Аренда квартир с правом выкупа

Содержание

Аренда с правом выкупа недвижимости: что это такое, порядок оформления в 2020 году

Аренда квартир с правом выкупа

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Аренда с правом выкупа недвижимости является довольно распространенной ситуацией при продаже ценного имущества, включая квартиры, дома, землю, автомобили и другие объекты.

Такие сделки выгодны для обоих сторон: покупатель, не имея полной суммы, получает право использовать объект для личных либо иных целей до выплаты всей стоимости арендуемой недвижимости, а продавцу поступают постоянные платежи до передачи право собственности.

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

Преимуществами этого вида сделок считаются:

  • Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
  • Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
  • Возможность использовать помещение до его полной покупки;
  • Не привлекать кредитные средства;
  • Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

  • До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
  • Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
  • В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
  • Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
  • Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Подготовка договора

Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

  • Арендное соглашение;
  • Договор о продаже.

Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

Структура документа должна включать:

  1. Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
  2. Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
  3. Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
  4. Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
  5. Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
  6. Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
  7. Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
  8. Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
  9. Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
  10. Страховые случаи.

Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.

Скачать образец договора аренды с правом выкупа

Оценка имущества

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

  • Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
  • Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Переход правомочий собственника

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

  1. Истечения периода действия договорных обязательств;
  2. Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом

На основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:

  • Использует имущество с существенным нарушением договоренностей о его предназначении;
  • Глобально ухудшает помещение;
  • Больше, чем два раза подряд не вносит установленную арендную плату в определенный договором срок;
  • Не осуществляет капитальный ремонт недвижимости в период, регламентированный соглашением сторон, либо в разумные сроки, когда это является его обязанностью.

Участники сделки могут устанавливать и иные основания досрочного прекращения отношений. Процедура может быть реализована только после направления второй стороне письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в определенный срок.

При извещении потребуется выставить претензию о неисполненных обязательствах по договору, рассчитать сумму неустойки за просрочку исполнения своих обязанностей, при её установлении соглашением, а также напомнить о возможности прекращения правоотношений.

Учет сделки

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

  1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
  2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Для нанимателя

​В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли.

Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

Источник: https://law03.ru/finance/article/arenda-s-pravom-vykupa-nedvizhimosti

Лизинг квартиры или аренда с правом выкупа?

Аренда квартир с правом выкупа

Иногда покупка недвижимости в обычной форме не предоставляется возможной, тогда альтернативой ипотеке становится лизинг жилья или аренда с последующим правом выкупа.

При выборе одного из этих способов покупки имущества не требуется одобрения банка, не нужно оформление страховки. Граждане, у которых нет возможности взять ипотечный кредит, приобретают недвижимость с помощью заключения подобных сделок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Аренда жилья с правом выкупа

Процедура аренды с последующим выкупом происходит по следующей схеме:

  1. Заключение договора аренды, в который включено условие о выкупе по окончании срока;
  2. Ежемесячное внесение арендной платы, согласно установленному графику платежей;
  3. Оформление договора купли-продажи после завершения аренды.

Согласно статье 624 ГК РФ арендованная недвижимость при завершении срока действия договора и внесения всей суммы за жилье может перейти в собственность арендатора. Данное условие оговаривается в ранее заключенном арендном соглашении.

Договор аренды с правом выкупа содержит как элементы арендного соглашения, так и разделы из договора купли-продажи, обязательно заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре (ст. 609 ГК РФ).

Это связано с тем, что подобные сделки являются долгосрочными и заключаются на период от 3 и более лет.

Если вы хотите узнать, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки, советуем вам прочитать статью.

Договор найма с правом выкупа

Договор найма (аренды) с правом выкупа содержит следующие существенные условия:

  • Предмет договора. Указывается точный адрес сдаваемой недвижимости, ее технические характеристики: общая и жилая площадь, количество комнат и их размеры, месторасположение на этаже, этаж и т.д. В этом разделе следует указать наличие или отсутствие ремонта, степень износа сантехники.
  • Стороны сделки: ФИО и паспортные данные арендодателя и арендатора.
  • Размер арендной платы и сроки ее внесения.
  • Срок действия договора.
  • Ответственность сторон.
  • Стоимость жилья. Выкупная сумма рассчитывается экспертом. При этом учитывается кадастровая стоимость, экономические и рыночные условия на текущий период.
  • Момент передачи собственности из рук арендодателя в руки арендатора, сроки внесения остаточной стоимости. Оговаривается способ расчета с арендодателем.

Предлагаем вам образец договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа: Скачать.

Плюсы и минусы

Преимущества аренды с правом выкупа перед ипотечным кредитом заключаются в следующем:

  1. Не требуется предоставления документов, как при ипотеке (подтверждение зарплаты, наличие поручателей или залога).
  2. Не нужно оформлять страховку помещения.
  3. Нет начисления процентов.
  4. Налог на недвижимость платит арендодатель, т.к. она находится в его собственности.
  5. Предоставляется возможность проживания в снимаемой квартире.

Недостатком договора аренды с правом выкупа можно считать то, что в любой момент арендодатель может изменить условия сдачи в аренду: поменять размер ежемесячных платежей, расторгнуть договор по своей инициативе.

Квартира остается в собственности у арендодателя все время до внесения суммы выкупа арендатором. Если арендодатель решит предоставить сдаваемую им квартиру в залог, то он сможет это сделать, т.к. официально он является ее собственником. При этом арендатор, который не зарегистрирован в снимаемой им квартире, никак не сможет помешать залоговой сделке.

При заключении подобного соглашения арендатору следует просчитать итоговую стоимость квартиры, приобретаемой таким способом, и сравнить с ценами на рынке недвижимости.

Только если имеется выгода, стоит заключать сделку с последующим выкупом жилья.

Для безопасности своего положения лучше оформить временную регистрацию в снимаемой квартире.

При заключении договора стоит заверить его у нотариуса. Данные шаги смогут обезопасить арендатора от неправомерных действий собственника квартиры.

Договор аренды жилья с выкупом редко встречается на практике, т.к. такой тип соглашения не прописан четко в законах РФ. Поэтому обе стороны, заключающие сделку, подвергаются риску.

Например, при внезапной смерти арендодателя риску подвергается арендатор, т.к. наследники могут иметь другие планы на сдаваемую квартиру. Доверительные или родственные отношения между клиентами могут в данном случае свести к минимуму судебные разбирательства.

Читайте статью, незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов и чем это грозит владельцу, тут.

Особенности покупки квартиры в лизинг для физических лиц

Лизинг недвижимости похож на кредитную операцию по приобретению жилья с определенными преимуществами.

При подписании лизингового договора получателю предоставляется жилье в долгосрочную аренду.

По истечении срока лизинга стоимость квартиры, как правило, полностью выплачена. Остается только переоформить документы о праве собственности.

Соглашение должно быть заключено между тремя сторонами: покупателем, лизинговой компанией и продавцом.

Первый договор купли-продажи заключается между компанией и собственником недвижимости, второй – между компанией и покупателем в виде долгосрочной аренды.

Схема приобретения квартиры в лизинг состоит в следующем:

  • Покупатель находит понравившееся ему жилье.
  • Лизинговая компания приобретает эту недвижимость у продавца.
  • Лизинговый посредник предоставляет квартиру по договору лизинга покупателю.
  • По окончании договора лизингополучатель сможет выкупить жилье по остаточной стоимости. Только после этого происходит оформление квартиры в собственность.

Возможно Вас заинтересует статья, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, прочитать об этом можно здесь.

Основные разделы, которые включает договор лизинга:

  1. Сведения о предмете лизинга — недвижимости;
  2. Сроки договора;
  3. Стоимость сделки;
  4. Размер первичного взноса и схема дальнейших выплат;
  5. Возможная процедура расторжения сделки.

Данный документ следует заверить нотариально.

При заключении лизингового договора стоимость жилья фиксируется. Она остается неизменной на весь срок его действия, если другие условия не прописаны в соглашении.

Преимущества и недостатки

Лизинг имеет преимущество перед арендой – это более стабильное положение лизингополучателя. Не надо опасаться увеличения арендной платы или расторжения договора.

При этом недостатком при сравнении лизинга и аренды является обязательный первичный взнос и выплата процентов лизингополучателем.

Лизинг имеет ряд преимуществ для лизингополучателя перед ипотечным кредитованием:

  • Требуется меньшее количество документов для предоставления лизингодателю, которого интересуют реальные доходы лизингополучателя. Для заключения договора предоставляются в лизинговую компанию следующие документы: паспорт, ИНН, СНИЛС, трудовая книжка. Не нужно оформление страховок, что позволяет сэкономить средства.
  • Размер ставки по процентам в течение всего срока остается неизменным.
  • Налог на квартиру в лизинге ее покупатель не оплачивает, т.к. она находится на балансе у лизинговой компании.

Лизингодатель выдвигает определенные требования к своим клиентам:

  1. Ограничения в возрасте – от 21 до 60 лет;
  2. Гражданство России;
  3. Наличие положительной истории по кредитам;
  4. Залог при заключении договора на сумму более 15 млн. рублей.

Минусом лизинга является возможность оформления в собственность жилья только при полном погашении стоимости.

В квартире нельзя зарегистрироваться до ее приобретения.

Покупка жилья в лизинг имеет преимущество перед ипотекой, которое заключается в отсутствии предоставления большого количества требуемой документации. Это удобно тем лицам, которые по каким-либо причинам не могут взять кредит.

Только после тщательного анализа, расчетов и сравнения всех возможных способов приобретения недвижимости стоит заключать договор аренды квартиры с правом выкупа или брать недвижимость в лизинг.

Жилье в рассрочку: плюсы и минусы. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/arenda-s-pravom-vykupa/

Аренда квартиры с последующим выкупом: за и против, договор

Аренда квартир с правом выкупа

Последние изменения: Январь 2020

Большинство людей при переезде в город не имеют возможности купить квартиру. Так как для оформления ипотечного кредита необходимо накопить большую сумму, которую пока ещё не откуда взять.

Для решения данных вопросов идеально подходит вариант с арендой жилья.

Но что если человек хочет жить только в своём имуществе, а взять ипотеку он не может? Вопрос может разрешить аренда квартиры с последующим выкупом, так как она предполагает и проживание в жилье, и его потенциальную покупку.

Почему люди интересуются арендой квартир с правом выкупа?

При выборе между покупкой и арендой жилья необходимо сопоставить все расходы. При ипотеке необходимо внести требуемую сумму, а после ежемесячно выплачивать оставшуюся. Так как ипотечный кредит растягивается на довольно длительный срок, он значительно ограничивает человека в финансовых возможностях, заставляя влезать его в «кабалу» и переплачивать неплохие такие проценты.

Вероятно, вопрос о ежемесячном платеже может быть, и разрешён, но для того, чтобы взять ипотеку необходимо накопить определенный «порог», который необходимо внести к оплате. А обычный найм жилья между физ.

лицами не предполагает покупки жилья в собственность, потому при съёме квартиры перспективы стать владельцем сводятся на нет, так как собственникам жилья выгоднее получать постоянную прибыль, нежели единоразовую.

Исходя из всего вышесказанного можно определить, что большинство людей желающих приобрести жильё в собственность не имеют средств к внесению большого начального депозита.

В данном случае таким людям может помочь аренда квартиры с правом покупки, но что это такое? Это вид съёма, который предполагает оплату как аренды жилья, так и его стоимости.

О данном виде съёма знают практически все на рынке аренды. Но люди, действительно, разбирающиеся в нюансах аренды избегают этого договора, но почему?

Это обусловлено следующим рядом причин:

  • У этого вида съёма жилья нет образца договора, нет чётких законодательных рамок, которых необходимо придерживаться при составлении. А обратиться к практике представляется невозможным, так как он не распространён;
  • Постоянная изменчивость стоимости жилья. Сумму, которую получит по итогу продавец, может значительно отличаться от более актуальной стоимости на тот момент;
  • Срок выплат согласуется с продавцом. Так как люди получают выплаты без учёта индексации, сроки таковых договор редко переваливают за 8 лет. Максимальный срок, который когда-либо встречался на рынке, составил 10 лет. На более серьёзный срок продавцы не идут, так как покупатели, расторгая сделку, имеют право на полный возврат средств выплаченных на покупку квартиры.

Риски, связанные с заключением договоров довольно надуманны, так как документ регистрируется в Росреестре, следовательно, после процедуры регистрации продавец не имеет права самовольно отказать в его исполнении.

Сделка будет считаться законной, если владелец жил.

площади распоряжался ей в соответствии с законодательной базой и перед тем, как сдать квартиру в аренду получил письменное соглашения на это у совладельцев, при условии, что квартирой владеет не один человек, а группа людей.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

 

Перед тем, как углубиться в нюансы составления договора, надо полностью изучить все его положительные и отрицательные стороны. Положения покупателя и продавца на данный момент являются не стабильными, так как третьей стороны в лице банке в сделке нет.

Положительные моменты

Имеет полное право продавать свою недвижимость ценой выше стоимостной оценки на данный момент. Фактически это самостоятельная индексации и покрытие расходов в будущем,  при условии потенциального роста цены.Ежемесячные платежи или рассрочка по данному договору обойдутся покупателю чуть дороже по сравнению с выплатами по ипотечному кредите
Права собственника арендующий приобретёт лишь только по окончанию выплат к покупке.Покупка жилья осуществляется по актуальной цене, вы не будете сильно переплачивать по лизинговому договору
Возможность всегда изменить первоначальные условия, если иное не установлено в договоре.При расторжении договора, покупатель имеет право к возврату денежных средств выплаченных на покупку квартиры, за исключением арендной платы. Учтите, что данный момент может быть учтён при составлении договора.
Так как в сделке не участвует банк, арендующему нет нужды собирать пакет документов, подтверждающий его доход или платежеспособность, если иное не предусмотрено договором.

Отрицательные моменты

Имеется некий риск упущения вероятной выгоды, так как со временем сдаваемая вами квартира с правом выкупа может значительно подорожатьВо время периода оплаты арендующий не является собственником квартиры и исходя из этого не может совершать в ней любые операции
Человек арендующий жилое помещение может использовать его не по назначению, следовательно, может его испортить.Возможность постоянного изменения первоначальных условий договора и его расторжение в любой момент времени. Данные нюансы сделки могут быть рассмотрены при составлении документа.
При неожиданной смерти собственника жилья появится нужда в переоформлении договора с его наследниками. Не факт, что договор вообще может быть переоформлен или соответствовать прежним условиям.

Если рассматривать все эти стороны в совокупности, то покупатель и продавец, вполне, несут соразмерные риски.

Главной особенностью договора является то, что он сочетает в себе элементы обычной аренды и сделки купли-продажи. Порядок оформления состоит из двух действий: составление договора и регистрация жилья в собственность по окончанию выплат.

Необходимый состав документа:

  • Удостоверения личности участников правоотношений. Паспортные, контактные данные. Лица, участвующие в сделке могут быть прописаны, как Арендодатель-Арендатор, Продавец-Покупатель. В договоре лучше всего прописывать так, Строна№1-Сторона№2, потому что статус лиц участвующих в сделке будет изменён по окончанию выплат.
  • Предмет сделки. В роли объекта выступает жилое помещение, чтобы его задокументировать необходимо приложить тех. паспорт недвижимости, его проектный план (для того, чтобы ознакомиться с материалами и общей площадью квартиры), адрес жилья (его реквизиты).
  • Стоимостная оценка. Под этим пунктом предполагается размер денежных выплат, которые должны быть перечислены от одной стороны к другой. Для определения собственности желательно обратиться к специалисту, чтобы он рассчитал стоимость жил. площади с учётом потенциальной индексации.
  • Способы оплаты (вариативность). Пожалуй, здесь стоит всё расписать крайне подробно. Именно от этого пункта и зависит максимальный и минимальный срок выплаты денег. Данный пункт регламентирует периодичность выплат и разделяет их на 2 вида, первый идёт на уплаты аренды, а второй в счёт покупки квартиры. При наличном расчёте необходимо составлять расписку, чтобы документировать переход денежных средств от покупателя к продавцу, при безналичном расчёте данная процедура не нужна.
  • Регистрация собственности. Данный момент также стоит обговорить «на берегу», так как оформление в собственность может быть предусмотрено отдельным документом.
  • Размер аренды. В данном пункте регламентирован порядок, период и размер оплаты за аренду жилого помещения. Если в способах не было указано 2 вида оплаты, стоит поинтересоваться будет ли арендная плата входить в погашение стоимости квартиры.
  • Тарификация. Иначе говоря, индексация стоимостной оценки жилья, если специалист по оценке стоимости не приложил документа о колебаниях цены на жильё, стоит включить этот пункт в договор.
  • Права и обязанности сторон. Данный пункт составляется также, как и в договорах найма (аренды), с учётом продажи квартиры (по окончанию выплат, собственность переходит во владение покупателя).
  • Расторжение договора (условия). Причини прекращения или расторжения сделки.
  • Форс-мажор. Желательно включить этот пункт и предусмотреть смерть продавца и иные обстоятельства, при которых могут возникнуть проблемы с дальнейшим выкупом недвижимости.
  • Страхование. Пункт является не обязательным и включается, как правило, если данный договор оформляется через посредника в лице компаний, которые выкупают квартиры на вторичном рынке или новостройке и перепродают, таким образом, через данный договор.

Необходимо ли прибегать к помощи специалиста?

Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно.

Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий.

Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.

Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.

К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.

Предлагаем вам посмотреть короткое видео, в котором детально рассматриваются нюансы аренды квартиры с правом последующего выкупа.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/arenda-kvartiry-s-posleduyushhim-vykupom/

Аренда с правом выкупа: бесплатная ипотека или серый рынок?

Аренда квартир с правом выкупа

Ещё год назад в Санкт-Петербурге три известных банка кредитовали лизинговые операции с жильем по ставкам от 12 до 25% годовых. Чуть раньше аренду с правом выкупа пытались сделать общенациональной программой, тестируя в ряде регионов.

Однако тогда аренда с правом выкупа оказывалась на треть дороже традиционной ипотеки. К тому же размытость юридических формулировок сделки вызывала к нему недоверие со стороны арендаторов-покупателей и банков. Как итог: вместо рынка существует мозаика предложений отдельных граждан, где очевидная выгода теплится лишь благодаря случаю.

Однако, рядом с готовым жильем давно и успешно функционирует рынок аренды земельных участков. И основывается он на переходе в частную собственность муниципальной и федеральной земли. Рассмотрим детально выгоды этих двух сегментов аренды с правом выкупа.

Жилье: аренда с правом выкупа

В данном случае максимальную выгоду можно извлечь из общения с гражданами, для которых продажа недвижимости нужна, но не принципиальна в обозримом будущем.

В случае слабого спроса на их недвижимость такие домовладельцы пытаются ее сдать, а по возможности и продать за счет аренды. Они предпочитают такой метод продаж предоставлению скидок или расходам на массированную рекламную компанию.

При стечении ряда обстоятельств такие предложения могут быть действительно выгодными.

Например, в Приморском районе, на Ланском шоссе за 10 тыс. руб. сдается комната в двухкомнатной квартире, которую можно выкупить на определенных условиях. С учетом того, что владелица жилья с весны по осень живет на даче, вы получаете по цене комнаты двушку на полгода. Причем владелица не против сдать и вторую комнату, но уже на условиях аренды с правом выкупа.

«Сдам комнату для одной женщины в пешей доступности от метро. Собственник проживает в квартире, летний сезон хозяйка живет на даче. Сдается только для одного человека.

Произведен косметический ремонт, установлены стеклопакеты, на полу ламинат. В комнате имеется тахта, платяной шкаф, стол, тумба под ТВ. КУ включены в стоимость.

Возможна сдача 2-х комнат с последующим выкупом всей квартиры»,- уточняет домовладелица.

При этом она не выступает против субаренды, что дает возможность, пригласив второго арендатора, оплачивать за счет него либо собственное проживание, либо выкуп квартиры.

Еще одним интересным вариантом может оказаться аренда с правом выкупа маргинально дешевых объектов. Их низкая цена снижает финансовые риски и повышает эффективность сделки, если вы оплатите её досрочно.

Например, в Волховском районе на 84 км Мурманского шоссе продается дача стоимостью в 410 тыс. руб. Владелец готов сдать ее в аренду с правом выкупа и даже немного поторговаться.

Для людей желающих за минимальную цену получить дачный участок в течении года-двух это удобный вариант.

«Продаю участок 6 соток + 3 сотки зеленая зона, имеются 3 яблони, сливы, вишни, два кедра; кусты: малины, смородины, сирени. Участок последний на линии (чужие не ходят) соседи хорошие. Дом 6 на 6 с верандой 3 на 9, 1994 года постройки, 2-й этаж частично требует внутренний отделки. Туалет в доме.

Также на участке имеется небольшая банька и сарай. Колонка общественная пять минут пешком. До магазина тоже 5 минут. До карьера, где можно купаться – 7 минут пешком. Место уютное, спокойное, до станции «106 км» полчаса пешком. Дача продаётся по договору аренды с правом выкупа»,- отмечает продавец.

 

В подавляющем большинстве случаев аренда жилья с правом выкупа существенных материальных выгод не дает. А вот риски перехода арендованного жилья в руки арендатора-покупателя содержит. Это же касается и возврата уплаченных за жилье средств в случае отказа владельца реализовать сдаваемую квартиру.

Хотя этот вид покупки жилья и доступен лицам без средств на авансовый платеж, с плохой кредитной историей или низким доходом, риски и переплата сводят его инвестиционную привлекательность на нет.

Земельные участки: аренда с правом выкупа

Аренда земли у государства с последующем выкупом – на порядок более прогнозируема и выгодна, чем такие же сделки с жильём. Здесь четко прописано законодательство, а также система ценообразования. Ведь участки у государства выкупаются на основании кадастровой стоимости.

А она меняется раз в пять лет и отнюдь не близка к рыночным ценам. К тому же сам закон о сдаче земли с правом выкупа ограничивает суммарный размер арендных платежей кадастровой стоимостью, а в ряде случаев даже прямо предписывает выкуп надела лишь в процентах от общей цены.

То есть землю можно выкупить по цене от 2,5% до 80% от кадастровой стоимости.

Кстати минимальная ставка выкупа применима для юридических лиц выкупающих раздельные участки, выделенные для создания дачного домохозяйства. Что делает аренду земли с правом выкупа привлекательной для небедных дачников. Также по сравнительно низкой ставке в 60% могут выкупить земельные наделы те, кто построил недвижимость на земельных участках.

Справедливости ради стоит отметить, что выделение муниципальных или государственных земель в аренду с правом выкупа предусматривает в отдельных случаях проведение аукционов. Эта схема торгов является инструментом повышения цены надела. Однако существует ряд эффективных методов избежать аукционов и получить землю без конкурса.

Благо арендовать земельный надел может любой гражданин РФ. Главное чтобы выбранный для этого участок можно было передать в частную собственность согласно закону и этому не препятствовало целевое назначение самого надела.

Например, в аренду с правом выкупа не передаются земли лесного и водного фонда, общего использования, заповедников и т.д.

Аренда земельного участка с правом выкупа требует индивидуального подхода в каждом конкретном случае, поэтому лучше не игнорировать помощь юристов. Но и выгод от такой сделки можно получить немало.

Например, в 100 км. от Петербурга в г. Волхов реализуется участок под ИЖС с подведенными коммуникациями и асфальтовым подъездом. Цена надела в 9 соток составляет лишь 119 тыс. руб. Причем владелец готов торговаться.

«Продаю отличный участок в черте г. Волхов на правах аренды от города, с правом дальнейшего выкупа. Причина продажи – нет времени им заниматься. Хорошее месторасположение, 400 метров до реки.

До участка асфальт, проведено электричество. Подойдет для строительства дома или коттеджа. На участок имеется 2 въезда с обеих улиц. В ближайшее время подведут газ. Готов предложить самую низкую цену.

Если найдете ниже, звоните, договоримся»,- комментирует землевладелец.

Участок с коммуникациями даже для Волхова за 100 тыс. руб. является очень дешевым предложением. Надел в частной собственности за такие средства не купить. Цена на участки ИЖС в городской черте Волхова стартует от 200 тыс. руб.

Развитие аренды с правом выкупа будет зависеть от выхода из тени арендного жилья. Как только крупный капитал начнет массово сдавать недвижимость в аренду, он сможет пролоббировать принятие законов содействующих развитию аренды с правом выкупа. Тогда этот способ получения жилья сможет на равных конкурировать с ипотекой.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/choose/arenda-s-pravom-vykupa-besplatnaya-ipoteka-ili-seryy-rynok/

Как правильно взять в аренду недвижимость с правом выкупа

Аренда квартир с правом выкупа

Аренда квартиры с последующим выкупом предусматривает, что арендатор помещения будет проживать в квартире на правах нанимателя и одновременно вносить ежемесячные ипотечные взносы в качестве выкупа за квартиру.

После уплаты определенной денежной суммы арендодателю, арендатор имеет право оформить право собственности на недвижимость, которая является предметом договора.

Такой вид ипотеки набирает все большей популярности, так как он не требует предоставления официальной справки о доходах, наличия хорошей кредитной истории, погашения высокой процентной ставки банка и т. п.

Условия аренды с дальнейшим выкупом не прописаны ни в одном из нормативных актов РФ, поскольку аренда и выкуп помещения – абсолютно разные понятия с точки зрения закона. На законодательном уровне аренда квартиры с правом выкупа регулируется отдельно положениями о выкупе и положениями об аренде квартиры.

Переход квартиры в собственность арендатора согласно договора

Процесс перехода квартиры в собственность арендатора при заключении договора об аренде с правом выкупа оговаривается сторонами отдельно.

Заранее устанавливаются четкие сроки выкупа квартиры, сумма ежемесячной арендной платы, обсуждается общая стоимость квартиры, за которую покупатель готов купить, а продавец продать помещение, и оговариваются условия выкупа.

В договоре аренды квартиры можно обозначить одно из двух возможных условий выкупа:

Рекомендация

В случае заключения данной сделки лучше будет производить все выплаты через банк (расчетный счет можно указать в договоре), а не «из рук в руки». В последующем, при возникновении спорных ситуаций, квитанции из банка станут доказательством осуществления всех платежей.
  1. Постепенный выкуп. Предусматривает, что дополнительно к арендной плате арендатор будет ежемесячно выплачивать оговоренную сумму для постепенного выкупа квартиры. Стоимость выкупа также может входить в арендную плату. Таким образом, если арендатор будет ежемесячно уплачивать арендодателю обозначенную в договоре сумму, то по истечению срока договора, к нему перейдет право собственности на квартиру. Что делать, если квартиросъемщик не платит за квартиру, читайте тут.
  2. Выкуп несколькими платежами. Отдельно определяется сумма арендной платы, которая уплачивается арендатором ежемесячно, а также размер платежей, необходимых для выкупа квартиры, которые могут уплачиваться ежеквартально либо один раз в несколько месяцев в зависимости от желания и договоренности сторон. Таким образом, арендатор выкупает квартиру несколькими большими платежами, после чего он имеет право стать собственником оговоренной недвижимости.

Обязательно оговаривается также возможность досрочной уплаты арендатором суммы, в которую согласно договора оценена квартира.

В таком случае арендатор раньше указанного в договоре срока может стать собственником квартиры и соответственно прекратить выплаты арендной платы. Никаких штрафных санкций за досрочный выкуп не взымается, если их необходимость не была оговорена заранее.

Чтобы стать полноправным владельцем квартиры, арендатору после выплаты полной стоимости недвижимости нужно зарегистрировать право собственности в ЕГРП.

Договор об аренде с постепенным выкупом действителен до тех пор, пока стоимость квартиры не будет полностью оплачена арендатором либо пока не истекут оговоренные сторонами ранее сроки. Если договор будет расторгнут по какой-либо причине, арендодатель и арендатор больше не будут иметь никаких обязанностей друг перед другом.

О расторжении договора аренды по инициативе арендатора, узнайте из статьи https://realtyinfo.online/7223-rastorzheniye-dogovora-arendy-arendodatelem. Деньги, уплаченные арендатором арендодателю, не будут возвращены, поскольку они покрывают стоимость арендной платы за время проживания в квартире. Условия расторжения договора нужно обязательно оговаривать до оформления сделки.

Образец договора аренды квартиры с правом выкупа можно увидеть ниже.

Составление договора об аренде с правом выкупа

В договоре аренды квартиры с правом выкупа должны быть отдельно прописаны условия аренды и выкупа недвижимости. Документ должен содержать в себе всю необходимую для заключения договора об аренде, а также договора о выкупе информацию.

Скачать бланк договора аренды квартиры с правом выкупа

Условия аренды помещения должны предусматривать будет ли арендатор оплачивать ежемесячные коммунальные платежи, самостоятельно инициировать ремонт инженерных систем, техники и мебели, которая является собственностью арендодателя, размер ежемесячной арендной платы и другие, дополнительные условия аренды, о которых договорятся стороны, заключающие договор. Практические советы, как правильно арендовать квартиру, можно найти здесь.

Пункты договора, связанные с выкупом помещения должны быть составлены с особенной тщательностью и скрупулезностью. Здесь указывается, что после выплаты определенной денежной суммы владельцу квартиры, арендатор будет иметь возможность оформить недвижимость в собственность, а также общая стоимость квартиры, которую обязуется выплатить покупатель и другие условия выкупа.

Оформлять аренду недвижимости с правом выкупа обязательно нужно у нотариуса, поскольку выкуп жилья является серьезной юридической процедурой.

Подходить к составлению договора нужно с особой тщательностью и внимательно продумывать формулировку каждого пункта соглашения. Если у сторон, заключающих сделку, возникнут конфликты по предмету договора, решать их придется в судебном порядке.

Основным доказательством обоснованности претензий будет именно нотариально заверенный договор, где прописаны все права и обязанности сторон.

Об аренде жилья с правом выкупа смотрите в видео

Техническо-правовые аспекты оформления

Чтобы договор считался юридически действительным и для удобства решения спорных моментов между заключающими сделку сторонами, в документе обязательно нужно указать следующие моменты:

  1. Паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Технические сведения о помещении, которое является предметом договора (общая площадь, адрес, этажность расположения, укомплектованность и т. п.).
  3. Порядок произведения выплат арендной платы.
  4. Порядок выкупа квартиры.
  5. Порядок уплаты коммунальных платежей, произведения ремонтных работ.
  6. Дополнительные права и обязанности сторон.
  7. Правила сдачи квартиры в аренду на определенный срок несколько отличаются от правил предоставления квартиры в аренду с правом последующего выкупа.

    Важным шагом при оформлении последнего процесса является регистрация арендатора в съемной квартире.

    Это выступит своеобразной защитой его прав на данную жилплощадь, в отношении которой собственник уже не сможет производить какие-либо действия по отчуждению.

  8. Возможность арендатора (арендаторов) прописаться в квартире до полного погашения ее стоимости.
  9. Возможность повышения либо снижение обозначенной стоимости недвижимости при изменении курса доллара США.
  10. Возможность изменения некоторых пунктов документа с согласия сторон.
  11. Порядок расторжения договора.
  12. Порядок решения спорных моментов между арендодателем и арендатором.
  13. Порядок действий в случае возникновения непредвидимых, форс-мажорных ситуаций.
  14. Срок действия и дата составления договора.
  15. Подписи сторон, удостоверяющие, что они ознакомлены с условиями договора и согласны с ними.

Договор аренды с правом выкупа обязательно должен составляться с помощью юриста, так как фактически в нем обозначаются условия не только аренды, но и приобретения квартиры. Юридически неграмотно составленный документ может привести к большим денежным потерям для покупателя либо продавца недвижимости.

Источник: https://realtyinfo.online/7215-usloviya-sdelki-po-arende-kvartiry-s-posleduyushhim-ee-vykupom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.