Аренда или найм

Содержание

Аренда или найм? Как правильно выбрать форму договора. Обучение риэлторов

Аренда или найм

Многие риэлторы занимаются сдачей в аренду (найм) жилых и нежилых помещений, то есть предоставлением посреднических услуг.

Компетентные риэлторы должны сделать это так, чтобы не возникло в последствии каких-либо  проблем. Чтобы избежать конфликтных ситуаций с жильцами, необходимо грамотно составить договор между ними и между риэлтором и клиентом.

А чтобы правильно выбрать форму договора, следует определиться: квартира будет сдаваться в аренду или в найм? Соответственно, какой договор следует оформить с постояльцами – договор аренды или договор коммерческого найма?

На первый взгляд, существенных отличий нет: одна сторона  (арендодатель или наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору или нанимателю)  жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Тем не менее, между этими понятиями существуют отличительные особенности, которые прописаны в ст.671 ГК РФ. 

Основные отличия заключаются в следующем:

– если сторонами договора являются физические лица – оформляется договор найма жилого помещения;

– если жилое помещение гражданин сдает юридическому лицу –  оформляется договор аренды. 

 Обычно  у риэлторов есть уже готовые шаблоны договоров на все случаи жизни.

И различия здесь не только в названии договора. Различия также в природе отношений и их последствиях, что и следует  риэлторам изучить подробнее. В этой статье не идет речь о риэлторах, которые берут деньги только лишь за предоставление информации  о сдаваемых объектах недвижимости.

1. Предмет договора.  Договор найма приемлем только к жилому помещению. Предметом договора может являться лишь изолированное жилое помещение: квартира или отдельная комната. Самостоятельным объектом договора не может быть подсобное помещение (кухня, коридор) или часть комнаты, а также смежная комната.

Если юридическое лицо арендует квартиру, то оно обязано использовать эту квартиру только для проживания. Но не для коммерческих целей. Также, юридическое лицо может взять в аренду целое жилое здание.

Например, как общежитие для сотрудников.

При этом часть помещений должно использоваться в качестве жилья, а часть может быть использовано для социально-бытовых нужд (комната отдыха, столовая для сотрудников, спортзал и прочее).

Договор аренды актуален также в случае, если предметом договора является помещение нежилое. 

2. Срок действия. Договор найма заключается на любой срок до 5 лет. Составляется он в простой письменной форме и становится действительным с момента подписания.

Истечение срока действия договора не означает, что наниматель обязан в 24 часа покинуть квартиру. Договор может быть продлен на очередной срок.

Для этого наймодатель обязан за 3 месяца до окончания его действия предупредить нанимателя о намерении прекратить  взаимоотношения.

Или предложить нанимателю новые условия найма помещения, и тот  имеет время, чтобы решить – принять их или искать другое жилье. Если этого не было сделано – договор считается продленным на прежних условиях.

Если договор заключен на срок менее 1 года, то права нанимателя ограничены. Так, он не сможет поселить других жильцов, сдать помещение в поднаем. Кроме того, не имеет преимущественного права найма на новый срок.

Договор аренды, если заключается на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Он считается заключенным только после получения этой регистрации.

В договоре аренды срок аренды не обязательно должен быть  прописан. Если его нет – считается, что договор заключен на неопределенный срок.

3. Досрочное расторжение договора. И наймодатель, и наниматель обязаны за 3 месяца письменно уведомить другую сторону о  своем желании расторгнуть договор. Если одна из сторон против, то сделать это  можно лишь по решению суда.

Договор аренды  или найма преждевременно может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным самим договором. 

4. Ответственность за сохранность имущества. Если по договору найма ответственность за сохранность имущества перед наймодателем несет проживающее в квартире лицо, то в случае аренды жилья юридическим лицом всю ответственность за возможный ущерб несет не проживающий, а именно предприятие как вторая сторона договора.

Правильно составленный договор поможет правомочно регулировать отношения между наимателем и наймодателем, ведь как правило, риэлторы не контролируют эти отношения весь срок договора.

Можно ли «схитрить», выбрав форму договора аренды, прописать в нем свои условия, но назвать его договором найма? Для того, допустим, чтобы избежать государственной регистрации.

Если взаимоотношения с жильцом сложатся гладко, никаких проблем не будет – конечно, о таком маленьком «подлоге» никто и не узнает.

 А если возникнут проблемы, решить которые можно будет только через суд? И здесь выявится, что название договора не соответствует своей форме. Ведь вид договора определяется его содержанием, а не названием.

В таком случае,  договор будет считаться ничтожным. Следовательно, никаких правовых последствий нести  не будет.

Таким образом, занимаясь «изобретательством», можно просто лишить себя  правовой защиты.

Источник: http://realtscool.com/yuridicheskie_osnovy/854-arenda-ili-najm-kak-pravilno-vybrat-formu.html

Не знаете, чем отличается найм от аренды квартиры? Читайте разъяснение простым языком!

Аренда или найм

Договор найма и договор аренды – имущественные соглашения, подразумевающие, что жилое помещение или квартира на возмездной основе передается во временное пользование или владение другому лицу. И хотя функции этих документов схожи – договора имеют существенные отличия.

Все вопросы, связанные с наймом жилого помещения, в том числе заключение и оформление описаны в ГК Российской Федерации, в главе 35. Найму посвящены статьи с 671 по 688 включительно.

Порядок оформления договора аренды, а также его заключения и расторжения описан главе 34 ГК РФ.

Откуда путаница?

В перечне услуг, которые предоставляют риэлторы, всегда фигурировало оформление договоров аренды или найма жилых или нежилых помещений.

Но очень часто недостаточно опытные риэлторы не придают значения той разнице, которая существует между определениями, и в общении с клиентами-физлицами, а также в подаваемых объявлениях используют исключительно термин «аренда».

Обыватели, нечасто сталкивающиеся с рынком недвижимости, тем более не видят ошибки в том, что между физическими лицами оформляется договор аренды. При этом в случае возникновения судебных разбирательств велика вероятность того, что договор с ошибкой в названии признают недействительным.

Понятие

Договор найма оформляется в том случае, когда квартира сдается физическому лицу. При этом важной особенностью является необходимость сдачи изолированного помещения – комнаты или квартиры. Сдать коридор или смежную комнату не получится.

Договор аренды можно заключить:

  1. Если съемщиком является юридическое лицо, которое использует жилое помещение исключительно в некоммерческих целях. Часто встречается ситуация, когда организация снимает квартиры для своих сотрудников.
  2. Договор аренды обязателен, если сдается нежилое помещение, вне зависимости от того кто собирается стать нанимателем – физическое лицо или компания.

Обязательна ли письменная форма?

Исходя из положений, описанных в статьях 609 и 674 Гражданского Кодекса Российской Федерации письменная форма обязательна при оформлении любого соглашения, касающегося имущественного найма, в том числе найма или аренды.

Участники

Если жилье сдается не организации, а физическому лицу — уместен договор найма жилого объекта, и его участниками согласно пункту 1 статьи 671 ГК РФ в таком случае будут являться:

  • владелец объекта недвижимости – наймодатель;
  • снимающий жилье гражданин – наниматель.

Наименование сторон в договоре аренды, согласно статье 606 ГК РФ:

Объекты

В случае заключения договора найма объектом может выступать только помещение, которое можно использовать для проживания – например, квартира, комната или частный дом.

Сдающимся в аренду объектом может стать любая коммерческая или промышленная недвижимость, в том числе офисные помещения, магазины и склады.

Требуется ли регистрация?

Договор аренды должен быть зарегистрирован в том случае, когда срок его действия превышает один год.

Договор найма не нуждается в регистрации и считается заключенным с того момента, как обе стороны поставили свои подписи.

Сроки

Соглашение об аренде заключается на тот срок, который указывается в тексте документа. Если по каким-либо причинам срок не был определен – аренда считается бессрочной (статья 610 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон в любое время может отказаться от сотрудничества, предварительно оповестив другую сторону не менее чем за три месяца до расторжения соглашения.

Договор найма жилья заключается на срок, не превышающий 5 лет с даты подписания. Если срок не прописан в договоре – он автоматически устанавливается по верхней границе, исходя из положений статьи 683 ГК РФ.

Прекращение договора (расторжение)

Согласно статьям 619 и 620 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды можно досрочно прекратить в судебном порядке на основании:

  1. Если арендаторами было испорчено имущество собственника.
  2. Имеют место регулярные задержки арендной платы, или ее невнесение более 60 дней подряд.
  3. Были нарушены условия, прописанные в договоре.
  4. Имущество, которое было передано арендаторам имеет повреждения которые не были указаны арендодателем при заключении соглашения.
  5. Соглашение можно расторгнуть, если по каким-либо причинам помещение стало непригодно для использования по назначению.

Подробнее читайте здесь.

Договор найма можно расторгнуть по инициативе нанимателя в любое время, однако, обязательным условием при этом является необходимость не менее чем за три месяца до расторжения договора в письменном виде оповестить наймодателя о принятом решении.

Внимание: Наймодатель также вправе обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, если плата за найм жилого помещения не была внесена нанимателями своевременно в течении полугода при долгосрочном найме, и 2 раза при краткосрочном.

Бланки и образцы

Пункты, которые нужно обязательно включать в текст соглашения:

  1. Когда был составлен документ (дата и место подписания).
  2. Наименование сторон. В этом пункте в обязательном порядке указываются все персональные данные каждой из сторон.
  3. Предмет соглашения. Здесь должно быть подробно описано сдаваемое помещение, его адрес, количество комнат, метраж и др.
  4. Важно! Обязательно укажите, на основании какого документа жилое помещение принадлежит собственнику квартиры. Внесите в тело договора имя и номер этого документа.

  5. Цена договора, размер ежемесячной платы за пользование жилым помещением. Кроме суммы обязательно указать сроки внесения оплаты – 1 раз в месяц, 1 раз в 4 месяца или в иной срок.
  6. Должен быть описан процесс внесения коммунальных платежей, платы за электроэнергию и прочие расходы на содержание объекта жилья. Обозначен плательщик и крайний срок внесения платежей.
  7. Права, обязанности и ответственность сторон. Сторона, снимающая жилое помещение обязана: своевременно вносить средства за пользование объектом недвижимости согласно настоящему договору, бережно относится к имуществу собственника, обеспечивать его сохранность и использовать только по прямому назначению.
  8. Сроки действия соглашения. За месяц до истечения указанного в договоре срока он может быть пролонгирован по обоюдному желанию сторон участниц договора.
  9. Порядок расторжения и дополнительные условия.

Перечень может быть дополнен по желанию сторон. Наймодатель при этом должен:

  • предоставить свободную для проживания квартиру;
  • не менять условия подписанного соглашения до момента его окончания;
  • не увеличивать плату за пользование жильем;
  • не продавать и не сдавать объект недвижимости третьим лицам.

Аренда

Скачать бланк договора аренды
Скачать образец договора аренды

Подробнее смотрите здесь.

Найм

Скачать бланк договора найма
Скачать образец договора найма

Для справки: при заключении договора найма или аренды дополнительно к документу должны быть приложены: подробная опись имущества, показания индивидуальных приборов учета (счетчиков на электроэнергию, газ, воду), а также расписка подтверждающая факт взаимных расчетов между сторонами.

Не следует путать договор найма и договор аренды жилого помещения. Договор аренды не может быть заключен между физическими лицами, а договор найма – между юридическими. Умышленное манипулирование этими понятиями является незаконным, а случайная ошибка может привести к признанию заключенного договора недействительным.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/chem-otlichaetsya-najm-ot-arendy.html

Аренда или наем? Разбираемся в нюансах

Аренда или найм

Рынок аренды стремится к цивилизованным отношениям, и подавляющее большинство его участников признают: грамотно оформленный договор поможет защитить их интересы в случае возникновения разногласий.

Но какой именно договор заключать — аренды или найма? Оказывается, это не одно и то же.

Об особенностях этих договоров и об основных нюансах, которые надо учитывать при их заключении, рассказывает Галина Баркус, юрисконсульт компании Savills.

Когда арендатор для вашей квартиры найден, наиболее существенные условия проживания согласованы, возникает вопрос о грамотном юридическом оформлении отношений. И здесь нужно определить, какая форма договора целесообразна. Существуют договоры аренды и найма, а также субаренды и поднайма. Что представляет собой каждый из них?

Субъект и предмет договора

Аренда и наем устанавливают схожие взаимоотношения, однако с юридической точки зрения это два разных договора, и регулирующие их положения глав Гражданского кодекса РФ несколько различны.

Первое отличие касается статуса арендатора.

Так, согласно существующему законодательству, с юридическим лицом заключается только договор аренды.

Отметим, что если предметом договора аренды является квартира, то ее использование возможно исключительно для проживания граждан, к примеру, приглашенных работников.

Физические лица между собой, как правило, заключают договор найма.

Второе отличие – по предмету договора. Предметом договора найма непременно является жилое помещение, а в аренду может передаваться любое недвижимое имущество. Поэтому в отношении популярных сейчас апартаментов, имеющих статус нежилых помещений, оформляют договор аренды, независимо от юридического статуса сторон.

Сроки и условия

Следующие основные отличия связаны со сроком договора и условиями его расторжения.

Согласно современной главе Гражданского кодекса РФ, регулирующей наем, приоритетными являются интересы нанимателя.

Так, он может расторгнуть договор найма в одностороннем порядке, при этом необходимо за 3 месяца письменно уведомить об этом вторую сторону.

Это право действует императивно, то есть вне зависимости от того, оговорено ли оно в договоре или нет, и независимо от согласия другой стороны.

Наймодатель же может расторгнуть договор найма исключительно в судебном порядке

и лишь при определенных нарушениях со стороны нанимателя (невнесении оплаты, регулярном нарушении покоя соседей, порчи имущества и т. п.).

Судебный порядок расторжения договора аренды также установлен законом, однако в договоре аренды стороны могут прописать иные основания для его расторжения во внесудебном порядке.

Законом не регламентируется максимально возможный срок договора аренды, а вот для договора найма он составляет 5 лет.

При краткосрочном найме (до 1 года)  законодательно не установлены некоторые права нанимателя (например, на сдачу квартиры в поднаем,  преимущественное право  нанимателя). При этом стороны могут сами прописать обратные условия при заключении договора.

Форма договоров аренды и найма

Договоры аренды и найма должны иметь исключительно письменную форму. Договоры и найма, и аренды, заключенные на срок не менее 1 года, подлежат обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Однако стоит обратить внимание, что между двумя рассматриваемыми процедурами закон установил определенное различие: государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, при найме – регистрируется ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение.

За нарушение порядка регистрации договора аренды/найма установлена различная ответственность.

Несоблюдение установленного порядка государственной регистрации договора аренды влечет за собой наложение административного штрафа в пределах 1,5–4 тыс. рублей для физических лиц, а для юридических– 30–40 тыс. рублей.

Что касается нарушения срока подачи заявления при договоре найма — то здесь штрафы более существенные: 5000 рублей для граждан, 100 000 рублей – для ИП, и 200 000 рублей – для юридических лиц. Учитывая, что каждый второй собственник на рынке элитных квартир действует как индивидуальный предприниматель, рекомендуем быть внимательными при согласовании срока договора найма.

Субаренда и поднаем

Субаренда и поднаем также встречаются на рынке недвижимости, особенно когда необходимо исключить контакт собственника и проживающего в квартире лица.

То есть это случай, при котором собственнику интересно сдать квартиру, получать периодические выплаты, но не решать текущие вопросы, связанные с заселением, выселением, устранением ущерба, расторжением или продлением.

Арендатором-посредником может являться риэлторская компания или другое доверенное лицо.

Есть несколько обязательных условий субаренды и поднайма. Во-первых, собственник должен дать согласие, а во-вторых, срок субаренды должен находиться в пределах срока аренды, а срок поднайма – в рамках срока найма. При досрочном расторжении договора найма договор поднайма автоматически прекращается.

Стоит обратить внимание, что в случае с субарендой при прекращении договора аренды субарендатор получает право на подписание договора аренды, в рамках оставшегося периода субаренды и на условиях договора аренды.

На договоры субаренды также распространяются нормы о договорах аренды, иными словами, действует и преимущественное право субарендатора на подписание договора на новый срок.

При поднайме такое право законодательно не предусмотрено.

Схема «аренда-субаренда» более распространена на рынке, чем «наем-поднаем».

Это связано не только с тем, что закон расширяет права субарендатора больше, чем поднанимателя, но также и с тем, что чаще всего стороной-арендатором, впоследствии сдающим квартиру в субаренду, является юридическое лицо. А как мы помним, для юридического лица предусмотрено заключение договора аренды, а не найма жилого помещения.

В любом случае, какой бы договор не заключался, мы рекомендуем подойти к нему максимально внимательно и изучить все детали с юристом. Только так можно гарантировать полную защищенность сторон и безопасность заключенной сделки.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2017/01/24/arenda-ili-naem-razbiraemsa-v-nuansah/

Аренда или найм квартиры? Различия. Что выбрать?

Аренда или найм

Несмотря на различные программы поддержки государством семей, квартирный вопрос в нашей стране остается таким же актуальным.

Достаточно большая группа людей не могут позволить себе приобрести жилье в собственность и прибегают к использованию арендованных квартир.

Кроме того, в поисках лучших условий работы и жизни, россияне (да и не только россияне) переезжают в более крупные города и мегаполисы, где также остро встает вопрос с временным жильем.

Как же не быть обманутым собственником квартиры при найме жилья, как обезопасить себя от возможных претензий собственника при проживании на его территории, а также как наиболее полно учесть все свои интересы? Давайте разберемся.

Среди обывателей понятия «договор аренды квартиры» и «договор найма квартиры» имеют идентичные значения.

Однако существуют различия, которые непременно следует учитывать как тому, кто квартиру передает, так и тому, кто вселяется в чужое жилье. Оба договора – договоры имущественного найма.

По предмету они также идентичны – предусматриваются условия передачи жилого помещения за плату во временное владение и пользование. А вот различия состоят в следующем:

1) Стороны договора найма именуются «нанимателем» и «наймодателем», стороны договора аренды – соответственно «арендатором» и «арендодателем».

Причем, физическое лицо (гражданин) может получить квартиру в пользование, как по договору найма жилого помещения, так и по договору аренды, а вот юридическое лицо заключает договор аренды.

При этом следует учитывать, что организация вправе использовать полученное во временное пользование жилье только для проживания граждан. Например, арендовать квартиру своим сотрудникам, направляемым в командировки, или использовать ее для проживания своих иногородних сотрудников.

2) В настоящее время существует требование о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, заключенных на срок более года. Т.е.

, заключая договор аренды квартиры на срок, превышающий один год, стороны должны подать заявление на государственную регистрацию договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Договора найма жилого помещения по действующему закону регистрировать не требуется, независимо от его срока.

Таким образом, заключая договор найма жилого помещения, стороны не несут дополнительных расходов, какие бы они понесли при регистрации договора аренды, в виде государственной пошлины.

3) Определение срока договора аренды лежит полностью на сторонах договора аренды. Здесь законом не предусмотрено никаких специальных условий. А вот по отношению к договору найма жилого помещения законом предусмотрены ограничения. По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время.

Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца.

Для расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предусмотрен ограниченный перечень случаев и использовать их можно только при расторжении договора в судебном порядке.

Таким образом, мы видим, что для физического лица, желающего приобрести во временное пользование квартиру, выгоднее заключать именно договор найма жилого помещения.

Теперь определимся с порядком и условиями договора найма жилого помещения и что именно нужно предусмотреть в нем для защиты интересов нанимателя.

В отношении договоров социального найма все проще – у муниципалитетов используется, как правило, утвержденная форма и в этом случае нанимателю вряд ли удастся вносить свои условия в договор. А вот при заключении договора коммерческого найма, т.е.

когда наймодателем выступает физическое лицо – собственник квартиры, безусловно, стоит обратить внимание на его условия. Отнеситесь внимательно к отражению в договоре следующих условий:

1) В предмете договора квартира, передаваемая в пользование, должна быть описана максимально полно, с указанием адреса, этажа, площади общей и жилой.

Если квартира передается с находящимся в ней имуществом, то в договоре необходимо указать полный перечень имущества, его состояние на момент передачи, обязанности нанимателя по его сохранности и порядок пользования им.

Этим Вы предотвратите возможные претензии наймодателя к состоянию и сохранности имущества, которое находилось в квартире на момент ее передачи, а также претензии об утрате Вами имущества, которое, возможно, и отсутствовало вовсе.

2) Наиболее существенным условием договора является плата за пользование жильем.

В данном разделе договора наиболее полно должны быть отражены сумма оплаты, периоды оплаты, валюта платежа, сроки, наличие или отсутствие каких-либо обеспечительных платежей, права на изменения платы и в течение какого периода времени плата может изменяться.

Продумайте и предусмотрите в договоре порядок возмещения иных расходов, связанных с пользованием квартирой – кто и в каком порядке будет оплачивать доступ в интернет, кабельное телевидение, телефонию, охрану квартиры, дополнительное оборудование и т.д. Этим Вы сможете предотвратить споры с наймодателем в дальнейшем.

3) Срок договора также необходимо указать. Однако, следует помнить, что если это условие стороны «забыли» отразить в договоре, то договор найма действует в течение пяти лет, такое требование прямо прописано в Гражданском кодексе РФ.

4) Юристы советуют прописать в договоре найма всех проживающих совместно с нанимателем лиц. Это убережет нанимателя от проблем с доказыванием права проживания в квартире членов своей семьи и иных лиц.

А если для проживающих прописаны аналогичные обязательства по договору, как и для нанимателя, то любой из проживающих сможет вносить плату за квартиру наймодателю, решать иные вопросы, связанные с эксплуатацией жилья, требовать от наймодателя соблюдения условий договора.

5) Если Вы вселяетесь в квартиру, где необходимость ремонта может встать в любой момент, где коммуникации или конструкции жилья могут выйти из строя в течение срока найма квартиры, то советуем Вам предусмотреть в договоре, за чей счет и какими силами будет производиться текущий ремонт. Если Вы проигнорируете данное условие, то по закону необходимость проведения текущего ремонта ляжет на плечи нанимателя.

И напоследок, главный совет – внимательно читайте документы, которые Вы подписываете, старайтесь осознать условия, которые содержатся в договоре, ведь, они предусматривают Ваши права, обязанности, ответственность. В случае сомнений или затруднений при заключении договора найма или аренды жилья – обратитесь за консультацией к юристу заранее, чтобы избежать проблем и лишних расходов в будущем.

Приглашенный автор

См. также:

Как правильно заключить и расторгнуть договор найма квартиры?

Источник: https://pravoektb.ru/stati/arenda-ili-naym-kvartiry-razlichiya-chto-vybrat/

Как правильно аренда или найм? Обучение риэлторов

Аренда или найм

В перечне услуг риэлторов всегда была услуга по предоставлению информации и оформлению договора аренды или найма жилых или нежилых помещений.

Очень много нареканий на качество услуг риэлторов со стороны клиентов на недобросовестность некоторых риэлторов или даже  Агентств недвижимости. В этой статье мы не будем вспоминать негатив, мы будем говорить, о то, как правильно надо поступать в соответствии с требованиями российского законодательства.

Чтобы избегать нареканий и недовольства наших клиентов надо соблюдать очень простые принципы:

  1. Предоставлять только реальную «живую» информацию
  2. Проверять правоустанавливающие документы
  3. Иметь договоренность с арендодателем ( наймодателем) в письменном виде
  4. Заключать с клиентом нанимателем Договор на свое комиссионное вознаграждение
  5. Предоставить клиенту-нанимателю правомочную форму договора между нанимателем и наймодателем

Эта схема, конечно, в идеале должна соблюдаться, хотя на практике, увы, соблюдается с большими нарушениями. Это одна из причин, по которой, я лично, не выбрала аренду своей основной специализацией.

Рекомендую начинающим риэлторам, работать так, чтобы избежать проблем в будущем.

Одним из способов является  строгий подход к составлению и подписанию формы договора аренды или найма.

Для этого следует определиться с тем, какое помещение, жилое или нежилое сдается и, кто снимает или арендует, физическое или юридическое лицо? От этого зависит форма договора – договор аренды или договор коммерческого найма заключать со съемщиком.

Вроде бы ничем не отличаются эти действия: один снимает, другой  сдает жилье  по определенной цене. Различия этих понятий изложены в статье 671 ГК РФ.

В данной статье говорится о том, что:

  • В случае, если стороны по договору являются физическими лицами, то следует заключать договор коммерческого найма жилого помещения
  • В случае, если стороной по договору является юридическое лицо, следует заключать договор аренды

У тех риэлторов, кто постоянно занимается арендой или наймом жилых или нежилых помещений обычно всегда есть заготовки различных вариантов и форм договоров.

Эти формы договоров отличаются не только названиями, но и содержанием.

Договор найма заключается только на жилое изолированное помещение – отдельную комнату или квартиру для физических лиц. Предметом договора не может быть отдельно кухня, коридор или смежная комната.

– Если съемщик жилого помещения юридическое лицо, то заключается договор аренды, но предметом договора может являться только жилье в целях проживания. Многие организации снимают жилье для своих сотрудников.

Договор аренды  всегда заключается в том случае, если сдается нежилое помещение, и, не важно в этом случае, кто снимает физическое или юридическое лицо.

– Договор найма заключается на любой срок до 5 лет. Условия по договору всегда определяются сторонами при обоюдном согласии. Такой договор можно составить в простой письменной форме и не регистрировать в Росреестре.

Действовать он начинает с момента подписания. Договор можно продлевать по договоренности сторон, предупреждая друг друга об этом не менее чем за 1 месяц до окончания срока действия договора.

Надо всегда точно прописывать условия договора, что имеет право делать или предпринимать съемщик, например, имеет ли право новый жилец сдавать помещение в поднайм ( субаренду), имеет ли право подселять к себе иных лиц ,кроме перечисленных в договоре, можно или нет содержат животных в сдаваемой квартире и другие важные для всех сторон условия, во избежание скандалов между сторонами договора.

–  Договор аренды подлежит государственной регистрации в Росреестре, если он заключен на срок один год и более, договор будет считаться заключенным и правомочным только после регистрации в Росреестре. Договор аренды может заключаться на определенный и неопределенный срок.

Возможно по предварительной договоренности сторон, если одна сторона предупредила другу в обозначенный в Договоре срок в письменном виде. В случае несогласия сторон, договор найма может быть расторгнут или не расторгнут только по решению суда.

Как правило, ответственность за порчу имущества возлагается на съемщика жилого помещения перед наймодателем, поэтому надо к договору прилагать опись  предметов по Акту приема-передачи имущества с описанием косметического состояния в момент заселения.

Риэлторы не контролируют отношения между наймодателем и нанимателем в течение всего срока действия такого договора, поэтому грамотно и правомочно составленный договор, поможет клиентам цивилизованно регулировать отношения между собой, а риэлтор попадет в список  профессионалов  в своем деле и приобретет постоянных клиентов.

Иногда, чтобы избежать регистрации договора аренды, следовательно, и уплаты налогов, некоторые юридические лица подменяют название Договора Аренды на Договор Найма.

Это работает до момента каких-либо судебных разбирательств, ведь важно не название договора, а его содержание и суть.

В этом случае при выявлении таких обстоятельств суд признает договор ничтожным и «уклонисты» потеряют правовую защиту.

Источник: https://realtshcool.ru/959-kak-pravilno-arenda-ili-naym-obuchenie-rieltorov.html

Договор найма или аренды: какая разница

Аренда или найм

В России рынку сдаваемого и снимаемого жилья отводится важное место в обеспечение граждан жилплощадью. Традиционно квартиры под сдачу называются предоставляемыми в аренду, однако также существует термин «наем жилья»… 

Выясним, какая разница между договором аренды и найма, каковы нюансы взаимоотношений сторон этих договоров.

Отличие аренды жилья от найма

Обычно коммерческий съем жилья называется арендой, квартиросъемщик – арендатором, а сдающий жилплощадь гражданин – арендодателем. Что касается законодательства, то аренда и наем характеризуются в нем немного разными определениями.

Основная разница договора найма от договора аренды: первый заключается между физлицами (ст.671 п.1 Гражданского кодекса); второй – между юрлицом и физлицом, либо иным юрлицом (ст.671 п.2 Гражданского кодекса).

Согласно норм закона, арендатор и арендодатель являются субъектами сделки по договору аренды, а наниматель и наймодатель – договора имущественного найма (ст.606 Гражданского кодекса). Регулированию взаимоотношений «арендатор-аредодатель» посвящена 34 глава, а отношений «наниматель-наймодатель» – 35 глава Гражданского кодекса.

Перечислим все отличия аренды от найма:

  • в договорном соглашении по аренде арендатором может выступить только юрлицо. А в договоре найма стороной нанимателя может быть только физлицо;
  • для договора аренды допустимо бессрочное заключение (срок не обозначается). Если же в договоре найма нет срока действия, то предельная длительность передачи жилья внаем составит 5 лет (ст.683 п.1 Гражданского кодекса);
  • по Гражданскому кодексу, в наемном жилье могут проживать постоянно лица, вписанные в договор найма и несовершеннолетние дети (ст.677, 679 и 680). Вселение других проживающих без одобрения наймодателя исключается. Для жилья, арендуемого юрлицом, обычно нет личностных ограничений для проживающих, поскольку состав работников арендатора (жильцов) часто меняется.

Как при найме, так и при аренде жилья договор требуется регистрировать в Росреестре (ЕГРН), если договорная длительность съема превышает год и более (ст. 609 и ст.674 Гражданского кодекса).

Преимущество заключения нового договора на съем жилья

Отдельно рассмотрим законодательные нормы в отношении преимущественного права продления (перезаключения) договора арендатором и нанимателем.

При наличии договора найма и его по истечении наниматель квартиры обладает особым правом заключения договора с новым сроком. Эта норма, указанная в 684 статье Гражданского кодекса, не может быть отменена в тексте договора между наймодателем и нанимателем.

И если владелец жилья передумал его сдавать, он обязан известить нанимателя за три месяца до истечения договора.

Если же наниматель не будет извещен своевременно и добровольно не откажется снимать жилплощадь, то после истечения договор найма законом считается перезаключенным с сохранением прежних условий и на аналогичный срок.

В случае своевременного предупреждения нанимателя и истечения срока найма, наймодатель не в праве сдать жилье другим квартиросъемщикам на протяжении одного года.

Если квартира все же будет сдана новым квартирантам, то у недавнего нанимателя имеется право оспаривания этого договора в суде и истребования убытков.

Впрочем, практически доказать факт сдачи оказывается сложно – квартировладелец и квартиранты заявят безвозмездную передачу жилья на время, в рамках дружеской или родственной договоренности.

Право преимущественного перезаключения договора аренды с юрлицом устанавливается статьей 621 Гражданского кодекса. Однако в ее формулировках, по сравнению с преимущественным правом физлица-нанимателя из статьи 684, имеются три важных отличия.

  1. Прежде всего, допускается исключение в договоре условия преимущественной повторной аренды. Также о намерении перезаключения договора собственника жилья обязан уведомить арендатор.

  2. Срок уведомления должен указываться в договоре аренды. При отсутствии пункта о сроке уведомления допускается любой разумный срок вплоть до завершения действия договора.

    Если арендодатель предупреждался арендатором в обозначенные сроки, однако первый все же подписал договор с других юрлицом-квартиросъемщиком, то у прежнего арендатора имеется право истребовать перевод арендных прав на себя, либо компенсацию убытков.

  3. Наконец, по истечении договора аренды и в отсутствии заявленных намерений сторон о прекращении договорных отношений, а также при отсутствии действий, демонстрирующих прекращение дальнейших взаимоотношений (наниматель остается в помещении и наймодатель не требует его покинуть) – действие договора возобновляется, причем бессрочно.

Заметим, что в отличие от договора найма договор аренды перезаключается именно без ограничения срока, а не на прежний (ранее указанный в договоре) срок. При этом каждая из сторон возобновленного договора аренды вправе расторгнуть его спустя три месяца.

Также отметим, что право преимущественной аренды (найма) применимо, лишь если арендатор (наниматель) исполняет свои обязательства перед арендодателем (наймодателем) надлежащим образом (ст. 621 п.1 и ст.684 Гражданского кодекса).

Для подбора оптимальных вариантов аренды и найма жилья, мы рекомендуем обращаться к риэлторам занимающимся арендой недвижимости.

Источник: https://avprrb.ru/articles/arenda-nedvizhimosti/dogovor-nayma-ili-arendy-kakaya-raznitsa/

В чем различие между договором найма и аренды

Аренда или найм

Вы захотели снять квартиру. Наймодатель предлагает вам подписать договор аренды. Вы подписываете и переводите деньги за месяц. Через пару дней приходят родители собственника и говорят, что у него не было права сдавать квартиру в аренду и пытаются вас выселить. Вы хотите вызвать наймодателя в суд, но понимаете, что подписали договор аренды, а не найма. В конце концов, вас выселяют.

Чтобы такого не произошло, разобрались чем отличается договор найма от договора аренды:

В чем отличие договора найма от аренды

Разница между договором аренды и договором найма — в людях кто заключает договор. Договор аренды можно заключить между физическим лицом и юридическим. С договором найма такое не работает: он заключается между двумя физическими лицами.

При этом к помещению по договору найма больше требований: оно должно быть приспособлено для жизни и быть изолированным. По договору аренды можно сдать заброшенный завод — и это нормально. По договору найма нужно предупредить за 3 месяца собственника о расторжении договора. Это регулируется пунктом 1 ст. 687 Гражданского кодекса РФ.

А в договоре аренды — только через суд, если не были прописаны подробно внесудебный порядок расторжения договора.

Частые проблемы при оформлении договора найма

Ситуация: вы подписали договор с собственником, получили ключи от квартиры и заселились. Через две недели приезжает второй собственник, родственники наймодателя или другой представитель. Они говорят, что не хотят, чтобы вы снимали квартиру и выселились.

Вы собираетесь идти в суд, но он становится на сторону других собственников.

Выявляются следующие тонкие моменты: жена была полноправным участником сделки, но нет ее согласия, у представителя закончился срок действия доверенности, а у квартиры не один собственник, а вся семья из пяти человек.

Разберемся в каждой ситуации по отдельности:

На что обратить внимания в документах собственника

Если вы хотите снять квартиру по договору найма — можно столкнуться с несколькими проблемами. Собственников у квартиры может быть несколько, наймодатель может быть в браке и тогда нужно согласие второй половинки или вместо собственника договор подписывает его представитель. Рассмотрим эти ситуации:

Один собственник

Проверьте в начале данные из трех документов: паспорт, свидетельство о регистрации права собственности и СНИЛС. Номер и серия паспорта, номера ранее выданных паспортов, фамилия собственника, номер СНИЛС должны быть актуальными в свидетельстве о регистрации права собственности.

Может сложиться такая ситуация, что собственник сменил фамилию после свадьбы и не занес изменения в ЕГРН. Тогда стоит попросить свидетельство о браке либо о расторжении. Еще одна из ситуаций: собственник отнес паспорт для замены в МФЦ, а в свидетельстве указан старый номер паспорта. На последней странице паспорта указывается данные о ранее выданных паспортах.

Если серия и номер совпали — все хорошо. Если номер не сходится — стоит насторожиться. Возможно, перед вами мошенник.

Обратите внимание: если квартира куплена до 15 июля 2016 года, тогда спрашивайте свидетельство о регистрации права собственности. Если квартира куплена после 15 июля — спрашивайте выписку из ЕГРН.

Несколько собственников

Если в квартире несколько собственников — все они должны подписаться в договоре найма. Неважно, 1/4 или 3/4 принадлежат другим собственникам. Также как и в ситуации с одним собственником — все собственники долей должны расписаться в согласии о сдачи квартиры в найм.

Чем больше собственников у квартиры, тем выше шанс, что кто-то из собственников может передумать сдавать квартиру в найм. Тогда у вас больше шансов к выселению.

Как проверить есть ли на квартиру ипотека

Ситуация: вы сняли квартиру, заключили договор найма и переехали. Через некоторое время вы видите постановление суда об изъятии квартиры в пользу банка. Оказалось, что квартира в которой вы живете куплена по ипотеке. Через несколько дней вы снова ищете квартиру.

Чтобы избежать такой ситуации, проверяйте и расспрашивайте собственника. Нет ли ипотеки на квартиру, как в договоре банка прописано условия пользования жилплощадью. Банки могут ограничить права собственника и запретить заключать договор найма.

Ситуация: вы спрашиваете у собственника есть ли ипотека на квартиру. Он отвечает, что она есть и прописана в договоре. Собственник говорит, что ваш ежемесячный перевод — равносилен погашению ипотеки в месяц. Получается чем исправней вы платите за квартиру, тем спокойней будет и вам и собственнику.

Брак

Узнайте не состоит ли собственник в браке. Ситуация такая: супруг или супруга после заключения брака также имеет права собственника на квартиру. Поэтому для заключения договора найма вам нужно согласие второй половинки. Такое согласие подписывается у нотариуса.

Если у собственника заключен брачный договор — все условия по передачи имущества тоже должны быть в нем прописаны.

Представитель

Иногда бывает так, что собственник не может быть на месте при подписании договора: уехал жить на острова, завален кучей работы или проходит лечение заграницей. В этом случае за него договор найма может подписать представитель. Для этого оформляется доверенность от собственника.

Что проверить: смотрите на паспортные данные: они должны совпадать у собственника и у представителя. После проверьте на какое время выдана доверенность. Если не стоит срока действия, но есть дата — доверенность действует год. Если не стоит дата — доверенность недействительна.

Также проверьте права представителя: может ли он принимать оплату за квартиру или имеет ли право на подписание договора.Кроме доверенности представитель может придти и с другим договором: агентский договор, договор комиссии и другие.

Их нужно проверить аналогично доверенности: паспортные данные, время действия и что может делать представитель.

Как проверить наймодателя удаленно

Вы посмотрели все документы, но не уверены в том, что перед вами собственник. Тогда нужно заказать выписку из ЕГРН. Через нее вы выясните кто является на данный момент собственником квартиры. Выписку вы можете сделать на нашем сайте https://rosreestr.net. Стоимость: 350 рублей.

Ставьте лайк и подписывайтесьна канал!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d399912bc228f00ad56bda9/v-chem-razlichie-mejdu-dogovorom-naima-i-arendy-5dc81642f2583c491d72a89f

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.