Альтернативная сделка с недвижимостью
Содержание
- 1 Альтернативная сделка с недвижимостью
- 2 Альтернативная сделка с недвижимостью – чем она отличается от других сделок и каковы требования закона к ней
- 2.1 Суть альтернативной сделки и типы участников
- 2.2 Особенности альтернативных продаж
- 2.3 Альтернативная сделка: кому это выгодно
- 2.4 Зарегистрированные собственники
- 2.5 Зарегистрированные несобственники
- 2.6 Участие несовершеннолетних собственников
- 2.7 Преимущества и недостатки альтернативной продажи
- 2.8 Оценка рисков по альтернативной продаже
- 2.9 Услуги риэлтора и их стоимость при альтернативной купле-продаже
- 2.10 Начисление и оплата налога
- 2.11 Доступ к банковским ячейкам
Альтернативная сделка с недвижимостью
Альтернативная сделка, пожалуй, один из самых сложных видов сделок по покупке и продаже недвижимости. Этот вид сделки применяется в том случае, если Вы решили продать своё жилье и, в то же время, приобрести новое с более привлекательной для Вас инфраструктурой. Либо, напротив, покупаете другую недвижимость по каким-то иным обстоятельствам. Причины бывают весьма разнообразные.
Особенность «альтернативы» состоит в том, что оба эти процесса – продажа и покупка — протекают параллельно. В цепочке сделок участвует больше лиц (продавцов и покупателей), чем при стандартной схеме купли-продажи.
Таким образом, одновременно с продажей Вашей квартиры осуществляется и покупка Вами нового жилья. При этом, количество сторон, участвующих в такой сделке, может быть не ограничено.
Например, владелец квартиры, которую Вы приобретаете, также может параллельно что-то покупать, равно как и покупатель Вашей квартиры – продавать.
Очевидно, что не каждый человек и даже специалист способен обеспечить проведение альтернативной купли-продажи. То есть для обеспечения синхронности выполнения двух и более сделок нужны соответствующие опыт и квалификация.
Прежде всего, такой тип сделок подразумевает дополнительные риски, минимизация которых – задача непростая.
Альтернативная сделка: какие риски?
- В то время как обе стороны уже согласовали предоплату и приближаются к этапу совершения сделки, а продавец все еще в поисках нового жилья для «альтернативы». Или покупатель Вашей квартиры не может согласовать условия по продаже своей собственной. В результате проблемы в любой сделке из тех, что входят в цепочку, влекут за собой последствия для всех сопряженных сделок (вплоть до их полной отмены).
- Разногласие мнений и неупорядоченность действий сторон сделки. Например, если продавец (покупатель) в процессе выдвинет своё недовольство и несогласие по любым основаниям. Или вовсе передумает продавать (покупать) недвижимость на каком-либо этапе сделки, то она рискует не состояться вовсе. Так как разрушение хотя бы одного звена этой цепи автоматически отменяет все, входящие в неё, сделки.
- Трудности при оформлении в Росреестре. Регистрация переходов прав на квартиры в альтернативной сделке не взаимосвязана. Каждая из них регистрируется отдельно. Если возникают сложности с оформлением одной квартиры или вовсе отказ (приостановка) в регистрации, то на остальные объекты это не влияет. Данное обстоятельство таит в себе угрозы для продавцов квартир, переход права по которым был зарегистрирован. Надо полагать, в этом случае возникнут проблемы в получении денег за проданные квартиры из-за приостановленных сделок. Покупатели, при этом, хоть и получили документы о праве собственности, но полученное жилье не оплатили.
- Кроме того, альтернативная сделка включает в себя и те риски, которые присущи стандартным схемам купли-продажи.
Исходя из вышеперечисленных рисков можно сделать вывод, что без привлечения профессионала разобраться в данном процессе трудно. Ещё сложнее его организовать и подвести к успешному завершению.
Сложность альтернативных сделок
Альтернативная сделка требует также более широкого взгляда на процесс купли-продажи. Следовательно, специалисту нужно разобраться не только непосредственно со своей сделкой, но и со всеми сопряженными.Обмен жилья в цепочке альтернативных сделок
Недостаточное внимание к нюансам любой из сделок, входящих в цепочку, может иметь непредвиденные последствия.
Виталий Грудин — специалист по сделкам с недвижимостью в Москве и Подмосковье. За время своей работы я провёл множество успешных альтернативных сделок, поэтому имею большой опыт!
В моём портфолио есть самые разнообразные и сложные случаи. Но все их объединяет одно – успешное завершение и довольные клиенты.
Порядок проведения альтернативных сделок
- Оценка продаваемой недвижимости с учетом всех рыночных и индивидуальных нюансов.
- Поиск покупателя для продаваемого жилья с одновременным поиском квартиры для покупки.
- Когда найден покупатель и выбрана недвижимость для приобретения, начинается этап подготовки будущей альтернативной сделки. Первое — это проверка найденной квартиры на так называемую «чистоту».
- Дальше происходит оформление предварительного соглашения. К этому моменту нужно определиться со схемой предоплаты (аванс или задаток) и договориться обо всех существенных условиях предстоящего договора купли-продажи. Определяется порядок оплаты, сроки приема-передачи квартиры и прочее. Описанное выше необходимо делать с учетом всех сделок, входящих в цепочку. Поэтому к моменту подписания предварительного соглашения все детали всех сделок должны быть известны и оговорены.
- Одновременное заключение договоров купли-продажи, если все стороны достигли согласия по условиям предстоящих сделок.
- Подача документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
- Следующим этапом является получение денежных средств продавцом жилья. Документы, указанные в договоре аренды банковской ячейки (либо заявлении на раскрытие аккредитива), предоставляются в Банк. Здесь следует отметить, что полную сумму за квартиру получает лишь конечный продавец в цепочке. А промежуточные звенья получают «дельту», то есть разницу в цене между продаваемой и покупаемой квартирами.
- После успешной регистрации и оплаты происходит оформление передаточного акта и его подписание. Именно это означает юридическую передачу жилья новым владельцам. Данный пункт касается как продаваемой, так и покупаемой квартир.
Порядок проведения альтернативных сделок с недвижимостью
Реальные сделки не всегда проходят шаблонно.
У участников может быть множество жизненных ситуаций и юридических тонкостей. К примеру, у кого-то может быть задействован орган опеки, у кого-то одобрение ипотеки, или ограничение по времени на сделку в связи с необходимостью отъезда, и так далее.
Чем длиннее цепочка в альтернативной сделке, тем больше обстоятельств накладывают свой отпечаток на её характер. Тем выше должен быть профессионализм риэлтора, которому доверено данную сделку провести.
Я готов довести до успешного завершения куплю-продажу любой сложности и с любым набором исходных обстоятельств.
Альтернативная сделка самостоятельно
Бесспорно, альтернативная сделка предусматривает все те меры предосторожности, которые применяются в случае с простыми сделками.
Нюанс заключается в том, что когда Вы выступаете звеном в альтернативной цепочке, то зачастую психологически сложнее затратить необходимое время на тщательную проверку.
Особенно если одна (а то и две или три) из сторон ограничена во времени и постоянно всех торопит.
В этих условиях неопытному человеку бывает проще пойти на уступки (то есть на риск), и не «подводить» всех прочих участников.Профессиональный риэлтор избавляет клиента от психологического прессинга и сам занимается всеми коммуникациями по покупке и продаже жилья.
К тому же на опытного профессионала такое давление не оказывает ощутимого влияния, и Ваши интересы будут соблюдены в полной мере.
Альтернативные сделки при купле-продаже квартиры
Практика показывает, что при совершении альтернативных сделок по покупке и продаже жилья, каждая из сторон в подавляющем большинстве случаев пользуется услугами риэлторов.
В этом случае человек, действующий самостоятельно, с высокой долей вероятности не сможет всецело понять происходящую процедуру и оценить риски. И это вопрос скорее опыта и специальных знаний, а не интеллекта.
Поэтому профессионалам в этой области будет довольно легко склонить к тем решениям, которые выгодны остальным, но не ему.
Иногда речь может идти о существенном повышении рисков. В такой сложной ситуации, как альтернативная сделка, лучше не испытывать силу поговорки «первый блин комом», а воспользоваться услугами профессионала, сэкономив время, нервы, и, зачастую, деньги.
Подробное описание каждого этапа сделки Вы можете прочитать в моих статьях о продаже, покупке, сопровождении сделки. Там же можно ознакомиться со всевозможными рисками, связанными с покупкой (продажей) недвижимости. Читать далее…
Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5e4fdd7acc6d233fd0f70a7a/alternativnaia-sdelka-s-nedvijimostiu-5e551fa4e1f3c67ff23964b7
Альтернативная сделка с недвижимостью – чем она отличается от других сделок и каковы требования закона к ней
Что такое альтернатива при покупке квартиры? Это продажа квартиры, одновременно с которой происходит покупка другой жилплощади.
Важно, что обе сделки осуществляются единовременно.
Иногда такой вариант единственно возможен по закону, потому что доли в квартире принадлежат незащищённым слоям населения – детям, пенсионерам и т.д.
Продажа долей несовершеннолетних может происходить только при нотариальном заверении сделки. В свою очередь покупка квартиры для несовершеннолетних не требует нотариального подтверждения, достаточно оформить договор письменно.
Ещё один случай, когда используется альтернативная сделка купли-продажи квартиры, связан с отсутствием у покупателей иного жилья. Они прописаны по старому адресу, но въезжают в купленную квартиру и прописываются в ней в период регистрации сделки.
В целом, таких альтернативных покупок много. В основном они связаны с ситуациями, когда разъезжаются члены одной семьи, покупают квартиру на материнский капитал, разъезжается коммунальная квартира и т.д.
Суть альтернативной сделки и типы участников
В процедуре оформления такой сделки участвует несколько человек:
- «Верхний покупатель» скупает несколько квартир. Но может быть и несколько «верхних покупателей», каждый из которых покупает по квартире. Также это бывает, когда продав несколько квартир, их владельцы переехали в одну. В случае покупки квартиры в схеме возникают «другие покупатели»;
- «Нижние продавцы». Они только продают свои квартиры и получают деньги;
- «Средние участники сделки». Они одновременно покупают и продают недвижимость. В зависимости от стоимости конкретных квартир, они могут купить квартиру за деньги от проданной, либо купить с доплатой, или, наоборот, купить дешевле, чем стоила проданная квартира.
Кроме этого есть так называемые «сделки-паровозы», в которых каждый участник критически важен для завершения всех остальных сделок. Чем больше в такой сделке квартир, тем она сложнее. Поэтому риэлторы стараются сократить количество участников до определённого предела, чтобы снизить сложность сделки и связанные с этим риски.
Особенности альтернативных продаж
особенность связана с единовременным заключением обеих сделок. Так человек снижает риск того, что продав квартиру, он не сможет купить другую. В случае традиционных отдельных сделок по продаже и купле двух квартир, такие риски возникают из-за падения стоимости валюты, отказа участников сделки продать квартиру и т.п.
Альтернативная сделка с недвижимостью риски также имеет. Они связаны с юридической и организационной сложностью самой сделки. Поэтому ими занимаются только риэлторы. Их знания и опыт нужны для оценки сделок, чтобы избежать мошенничества и любых других проблем с законом.
Альтернативная сделка: кому это выгодно
Все участники сделки получают свои выгоды, но также несут свои риски. Для понимания их участия в процессе стоит описать возможности каждой стороны альтернативной продажи.
Зарегистрированные собственники
Их выгода в том, что на момент сделки по продаже своей квартиры, они остаются в ней зарегистрированы. А после покупки новой, регистрируются там и снимаются с учёта по старому адресу. Этот момент обычно оговаривается в договоре. Срок смены регистрации оговаривается в договоре и обычно составляет 14 дней.
Зарегистрированные несобственники
К таковым относятся пользователи жилых помещений, которые при этом не являются их собственниками.
Оформление альтернативной сделки купли-продажи квартиры рискованно в данном случае потому, что пользователи не являются стороной сделки и, следовательно, они не обязаны исполнять договор купли-продажи. В итоге, они могут просто отказаться выселяться из этой квартиры.
Конфликт придётся решать в суде, но и судиться с ними сложно именно потому, что они не подписывали договор купли-продажи и не брали на себя его обязательства.
Помимо договора некоторые аспекты сделки определяют условия доступа к банковской ячейке с деньгами. Это важно в случае решения проблем с пользователями квартир.С ними нужно составлять нотариально заверенные договора о том, что они обязуются выписаться из квартиры после её продажи.
Также эти обязательства нужно подкреплять специальными условиями доступа к банковским ячейкам, потому что нотариальные договора тоже имеют ограничения.
Важно добиться снятия пользователей с учёта до сделки, потому что иначе в некоторых случаях у них останется пожизненное право проживания в данной квартире.
Участие несовершеннолетних собственников
При продаже квартиры, доля в которой принадлежит детям, они должны или стать владельцами другой квартиры или получить деньги равные стоимости их доли, либо выше.
Все возможные варианты нужно согласовывать с органами опеки.
Иногда пытаются выделить долю для детей путём оформления дарственной. Но органы опеки часто не соглашаются с такой сделкой, потому что дарение, как и любые другие сделки с недвижимостью, с участием опекуна и опекаемого запрещены.
Преимущества и недостатки альтернативной продажи
Для продавца альтернативная сделка купли-продажи квартиры для продавца выгодна по нескольким причинам:
- В условиях изменчивых цен он не рискует остаться без жилья;
- Нет рисков из-за инфляции, так как деньги сразу же передаются за другую квартиру;
- Переезд на конкретный адрес с быстрой регистрацией без дополнительных промежуточных стадий;
- В случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то это вообще единственный возможный вариант. Это связано с тем, что органы опеки дадут согласие только на сделку, в которой взамен проданной квартиры несовершеннолетний гарантированно получит другую.
Однако в альтернативной сделке с недвижимостью для продавцов есть и минусы:
- Снижение цены, так как продавец зависит от покупателя, и заинтересован в быстром осуществлении данной сделки;
- Длительные сроки оформления сделки из-за её сложности.
Очень важно в процессе такой сделки документально оформить все выданные авансы между участниками купли-продажи.
Для покупателя покупка квартиры по альтернативе выгодна:
- Альтернативных квартир на рынке всегда больше, чем свободных;
- Они дешевле свободных;
- Сделкой занимаются риэлторы, которые снижают риски и решают проблемы;
- Участие в сделке компании-оценщика, страховой компании, банка, а иногда и органов опеки. Это повышает надёжность сделки, так как они дополнительно проверяют документы;
- Есть определённые гарантии, что все пользователи квартиры выпишутся. Хотя эти гарантии появляются только в случае правильного составления договора.
Недостатки альтернативной сделки для покупателя:
- Есть риск, что из-за завышенных ожиданий, продавец откажется от сделки до её проведения;
- Перед сделкой могут повысить цену;
- Поскольку участников сделки много, то возрастают риски споров между ними.
Стоит учитывать, что передача прав происходит в обратном порядке в сравнении с передачей денег. Это означает, что последним заселится в новую квартиру «верхний покупатель».
Оценка рисков по альтернативной продаже
Чем больше участников сделки и объектов, в отношении которых эта сделка производится, тем выше риски. На любом этапе кого-то из участников могут не устроить условия, и он захочет выйти из сделки.
Услуги риэлтора и их стоимость при альтернативной купле-продаже
Риэлтор выполняет две операции:
- Продажа квартиры, после чего её владелец получает деньги;
- Подбор новой квартиры в рамках этой суммы.
В результате, риэлтор получает комиссионные с обеих сделок. С учётом того, что сделки проводятся одновременно, комиссия снижается на 0,5%.
Начисление и оплата налога
Запутанный характер альтернативных сделок приводит к путанице и с начислением налогов. К тому же многие продавцы пытаются подменить налоговый вычет с продажи квартиры на сумму альтернативной покупки.
В частности, некоторые считают, что продав квартиру за 100 тысяч и купив другую за 150 тысяч, они получают альтернативное сальдо и не должны платить налог. С точки зрения закона это неверно.
Налоговое законодательство рассматривает продажу одной квартиры и покупку другой как две разные сделки. Поэтому при продаже квартиры нужно платить 13-процентный налог, а при покупке другой можно получить вычет с уплаты НДФЛ.
Это означает, что налоги начисляются, как и при любых других сделках, без взаимозачёта.
Доступ к банковским ячейкам
Деньги в ходе сделки передают через банковские ячейки. Чтобы удовлетворить интересы всех участников сделки по альтернативной купле-продаже квартир, арендовать нужно несколько ячеек одновременно. В договоре указывают условия доступа к ним.
Если продажа и покупка квартир происходит с разницей в сумме (доплатой или, наоборот, остатком), то арендовать приходится две ячейки. Одну для суммы оплаты, вторую – для доплаты.
То есть важно провести расчёты через ячейки так, чтобы свести к минимуму конфликт интересов сторон сделки. Поэтому стоит соблюдать следующий порядок:
- Аренда ячеек;
- Оформление договоров доступа к ним;
- Проверка и закладка денег;
- Подписание договоров, то есть проведение самой сделки;
- Регистрация сделки;
- Получение продавцами доступа к деньгам.
Как альтернативу банковской ячейки можно использовать аккредитив или нотариальный депозит.
Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/alternativnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-chto-eto-takoe-nyuansy-soglasheniya/