономические расчеты. Иногда ипотечные кредиты или приобретение недвижимости в рассрочку более выгодны.

Для многих людей такой вид сделки кажется очень сомнительным. На протяжении всего времени сдачи квартиры в аренду, ее собственником является арендодатель. Это означает, что он может как угодно распоряжаться квартирой.

Наличие проживающего не препятствует этому.

В случае если в период найма квартира будет заложена банку или арестована, то по завершении действия договора между сторонами новый владелец получит не только недвижимость, но и дополнительные проблемы, связанные с тем, что она обременена.

Кроме того, если квартиросъемщик будет недостаточно внимателен и подпишет договор, в котором ничего не говорится о переходе к нему имущественных прав после внесения выкупной суммы, то он не сможет получить квартиру. Отстоять свои права и интересы в суде будет очень трудно, так как договор скреплен подписями сторон.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/dogovor-arendy-kvartiry-s-posleduyushhim-vykupom.html

Аренда жилья с последующим выкупом и ипотека

Аренда квартиры с последующим выкупом

Ипо­те­ка сего­дня сде­ла­ла жилье доступ­ным для раз­ных сло­ев насе­ле­ния.

Воз­мож­ность взя­тия целе­во­го кре­ди­та, а затем посте­пен­но­го его пога­ше­ния в тече­ние ряда при­вле­ка­ют моло­дые семьи и людей, чей доста­ток не поз­во­ля­ет сра­зу купить недви­жи­мость.

Одна­ко поми­мо ипо­те­ки, на рын­ке недви­жи­мо­сти, суще­ству­ют и иные виды срав­ни­тель­но доступ­но­го жилья, и это очень хоро­шо, так дает воз­мож­ность срав­не­ния и выбо­ра. Одна из аль­тер­на­тив ипо­те­ке – арен­да жилья с выку­пом.

Аренда с выкупом: интересы покупателя и арендодателя

Арен­да жилья с выку­пом – такая сдел­ка на рын­ке извест­на дав­но, и суть ее в сле­ду­ю­щем:

Поку­па­тель по дого­во­ру с про­дав­цом арен­ду­ет жилое поме­ще­ние, а когда срок арен­ды исте­ка­ет, выку­па­ет его у соб­ствен­ни­ка. Фак­ти­че­ски, это покуп­ка в рас­сроч­ку и арен­да одно­вре­мен­но.

Аренда с выкупом для покупателя

Чем при­вле­ка­тель­на такая опе­ра­ция для поку­па­те­ля?

  1. Он может ее осу­ществ­лять без началь­но­го взно­са, что невоз­мож­но в боль­шин­стве слу­ча­ев в обыч­ной ипо­те­ке, если толь­ко она не про­хо­дит по про­грам­мам соци­аль­ной госу­дар­ствен­ной под­держ­ки или ипо­теч­но­го стра­хо­ва­ния.
  2. Для оформ­ле­ния арен­ды с после­ду­ю­щим выку­пом не нуж­ны, в отли­чие от ипо­те­ки, доку­мен­ты об офи­ци­аль­ном тру­до­устрой­стве и справ­ка о еже­ме­сяч­ных дохо­дах:
    • Как извест­но, усло­вие выда­чи ипо­теч­но­го кре­ди­та гла­сит, что пла­ты по пога­ше­нию кре­ди­та и еже­ме­сяч­ных бан­ков­ских про­цен­тов в сум­ме не долж­ны быть выше 45 % (а в иных слу­ча­ях и 33 %) обще­го месяч­но­го дохо­да заем­щи­ка.
  3. Пло­хая кре­дит­ная исто­рия не пре­пят­ству­ет заклю­че­нию дого­во­ра об арен­де с выку­пом, в то вре­мя как поме­ще­ние чело­ве­ка в «чер­ный» бан­ков­ский спи­сок лиша­ет его воз­мож­но­сти взять повтор­ный ипо­теч­ный кре­дит.
  4. Арен­да с выку­пом преду­смат­ри­ва­ет досроч­ное пога­ше­ние всей сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти без штраф­ных начис­ле­ний.
  5. Съем­щик и буду­щий вла­де­лец жили­ща в одном лице име­ет пра­во про­пи­сать на жилой пло­ща­ди всех чле­нов семьи – такую воз­мож­ность ипо­теч­ный кре­дит­ный дого­вор не преду­смат­ри­ва­ет.

Интересы арендодателя в аренде с выкупом

Выгод­на ли само­му арен­до­да­те­лю арен­да жилья с выку­пом? И да, и нет.

  • Да, если у арен­до­да­те­ля мно­го сво­бод­ной жилой пло­ща­ди, и он зара­ба­ты­ва­ет имен­но на сда­че квад­рат­ных мет­ров в арен­ду, то есть явля­ет­ся жилищ­ным инве­сто­ром.
  • Да, если жилье нелик­вид­но, слиш­ком доро­го, нахо­дит­ся в невы­год­ном в транс­порт­ном отно­ше­нии рай­оне, а на рын­ке жилья устой­чи­вое паде­ние цен и малый спрос – во всех этих слу­ча­ях про­да­жа недви­жи­мо­сти иным спо­со­бом, кро­ме как в рас­сроч­ку, невоз­мож­на.
  • Нет, если соб­ствен­ник заин­те­ре­со­ван в быст­рой про­да­же и вло­же­нии средств в дру­гую недви­жи­мость, биз­нес или про­сто в осво­бож­де­нии денеж­ных средств, напри­мер, при пере­ез­де в дру­гой город, опла­те дол­га и дру­гих ситу­а­ци­ях.

Особенности договора об аренде с выкупом

Пра­во арен­ды жилья с выку­пом в буду­щем содер­жит­ся в Граж­дан­ском Кодек­се.

Аренд­ный дого­вор с выку­пом отли­ча­ет­ся от обыч­но­го тем, что в нем долж­но быть про­пи­са­но пра­во при­об­ре­те­ния арен­до­ван­но­го иму­ще­ства съем­щи­ком до исте­че­ния аренд­но­го сро­ка либо в момент исте­че­ния при вне­се­нии съем­щи­ком сум­мы, ука­зан­ной в дого­во­ре.

Дого­вор на арен­ду с выку­пом дол­жен быть оформ­лен по всем пра­ви­лам пред­ва­ри­тель­но­го дого­во­ра о покуп­ке-про­да­же — раз­мы­тые фор­му­ли­ров­ки о том, что в буду­щем арен­да­тор может стать соб­ствен­ни­ком юри­ди­че­ской силы не име­ют:

По тако­му дого­во­ру как соб­ствен­ник может най­ти ново­го, более выгод­но­го поку­па­те­ля, так и арен­да­тор впра­ве отка­зать­ся от выку­па.

Дого­вор на арен­ду с выку­пом дол­жен содер­жать чет­кие фор­му­ли­ров­ки о сро­ках арен­ды и раз­ме­ре выпла­ты сто­и­мо­сти жилья.

Соб­ствен­ник и поку­па­тель сами дого­ва­ри­ва­ют­ся о спо­со­бах опла­ты арен­ды и сто­и­мо­сти жилья:

  • арен­ду и рас­сроч­ку пла­те­жа мож­но про­из­во­дить отдель­но и с раз­ной пери­о­дич­но­стью (напри­мер, еже­ме­сяч­но опла­чи­ва­ет­ся арен­да, а один раз в квар­тал или год арен­да­тор вно­сит часть сум­мы от выку­па);
  • рас­чет за выкуп может вхо­дить в аренд­ную пла­ту.

Какой бы не была фор­ма рас­че­та, глав­ное усло­вие дого­во­ра – ука­за­ние точ­ной сум­мы выку­па.

Когда выкуп­ная цена за недви­жи­мость выпла­че­на пол­но­стью, опла­та арен­ды пре­кра­ща­ет­ся.

Пра­во соб­ствен­но­сти пере­хо­дит к арен­да­то­ру толь­ко после его реги­стра­ции в Еди­ной Госу­дар­ствен­ной Реги­стра­ци­он­ной Пала­те (ЕГРП).

Проект о межрегиональной жилищной корпорации

Спад про­даж и спро­са на доро­гое жилье при­вел к воз­рас­та­ю­щей попу­ляр­но­сти про­даж в рас­сроч­ку. На этой поч­ве воз­ник­ли инве­сти­ци­он­ные ком­па­нии, выку­па­ю­щие квар­ти­ры эко­ном-клас­са и сда­ю­щие их в арен­ду с после­ду­ю­щим выку­пом. Так, к при­ме­ру, и появил­ся про­ект Меж­ре­ги­о­наль­ная жилищ­ная кор­по­ра­ция.

В замыс­лах про­ек­та:

  • Рас­сроч­ка выку­па на 15 лет (боль­ший срок при­во­дит к слиш­ком боль­шой ито­го­вой сто­и­мо­сти жилья).
  • Воз­мож­ность для граж­дан само­сто­я­тель­но­го поис­ка квар­ти­ры с после­ду­ю­щим оформ­ле­ни­ем дого­во­ра покуп­ки-про­да­жи с отсроч­кой пла­те­жа.
  • Деле­ние еже­ме­сяч­но­го пла­те­жа на две доли, в одну из кото­рых вхо­дит аренд­ная пла­та, в дру­гую – отчис­ле­ния в счет выку­па.
  • Нали­чие всех льгот для поку­па­те­лей, пере­чис­лен­ных выше, каса­е­мо пер­во­на­чаль­но­го взно­са, пло­хой кре­дит­ной исто­рии и т.д.

Реа­ли­за­ции инве­сти­ци­он­но­го про­ек­та меша­ют сле­ду­ю­щие дис­кус­си­он­ные пунк­ты:

  1. Выбрать квар­ти­ру само­сто­я­тель­но кли­ен­ту будет доз­во­ле­но из фон­да уже выкуп­лен­но­го ком­па­ни­ей жилья или любую с после­ду­ю­щим отку­пом ее МЖРК и заклю­че­ни­ем дого­во­ра?
  2. Будут ли в рас­сроч­ку вхо­дить про­цен­ты?
  3. По каким пра­ви­лам будет про­из­во­дить­ся аренд­ная пла­та, и оста­нет­ся ли она неиз­мен­ной весь срок арен­ды?
  4. Будет ли вхо­дить в аренд­ную пла­ту ком­му­наль­ные услу­ги?

Подоб­ные вопро­сы тор­мо­зят выра­бот­ку еди­ных усло­вий арен­ды с выку­пом для инве­сти­ци­он­но­го про­ек­та.

Аренда жилья с выкупом или ипотека?

Несмот­ря на ряд пре­иму­ществ для мало­иму­ще­го без­ра­бот­но­го насе­ле­ния, запят­нав­ше­го свою кре­дит­ную исто­рию, у арен­ды с выку­пом есть серьез­ные недо­стат­ки:

  • Вступ­ле­ние в пра­ва соб­ствен­ни­ка воз­мож­ны толь­ко после вне­се­ния послед­не­го пла­те­жа в счет выкуп­ной сто­и­мо­сти.
  • Счи­та­ет­ся, что арен­да жилья с выку­пом в сум­ме обхо­дит­ся на пять – десять про­цен­тов доро­же, чем ипо­те­ка.

Про­ве­рим так ли это, вос­поль­зо­вав­шись ипо­теч­ным каль­ку­ля­то­ром Сбер­бан­ка и МРЖК.

Пример расчета стоимости ипотеки и аренды с выкупом

В каче­стве при­ме­ра:

  • квар­ти­ра сто­и­мо­стью 2 000 000 руб;
  • пер­во­на­чаль­ный взнос – 10 % (200 000 руб.);
  • кре­дит – 1 800 000 руб.;
  • срок кре­ди­та (рас­сроч­ки) – 15 лет (180 мес);
  • 16 % годо­вых (на сего­дня такой про­цент – пре­дел меч­та­ний для заем­щи­ков);
  • вид пла­те­жей – анну­и­тет­ный.

На ипо­теч­ном каль­ку­ля­то­ре полу­ча­ют­ся сле­ду­ю­щие циф­ры:

  • еже­ме­сяч­ные пла­те­жи – 26 436 руб;
  • пере­пла­та по про­цен­там — 2 958 590 руб. (164 %);
  • общая сум­ма пла­те­жа — 4 758 590 руб.

Сто­и­мость ипо­теч­ной квар­ти­ры с уче­том началь­но­го взно­са – 4 958 590 руб.

На каль­ку­ля­то­ре МЖРК квар­ти­ра сто­и­мо­стью 2 000 000 руб. с нуле­вым взно­сом:

еже­ме­сяч­ные пла­те­жи – 31 267 руб., из кото­рых:

  • 14 445 руб. идут в счет выку­па жилья;
  • 16 823 руб. – пла­та за рас­сроч­ку (арен­ду).

Под­ве­дем ито­ги:

  1. Еже­ме­сяч­ные выпла­ты в счет выку­па при арен­де полу­чи­лись дей­стви­тель­но боль­ше на 4830 руб, чем при ипо­те­ке:
    • здесь при­ви­ле­гия ипо­те­ки кажу­ща­я­ся, так как мень­шие выпла­ты в месяц полу­ча­ют­ся из-за частич­но­го пога­ше­ния сто­и­мо­сти заем­щи­ком в виде началь­но­го взно­са.
  2. Пере­пла­ты сверх сто­и­мо­сти жилья:
    • Пла­та за арен­ду: 16 823 х 180 = 3 028 140 руб.
    • Пере­пла­та за про­цен­ты за бан­ков­ские про­цен­ты в ипо­те­ке — 2 958 590 руб.

То есть обе сум­мы прак­ти­че­ски оди­на­ко­вы.

Уже хоте­лось закри­чать «ура» — вот она, мол, аль­тер­на­ти­ва ипо­те­ке. Одна­ко при про­вер­ке общих выплат в счет выку­па выяс­ни­лось, что они состав­ля­ют:

31 267 х 180 = 5 628 060 руб.

А это при­мер­но на 600 000 руб. боль­ше той сум­мы, что долж­на была быть с уче­том одной лишь арен­ды. Види­мо это и есть тот самый про­цент за рас­сроч­ку пла­те­жей, о кото­ром все никак не дого­во­рят­ся в про­ек­те инве­сти­ций в эко­ном-жилье?

Итак, клю­че­вая циф­ра – во сколь­ко обой­дет­ся квар­ти­ра сто­и­мо­стью 2 млн руб. с арен­дой и выку­пом в рас­сроч­ку на 15 лет по дого­во­ру с МРЖК — это 5 628 060 руб.

Сто­и­мость арен­ды с выку­пом полу­чи­лась на 669 470 руб. или на 13.5 % про­цен­тов боль­ше сто­и­мо­сти ана­ло­гич­ной квар­ти­ры, при­об­ре­тен­ной в ипо­те­ку.

Одна­ко эта раз­ни­ца обра­зо­ва­лась толь­ко из-за про­цен­тов, неглас­но насчи­тан­ных ком­па­ни­ей, сда­ю­щих жилье с после­ду­ю­щим выку­пом.

Арен­да с выку­пом недви­жи­мо­сти у част­но­го лица может быть рав­но­цен­на по свои затра­там ипо­те­ке – все зави­сит от дого­во­ра меж­ду арен­да­то­ром и про­дав­цом:

  • он может сдать жилую пло­щадь в арен­ду по мини­маль­ной цене;
  • про­цен­ты за выкуп в рас­сроч­ку как пра­ви­ло част­ные лица не начис­ля­ют, либо они вхо­дят в ту цену выку­па, кото­рая ука­зы­ва­ет­ся в дого­во­ре;
  • если квар­ти­ра нелик­вид­на и не про­да­ет­ся, то уступ­ки про­дав­ца могут быть очень зна­чи­тель­ны.

: Арен­да жилья с выку­пом

(3 3,67 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/vidi/arenda-zhilya-s-vykupom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.