Аренда квартир с выкупом

Содержание

Аренда жилья с правом выкупа: что нужно знать

Аренда квартир с выкупом

Аренду с правом выкупа предлагают часто владельцы квартир и домов. Выгодна сделка для одной и для второй стороны: покупателю, не имеющему полноценной суммы, дается право пользования имуществом для проживания до момента полных выплат, а продавец за это время регулярно получает платежи до момента передачи прав на жилье.

При отношениях арендатора и арендодателя с правом на передачу недвижимого имущества может предполагаться дальнейший переход всех прав на квадратные метры.

Произойдет передача прав до момента окончания времени действия соглашения об аренде либо после того, как будет внесена вся сумма за квартиру. Если не определяется сумма арендованного имущества сторонами, может быть оформлен дополнительный документ между участниками правовых отношений.

Согласно этому документу стороны могут договориться о том, что уплаченные взносы входят в выкупную цену недвижимого имущества.

Плюсы

Вариант с выкупом имущества более удобный, так как можно жить будто в рассрочку, но без обращения в банковское учреждение. Арендующему разрешается передача определенной суммы постепенно. На эту процедуру может уйти от нескольких месяцев до нескольких лет. Все будет зависеть от ситуации.

Продавцы в этом случае также имеют для себя положительные моменты в виде пассивного дохода и платы за пользование жильем. Человеком не только оплачивается сумма за сами квадратные метры, но и переводятся деньги за возможность в нем жить. Фактически, этот вид аренды ничем не будет отличаться от привычного.

  • Еще один плюс – стороны самостоятельно договариваются на счет способов расчета. Может быть составлен удобный план с графиком, который нужно будет придерживаться.
  • Также определяется конкретная сумма, устраивающая продавца и будущего покупателя.
  • В зависимости от того, как договорятся между собой стороны, можно взять рассрочку или договориться о досрочной выплате. Но этот вопрос зависит от решения владельца имущества.

Еще одним плюсом для продавца является то, что не нужно переживать о том, в каком состоянии жилье, так как сам покупатель заинтересован в том, чтобы дом был передан во владения. Поэтому он ухаживает за имуществом и бережет его.

Недостатки

Но подобный договор аренды имеет и недостатки. Основной заключается в том, что, имущество в собственность переходит не после регистрации договора, а после передачи.

Какие есть риски у продавца:

  • Вероятность того, что квадратные метры станут значительно дороже и произойдет упущенная выгода для продавца. В основном такие договорные отношения заключаются более, чем на 5 лет, и на протяжении этого времени должна произойти оплата. За этот период на рынке недвижимости сумма вырастет на 20%. Но по договору сумма, указанная в момент заключения, не изменится. Никакими способами ее нельзя будет увеличить.
  • Покупателем недвижимость может быть использована не по прямому назначению. К примеру, ее будут применять для коммерческих целей, пересдачи в аренду. Подобные варианты подходят не каждому владельцу жилплощади.
  • Повышение коммунальных платежей или налогообложения на имущество. Но по договору установленная плата за аренду изменена не будет. Поэтому выгода в реализации квартиры будет немного упущена. Но часто между собой стороны договариваются таким образом, чтобы в плюсе остались оба.

Отмечается и тот факт, что у покупателя рисков больше, чем у продавца. Поэтому нужно обдумать вариант с арендой квартиры для последующего выкупа. Но согласно статистике, если грамотно оформить договор и залучить специалиста, можно не переживать о том, что действия второй стороны будут противоречить договору.

Как рискует покупатель:

  • Пока не поступит полная сумма за недвижимое имущество, квартира будет оставаться в собственности арендодателя. Это значит, что он имеет право на завещание, дарение и обмен. Также продавец способен расторгнуть договор при наличии штрафных санкций. И это может обернуться судебными разбирательствами.
  • Продавцом повысится арендная плата, а также цена за квартиру. Но данный вариант имеет место быть, если в условиях договора прописана такая необходимость. Рекомендуется перед составлением договора убедиться в том, что сумма будет фиксированной.
  • Владелец жилплощади может умереть до момента получения квартиры в собственность другим лицом. В таком случае соглашение заключается с супругами и детьми. Но наследники могут изменить условия, повысив стоимость или внося важные дополнения в договор. Проблемы возникают, если продавцом была потрачена часть денег или вся сумма. Тогда наследнику ничего не достанется из суммы, которая была передана за пользование квартирой. Поэтому может поступить отказ на засчитывание потерянных денег в уже уплаченную долю за квартиру. Тогда покупатель оплачивает на порядок больше средств, чем было оговорено в начале.
  • Оказание имущества под арестом. Такая ситуация происходит, если человеком не проводились выплаты по коммунальным услугам и не погашался имущественный долг. Также владелец квартиры после объявления себя банкротом может потерять квартиру. В такой ситуации, потенциальному покупателю не будет передан объект в собственность.

С учетом большого количества серьезных рисков, граждане часто заключают договор аренды с правом выкупа с лицами, находящимися в непрямом родстве. Договоры этого типа строятся на доверии, и каждая из сторон может обжаловать сделку.

Отличие от рассрочки

Договор рассрочки и возможность в процессе аренды выкупить жилье имеют много общего, и это может привести к неразберихе. Рассрочка или лизинг имеет название финансового найма. Отличия только в том, что в наем передаются активы.

За средства лизинга приобретаются активы, которые были утверждены покупателем лизинга. Человек или организация, предоставляющая недвижимость в лизинг, является посредником, но в правовых отношениях с арендодателем отсутствует третье лицо.

У арендатора нет приоритетного права на выкуп помещения, если наймодателем будет принято решение реализации.

Сделка о взятии кредита на покупку товара с рассрочкой выплат не может быть приравнена к арендным правовым отношениям с дальнейшим выкупом, так как в процессе оплаты приобретателем 50% от суммы стоимости продавец не сможет отказать в сделке, чтобы потребовать возврата продукции.

При аренде имущества с последующей покупкой предполагается, что после окончания юридического действия договорных условий его участниками выполнятся обязательства, куда входит и выплата полной стоимости объекта. При отсутствии исполнения положения, наймодатель имеет право требования объекта обратно.

Оформление сделки

Правовые документы по аренде имущественных ценностей с последующей их покупкой предполагает подписание отдельного договора, в котором будут присутствовать положения из арендного соглашения и договора купли-продажи.

Согласно первому документу арендодателем передается арендатору конкретная квартира или дом за фиксированную плату для временного пользования.

Также сторонами устанавливается в соглашении условие по передаче арендатору личных прав на арендованный объект недвижимости после покупки. Возможность такого перехода:

  • когда завершается срок аренды;
  • в досрочном порядке, когда арендатором преждевременно была внесена полная выкупная цена за арендуемый дом.

Но стороны сами соглашаются на то, чтобы выкупить недвижимое имущество. Даже при отсутствии прописанного условия в досрочных выплатах выкупной стоимости, продавец и покупатель в любой момент имеют право на оформление дополнительного соглашения, содержащего договорные пункты.

Арендатор и арендодатель также могут договориться о заплаченной сумме платы за аренду, которая засчитывается в качестве выплат согласованных сторонами выкупных цен за имущество. При подписании этого отдельного типа договора учитываются важные правовые уточнения, которые установлены российским гражданским законодательством.

Договорные документы об аренде недвижимости (другого имущества) составляют в форме согласно правилам составления договора купли-продажи соответствующей имущественной ценности.

К примеру, дополнительные требования будут предъявлены к соглашениям, требующим возмездное отчуждение участка, квадратных метров, другого недвижимого имущества.

В арендном соглашении с правом выкупа, как и другом соглашении гражданско-правового характера, должны присутствовать законодательно регламентированные существенные условия.

При отсутствии данных условий в документе будет достаточно оснований, чтобы признать соглашение незаключенным.

В документальной сделке находится следующая информация: данные, которые позволяют установить достоверную идентификацию передаваемой арендатору квартиры как объекты аренды, а именно:

  • адресная информация квартиры или дома, которые передается по согласию в аренду;
  • полное название сдаваемой арендного недвижимости (например, земельный надел, жилье либо комната от жилого надела;
  • номер по кадастру;
  • функциональные характеристики объекта правовых отношений. Пример, если помещение нежилое, его используют как склад, для производства, торговли, а земельный участок – для сельскохозяйственных, промышленных и иных предназначений;
  • квадратные метры объекта недвижимости.

Далее обозначаются в документе размеры оплаты за аренду соответствующей недвижимости.

Также потребуется указание сведений выкупной стоимости сдаваемой в аренду квартиры. Стороны арендного соглашения недвижимого имущества должны учесть, что документ, оформляемый более, чем на 12 месяцев, должен регистрироваться в Росреестре.

Если покупателем или продавцом каким-то причинам не выполнялись условия по обязательствам регистрирования юридического контракта, его, согласно нормативным правилам, не будут считать заключенным.

Отмечается, что пункты договора о праве арендатора на приобретение арендуемого недвижимого имущества не могут считаться условиями права приобретения, а в данной ситуации действует иное правоотношение. Поэтому рекомендуется грамотно сформулировать пункты договора, чтобы не допустить претензий от одной или второй стороны.

Как в досрочном порядке расторгнуть договор аренда  с правом выкупа

В гражданском законодательстве имеются положения, указывающие на то, что договоренность прекращается по судебному решению в следующих случаях:

  • арендатором использовалась квартира с нарушениями договоренности о ее предназначении. К примеру, не жили в ней, а вели предпринимательскую деятельность;
  • внешний вид помещения был ухудшен;
  • более двух месяцев не вносилась установленная арендная плата в оговоренные между сторонами сроки;
  • не проводился капитальный ремонт в квартире в период, согласованный в индивидуальном порядке сторонами, либо в разумные сроки.

Участники устанавливают на свое усмотрение требования и дополнительные пункты договора по досрочному прекращению сотрудничества.

Процедуру реализуют после того, как будет направлено второй стороне письменное уведомление о необходимости выполнения обязательств в сроки.

При извещении необходимо выставление претензии о том, что обязательства по соглашению не выполнялись, расчет суммы неустойки за то, что были просрочены выполнения пунктов договора.

Арендатор или арендодатель имеет право:

  • Прекратить правоотношения по договоренности.
  • Потребовать возмещения ущерба.
  • Обратиться в суд, если вторая сторона отказывается признать вину.

Аренду квартиры с предполагаемым выкупом можно встретить редко, но такие сделки совершаются, поэтому нужно иметь представление о тех нюансах, которые встречаются в процессе передачи прав на дом или квартиру. У таких сделок специфичный характер, они сложные, поэтому нужно обратиться к специалисту, чтобы предупредить негативную ситуацию.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/arenda-zhilya-s-pravom-vykupa-chto-nuzhno-znat/

Аренда квартир с выкупом: целесообразность заключения сделки

Аренда квартир с выкупом

Одним из самых редких видов соглашений на рынке недвижимости считается аренда квартир с выкупом. Несмотря на явные выгоды подобного сотрудничества, существуют определенные трудности с оформлением документов. Это обусловлено отсутствием четкой законодательной базы для совершения таких сделок.

Основные принципы

Сделка об аренде квартирыявляется итогом взаимного сотрудничества, должна подробно описывать все отношения между сторонами. На основании взаимных договоренностей собственник помещения предоставляет арендатору жилье, которое при выполнении определенных условий будет передано во владение последнего.

Отсутствие четкой законодательной базы требует особого внимания при составлении договора, так как существует большая вероятность появления рисков с обеих сторон. Поэтому аренда квартиры с последующим выкупом должна быть подкреплена соглашением, включающим следующие пункты:

  • Полное описание объекта сделки – адрес, площадь помещения, количество комнат и т.д. Прилагается копия паспорта из БТИ.
  • Реквизиты сторон, подписывающих это соглашение. Обязательно прилагаются ксерокопии паспортных данных.
  • Порядок выполнения расчетов. Самая трудная часть договора. Нередко сумма арендной платы считается частью выплаченной стоимости помещения.
  • Обременение квартиры путем внесения ее в реестр залогов. В таком случае владелец не сможет распоряжаться собственностью для взятия кредитов, пытаться продать ее третьему лицу.
  • Порядок индексирования стоимости в зависимости от экономической ситуации. Описываются возможные изменения ежемесячной платы и как факт – окончательной цены квартиры.

Это общие пункты оформления аренды квартиры с правом выкупа. Работу по составлению договора следует доверить опытным юристам. Желательно, чтобы этой работой занималась профильная компания, у которой есть опыт в сопровождении подобных сделок.

Возможные риски

Договор аренды квартиры с выкупом считается одним из самых сложных документов на рынке частной недвижимости. Основная проблема заключается в соблюдении интересов двух сторон.

Они могут обусловливаться изменением рыночной конъюнктуры, значительной разницей цен между периодами оформления сделки и ее завершением.

Также следует учитывать ряд других факторов – досрочная выплата, наступление форс-мажорных обстоятельств.

Для того чтобы аренда квартиры с выкупомбыла по-настоящему выгодной, следует еще на стадии переговоров определить следующие моменты:

  1. Оплата коммунальных услуг. Она не должна входить в общую стоимость ежемесячной платы. Для этого в договоре прописывается механизм внесения нужных сумм, вне зависимости от того, какая из сторон берет на себя данные обязательства.
  2. Возможность осуществления ремонта. Во избежание недоразумений следует определить, будет ли входить его стоимость в ежемесячную оплату.
  3. К каким показателям будет привязана индексация стоимости помещения. Выбор определенных факторов (процент официальной инфляции, изменение рыночной стоимости) напрямую скажется на окончательной цене.

Учесть все эти нюансы в одном документе весьма проблематично. Поэтому аренда квартир с дальнейшим выкупом составляется на основе двух соглашений – договора купли-продажи и аренды. Они должны быть связаны друг с другом определенными пунктами. В первую очередь – окончательной стоимостью помещения и размером ежемесячной платы.

Целесообразность заключения сделки

Учитывая возможные риски, возникает вопрос – стоит ли усилий аренда квартир под выкуп? Ведь существует вероятность мошенничества или просто нечестного отношения одной из сторон сделки. На практике подобные соглашения заключаются между родственниками либо очень хорошими знакомыми.

Учитывая специфику российского рынка, большее доверие вызывают дружественные или семейные связи, чем договор. Однако даже в таких случаях возможно возникновение спорных ситуаций. Профессиональные юристы советуют сначала провести тщательный анализ договора, проработать все его пункты и учесть возможные риски.

Только после совершения этой работы можно подписывать документ. В нем обязательно наличие пунктов об ответственности сторон. В случае нежелания одной из них выполнять условия соглашения должен быть предусмотрен механизм компенсации или штрафных санкций.

Именно поэтому объем договоров аренды с последующим выкупом на рынке недвижимости очень мал.

Источник: https://balashiha.egent.ru/articles/arenda-vikup.html

Подводные камни при аренде жилья с правом последующего выкупа

Аренда квартир с выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом не является слишком распространенной сделкой на рынке недвижимости. Каковы же особенности данной сделки, что необходимо предусмотреть перед ее заключением и как правильно составить договор? Попробуем разобраться.

Для приобретения недвижимости люди чаще всего выбирают два варианта: обычный договор купли-продажи или ипотечный кредит. Договоры мены и приобретения залоговой недвижимости по статистике заключаются гораздо реже.

Но есть еще один вид покупки жилья, который практически никогда не встречается в России, но при определенных условиях может быть очень выгоден обеим сторонам сделки — аренда с правом последующего выкупа.

Рассмотрим подробнее этот вид сделок.

В чем выгода сторон данного договора

Арендатор:

  1. Получает возможность пользоваться жильем с момента заключения соглашения, несмотря на отсутствие полной суммы, необходимой для его приобретения.
  2. Избавляется от необходимости оформлять ипотеку для получения недостающей суммы (собирать всевозможные справки, выплачивать банку проценты и комиссии и т. д.).
  3. Имеет право на любом этапе действия договора отказаться от дальнейшего выкупа помещения.

Арендодатель:

  1. Устанавливает стоимость недвижимости выше средней рыночной, чтобы снизить свои риски от продажи в рассрочку.
  2. Передача права собственности происходит только после получения полной суммы, установленной договором, что также очень выгодно для владельца жилья.

1. Выкуп объекта аренды — право, а не обязанность арендатора

Именно к такому выводу чаще всего приходят суды, рассматривая иски арендодателей, недвижимость которых так и не была выкуплена арендаторами.

2. Государственная регистрация подобных сделок необходима только после перехода к арендатору права собственности на объект недвижимости

То есть, как только будет выплачена полная сумма выкупа жилья, установленная договором, арендатор считается собственником жилья, и его договор с арендодателем подлежит государственной регистрации (как и обычный договор купли-продажи недвижимости).

3. Обычный найм может быть превращен в аренду с последующим выкупом

Это предусмотрено статьей 624 Гражданского кодекса. Необходимо просто заключить с арендодателем соответствующее дополнительное соглашение. В этом случае уже уплаченная арендная плата будет зачтена в выкупную цену.

При каких условиях покупателю будет выгодно приобрести жилье подобным образом

Случаи заключения подобной сделки крайне редки, так как для того, чтобы она была выгодна обеим сторонам, необходимо, чтобы совпали два фактора.

Доверительные отношения между сторонами договора

Хотя данный вид договора легален в России, в законодательстве отсутствует его четкая регламентация. Поэтому при выборе подобного способа приобретения жилья необходимо крайне серьезно подойти к тексту соглашения и без консультаций с профессиональными юристами здесь не обойтись.

Идеальным вариантом будет наличие родственных или хотя бы доверительных отношений между арендатором и арендодателем, что сведет к минимуму возможность судебного разбирательства между сторонами соглашения.

«Стоячий» рынок недвижимости

Если рынок недвижимости будет расти, стоимость арендуемого с правом выкупа помещения может увеличиться.

В таком случае арендодателю будет просто не выгодна старая цена, прописанная в соглашении, и он может попытаться его расторгнуть.

Поэтому решаться на заключение подобной сделки выгодно только при твердой уверенности, что в ближайшие годы цены на рынке жилья не будут сильно колебаться.

Смерть арендодателя

Часто случаются ситуации, когда владелец помещения, сдаваемого в аренду с выкупом, умирает, а у его наследников имеются другие планы на завещанную им недвижимость, и они пытаются любым способом расторгнуть соглашение с арендатором.

В этом случае закон на стороне последнего, так как согласно законодательству переход права собственности на сдаваемое в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора.

Решение арендодателя внести квартиру в качестве залога для обеспечения кредита

В данном случае, если он не вернет кредит, квартира останется в залоге у банка и после выплат всех оговоренных платежей арендатору не удастся зарегистрировать право собственности на снимаемую недвижимость.

Единственный способ обезопасить себя от подобных ситуаций — попытаться договориться с арендодателем о прописке в квартире арендатора или, что было бы идеальным вариантом, несовершеннолетнего члена его семьи. Вряд ли подобную недвижимость банк будет рассматривать в качестве залога.

Колебания цен на недвижимость

Для того чтобы не попасть в ситуацию, когда из-за колебаний рынка недвижимости или высокой инфляции размер выплат по договору становится невыгодным для одной из сторон, необходимо уделить особое внимание регламентации этого условия.

Можно указать, что выплаты ежемесячно должны индексироваться на коэффициент инфляции или привязываться к среднему уровню рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости.

Как правильно составить договор аренды с последующим выкупом

Рассмотрим основные пункты соглашения, которые должны быть прописаны в каждом договоре аренды с последующим выкупом.

Срок договора

Лучше всего сделать соглашение бессрочным.

Оплата

Ежемесячный взнос арендодателя должен складываться из двух составляющих: арендного платежа и выкупного взноса. Как уже было описано выше, можно расписать индексацию каждого из платежей в зависимости от уровня инфляции и колебаний цен на рынке недвижимости.

Лучше всего предусмотреть возможность досрочного выкупа недвижимости. Также не лишним будет условие о том, что платежи на счет арендодателя должны проводиться через банковское отделение, что позволит обеим сторонам иметь их документальное подтверждение на случай возможного возникновения спорных ситуаций.

Объект аренды

Необходимо отразить адрес, площадь и планировку помещения. Желательно приложить к договору техническую документацию и копии правоустанавливающих документов на него.

Обязанности арендатора и арендодателя

Для того чтобы избежать споров и разногласий в будущем, необходимо четко обозначить, кто будет платить коммунальные платежи, проводить ремонт помещения и т. д.

Ответственность сторон

Важность данного раздела в договоре даже не нуждается в объяснении.

Источник: https://dvamolotka.ru/post/3875-podvodnye-kamni-pri-arende-zhilya-spravom-posleduyuschego-vykupa

Аренда квартиры с правом выкупа | Особенности сделки

Аренда квартир с выкупом

В наше время многие люди вынуждены снимать квартиры для проживания. И аренда с правом выкупа снимаемой жилплощади может стать спасительным решением семей, желающих жить самостоятельно. В Западной Европе уже давно применяется метод сделок по аренде квартир с правом выкупа.

Существуют даже государственные программы, направленные на обеспечение населения доступным жильем. В России такие договора заключаются не слишком часто, но уже активно входят в нашу современную жизнь.

Это подтверждает и Гражданский кодекс РФ, который предусматривает передачу объектов недвижимости после поэтапной выплаты его стоимости.

Многие россияне по – прежнему не имеют отдельного жилья и квартирный вопрос остро стоит чуть ли не в каждой семье. За наличные средства люди не могут себе позволить собственное жилье, а ипотечные кредиты тоже многим не по карману.

Вариант аренды жилья с правом выкупа может помочь многим решить такие вопросы.

Происходит это следующим образом: арендаторы живут в съемном жилье и на определенных договорных условиях со временем становятся собственниками такой недвижимости.

К нам обращаются многие клиенты, которые задались подобной идеей. Мы поможем им разобраться в данном вопросе.

  • Суть аренды с правом выкупа.
  • Необходимые документы для сделки
  • Минусы аренды с правом выкупа недвижимости
  • Плюсы аренды жилья с последующим выкупом квартиры
  • Образец договора аренды с правом выкупа
  • Нюансы и возможные форс мажоры

Документы сторон для заключения договора аренды

Для заключения соглашения по аренде с правом выкупа необходимы документы, мало чем отличающиеся от сделки по купле – продаже:

  • Удостоверения личности (паспорта сторон)
  • Технический и кадастровый паспорт квартиры
  • Согласия от супругов, свидетельство о заключении брака
  • Свидетельство о регистрации прав на квартиру
  • Выписка Росреестра об отсутствии арестов и обременений
  • Оценка стоимости квартиры
  • Справки об отсутствии коммунальных задолженностей
  • Договор аренды данной недвижимости

Кроме этих основных документов, продавцу(арендодателю) необходимо в банке открыть отдельный расчетный счет для получения денежных средств по выплате.

Минусы аренды квартиры с правом выкупа

В процессе аренды с правом последующего выкупа тоже немало своих недостатков. Вот одни из них:

  • На рынке жилья слишком мало предложений по квартирам с правом выкупа
  • Может не получиться выплатить определённую сумму и в итоге остаться ни с чем, не потянув «такую ношу».
  • Не все собственники жилья соглашаются на такие договора, так как выгоднее просто сдавать квартиру в аренду
  • Условия аренды с правом выкупа могут быть слишком не выгодными для арендатора, хозяин может загадать слишком большую сумму, в разы превышающую обычную по договору купли – продажи.
  • Нестабильность стоимости квартиры

Плюсы аренды с правом выкупа

На наш взгляд, достоинств такой сделки все же больше, и арендатор, не смотря на все минусы, сможет без проблем стать владельцем желанной недвижимости:

  • Покупатель, приобретая жилье в рассрочку, продолжает проживать в съёмной квартире
  • Договор аренды с правом выкупа является гарантией для арендодателя касательно умышленного вреда квартире.
  • Во время аренды по договоренности арендатор может производить ремонтные работы, менять обстановку и постепенно приживаться в квартире.
  • Отсутствие посреднических финансовых организаций, которым необходимо платить процент от ипотечного кредита или займа.
  • Между собой продавец и будущий собственник квартиры могут договориться по всем вопросам (просрочки по платежам, сроки выплат и т.д.)
  • Продавец(арендодатель) может положить сумму выплат под проценты, с каждым поступлением она будет увеличиваться, принося ему немалый доход.
  • Для покупателя заключение такого соглашения по сути является ипотекой, с разницей в том, что процент по кредиту в разы выше, чем ежемесячное перечисление продавцу.

К договору аренды с правом выкупа применяются юридические и правовые нормы, регулирующие механизм рынка недвижимости. При заключении договора аренды с последующим правом выкупа необходимо учитывать длительность срока аренды. На рынке недвижимости могут возникать тенденции подорожания жилья. Эти моменты нужно обязательно указывать во избежание проблем и конфликтных ситуаций.

Образец договора аренды жилья с правом выкупа

Многих интересует, как выглядит и какие пункты включает в себя данный договор. Вот примерный образец соглашения об аренде с правом выкупа:

  • Указание участников сделки как Сторона 1 и Сторона 2. Это приписывание паспортных данных, ФИО, контакты и т.д.
  • Предмет договора (объект недвижимости)
  • Указание суммы, подлежащую к выплате продавцу (арендодателю)
  • Процесс оплаты (подробное описание периодичности выплат, их размер, сроки, как должны передаваться друг другу денежный средства и т.д.)
  • Указание даты регистрации перехода права собственности
  • Уточнения нюансов по арендной плате (размер, порядок оплаты, выполнения условий договора аренды сторонами)
  • Ответственность сторон за невыполнение обязательств по договору
  • Условия расторжения данного договора

Нюансы сделки договора аренды с правом выкупа

Если покупатель (арендатор) будет передавать с определенной периодичностью деньги продавцу (арендодателю), необходимо такую передачу скреплять распиской и хранить ее до окончательного срока выплат. Если перечисления будут происходить через банковский расчетный счет, расписки не нужны.

Также очень важным пунктом считается вопрос включения арендной платы в стоимость квартиры. Часто стороны не акцентируют внимание на таких мелочах, после чего начинаются споры вплоть до судебных тяжб.

При указании в договоре пунктов, необходимо учитывать риски, связанные с возвратом уплаченной покупателю суммы.  Может быть и вероятность форс – мажоров, например, болезнь или даже смерть одной из сторон.

Лучше даже обращать внимание на приемников, зафиксировав их имя в дополнительном договоре.

Выводы

Как видите, заключение договора аренды с правом выкупа, может быть взаимовыгодным как для продавца, так и для покупателя.  Вполне реально заключить такой договор с физическими и юридическими лицами. Очень часто подобные соглашения допускаются между застройщиком и покупателем с последующим выкупом квартиры.

А если условия договора позволяют, то погашение его может быть и досрочным. Правильно составленный договор аренды квартиры с последующим правом выкупа станет основой успешного заключения сделки. Но бывают случаи, когда между покупателем (арендатором) и продавцом (арендодателем) нет доверия.

В таких случаях вам лучше обратиться к профессионалам.

Компания Чистые Пруды всегда рада помочь своим клиентам, мы найдем для вас самое выгодное предложение по аренде квартиры с последующим выкупом в Москве и Подмосковье. Мы учтем все ключевые пожелания и возможности покупателя и продавца. АН Миэль проконсультирует вас по всем вопросам, связанным с арендой и выкупом недвижимости.

Ведь в таких сделках безусловно, присутствуют риски, связанные с мошенничеством и сторонам нужно быть предельно осторожными. Договор аренды с выкупом предполагает длительное по времени сотрудничество и ответственность выполнения данных обязательств.  Поэтому команда Чистые Пруды гарантирует удачное проведение сделки и сопровождение ее на всех этапах.

Ждем вас в Миэль и желаем побыстрее стать новоселами!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(10 4,70 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/arenda-kvartiry-s-pravom-vykupa/

Аренда с правом выкупа недвижимости: плюсы и минусы договора с последующим выкупом

Аренда квартир с выкупом

Статьями Гражданского кодекса предусмотрена аренда с правом последующего выкупа недвижимости. Распространяется норма на жилые дома и квартиры, объекты нежилого фонда, земельные участки. На практике сделка выглядит, как беспроцентная рассрочка при покупке объекта недвижимой собственности, пользование которым начинается со дня подписания договора съема.

Понятие аренды с последующим выкупом

К аренде жилья с последующим его выкупом прибегают граждане, которые желают обзавестись собственной недвижимостью, но не имеют достаточного денежного запаса.

Рассчитывать на государственные субсидии не приходится, и банки отказывают в получении ипотечного займа. Тогда на помощь придет беспроцентная рассрочка – съем дома с целью дальнейшего приобретения.

С помощью беспроцентной рассрочки можно приобрести жилье, не имея первоначального капитала.

Особенности сдачи жилья с правом дальнейшей покупки:

  • в сделке принимают участие две стороны (арендатор/покупатель, арендодатель/продавец);
  • правоотношения возникают на основании соглашения арендного пользования (подписывается на длительный срок);
  • термин действия соглашения считается с учетом стоимости недвижимости и размера ежемесячных платежей;
  • в договоре необходимо учитывать рост цены собственности (как результат, со временем могут расти размеры регулярных отчислений);
  • собственнику жилья каждый месяц передается сумма, которая состоит из фиксированной арендной платы и процента в счет будущей покупки.

В такой способ можно получить имущественные права на следующие категории объектов:

  • аренда муниципального земельного участка с последующим выкупом у администрации;
  • съем офисов, сельскохозяйственных помещений, промышленных зданий (объектов нежилого фонда);
  • получение во временное пользование земли, независимо от ее целевого использования;
  • жилые квартиры, дома, комнаты.

Отличие от лизинга и рассрочки

Договор аренды квартиры (дома) с последующим выкупом необходимо отличать от следующих схожих видов соглашений:

  1. Лизинг. В лизинговых соглашениях присутствует третья сторона – посредник (соглашение аренды не требует участия третьих сторон, арендатор и арендодатель самостоятельно устанавливают правоотношения).
  2. Рассрочка. В данном типе сделки принимает участие кредитор, который предоставляет денежный заем с возможностью постепенного погашения. Или же договор купли-продажи подписывается напрямую между продавцом и покупателем, но в документе прописано право на постепенный возврат денежных средств. Основное отличие в том, что после внесения первого платежа, при рассрочке, продавец не может отменить сделку и вернуть себе объект. Арендодатель же до момента перехода права собственности может расторгнуть соглашение, если вторым участником нарушены денежные обязательства.
  3. Подписание договора купли-продажи такого имущества. При аренде полный выкуп собственности происходит после внесения всей суммы на счет продавца, что может случиться через несколько лет. Приобретение на основании соглашения купли/продажи такого объекта осуществляется сразу, и только после регистрации в Росреестре имущественных прав на объект, покупатель может начать его использование.

После выплаты денежных средств арендатор имеет право оформить право собственности на недвижимость.

Примите к сведению! Если между участниками подписан простой договор аренды, и владелец решил продать собственность, то арендатор является основным претендентом на имущество.

Подготовка договора

Соглашение составляется по форме, предусмотренной законом. Особенность сделки заключается в том, что договоры аренды квартир с правом выкупа состоят из двух категорий контрактов:

  • аренда (если срок съема превышает один год, то договор регистрируется в Росреестра);
  • фактическое приобретение (все факты передачи имущественных прав должны регистрироваться в Государственном реестре собственности).

Договор аренды квартир с правом выкупа Стр 2. Договор аренды Стр 3. Договор аренды
Стр 4. Договор аренды

Требования к контрактам:

  • оформление в письменной форме;
  • допускается подписание с юридическим лицом (если один из участников юр. лицо, то обязательна регистрация документа в Росреестре);
  • подписание соглашения нотариусом.

От полноты содержания соглашения аренды и выкупа зависит возникновение потенциальных споров. Так, обязательно отобразить в документе следующие категории сведений:

  • персональные сведения участников;
  • дата, место подписания документа, его наименование;
  • объект, в отношении которого возникают правоотношения (категория недвижимости, адрес расположения, основные технические характеристики);
  • цена, установленная на момент подписания контракта (для установления актуальной рыночной стоимости проводится оценочная экспертиза);
  • порядок внесения денег (размер отчислений, периодичность платежей, пеня за просрочки и отсутствие выплат);
  • меры ответственности за нарушение условий соглашения;
  • причины досрочного прекращения действия контракта аренды с дальнейшим выкупом.

Необходимо заключить соглашение об аренде квартиры, описав все необходимые пункты.

На этой стадии владелец должен подготовить следующий пакет документов:

  • правоустанавливающие бумаги (подтверждают законность перехода прав собственности к текущему хозяину);
  • технический паспорт (должен соответствовать реальным характеристикам объекта аренды);
  • выписка из ЕГРН – подтверждает право владения объектом, отсутствие обременений, мешающих дальнейшему выкупу.

Внимание! Принять участие в сделке хозяин не может без нотариального согласия своего официального супруга.

Этот список не является исчерпывающим, и может быть дополнен другими бумагами, в зависимости от обстоятельств совершения сделки.

Оценка имущества

Подписание договора пользования собственностью с возможностью ее выкупа требует проведения оценки. Это может сделать частная или государственная организация с соответствующей лицензией.

Рассчитанная стоимость будет справедливой для конкретного дома/квартиры в регионе с учетом износа и рыночной стоимости. Проблема заключается в том, что за период действия соглашения аренды цена на недвижимость может измениться.

Возможные выходы из ситуации:

  • уточнение в договоре коэффициента увеличения выплат, зависящего от роста рыночной цены;
  • отображение стоимости в иностранной валюте.

Переход правомочий собственника

Арендодателем является действующий хозяин квартиры или дома. Право владения недвижимостью заканчивается при следующих обстоятельствах:

  • закончился срок действий контракта;
  • арендатор внес полную сумму досрочно.

При полном погашении цены жилья участники вместе обращаются в территориальное отделение Росреестра с договором и сопутствующими документами.

После написания заявления и оплаты государственной пошлины у работников Государственного реестра есть десять дней для внесения сведений о новом собственнике в базу данных.

После этого покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую выкуп жилья после аренды и переход имущественных прав к новому владельцу.

Внимание! Законами о приватизации утверждено, что отчуждение частного дома допускается только после приватизации земельного участка. Поэтому, при аренде индивидуальных домов, сначала хозяин приватизирует землю, а затем может заключать соглашение аренды.

При полном погашении суммы необходимо обратиться в Росреестр для дальнейшего оформления собственности.

Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом

Досрочное прекращение договора возможно только в судебном порядке. Для этого одному из участников достаточно направить исковое заявление с возникшими претензиями. Законные основания расторжения правоотношения досрочно:

  • нецелевое использование жилья арендатором;
  • причинение пользователем умышленного материального вреда собственности;
  • съемщик два месяца подряд удерживает выплаты или переводит их в меньшем размере, что не было оговорено в контракте;
  • другие существенные нарушения условий договора по уходу за имуществом.

Во время подачи иска собственник квартиры/дома рассчитывает размер материального ущерба с целью удержания неустойки и суммы на покрытие расходов, на ремонт.

Сделки аренды с правом дальнейшего выкупа имущества имеют ограниченный период действия – 10 лет. Чем дольше термин действия договора, тем больше будет переплата по цене собственности.

За каждые три года аренды к изначальной цене объекта добавляется 4-5 % переплаты. Но и на таких условиях приобретение будет более выгодным, нежели оформление ипотечного кредитования. Помогла статья? Оцените её
Загрузка…

Обсудите действия управляющей компании, повышение тарифов, проблемы с соседями и другие вопросы на нашем форуме.

Для решения сложных вопросов, споров, судебных разберательств рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов

Источник: https://ZKHinfo.ru/kvartira/arenda-s-posleduyushhim-vykupom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.