Аренда и субаренда помещения

Содержание

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Аренда и субаренда помещения

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений 

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды.

Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды.

По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной.

Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания.

Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора.

Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ).

В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

  • потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
  • потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом.

Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ).

При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Субаренда: подробности для бухгалтера

  • Судебные победы арендаторов … передать с согласия арендодателя в субаренду арендованное имущество. Однако способ … и сдавать арендованные помещения в субаренду. Но впоследствии арендодатель направил … , продолжал сдавать помещения в субаренду, а арендодатель обратился в … одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду.
    Но Судебная коллегия Верховного … арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. … позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду.
    Причем арендодатель на этом не …
  • О применении ставки налога на прибыль 0% сельхозпроизводителем в отношении сумм возмещения убытков … газодобывающими предприятиями заключены договоры аренды (субаренды) земельных участков, принадлежащих обществу.
    Данные … период срока действия договоров аренды (субаренды) земельных участков.
    К сведению: в … этап рекультивации), передаваемых в аренду (субаренду) ООО в 2015 году, осуществлялся … свою очередь, сдача в аренду (субаренду, временное пользование) части земельных участков … частей земельных участков в аренду, субаренду, в пользование происходило не в …
  • Как выстроить процесс аудита объектов недвижимости … арендодателя, (в т.ч. под субаренду), условий пересмотра арендной ставки, наличие … , наличие возможности сдачи площадей в субаренду,
    Также не стоит забывать о … на сдачу объекта в аренду/субаренду. Если пренебречь этим правилом, в … сдача вакантных площадей в аренду/субаренду, при этом необходимо обращать внимание …
  • Очередные изменения в порядке применения КОСГУ … от платы по договорам аренды, субаренды, являющейся платой за право пользования … исключением платы по договорам аренды (субаренды) земель, а также доходов от … в отношении доходов по договорам субаренды. Остальные изменения, внесенные в упомянутый …
  • Новое в бухгалтерском учете и отчетности … 25/2018 применяется для аренды (субаренды) и лизинга, если:
    Арендодатель предоставляет … аренды не предполагается сдавать в субаренду;
    срок аренды не должен превышать …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за декабрь 2019 … аренду (внаем), в том числе субаренду, жилого помещения, такое физическое лицо … в аренду, в том числе субаренду, нежилого помещения НПД не применяется …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за май 2019 … отношении операций по предоставлению в субаренду вышеуказанного имущества особенностей уплаты налога … установлено. Поэтому при передаче в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за март 2019 … отношении операций по предоставлению в субаренду муниципального имущества Республики Казахстан администрацией … оказании услуг по предоставлению в субаренду муниципального имущества Республики Казахстан администрацией …
  • НДС в 2018 году: разъяснения Минфина России … оказании услуг по предоставлению в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской … , при предоставлении такого имущества в субаренду имеют право на вычет сумм …
  • Об учете расходов на арендные платежи … , которому запрещено сдавать площади в субаренду. В связи с этим между … том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие внесение арендных платежей … оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов …
  • Налоговые последствия договора аренды … аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше … согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в …
  • Сотрудники используют личный транспорт в служебных целях: оформление аренды или безвозмездного использования для списания ГСМ … том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей … оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов …
  • Дробление бизнеса без налоговых потерь … , и передавал часть помещений в субаренду одному или двум взаимозависимым лицам … денежные средства по договорам аренды (субаренды) на счет ИП не поступали …
  • Уход от налогов через дробление: что ищет налоговая? … путем сдачи нежилых помещений в субаренду). Общество обжалует решение налогового органа … путем сдачи нежилых помещений в субаренду).
    Инспекция проанализировала участие учредителей данных …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за август 2018 … оказании услуг по предоставлению в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской … , при предоставлении такого имущества в субаренду имеют право на вычет сумм …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/subarenda.html

Чем может отличаться договор аренды от субаренды

Аренда и субаренда помещения

Аренда и субаренда — два похожих понятия с одинаковым принципом действия. Они используются преимущественно в коммерческих целях для определения взаимоотношений сторон.

И чтобы понять отличия этих понятий, необходимо рассмотреть каждое из них по отдельности.

Общее определение

Аренда — это наем имущества одним лицом у другого лица за обговоренную сторонами плату и на определенный срок.

Документом, определяющим взаимоотношения арендатора и арендодателя, является договор аренды, в котором прописываются основные условия предоставления имущества во временное пользование.

Понятие «аренда» подразумевает передачу имущества, находящегося в собственности третьему лицу.

Обговариваются условия пользования, причины расторжения договора, права и обязанности сторон.

При аренде пользователь имуществом имеет право передавать его часть другим лицам. Но вся ответственность за сохранность вверенной собственности ложится на плечи арендатора.

Субаренда — это вид взаимоотношений двух лиц, при которых в аренду сдается часть имущества, уже находящегося в аренде.

Иными словами, субаренда представляет собой переуступку прав временного владения имуществом.

Участие в аренде нескольких лиц увеличивает риски владельца имущества. Получать дополнительную прибыль удается не всегда, но собственник может увеличить размер арендной платы. Субаренда возможна только при согласии владельца имущества.

Правовые акты

Процесс аренды и субаренды регламентируется несколькими законодательными актами:

  Статья №608 ГКопределяет, какие лица имеют полномочия выступать в качестве арендодателей
 Статья №606 ГКуказывает на определение аренды, обязательства сторон
 Статья №432 ГКопределяет правила заключения договора субаренды

Возможные сложности

Аренда не относится к сложным с юридической стороны сделкам. Риски для арендодателя существуют, но при грамотно составленном договоре они снижаются до минимума.

Распространенной сложностью является взимание арендной платы в установленные сроки. Арендаторы часто задерживают внесение установленной суммы, а в некоторых случаях и вовсе пропадают, не оплатив за прошедший период.

Субаренда относится к сложным процедурам. Она имеет множество нюансов, с которыми следует ознакомиться перед составлением договора.

Собственник имущества должен знать существующие риски, прежде чем соглашаться на сделку.

 Имущество может быть передано в аренду третьим лицам без согласия владельцариск возрастает при условии, что собственник проживает далеко, и у него нет возможности контролировать процесс пользования помещениями
 Сделку нужно регистрировать для уплаты налоговвзимается он с арендодателя, а не собственника. Данная необходимость возникает при составлении договора сроком на 12 и более месяцев. Это более безопасно, чем перезаключать контракт каждые 3-6 месяцев. Можно избежать налогов, составив договор сроком на 10-11 месяцев, но эта уловка может быть признана как мошенничество. В этом случае субарендодателя обяжут выплатить налоги за сдачу имущества и оплатить штраф
 Риски существуют и для субарендаторовдоговор аренды с собственником может быть заключен на срок меньший, чем договор субаренды. И если оплата произведена сразу за весь период, вернуть назад средства не получится. Владелец имущества не несет ответственность за взаимоотношения субарендатора и субарендодателя
 При нарушении условий договора, собственник может расторгнуть контракт с арендаторомэто приводит к автоматическому прекращению действия договора субаренды
 В случае порчи имущества субарендатором, покрывать расходы придется арендаторусобственник сдает в наем имущество в определенном состоянии и вернуть его следует без изменений

Аренда и субаренда объектов недвижимости хоть и относится к распространенным сделкам, при которых права сторон защищаются на законодательном уровне, имеют множество сложностей.

: налоги при сдаче жилья в аренду

Например, арендатору необходимо уведомить собственника о своем желании сдать в аренду неиспользуемые помещения.

Без согласия владельца сделка будет считаться недействительной. Но часто об этом «забывают» субарендодатели, сдавая помещения на устном соглашении.

Такие взаимоотношения не защищены законом и при нарушении прав одной из сторон требовать восстановления справедливости в суде будет бессмысленно.

Чем отличается аренда от субаренды

Аренда от собственника занимает основную долю рынка. Она безопаснее с юридической стороны, схема взаимоотношений арендатора и владельца имущества налажена на законодательном уровне. Это основное отличие от субаренды.

Субаренда выгодна начинающим бизнесменам, которым требуется небольшое помещение для развития предпринимательской деятельности.

Снимать целое здание невыгодно в финансовом плане, поэтому данный вид юридической сделки набирает обороты.

Аренда напрямую от собственника обходится дешевле. Субарендодатель всегда делает надбавки для собственной выгоды, поэтому оплачивать придется на 10-20% больше.

Главные моменты

Рассматривая аренду и субаренду, в чем разница между данными видами сделок, выделяется несколько моментов:

 В аренду можно оформить помещение любого типа, независимо от нахожденияв субаренду предоставляются помещения в небольших торговых и бизнес центрах, многоквартирных домах, бывших общежитиях и других «неприглядных» зданиях
 Аренда «напрямую» безопаснеепри нарушении условий договора можно добиться справедливости в судебном порядке
 Субарендатор «сотрудничает» с двумя лицамиарендатор — с одним

Важно понимать, что часто субаренда предоставляется незаконно. Например, арендатор снимает трехкомнатную квартиру и желает сдать одну комнату. Собственник при этом не осведомлен.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, необходимо тщательно читать условия договора, в котором должен быть прописан собственник имущества.

Удостовериться в легальности контракта можно, попросив у арендодателя документы на квартиру.

Что выгодней

Что выгодней — аренда или субаренда, зависит от поставленных целей:

 Аренда здания или нескольких помещений выгодна бизнесменам, в перспективе планирующим расширять свою деятельностьа на время становления бизнеса неиспользуемое имущество можно сдавать в субаренду
  Субаренда выгоднав плане получения дохода за аренду неиспользуемых помещений
 Арендатор может сдать в аренду помещения, если планируется преждевременный отъездчто по условиям договора подразумевает отсутствие возврата денег за неиспользуемый период
 Для третьей стороны субаренда выгодна в финансовом планедля открытия бизнеса требуется юридический адрес, им может стать часть помещения, оформленного в субаренду
 В крупных городах субаренда жилых помещений является неплохим средством заработкакомпании или бизнесмены арендуют квартиры на месяц, приводят их в порядок и сдают посуточно. Выгода очевидна для трех сторон
 Арендуя напрямую у собственника, можно не переживать за взаимоотношения других сторонпри соблюдении условий договора сделка будет продолжаться весь оговоренный период

Процесс заключения контракта

Договор аренды и субаренды составляется в двух экземплярах с учетом нескольких требований:

 При субаренде обязательно согласие собственникаили органов муниципальной власти, если субарендуется муниципальная собственность
 Договор субаренды заключается на срокне превышающий период аренды
 Договор регистрируется в Росреестреесли его продолжительность составляет более года
 При заключении договора аренды собственник может указать, что для сдачи помещений в аренду его согласие не требуетсяэто означает, что субаренда может быть оформлена без дополнительных соглашений
  Собственник может получать дополнительный доход от субаренды помещенийоб этом должно быть указано в договоре, включая сумму компенсации

Оформление соглашения на субаренду земельного участка

Субаренда земельного участка оформляется аналогичным способом. С согласия собственника составляется договор, он должен обязательно регистрироваться в государственных органах.

В некоторых случаях согласие собственника не требуется:

 Если земля принадлежит муниципалитетуи была предоставлена в аренду сроком до 5 лет
 Если вместе с земельным участком арендуется находящаяся на нем недвижимостьна субаренду которой было получено согласие собственника
 Если арендатор направил запрос собственникуи не получил ответа в течение 30 дней

Если в договоре аренды указано, что землю нельзя передавать в субаренду, то нарушение данного правила приведет к расторжению контракта с собственником.

При составлении договора обязательно описывается имущество, передающееся в субаренду. Необходимо указать площадь земли, находящиеся строения, иная собственность.

Запрещена передача в субаренду земель, на которых расположены предприятия и объекты, принадлежащие государству или муниципалитету.

Также запрещено повторно сдавать участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства.

Исключения составляются случаи, когда ведением хозяйства занимается фермер, а субаренда предоставляется на определенный срок:

 Время прохождения фермером срочной воинской службыи время получения очного образования фермером (если нет возможности совмещать учебу и ведение хозяйства)
 При временной нетрудоспособности или инвалидности фермерапосле наступления пенсионного возраста фермера

Рентабельность для жилых помещений

Передавать жилые помещения в субаренду выгодно. Собственники могут передать по договору квартиры во временное пользование агентствам недвижимости, которые предоставляют услуги по суточной и почасовой аренде помещений. В крупных городах бизнес окупается на 100%.

Для повышения рентабельности, потребуется:

 Сделать косметический ремонт, если в этом есть необходимостьпровести интернет, кабельное телевидение
 Благоустроить квартиру, оформить ее в современном стилеразместить рекламу об аренде квартир
 Приобрести необходимый для проживания атрибутдомашнюю одежду, полотенца, бытовую химию

Как правило, компании арендуют на длительный срок дешевые квартиры, делают в них ремонт для повышения стоимости. В итоге выгода очевидна.

Например, арендная плата в месяц составляет 10 000 рублей. За сутки компания берет 1 000 рублей. Получается, что за 10 дней в месяц квартира окупается. Прибыль превышает расходы в 2-3 раза.

Пакет бумаг для регистрации сделки

Чтобы официально зарегистрировать субаренду помещения, потребуется подготовить документы:

  • договор;
  • паспорта всех участников сделки;
  • письменное согласие собственника;
  • документы на имущество;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В 2020 году за регистрацию субаренды физическому лицу потребуется заплатить 2 000 рублей, юридическому лицу — 22 000 рублей.

Необходимость в регистрации договора возникает при его составлении сроком на 1 год и более.

Если имущество передается в субаренду на меньший период, то официально проводить соглашение не требуется.

Но зарегистрированный договор снижает риски сторон, поэтому в некоторых случаях целесообразно обратиться в Росреестр с документами.

Права и обязанности арендатора и субарендатора

Обязанности арендатора и субарендатора схожи:

 Своевременное внесение оплаты в установленном размереесли есть веские основания для задержки оплаты, то собственник или арендатор должен быть предупрежден заблаговременно
 Своевременная оплата коммунальных услуг и других платежейесли это обговорено условиями договора
 Использование имущество по назначениюв жилом помещении нельзя обустраивать кабинет для бизнеса, а в коммерческой недвижимости не допускается проживание людей
 Соблюдение санитарных и гигиенических норм, поддержание чистоты, уважение к соседямуведомление собственника или арендатора о произошедших авариях и чрезвычайных происшествиях
 Сдача имущества по акту, в целостности, если это обговорено условиями контрактапосле проведения косметического ремонта, в установленные сроки
 Проведение ремонтных работ, если это указано в договореиные обязанности, предусмотренные соглашением

Арендатор и субарендатор имеют право:

 Использовать имущество по назначению в течение обговоренного периодатребовать проведение ремонтных работ
 Пользоваться коммунальными услугамиинтернетом и телефоном, если производится оплата, а также пользоваться имуществом, переданным по акту

Аренда — это передача имущества во временное пользование. Субаренда — это передача уже арендованного имущества третьим лицам для использования по назначению.

Оба вида юридических сделок имеют свои особенности, которые необходимо знать перед заключением договора.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://domdomoff.ru/chem-otlichaetsja-dogovor-arendy-ot-subarendy.html

«Субаренда под офисы». Что нужно знать об этом бизнесе

Аренда и субаренда помещения

Субаренда офисов очень прибыльный бизнес! Мой знакомый занимается сдачей в аренду элитных офисов в центре Москвы. Нет, он не риэлтор в какой-то фирме. Он берет в аренду офисы и пересдает их. Его чистая прибыль от такого бизнеса, ВНИМАНИЕ! От 1 000 000 руб. в месяц. Впечатляет, правда?;)

Одна из проблем начинающих, и не только бизнесменов – нехватка доступных офисных помещений.

Причем, это не только фирмы, занимающиеся продажами или оказанием услуг, но и различными тренинг студиями, арт и фото мастерскими.

Сейчас даже в городах с населением от 100 тысяч человек существует значительная нехватка офисных помещений, решить которую можно именно субарендой. В чем же заключается особенность данного бизнеса?

Субаренда предполагает разделение целого объекта недвижимости собственником (арендатором) на студии, офисы или представительства с целью последующей сдачи в аренду его частей. Бизнес может быть реализован практически с нуля или при больших инвестициях. Важную роль в планировании играет место расположения недвижимости и бизнес план, ориентированный под текущую ситуацию рынка.

Что выгоднее, купить или арендовать помещение по офис

Если предприниматель имеет достаточно средств на покупку большого здания, то все достаточно просто. Выбирается объект недвижимости в перспективном районе, причем это может быть не центр города.

Принимается решение о покупке или гибкой аренде с последующим ремонтом и перепрофилированием под требуемые задачи.

Отличительная особенность бизнеса – поиск недооцененных объектов, которые могут быть реализованы под новые нужды.

Еще до момента окончания ремонта и раздела площадей на офисы можно начинать рекламную компанию.

Следующий способ заработка – это вариант с минимальными вложениями, а именно – классическая субаренда.

При заключении договора с собственником, важно учитывать возможные изменения стоимости коммунальных платежей, а также заложить процент роста или снижения цены на аренду всего объекта согласно ценам рынка.

Рост арендной платы должен покрываться за счет пересмотра месячной или годовой суммы, или распределяться на всех участников договора аренды, субаренды. Владелец недвижимости при ценообразовании должен учитывать и факт вашего ремонта помещения, которое будет арендовано.

Как и в предыдущем случае, прежде чем начинать искать по городу подходящее здание, необходимо провести маркетинговое исследование, которое поможет определить востребованность офисов и возможную политику ценообразования.

При выборе места размещения представительства фирмы, у клиентов пользуются спросом офисы с качественным ремонтом и удобным размещением – вблизи метро, автобусных остановок, в центре города (для небольших населенных пунктов). Очень важно наличие парковочных мест для автомобилей съемщиков.

Субаренда более выгодна в краткосрочной перспективе при условии ограниченного бюджета. При выборе этой бизнес модели следует понимать, что бизнес будет гарантированно стабильным на время заключения контракта, после чего с вами могут прекратить сотрудничество.

При субаренде важно правильно вложить полученную прибыль, поэтому необходимо заблаговременно рассчитать риски и обозначить их в договоре, оставив для себя возможность выкупа недвижимости.

Как вариант, который удержит собственника от неприемлемых действий по отношению к вашему бизнесу, может быть возврат инвестиций, вложенных вами в недвижимость, прописанный в договоре.

Как найти нужную недвижимость

Сразу стоит отметить, что необходимо выделить несколько перспективных районов города под размещение вашего бизнеса. Так можно существенно ускорить начало работы на объекте. Рассмотрим несколько способов, которые помогут доступным образом получить информацию о недвижимости:

  • Расклеивание объявлений об аренде здания (включая уже выбранные).
  • В сети интернет, просматривая предложения на соответствующих сайтах.
  • Посещение производственных организации, рынков и магазинов, помещения которых не используются полностью.

При таком подходе не стоит рассчитывать, что здание будет найдено очень быстро. Как правило, интересная недвижимость попадает к новому владельцу еще до выставления ее на общественные площадки. И все же, приложив некоторые усилия, можно найти «весьма лакомый кусочек».

К более дорогому и действенному варианту получения желаемого здания, склада или другого объекта можно отнести посреднические услуги компаний, организованно работающих с недвижимостью в вашем городе.

Обращение к ним может существенно сэкономить время, а если это посредник в интернете, то и деньги.

К плюсам такого сотрудничества можно отнести вашу стартовую репутацию как надежного партнера для клиента такой фирмы, этот фактор может оказаться решающим для новичка.

Как не допустить ошибок при субаренде

Любое дело должно начинаться с планирования. Составление бизнес плана – важный момент в организации бизнеса.

К примеру, предприниматель нашел подходящий объект недвижимости, оформил договор долгосрочной аренды и не рассчитал свои силы – деньги закончились еще на первом этапе выполнения ремонтных работ.

Такое возможно? Вполне, особенно если учитывать возможность “более выгодной” аренды большей площади, которую могут предложить, и от которой будет сложно отказаться.

Правильно составленный бизнес план субаренды поможет избежать неожиданностей. В документ включаются все статьи расходов, определяется прибыльность проекта.

Арендовать под офис можно разные помещения: торговые площади, склады, здания недействующих компаний. Не стоит обращать внимание на их состояние.

Сегодня существует множество технологий, позволяющих быстро и недорого отремонтировать внутренние площади. Создавать дизайн в офисах необходимо в классическом стиле. Лучше всего подходят светлые, ненавязчивые тона.

Если предполагается меблировка и “все включено”, рекомендуется обеспечить минимум мебели.

Особое внимание стоит уделять охране вашего офисного комплекса. Рекомендуется установить сигнализацию и заключить договор с соответствующей службой.

Также не стоит забывать о монтаже кондиционеров в каждой комнате. Хорошо, если в здании будет отведено место под столовую. Комфортные условия работы, и возможность приятного времяпровождение во время перерывов, способствуют востребованности офисов.

Позаботиться необходимо и о стоянке для автомобилей – это в идеале. Площадку перед зданием также следует привести в порядок, разбить на парковочные зоны.

Само же здание должно быть оформлено не только изнутри. Внешний вид объекта скажет сам за себя.

В бизнесе на рынке недвижимости важна каждая деталь – удобство размещения здания, создание комфортных условий для работы, стильное оформление офисов.

Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость

Еще на этапе планирования стоит определить размер будущих офисов. Актуальными были и остаются небольшие комнаты, в которых могут работать минифирмы и частные предприниматели.

Как вариант, некоторые из офисов можно сдавать на короткий промежуток времени, к примеру, юристам, психологам, фотографам, арт-проектам из нескольких участников. Остальные – на длительный период, предложив клиентам меньшую стоимость.

Можно выделить одно объемное помещение под “Актовый зал”, который будет интересен руководителям семинаров, мастер-классов.

Итак, помещение под офисы найдено, договор долгосрочной аренды подписан, перепланировка и ремонт выполнены, все это время на вас работали ваши объявления, и у вас появились первые клиенты. Уменьшать интенсивность рекламы не стоит, даже когда свободными остаются один или два офиса.

Подача объявлений в интернет способствует продвижению бизнеса. Реклама должна быть ориентирована на компании, предпринимателей, юридических лиц, которые нуждаются в рабочем кабинете. Интернет поможет найти самые выгодные предложения. Не стоит завышать стоимость аренды. К примеру, цена аренды офиса в Москве за 1 кв.

м колеблется от 200 до 600$ в год.

Здание будет нуждаться в обслуживании. Это стоит учесть в бизнес плане.

На постоянную работу нужно будет нанять управляющего-менеджера, понадобятся услуги уборщицы, электрика, дворника, далее штат нужно будет дополнить консьержем.

С обслуживающим персоналом заключается трудовой договор, на начальных этапах рекомендуется воспользоваться предложениями компаний, предоставляющих услуги данных работников.

Как избежать рисков

Естественно, как и любой иной бизнес, субаренда офисных помещений имеет определенные риски. Главными из них являются:

  • Несдача офисных помещений в аренду вовремя. При грамотно выбранном здании, качественном ремонте, рекламе – риск сводится к минимуму. К тому же доход от арендуемых студий поможет перекрыть временные трудности.
  • Нехватка средств на реализацию проекта. Правильно составленный бизнес план позволяет точно определить все затраты и избежать ненужных расходов.
  • Повышение стоимости коммунальных платежей. Избежать данного риска поможет пункт в договоре, который будет заключен со съемщиком. К примеру, при росте цен стоимость аренды может быть уменьшена на соответствующий процент.

Отношения арендодателя с арендатором прописываются в документе – договоре. Его составление стоит доверить опытному юристу, который поможет разработать выгодные условия сотрудничества для обеих сторон. Долгосрочные соглашения с компаниями стоит регистрировать в контролирующих органах.

Реализовать проект субаренды офисных помещений может каждый, приложив некоторые усилия. Учитывая разницу в стоимости покупки артстудии и ее аренды, всегда найдутся заинтересованные предприниматели, которые будут готовы стать клиентами субарендного бизнеса.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a00c2bf48c85e7938f38c2b/subarenda-pod-ofisy-chto-nujno-znat-ob-etom-biznese-5a034f5900b3dd7aa1932235

Как сдать нежилое помещение в субаренду | Оформление договора субаренды — Эльба

Аренда и субаренда помещения

Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю. 

Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1483/subarenda-pomeshcheniy

Что такое субаренда и аренда: различия, сравнение, образцы договора

Аренда и субаренда помещения

Последнее обновление: 13.02.2020

В гражданском обороте существуют «аренда» и «субаренда». Они похожи между собой, юридические последствия действий одинаковы. Но не каждый знает, аренда и субаренда в чем разница? Аренда – передача конкретного имущества от одного лица другому в пользование за отдельную плату. Субаренда – это вторичное понятие, «вытекающее» из аренды.

Стороны и предмет договора

Объектом договорённости выступает любой предмет. В таких отношениях речь идёт о недвижимости – жилом или нежилом помещении, земельном участке. В некоторых случаях, документ необходимо регистрировать в Росреестре.

Сторонами в этих гражданских отношениях выступают:

  • аренда. Собственник предмета соглашения арендодатель. Он передаёт в пользование на оговоренный срок своё имущество за конкретную плату. Тот, кто берёт это имущество в наём, –арендатор. У оппонентов гражданской операции есть права и обязанности по отношению другу к другу и объекту недвижимости;
  • субаренда. Арендатор может передать предмет сделки в пользование третьему лицу на определённый срок за определённую плату. В этих отношениях он выступает субарендодателем, а тот, кто берет имущество в субаренду, – субарендатор. Но для законности сделки необходимо письменное согласие собственника.

Важно! Если договор аренды заключается сроком более чем на 1 год и предметом сделки выступает объект недвижимости, то необходимо регистрировать его в Росреестре.

Субаренда – это переуступка права пользования. Не путать с цессией! Когда в пользование передаётся объект сделки, арендатор уступает субарендатору своё право пользоваться некой недвижимостью в течение конкретного периода времени.

Сроки действия договора

Стороны могут договориться между собой о сроке действия контракта. Он может быть любым, на усмотрение. Если он превышает 12 месяцев, его необходимо регистрировать. Если не превышает, но стороны решили, что их устраивает такое сотрудничество, они могут продлить. Сделать это можно с помощью подписания дополнительного соглашения или новой договорённости.

Сдача недвижимого имущества в субаренду возможна только с согласия собственника объекта сделки. Срок действия «вторичного» контракта не может превышать срок основного документа.

Образец договора аренды

Как заключить договор аренды? Контракт об имущественном найме имеет стандартную форму. В него входят существенные и дополнительные условия. Без существенных условий он не будет считаться действительным. Его можно будет оспорить в судебном порядке. Дополнительные условия включаются в «тело» договорённости по желанию сторон.

Имеет следующие особенности:

  • если предметом договора является движимое имущество, а срок действия более 1 года – обязательна письменная форма;
  • если одно из сторон юридическое лицо любой организационно-правовой формы, письменно составленная договоренность – обязательное условие;
  • сумма арендной платы может меняться неоднократно, если это предусмотрено соглашением сторон;
  • предмет договора должен быть досконально описан. То есть, после получения сторонним лицом сведений об объекте переданного в пользование имущества, не может остаться сомнений, какое именно имущество является предметом соглашения;
  • если срок договора не определён сторонами «в теле», то прекратить отношения может одна из сторон в любой срок. Но необходимо предупредить оппонента не менее чем за месяц.

Важно! Предмет договора не должен быть изъят из гражданского договора и имущественного права. В противном случае, соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке.

Типовой бланк договора можно скачать здесь.

Что такое субаренда

Это «вторичные» отношения, которые основываются на аренде. Что такое субаренда, понимает не каждый. Это гражданско-правовые отношения, предметом которых является вещь, ранее уже сданная в аренду. Для заключения такого соглашения необходимо составить дополнительное соглашение к первичному документу и заручиться письменным согласием собственника.

Что такое субаренда квартиры? Это отношения, предметом которых является квартира, ранее сданная в аренду. Сторонами выступают арендатор и третьи лица. Без участия арендодателя (собственника квартиры) не обойтись. Поэтому сторонами данного соглашения выступают:

  • владелец квартиры, без его согласия невозможно заключить сделку;
  • арендатор – это вторичное лицо в сделке по аренде и первичное в сделке по субаренде;
  • субарендатор – третье сторона соглашения.

Важно! Срок действия вторичного договора не может превышать срок соглашения об аренде. Если помещение передаётся во вторичное пользование более чем на 1 год, то сделку необходимо регистрировать в Росреестре.

Образец договора субаренды

При составлении соглашения определённые тонкости нужно учитывать дополнительно:

  • первичная договорённость в письменной форме обязательное условие составления вторичного контракта;
  • во вторичном документе должна быть ссылка на первичный договор;
  • срок не может выходить за рамки аренды;
  • письменное согласие собственника обязательно;
  • у собственника есть права предъявлять претензии субарендатору. Разногласия он должен решать со своим оппонентом.

Важно! Субарендатор имеет право обратиться в суд за защитой своих прав, предъявив претензии своему контрагенту. Арендатор улаживает конфликты с арендодателем.

Типовую форму договора субаренды можно скачать здесь.

Особенности субаренды

Отношения между арендатором и субарендатором самостоятельные, но они вытекают из отношений владельца предмета сделки и пользователя. У каждой стороны есть права и обязательства по отношению друг к другу. Пренебрегать обязанностями и нарушать права нельзя! Все конфликты решаются в судебном порядке.

Разница между арендой и субарендой

Необходимо понимать, чем отличаются арендные отношения от субарендных. Это можно увидеть в таблице:

Параметры сравнения Аренда Субаренда
Предмет сделкиЛюбое имущество, любая вещьПреимущественно, площади в торговых центрах, многоквартирных домах, общежитиях и прочих помещениях, которые можно «раздробить» на несколько
Порядок разрешения конфликтовДосудебный и судебныйДосудебный и судебный
Порядок сотрудничестваДвухстороннийТрехсторонний
СогласиеПодписанный контракт – согласие на операциюНеобходимо дополнительно получить согласие собственника на сделку

Важно! Согласие собственника предмета сделки – не всегда необходимое условие. Например, если участок принадлежит муниципалитету или был взят в аренду сроком более чем на 5 лет.

Заключение

Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо попросить у арендодателя документы на предмет сделки. Особенно это важно, если речь идёт о жилом или нежилом помещении. Собственнику нужно направить письменный запрос. Если в течение 30 календарных дней ответ не будет получен, то более спрашивать и получать согласие не нужно. Но в соглашении этот нюанс необходимо отразить.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/chto-takoe-arenda-i-subarenda/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.