Альтернативная сделка с недвижимостью

Альтернативная сделка с недвижимостью

Альтернативная сделка, пожалуй, один из самых сложных видов сделок по покупке и продаже недвижимости. Этот вид сделки применяется в том случае, если Вы решили продать своё жилье и, в то же время, приобрести новое с более привлекательной для Вас инфраструктурой. Либо, напротив, покупаете другую недвижимость по каким-то иным обстоятельствам. Причины бывают весьма разнообразные.

Особенность «альтернативы» состоит в том, что оба эти процесса – продажа и покупка — протекают параллельно. В цепочке сделок участвует больше лиц (продавцов и покупателей), чем при стандартной схеме купли-продажи.

Таким образом, одновременно с продажей Вашей квартиры осуществляется и покупка Вами нового жилья. При этом, количество сторон, участвующих в такой сделке, может быть не ограничено.

Например, владелец квартиры, которую Вы приобретаете, также может параллельно что-то покупать, равно как и покупатель Вашей квартиры – продавать.

Очевидно, что не каждый человек и даже специалист способен обеспечить проведение альтернативной купли-продажи. То есть для обеспечения синхронности выполнения двух и более сделок нужны соответствующие опыт и квалификация.

Прежде всего, такой тип сделок подразумевает дополнительные риски, минимизация которых – задача непростая.

Альтернативная сделка: какие риски?

• В то время как обе стороны уже согласовали предоплату и приближаются к этапу совершения сделки, а продавец все еще в поисках нового жилья для «альтернативы». Или покупатель Вашей квартиры не может согласовать условия по продаже своей собственной. В результате проблемы в любой сделке из тех, что входят в цепочку, влекут за собой последствия для всех сопряженных сделок (вплоть до их полной отмены).
• Разногласие мнений и неупорядоченность действий сторон сделки. Например, если продавец (покупатель) в процессе выдвинет своё недовольство и несогласие по любым основаниям. Или вовсе передумает продавать (покупать) недвижимость на каком-либо этапе сделки, то она рискует не состояться вовсе. Так как разрушение хотя бы одного звена этой цепи автоматически отменяет все, входящие в неё, сделки.
• Трудности при оформлении в Росреестре. Регистрация переходов прав на квартиры в альтернативной сделке не взаимосвязана. Каждая из них регистрируется отдельно. Если возникают сложности с оформлением одной квартиры или вовсе отказ (приостановка) в регистрации, то на остальные объекты это не влияет. Данное обстоятельство таит в себе угрозы для продавцов квартир, переход права по которым был зарегистрирован. Надо полагать, в этом случае возникнут проблемы в получении денег за проданные квартиры из-за приостановленных сделок. Покупатели, при этом, хоть и получили документы о праве собственности, но полученное жилье не оплатили.
• Кроме того, альтернативная сделка включает в себя и те риски, которые присущи стандартным схемам купли-продажи.

Исходя из вышеперечисленных рисков можно сделать вывод, что без привлечения профессионала разобраться в данном процессе трудно. Ещё сложнее его организовать и подвести к успешному завершению.

Сложность альтернативных сделок

Альтернативная сделка требует также более широкого взгляда на процесс купли-продажи. Следовательно, специалисту нужно разобраться не только непосредственно со своей сделкой, но и со всеми сопряженными.Обмен жилья в цепочке альтернативных сделок

Недостаточное внимание к нюансам любой из сделок, входящих в цепочку, может иметь непредвиденные последствия.

Виталий Грудин — специалист по сделкам с недвижимостью в Москве и Подмосковье. За время своей работы я провёл множество успешных альтернативных сделок, поэтому имею большой  опыт!

В моём портфолио есть самые разнообразные и сложные случаи. Но все их объединяет одно – успешное завершение и довольные клиенты.

Порядок проведения альтернативных сделок

• Оценка продаваемой недвижимости с учетом всех рыночных и индивидуальных нюансов.
• Поиск покупателя для продаваемого жилья с одновременным поиском квартиры для покупки.
• Когда найден покупатель и выбрана недвижимость для приобретения, начинается этап подготовки будущей альтернативной сделки. Первое — это проверка найденной квартиры на так называемую «чистоту».
• Дальше происходит оформление предварительного соглашения. К этому моменту нужно определиться со схемой предоплаты (аванс или задаток) и договориться обо всех существенных условиях предстоящего договора купли-продажи. Определяется порядок оплаты, сроки приема-передачи квартиры и прочее. Описанное выше необходимо делать с учетом всех сделок, входящих в цепочку. Поэтому к моменту подписания предварительного соглашения все детали всех сделок должны быть известны и оговорены.
• Одновременное заключение договоров купли-продажи, если все стороны достигли согласия по условиям предстоящих сделок.
• Подача документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
• Следующим этапом является получение денежных средств продавцом жилья. Документы, указанные в договоре аренды банковской ячейки (либо заявлении на раскрытие аккредитива), предоставляются в Банк. Здесь следует отметить, что полную сумму за квартиру получает лишь конечный продавец в цепочке. А промежуточные звенья получают «дельту», то есть разницу в цене между продаваемой и покупаемой квартирами.
• После успешной регистрации и оплаты происходит оформление передаточного акта и его подписание. Именно это означает юридическую передачу жилья новым владельцам. Данный пункт касается как продаваемой, так и покупаемой квартир.

Порядок проведения альтернативных сделок с недвижимостью

Реальные сделки не всегда проходят шаблонно.

У участников может быть множество жизненных ситуаций и юридических тонкостей. К примеру, у кого-то может быть задействован орган опеки, у кого-то одобрение ипотеки, или ограничение по времени на сделку в связи с необходимостью отъезда, и так далее.

Чем длиннее цепочка в альтернативной сделке, тем больше обстоятельств накладывают свой отпечаток на её характер. Тем выше должен быть профессионализм риэлтора, которому доверено данную сделку провести.

Я готов довести до успешного завершения куплю-продажу любой сложности и с любым набором исходных обстоятельств.

Альтернативная сделка самостоятельно

Бесспорно, альтернативная сделка предусматривает все те меры предосторожности, которые применяются в случае с простыми сделками.

Нюанс заключается в том, что когда Вы выступаете звеном в альтернативной цепочке, то зачастую психологически сложнее затратить необходимое время на тщательную проверку.

Особенно если одна (а то и две или три) из сторон ограничена во времени и постоянно всех торопит.

Профессиональный риэлтор избавляет клиента от психологического прессинга и сам занимается всеми коммуникациями по покупке и продаже жилья.

К тому же на опытного профессионала такое давление не оказывает ощутимого влияния, и Ваши интересы будут соблюдены в полной мере.

Альтернативные сделки при купле-продаже квартиры

Практика показывает, что при совершении альтернативных сделок по покупке и продаже жилья, каждая из сторон в подавляющем большинстве случаев пользуется услугами риэлторов.

В этом случае человек, действующий самостоятельно, с высокой долей вероятности не сможет всецело понять происходящую процедуру и оценить риски. И это вопрос скорее опыта и специальных знаний, а не интеллекта.

Поэтому профессионалам в этой области будет довольно легко склонить к тем решениям, которые выгодны остальным, но не ему.

Иногда речь может идти о существенном повышении рисков. В такой сложной ситуации, как альтернативная сделка, лучше не испытывать силу поговорки «первый блин комом», а воспользоваться услугами профессионала, сэкономив время, нервы, и, зачастую, деньги.

Подробное описание каждого этапа сделки Вы можете прочитать в моих статьях о продаже, покупке, сопровождении сделки. Там же можно ознакомиться со всевозможными рисками, связанными с покупкой (продажей) недвижимости. Читать далее…

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5e4fdd7acc6d233fd0f70a7a/alternativnaia-sdelka-s-nedvijimostiu-5e551fa4e1f3c67ff23964b7

Альтернативная сделка с недвижимостью – чем она отличается от других сделок и каковы требования закона к ней

Что такое альтернатива при покупке квартиры? Это продажа квартиры, одновременно с которой происходит покупка другой жилплощади.

Важно, что обе сделки осуществляются единовременно.

Иногда такой вариант единственно возможен по закону, потому что доли в квартире принадлежат незащищённым слоям населения – детям, пенсионерам и т.д.

Продажа долей несовершеннолетних может происходить только при нотариальном заверении сделки. В свою очередь покупка квартиры для несовершеннолетних не требует нотариального подтверждения, достаточно оформить договор письменно.

Ещё один случай, когда используется альтернативная сделка купли-продажи квартиры, связан с отсутствием у покупателей иного жилья. Они прописаны по старому адресу, но въезжают в купленную квартиру и прописываются в ней в период регистрации сделки.

В целом, таких альтернативных покупок много. В основном они связаны с ситуациями, когда разъезжаются члены одной семьи, покупают квартиру на материнский капитал, разъезжается коммунальная квартира и т.д.

Суть альтернативной сделки и типы участников

В процедуре оформления такой сделки участвует несколько человек:

• «Верхний покупатель» скупает несколько квартир. Но может быть и несколько «верхних покупателей», каждый из которых покупает по квартире. Также это бывает, когда продав несколько квартир, их владельцы переехали в одну. В случае покупки квартиры в схеме возникают «другие покупатели»;
• «Нижние продавцы». Они только продают свои квартиры и получают деньги;
• «Средние участники сделки». Они одновременно покупают и продают недвижимость. В зависимости от стоимости конкретных квартир, они могут купить квартиру за деньги от проданной, либо купить с доплатой, или, наоборот, купить дешевле, чем стоила проданная квартира.

Кроме этого есть так называемые «сделки-паровозы», в которых каждый участник критически важен для завершения всех остальных сделок. Чем больше в такой сделке квартир, тем она сложнее. Поэтому риэлторы стараются сократить количество участников до определённого предела, чтобы снизить сложность сделки и связанные с этим риски.

Особенности альтернативных продаж

особенность связана с единовременным заключением обеих сделок. Так человек снижает риск того, что продав квартиру, он не сможет купить другую. В случае традиционных отдельных сделок по продаже и купле двух квартир, такие риски возникают из-за падения стоимости валюты, отказа участников сделки продать квартиру и т.п.

Альтернативная сделка с недвижимостью риски также имеет. Они связаны с юридической и организационной сложностью самой сделки. Поэтому ими занимаются только риэлторы. Их знания и опыт нужны для оценки сделок, чтобы избежать мошенничества и любых других проблем с законом.

Альтернативная сделка: кому это выгодно

Все участники сделки получают свои выгоды, но также несут свои риски. Для понимания их участия в процессе стоит описать возможности каждой стороны альтернативной продажи.

Зарегистрированные собственники

Их выгода в том, что на момент сделки по продаже своей квартиры, они остаются в ней зарегистрированы. А после покупки новой, регистрируются там и снимаются с учёта по старому адресу. Этот момент обычно оговаривается в договоре. Срок смены регистрации оговаривается в договоре и обычно составляет 14 дней.

Зарегистрированные несобственники

К таковым относятся пользователи жилых помещений, которые при этом не являются их собственниками.

Оформление альтернативной сделки купли-продажи квартиры рискованно в данном случае потому, что пользователи не являются стороной сделки и, следовательно, они не обязаны исполнять договор купли-продажи. В итоге, они могут просто отказаться выселяться из этой квартиры.

Конфликт придётся решать в суде, но и судиться с ними сложно именно потому, что они не подписывали договор купли-продажи и не брали на себя его обязательства.

С ними нужно составлять нотариально заверенные договора о том, что они обязуются выписаться из квартиры после её продажи.

Также эти обязательства нужно подкреплять специальными условиями доступа к банковским ячейкам, потому что нотариальные договора тоже имеют ограничения.

Важно добиться снятия пользователей с учёта до сделки, потому что иначе в некоторых случаях у них останется пожизненное право проживания в данной квартире.

Участие несовершеннолетних собственников

При продаже квартиры, доля в которой принадлежит детям, они должны или стать владельцами другой квартиры или получить деньги равные стоимости их доли, либо выше.

Все возможные варианты нужно согласовывать с органами опеки.

Иногда пытаются выделить долю для детей путём оформления дарственной. Но органы опеки часто не соглашаются с такой сделкой, потому что дарение, как и любые другие сделки с недвижимостью, с участием опекуна и опекаемого запрещены.

Преимущества и недостатки альтернативной продажи

Для продавца альтернативная сделка купли-продажи квартиры для продавца выгодна по нескольким причинам:

• В условиях изменчивых цен он не рискует остаться без жилья;
• Нет рисков из-за инфляции, так как деньги сразу же передаются за другую квартиру;
• Переезд на конкретный адрес с быстрой регистрацией без дополнительных промежуточных стадий;
• В случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то это вообще единственный возможный вариант. Это связано с тем, что органы опеки дадут согласие только на сделку, в которой взамен проданной квартиры несовершеннолетний гарантированно получит другую.

Однако в альтернативной сделке с недвижимостью для продавцов есть и минусы:

• Снижение цены, так как продавец зависит от покупателя, и заинтересован в быстром осуществлении данной сделки;
• Длительные сроки оформления сделки из-за её сложности.

Очень важно в процессе такой сделки документально оформить все выданные авансы между участниками купли-продажи.

Для покупателя покупка квартиры по альтернативе выгодна:

• Альтернативных квартир на рынке всегда больше, чем свободных;
• Они дешевле свободных;
• Сделкой занимаются риэлторы, которые снижают риски и решают проблемы;
• Участие в сделке компании-оценщика, страховой компании, банка, а иногда и органов опеки. Это повышает надёжность сделки, так как они дополнительно проверяют документы;
• Есть определённые гарантии, что все пользователи квартиры выпишутся. Хотя эти гарантии появляются только в случае правильного составления договора.

Недостатки альтернативной сделки для покупателя:

• Есть риск, что из-за завышенных ожиданий, продавец откажется от сделки до её проведения;
• Перед сделкой могут повысить цену;
• Поскольку участников сделки много, то возрастают риски споров между ними.

Стоит учитывать, что передача прав происходит в обратном порядке в сравнении с передачей денег. Это означает, что последним заселится в новую квартиру «верхний покупатель».

Оценка рисков по альтернативной продаже

Чем больше участников сделки и объектов, в отношении которых эта сделка производится, тем выше риски. На любом этапе кого-то из участников могут не устроить условия, и он захочет выйти из сделки.

Услуги риэлтора и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Риэлтор выполняет две операции:

• Продажа квартиры, после чего её владелец получает деньги;
• Подбор новой квартиры в рамках этой суммы.

В результате, риэлтор получает комиссионные с обеих сделок. С учётом того, что сделки проводятся одновременно, комиссия снижается на 0,5%.

Начисление и оплата налога

Запутанный характер альтернативных сделок приводит к путанице и с начислением налогов. К тому же многие продавцы пытаются подменить налоговый вычет с продажи квартиры на сумму альтернативной покупки.

В частности, некоторые считают, что продав квартиру за 100 тысяч и купив другую за 150 тысяч, они получают альтернативное сальдо и не должны платить налог. С точки зрения закона это неверно.

Налоговое законодательство рассматривает продажу одной квартиры и покупку другой как две разные сделки. Поэтому при продаже квартиры нужно платить 13-процентный налог, а при покупке другой можно получить вычет с уплаты НДФЛ.

Это означает, что налоги начисляются, как и при любых других сделках, без взаимозачёта.

Доступ к банковским ячейкам

Деньги в ходе сделки передают через банковские ячейки. Чтобы удовлетворить интересы всех участников сделки по альтернативной купле-продаже квартир, арендовать нужно несколько ячеек одновременно. В договоре указывают условия доступа к ним.

Если продажа и покупка квартир происходит с разницей в сумме (доплатой или, наоборот, остатком), то арендовать приходится две ячейки. Одну для суммы оплаты, вторую – для доплаты.

То есть важно провести расчёты через ячейки так, чтобы свести к минимуму конфликт интересов сторон сделки. Поэтому стоит соблюдать следующий порядок:

• Аренда ячеек;
• Оформление договоров доступа к ним;
• Проверка и закладка денег;
• Подписание договоров, то есть проведение самой сделки;
• Регистрация сделки;
• Получение продавцами доступа к деньгам.

Как альтернативу банковской ячейки можно использовать аккредитив или нотариальный депозит.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/alternativnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-chto-eto-takoe-nyuansy-soglasheniya/