Аренда квартиры между физическими лицами

Содержание

Договор аренды квартиры между физическими лицами: образец

Аренда квартиры между физическими лицами

Арендодатели, сдавая в аренду квартиру, должны быть уверены в регулярных платежах за эксплуатацию недвижимости. В обеспечении гарантий своих прав на проживание нуждаются и наниматели.

Во избежание недоразумений, споров, между собственниками жилья и нанимателями, рекомендуется составить договор найма. Детально урегулировать взаимные обязательства сторон соглашения.

этого документа составляем, используя типичные образцы, как примеры.

Образец типичного договора найма

Для оформления договора используем пример:

На основании этого образца составить договор нетрудно. Требуется лишь заполнить графы соглашения.

Важно! Составляя соглашения, обращаем внимание на период действия. Срок – существенное условие договора.

Оформляя документ, участники соглашения предусматривают период действия – один год. Если указываем этот срок действия, договор подлежит обязательной регистрации в специализированном государственном реестре. Поэтому рекомендуется прописать срок до одного года.

Без указания срока действия договор считается составленным с нарушениями законодательства, юридической, обязательной силы не приобретает.

Юристы нашли лазейку в законодательстве, рекомендуют указывать срок действия – одиннадцать месяцев. Период действия договора указан, оснований считать соглашение недействительным, нет.

Составляя документ, заполняем необходимые реквизиты:

  1. место составления договора;
  2. адрес жилого помещения, что предоставляется нанимателю;
  3. кто будет проживать в помещении;
  4. срок действия.

Договор аренды квартиры скачать образец

Какое жилое помещение передается нанимателю

Заполняя типичный договор, наймодатель отмечает, какое жилье передается в аренду, точный адрес недвижимости. Если помещение состоит из нескольких комнат, указываем точное количество.

Следуя пунктам соглашения, указываем, что жилое помещение передается на основании документов о праве собственности. Записываем реквизиты свидетельства, дату выдачи.

Сдавать жилье в аренду допускается на основании доверенности. Этот документ подлежит нотариальному удостоверению, так как представитель распоряжается недвижимым имуществом.

Дальше прописываем, кто будет проживать в квартире, доме, какое количество нанимателей. Указываем личные данные граждан, отображаем основные сведения.

Обратите внимание! Не забываем прописать точный срок действия договора.

Все пункты договора нужно заполнить. Корректно отображаем все необходимые данные. Иначе соглашение будет считаться оформленным с нарушением установленного порядка.

Договор аренды квартиры между физическими лицами составляем по образцу:

Взаимные обязательства сторон

Необходимо детально описать обязанности сторон соглашения. Указать, что должен сделать наймодатель, в какой срок. Срок внесения платы за аренду жилого помещения, ответственность нанимателя и членов его семьи. Разграничение прав, обязанностей сторон – существенные условия договора аренды.

Обязанности наймодателя

В обусловленный договором срок наймодатель передает съемщику ключи от квартиры. Обеспечивает возможность нанимателю вместе с семьей прибыть в квартиру для проживания.

Стороны договариваются, когда наниматель может прибыть и осмотреть квартиру. Обуславливают срок оповещения о прибытии в помещение.

Жилое помещение принадлежит на праве собственности нескольким лицам – получают согласие всех собственников на составление договора.

Важно! Прописываем в договоре пункт о том, что квартира не арестована, не входит в перечень недвижимости, на которую налагают взыскания.

Согласно этого пункт соглашения, наниматель вправе обращаться с иском о возмещении убытков, если квартиру отберут для погашения обязательств.

Стороны прописывают взаимные права на основании образца:

Обязанности нанимателя

Гражданин, арендуя жилое помещение, обязан:

  • не передавать жилое помещение другим лицам;
  • не допускать сторонних лиц в квартиру на проживание без согласия собственника квартиры;
  • не проводить самостоятельно ремонт, перепланировку комнат, может осуществить лишь текущий ремонт;
  • не устанавливать без согласия наймодателя специфичное оборудование – сигнализацию, камеры наблюдения…

Основные обязанности гражданина, что проживает на основании договора, усматриваются из слайда:

Обратите внимание! В соглашении следует предусмотреть материальную ответственность гражданина за сохранность имущества, не повреждение внутренних конструкций квартиры.

Наниматель уведомляется о необходимости придерживаться норм пожарной безопасности.

Оплата средств за аренду помещения

Существенное условие договора – оплата аренды жилого помещения. Детально регламентируем сроки выплаты арендной платы, размер. Каким образом осуществляется оплата.

Договор найма квартиры между физическими лицами составляется на определенный срок. В течение действия договора, его условия уточняются по взаимному согласию сторон. Желательно урегулировать на начальном этапе все вопросы относительно выплаты арендной платы, зафиксировать точный размер. В какой валюте будет проводиться выплата.

Дополнительно предусматриваем:

  • Точный срок платежа. Нарушения обязательства относительно срока оплаты – основание для расторжения договора. Оговариваем крайние сроки выплаты, последствия нарушения сроков оплаты. Согласно типичным договорам, наймодатель выселяет гражданина, если средства не были перечислены в течение десяти дней.
  • Предварительный размер средств. Стороны согласовывают, какого размера должен быть первый платеж и за какой срок аренды. Общепринято, что сначала наниматель выплачивает средства за два месяца аренды. Потом – согласно условиям соглашения ежемесячно.
  • Для обеспечения взятых обязательств нанимателем, предусматривают внесение залога. Это не обязательно, считается достаточным внесения средств наперед за два месяца.
  • Также необходимо оговорить, кто оплачивает коммунальные платежи. Если наниматель, его обязывают ежемесячно предоставлять квитанции об оплате владельцу квартиры.

Это важно знать:  Договор аренды и его существенные условия

В случае пропуска в соглашении указанных выше условий, эти обязательства выполняет собственник квартиры. Стороны не предусмотрели в договоре, кто будет вносить плату за коммунальные платежи – эту обязанность выполняет сам наймодатель.

Пример оформления этого раздела соглашения:

Оформление договора

Составляют договор в простом письменном виде. Удостоверение нотариусом соглашения не обязательно. Документ пишут собственноручно, на основании типичного образца.

Реквизиты

Заполняя реквизиты соглашения, указываем:

  • какое помещение передается в аренду;
  • взаимные обязанности;
  • срок договора;
  • размер, сроки платы;
  • порядок расторжения договора;
  • другие существенные условия по согласованию сторон.

Период действия

Условно, по периоду действия эти договора делят на две категории:

  • сроком на одиннадцать месяцев;
  • термином действия более одного года.

Договора, что заключены на срок более одиннадцати месяцев, подлежат обязательной государственной регистрации. Это не требуется, если период действия – одиннадцать месяцев.

Основания для продления

Выполняя взятые на себя обязательства, регулярно внося плату за пользование жильем, наниматель обращается с просьбой продлить договор. Этот вопрос решается по взаимному согласию участников договора. В случае надлежащего выполнения обязательств нанимателем, предпосылок для отказа в продлении срока нет.

Порядок оплаты

Размер, сроки оплаты за квартиру обуславливаются сторонами. Наниматель может вносить плату за жилье с учетом коммунальных услуг. Эти услуги оплачивает собственник квартиры.

Составляем акт

Во избежание недоразумений, участники соглашения могут в акте указать, в каком состоянии сдается в аренду помещение. Перечислить имущество, какое находится в квартире. В каком техническом состоянии пребывает жилье на момент передачи.

Когда соглашение прекращает действие

Обуславливают и случаи, когда возможно досрочное прекращение договора. Какие предпосылки разрыва соглашения. Согласно общему правилу, соглашение утрачивает силу после завершения срока действия.

Это важно знать:  Особенности самостоятельной сдачи жилья в аренду

Обязательные сборы

Собственники квартир, заключая соглашение на срок до одного года, ошибочно полагают, что перечислять налоги с доходов не нужно. Регистрация для договора, заключенного на этот срок, не предусматривается. Поэтому сборы оплачивать не нужно.

Важно! Согласно налоговому законодательству, с дохода этого вида предусматривается оплата налога. Сама по себе регистрация соглашения к оплате сборов отношения не имеет.

Рекомендуется детально обусловить ответственность сторон договора. Указать и перечислить случаи, когда наниматель несет ответственность за несвоевременную оплату средств, повреждение имущества. Регламентировать условия досрочного прекращения обязательств.

Включаем в соглашение раздел:

Отдельные условия

В содержании договора найма предусматриваем отдельный раздел, где дополнительно описываем пункты, как принимать решения в спорных ситуациях. Этот раздел включаем в договор на случай непредвиденных обстоятельств:

На окончательном этапе соглашения записываем показатели счетчиков. Данные газового счетчика, показатели других приборов.

После составления акта передачи, нанимателю передаются ключи от квартиры. Начинается срок действия соглашения найма.

Следующая

Источник: https://fms21.ru/arenda/obrazecz-dogovora-arendy-kvartiry-mezhdu-fizicheskimi-liczami.html

Договор аренды квартиры (быстрый договор)

Аренда квартиры между физическими лицами

Зачастую договор найма жилого помещения (статья 671 ГК РФ) называют договором аренды (статья 606 ГК РФ) и наоборот.

Это не совсем правильно: договор найма жилого помещения составляется тогда, когда нанимателем является физическое лицо, заключающее договор с целью проживания в жилом помещении, во всех остальных случаях (аренда офиса, склада, гаража и т.д.

) заключается договор аренды. Если Вам нужен договор найма жилого помещения (квартиры), вы можете найти его здесь.

Ключевые условия договора аренды квартиры

Предмет договора — существенный пункт в любом договоре, в котором необходимо описать объект сделки.

Когда в аренду сдается квартира, то в договоре и должно быть прописано «квартира», а не «комната» или «жилое пространство».

Дополнительно формируется полное описание объекта, а для большей безопасности возможно заказать выписку из ЕГРН, которая свидетельствует о том, что квартира принадлежит арендодателю.

Кроме этого, важно описать иное имущество, которое передается арендатору вместе с квартирой: мебель, бытовая техника, иные вещи. Рекомендуется указать также текущее состояние этого имущества: это позволит обозначить возможность ответственности в случае порчи имущества.

Перечень зарегистрированных в квартире людей — второе важное условие данного договора. Если в квартире есть зарегистрированные третьи лица, это означает, что они имеют право там проживать. Это важно в случаях, когда владелец квартиры не может повлиять на зарегистрированных в ней лиц и создается конфликт, решение которого может быть не всегда в пользу арендатора.

Размер арендной платы и её периодичность — важнейший пункт соглашения, регулирующий финансовые отношения между сторонами. В договоре указываются реквизиты сторон, а если оплата происходит в наличной форме, то необходимо требовать расписку о получении денежных средств.

Срок действия договора — если этот пункт в соглашении не установлен, согласно законодательству договор будет действовать пять лет. 

При заключении договора на один год и более необходимо зарегистровать договор в отделении Росреестра (данные будут внесены в ЕГРН). Обратиться в государственный орган необходимо не позднее одного месяца со дня подписания договора.

Дополнительные условия договора аренды

Обеспечительный платеж (“залог”) — это дополнительная гарантия для арендодателя. Иногда его называют залогом, депозитом или гарантийным взносом. Чаще всего размер платежа соответствует размеру одного месяца аренды, хотя стороны вправе договориться о произвольной сумме и указать её в договоре.

Важно обратить внимание, когда и при каких обстоятельствах данный платеж остается у собственника квартиры. Залог чаще всего страхует арендодателя в ситуациях, когда арендатор нарушил условия договора и создал обстоятельства, при которых появились убытки. Чаще всего такими обстоятельствами является:

  • повреждение бытовой техники;
  • повреждение мебели;
  • своевременно не оплачены коммунальные услуги или арендная плата.

Обеспечительный платеж возвращается по факту окончания действия договора и при отсутствии претензий со стороны собственника квартиры. Также рекомендуется обозначить условия, когда платеж возвращается раньше установленного срока окончания действия договора.

Оплата коммунальных платежей — необходимо указать сторону, которая осуществляет оплату услуг (как правило, это делает арендодатель за счет арендатора). Кроме этого желательно указать сторону, которая ответственна за съем показаний со счетчиков – это позволит избежать разбирательств в случае, если показания умышленно занижались или завышались заинтересованной стороной.

В договоре необходимо указать текущие показатели счётчиков (на момент подписания договора).

Запрет (разрешение) на курение — пункт договора, определяющий степень ответственности и последствия при курении в квартире.

При нарушении данного условия невозможно расторгнуть договор, но возможно установить штраф в виде определенной денежной суммы.

Сигаретный дым может негативно повлиять на состояние мебели, в результате чего стоимость аренды такой квартиры в будущем будет снижена, а собственнику придется делать преждевременный ремонт.

Осуществление ремонта — по общему правилу текущий ремонт оплачивает арендатор, а капитальный ремонт оплачивается арендодателем.

Обязанности обеих сторон можно разделить отдельными пунктами в договоре.

Особое внимание следует обратить на дорогостоящий ремонт, сделанный арендатором: в этом случае лучше всего подробно описать порядок возмещения расходов в отдельном соглашении. 

Проверка потенциальной стороны договора

Собственник недвижимости может свободно выбирать того, с кем он будет сотрудничать относительно сдачи объекта в аренду. Но нельзя отказывать человеку по дискриминирующим принципам (профессия, пол, раса, цвет кожи и т.д.).

В случае сомнений в платежеспособности арендатора лучше всего отказать потенциальному контрагенту без объяснения причин и избавить себя от негативных последствий.

Перед заключением договора необходимо проверить, действительно ли арендодатель выступает собственником квартиры. Для этого следует получить информацию из следующих источников:

  1. Паспорт. Самый простой способ проверить этот документ — сравнить его со своим паспортом. При наличии мятых страниц или несовпадений качества печати нужно насторожиться. Действительность документа проверяется через официальный сайт МВД.
  2. Выписка из ЕГРН. С помощью выписки проверяется, действительно ли человек является собственником объекта. Одновременно с этим проверяется наличие обременений, арестов или совместная собственность. А здесь возможно заказать выписку из ЕГРН.
  3. Квитанции по коммунальным услугам. Проверка квитанций исключает лишние начисления, а на самих документах указывается наименование собственника квартиры (ФИО или наименование юридического лица), что является дополнительным источником информации.

Иногда сдачей квартиры в аренду занимается не собственник, а доверенное лицо (друг, родственник, риэлтор или представитель агентства недвижимости). В этом случае представитель обязан предоставить нотариальную доверенность с полным объемом полномочий и установленным сроком действия.

На законодательном уровне доступна субаренда (поднаем) квартиры. В таком случае заключается новый договор субаренды, но с условиями и правилами, прописанными в изначальном договоре. Субаренда допустима только при согласии собственника квартиры или его представителя, а срок субаренды не может превышать сроков первоначальной аренды.

Акт приёма-передачи квартиры в аренду

Как приложение к договору рекомендуется подписать акт приёма-передачи квартиры. В акте необходимо отобразить всю информацию относительно объекта:

  1. Дата подписания. Это точка отсчета для оплаты платежей и формирования ответственности сторон.
  2. Описание квартиры. Составляется точная характеристика объекта с учётом мельчайших подробностей. Информация должна подаваться аналогично, как в договоре.
  3. Состояние объекта. Любые обнаруженные недостатки необходимости внести в акт: трещины, разбитые окна и двери, торчащие обои, отваливающаяся плитка и т.д.
  4. Вещи собственника, которые останутся в квартире. Необходимо составить не просто список, а сформировать характеристику каждой вещи со всеми трещинами, вмятинами, сколами или повреждениями.

Это документ фиксирует факт передачи квартиры в аренду и может стать основополагающим во время споров. Поэтому мы ответственно подошли к его составлению и предлагаем его к бесплатному скачиванию по этой ссылке.

Преимущественное право арендатора

Согласно статье 621 ГК РФ арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами заключить новый договор по окончанию срока действия аренды.

Примечательно, что когда срок истёк, но стороны продолжают выполнять свои обязательства (оплачивает аренду, а собственник квартиры никаких претензий или требований к выселению не предъявляет), действие договора возобновляется автоматически на тот же срок.

Особенности расторжения договора

Когда соглашение заключалось как минимум на 1 год, собственник квартиры имеет право обратиться в суд, если арендатор не проводил платежи за шесть и больше месяцев. Если соглашение заключалось на срок до 1 года, тогда обращение в суд возможно, если арендатор не оплачивал аренду два и больше месяцев.

Источник: https://dogovor.ru/light/dogovor-arendy-kvartiry

Как правильно заключить договор аренды квартиры: образец оформления

Аренда квартиры между физическими лицами

Процесс аренды и сдачи помещения несет определенные риски для обеих сторон, вступающих в сделку.

Чтобы минимизировать объем возможных неприятных последствий, участникам соглашения целесообразно заключить договор аренды.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-90-72. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

О том, как правильно подать объявление о сдаче квартиры в аренду, а также как составить расписку о получении средств с нанимателей, вы можете узнать из наших статей.

Основания

Основанием для заключения договора служит желание обеих сторон сформировать четкие границы прав по отношению к конкретному жилому помещению и друг к другу.

Как заключить договор аренды квартиры? Чем пространнее договор и больше количество пунктов, в которых описаны возможные нестандартные ситуации и форма ответственности виновных, тем проще добиваться справедливого возмещения убытков пострадавшей стороне.

Поэтому при составлении договора следует не только указывать адрес сдаваемого помещения, размер площади, переходящей во временное пользование, сроки аренды, оплаты и сумму ежемесячного взноса, но и прочие пункты.

Среди них целесообразно указать:

  • обязанности наемщика и сдающего по поддержке технического и санитарного состояния арендованного помещения (уборка, мелкий/капитальный/косметический/незапланированный сантехнический ремонт);
  • ответственность нанимателя/арендатора за порчу техники, инженерных линий в помещении;
  • ответственность сдающего жилую площадь за качество предоставляемых коммунальных услуг (в границах возможного);
  • ответственность наемщика за своевременность выплат по коммунальным счетам;
  • размер залога и условия его возвращения (напр. сумма будет засчитана как выплата за последний месяц проживания или возвращена в день выезда нанимателя из помещения). При этом сумма залога не может превышать размера ежемесячной выплаты.

С кем заключается договор аренды жилого помещения? Договор подписывается между владельцем жилого помещения и нанимателем. Такое помещение допустимо сдавать в аренду юридическим и физическим лицам.

В первом случае передача жилья во временное пользование классифицируется как аренда, во втором – как наем.

О том, для чего нужно отличать договор аренды квартиры от договора найма жилого помещения, вам расскажет юрист в этом видео:

Алгоритм действий

Как правильно заключить договор аренды квартиры? При заключении договора требуется соблюсти правила оформления:

  1. Убедиться, что нанимаемое помещение имеет достойное техническое состояние, а соседи не станут источником неприятностей.
  2. Участникам договора проверить у другой стороны наличие документов, подтверждающих ее правомочность для участия в подобной сделке.
  3. Заранее обговорить пункты договора.
  4. Написать договор от руки или заполнив форму.
  5. Убедиться, что в документе четко оговорены:
  • сроки действия документа, дата вступления соглашения в силу;
  • ответственность сторон за нарушение прописанных условий;
  • причины для одностороннего расторжения договоренности;
  • адреса регистрации, контактные данные сторон, участвующих в составлении документа;
  • личные росписи сторон и дата составления договора.

Как правильно оформить договор аренды квартиры?

Скачать образец договора аренды квартиры между физическими лицами

Скачать образец договора аренды жилого помещения у гражданина юридическим лицом

Необходимые документы

Какие документы нужны для заключения договора аренды жилья?

Удостоверяющие личность для каждой и сторон, документы, подтверждающие право владения сдаваемым жильем для наймодателя (акт купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарении, мене, передаче на основании судебного решения, доверенность).

Где заключить договор аренды жилого помещения? В любом удобном месте, составив текст договора от руки или набрав на машинке, компьютере.

При желании подстраховаться, документ можно составить у нотариуса или юриста – специалист поможет составить более детальный договор, подскажет, какие пункты, возможно, следует добавить.

Заверять документ не обязательно. Юридической силы это бумаге не добавит.

На какой срок заключается договор аренды? Договоры аренды классифицируют на краткосрочные и долгосрочные: до года и до пяти лет соответственно.

По умолчанию длительность действия договора считается пятилетней, если в нем отсутствует пункт о длительности действия соглашения. Договор потребует расходов при привлечении к его составлению нотариуса или юриста.

Налоговые выплаты сдающий жилье обязан делать независимо от юридического статуса лица, получившего временные права на пользование жильем.

Узнайте, в каких случаях вам потребуется составление дополнительного соглашения к договору аренды, из нашей статьи.

Особенности

Помимо договора об аренде целесообразно составить опись имущества, в котором перечислить состояние сантехники помещения, проводки, техники и предоставляемой в распоряжение мебели. Такой документ должен быть подписан нанимателем и наемщиком.

Подробнее о необходимости составления акта приема-передачи к основному договору аренды читайте на нашем сайте.

Сдавая жилье в долгосрочную аренду, владелец жилья должен иметь в виду, что наниматель вправе рассчитывать на продление договора по окончании действия первого. Отказать владелец вправе лишь в случае, когда не намерен в ближайший год вновь сдавать жилплощадь.

Одностороннее расторжение долгосрочного договора владельцем жилплощади из-за неуплаты съемщиком коммунальных платежей, возможно в случае, если выплаты не поступали на протяжении 6 месяцев.

При краткосрочном договоре расторгнуть соглашение можно, если имеется аналогичная задолженность за 2 месяца.

Подробнее об условиях и основаниях расторжения договора аренды квартиры читайте также на нашем сайте.

Составление договора аренды не займет много времени.

Зато наличие этого документа значительно дисциплинирует участников соглашения и страхует каждую из сторон от различных неприятных сюрпризов.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-90-72 (Москва)

+7 (812) 467-37-86 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/dokumenty-ar/dogovor-a/zaklyuchenie.html

Договор найма квартиры. Что проверить у хозяина

Аренда квартиры между физическими лицами

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Сверяйте данные в свидетельстве с паспортом хозяина квартиры и с номером страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС)

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

  1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
  2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
  3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

  1. Внимательно проверяйте документы о праве собственности: сравнивайте личные данные и описание квартиры.
  2. Проверьте свидетельства каждого собственника квартиры и подписывайте договор со всеми собственниками.
  3. Проверьте, не заложена ли квартира. Узнайте детали договора об ипотеке.
  4. Проверьте, есть ли у хозяев квартиры брачный договор. Подписывайте договор сразу с обоими супругами или просите согласие на сделку.
  5. Договор подписывается только с собственником жилья или представителем по доверенности. Проверьте паспортные данные, полномочия и срок действия доверенности представителя.
  6. Самый надежный вариант — заказать выписку из ЕГРН.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/netudoma/

Договор аренды квартиры между физическими лицами

Аренда квартиры между физическими лицами

По последним данным, полученным в 2016 году Национальным агентством финансовых исследований, 8% россиян проживают в съемном жилье, поэтому 16% граждан должны знать, как юридически грамотно составлять договор аренды между физическими лицами.

Аренда и найм: различия

Если рассматривать законодательную базу, то понятие «аренда жилья», употребляемое в обиходе, имеет иное значение.

Аренда – это использование недвижимости, где хотя бы один из участников соглашения является юридическим лицом. При этом недвижимость может быть как жилой, так и нежилой, а ее пользование сопряжено с получением прибыли арендатором.

Найм – это, согласно Гражданскому Кодексу, передача жилого помещения собственником другому лицу для проживания.

Договор аренды составляется на срок не менее года, а соглашение о найме – на любой срок.

Формы заключения договора

Договор аренды разделяют по форме изложения и по сроку действия.

По форме изложения договор бывает:

  1. Устный. Это неформальная договоренность между собственником и квартирантом обо всех условиях аренды.
  2. Письменный. Составляется договор найма в двух экземплярах с указанием предмета соглашения, прав и обязанностей сторон, сроков действия, суммы и личных данных.

Обе формы соглашений имеют свои плюсы и минусы.

ОсобенностиУстный договорПисьменный договор
Достоинства

  • Оптимальная форма договора, если жилье сдается родственникам или знакомым.
  • Отсутствие письменного договора «на руку» арендодателям, нежелающим платить налоги.
  • Возможность менять условия договора по обоюдному согласию обеих сторон.

  • Собственник и квартирант жилья юридически защищены в случае неисполнения обязательств по договору.
  • Указание всех условий аренды позволяют арендатору рассчитывать на фиксированную стоимость аренды, сроки и порядок расчета.
  • Собственник может получать оплату в установленный договором срок и запросить страховую сумму за сохранность имущества.
Недостатки

  • Вероятность неисполнения договоренностей обеими сторонами.
  • Сложность предъявлять претензии в судебном порядке по факту нарушения правил аренды, если эти правила не прописаны и не завизированы наймодателем и нанимателем.

  • Составление договора обязывает собственника подавать сведения в налоговую инспекцию.
  • При нежелании подавать сведения о доходах, собственник может отказать в предъявлении временной регистрации квартиранту.
  • Форс-мажорные обстоятельства или преждевременное расторжение договора влечет штрафные санкции, если участники соглашения не смогут достигнуть взаимного согласия.

По срокам действия договора бывают:

  • Краткосрочные.
  • Долгосрочные.
  • Безвременные.

Краткосрочные соглашения составляются на срок до 11 месяцев, долгосрочные – на срок не менее года, но не дольше 5 лет. Безвременные договоры характеризуются отсутствием четкого срока, но момент и порядок расторжения договора может быть вынесен отдельным пунктом в договоре.

Важно! Собственники предпочитают указывать в договоре срок арендных отношений менее года. Это не столько цель убедиться в чистоплотности и ответственности квартирантов, сколько возможность избежать подачи сведений в Росреестр, а, следовательно, легально не платить налоги.

Обязательные условия

Каждый договор найма должен содержать следующие сведения:

  • Предмет договора (арендуемый объект с указанием площади и адреса).
  • Сроки и стоимость аренды.
  • Индивидуальные данные наймодателя и нанимателя.
  • Права и обязанности сторон.
  • Порядок расторжения, штрафные санкции и прочие условия.
  • Информация о документах на собственность и завизированное согласие всех собственников и дольщиков жилья.

Важно! При долевом владении квартирой необходимо письменное согласие на сделку по аренде, либо подпись в договоре при единовременном присутствии всех собственников жилья.

Для арендатора важным моментом при составлении соглашения найма жилого помещения, является юридическая «чистота» квартиры. Для проверки нужно:

  • Запросить документы на собственность жилья.
  • Сравнить данные паспорта наймодателя и информацию свидетельства собственности (они должны совпадать).
  • Выписка из домовой книги о составе прописанных жильцов.

Следует с осторожностью отнестись к следующим категориям собственников:

  • Недееспособные граждане.
  • Находящиеся в местах отбывания наказания.
  • Отсутствующие по контрактной службе.
  • Несовершеннолетние, прописанные в данной квартире.

Инициатор арендной сделки должен предоставить доверенность на распоряжение собственностью от других владельцев жилплощади, а в случае обременения несовершеннолетним – получить разрешение от органов опеки.

В противном случае на законных основаниях остальные долевые владельцы квартиры могут требовать освободить помещение, и договор в данном случае признают недействительным.

Предмет договора и стороны соглашения

Предметом договора найма является жилплощадь с указанием метража и адреса. Сторонами в документе являются наймодатель (арендодатель, собственник) и наниматель (арендатор). В этом пункте прописываются Ф.И.О., паспортные данные всех собственников жилья и планируемого состава арендаторов. Здесь же указывается срок действия договора.

Важно! Настоящий договор заключается между двумя людьми: нанимателем и наймодателем. Другие собственники жилья и иные квартиранты фигурируют в отдельном пункте договора. Но статуса арендатора и арендодателя в документе не имеют.

Арендодатель

С момента подписания соглашения собственник квартиры обязан обеспечить полный доступ к жилплощади нанимателю, передать полный комплект ключей.

Права:

  • Проверять состояние квартиры в указанный в договоре день.
  • Проверять показания счетчиков и требовать оплату в случае перерасхода. Если иное не указано в договоре.
  • Расторгнуть договор в случае ненадлежащего использования квартиры или при жалобах со стороны соседей.

Обязанности:

  • Передать полностью функционирующее помещение, пригодное для жилья.
  • Составить акт на имущество, где будут указаны ценные вещи.
  • Гарантировать необремененность собственности: отсутствие ареста и нахождения в состоянии купли-продажи.
  • Не выставлять квартиру на продажу в период арендного срока и не подселять третьих лиц, не участвующих в договоре.

Нередки случаи, когда владелец квартиры, готовя ее на продажу, но желая заработать, поселив жильцов, осуществляет показ потенциальным покупателям.

Этот нюанс нужно обговорить с квартирантами и, обозначить допустимое количество посещений в месяц с уведомлением и присутствием в квартире жильцов. А в качестве мотивации можно приравнять один просмотр жилья к 5-7% арендной платы.

Любые действия собственника в отношении жилья в период аренды должны быть отражены и подписаны нанимателем. В противном случае договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Арендатор

Когда приходится пользоваться чужим имуществом, создается впечатление, что обязанностей больше, чем прав нанимателя. Но это не так. Среди прав, которые получает квартирант при подписании договора:

  • Требование временной регистрации (для иностранных граждан это особенно актуально).
  • Беспрепятственное пользование квадратными метрами и удобствами помещения.
  • Требование устранения поломок по причине износа или компенсация при самостоятельной починке.
  • Право присутствия на описи ценных вещей квартиры, с проверкой на пригодность и выявление дефектов.

Также арендатор вправе менять состав проживающих лиц, выступая субарендатором. Например, семье становится накладно оплачивать двухкомнатную квартиру, и она решает переехать в одну из комнат, а вторую сдавать знакомым. Для этого нужно уведомить собственника и вписать нового участника в существующий договор. Перезаключать соглашение при этом не требуется.

Вместе с правами возникают и обязанности квартирантов:

  • Вовремя оплачивать аренду и коммунальные услуги.
  • Бережно относится к имуществу.
  • Осуществлять беспрепятственный доступ в квартиру собственнику, если тот уведомил о приходе минимум за сутки.
  • Сохранять квартиру в первоначальном виде. Не менять мебель, сантехнику, проводить перепланировку без ведома хозяев.

Сроки сдачи жилья

Хозяева квартиры предпочитают не афишировать сдачу в наем, и не фиксировать это в Госреестре, поэтому среди сроков договора выбирают либо 364 дня, либо 11 месяцев. За указанный срок доход с аренды не облагается налогом, а сам договор просто перезаключают по-новому.

Расчет арендной платы

Ежемесячно квартирант обязан погашать арендную плату, указанную в договоре, коммунальные платежи (свет, электричество, телефон, интернет). Сумма за аренду платится на месяц вперед, а коммунальные расходы – за прошедший период.

Иногда хозяин включает в стоимость квартиры безлимитное пользование водой, светом, а иногда, напротив, обязывает отдельно платить полностью за квартиру. Второй вариант практикуется, если хозяин проживает в другом городе или стране. При первом взносе также необходимо внести страховой залог.

Он обычно равен ежемесячному платежу и возвращается при выезде при условии, что все имущество в целостности и соответствует описи. Если нанимателю сложно выплатить всю сумму, то залог могут разбить на несколько частей. Тогда первые месяцы будет выплачиваться аренда и части залоговой суммы.

Хозяин не имеет права повышать арендую часть во время действия соглашения.

Важно! При заключении договора проставляются дата и показания всех счетчиков на этот день в присутствии клиента. Это делается во избежание споров по счетам и для контроля за личным расходом коммунальных благ.

Способы оплаты

Оплата производится наличными или по безналичному расчету. Нанимателю следует завести лист – расписку, где хозяин будет подписываться под полученной суммой. При оплате на карту в договоре нужно указать реквизиты или номер кошелька. Все квитанции необходимо распечатывать и хранить с договором.

Страховой депозит

Страховой депозит имеет место быть, если сдается обжитая квартира с хорошим ремонтом, мебелью и сантехникой. В присутствии квартиранта переписывают все имущество в доме с указанием количества. При описи бытовой техники и электроники указывается марка и модель.

Важно! Если был замечен скол, трещина, дефект, неработающие функции бытовой техники, отсутствующие стекла или зеркала и т. д., то нужно указывать все в акте описи имущества, чтобы не пришлось доказывать непричастность к поломке.

Размер страхового депозита делают равным ежемесячному платежу не просто так.

Если собственник захочет не прерывать арендные отношения до заселения новых жильцов, он будет стараться обратить страховой депозит в платеж, под предлогом продлить аренду еще на месяц.

Однако по договору залог – это возвратная сумма и если жильцы решают съехать в срок, ничего не испортив в доме, то залог возвращается в полном объеме. Удерживать его в качестве платы за последний месяц не имеют права, если иное не указано в соглашении.

Условия расторжения и продления договора

В соглашении важно указать все возможные причины для расторжения договора. Среди них:

  • Неисполнение условий настоящего договора (с размером штрафа или без него).
  • Жалобы со стороны соседей.
  • Непригодные для проживания условия, скрытые хозяином.
  • Необходимость продажи (с размером компенсации квартирантам).
  • Форс-мажор.

Иногда случаи для расторжения договора возникают внезапно, и требуют немедленного решения. Чтобы обезопасить хозяина и подстраховать нанимателя, прописываются максимальные сроки уведомления о разрыве сделки и размер компенсации.

Продление договора происходит автоматически, если у сторон нет претензий и иных планов на данную жилплощадь.

Адреса и реквизиты сторон

В этой части договора нанимателем и наймодателем повторно указываются:

  • Фамилия, имя, отчество.
  • Прописка по паспорту.
  • Паспортные данные.
  • Контактный телефон и электронная почта.
  • Подписи сторон.

Договор подписывается сторонами соглашения с расшифровкой, а также иными собственниками жилья. Если собственники не присутствуют, то прикрепляют ксерокопию доверенности или разрешения на действия с жилплощадью от имени арендодателя.

Образец договора

Посмотреть образец договора можно по ссылке, но это шаблон. В реальности документ можно дополнить индивидуальными условиями аренды.

Снять квартиру по договору найма не составит труда, важными являются сопутствующие документы, без которых и грамотный договор может быть недействительным. Арендатору следует обратить внимание на статус квартиры, наличие обременений, свидетельства собственности и разрешения всех дольщиков жилья.

Наймодателю необходимо удостовериться в наличии постоянного дохода, легальности нахождения в стране, если речь идет о мигрантах. Если объявление о сдаче – поиске жилья найдено на сайтах объявления, стоит обратить внимание на дату размещения.

Слишком долгое нахождение может говорить о проблемах квартиры или жильцов.

Источник: https://kvartira174.com/dogovor-arendy-kvartiry-mezhdu-fizicheskimi-litsami/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.