Альтернативная сделка с недвижимостью это

Содержание

Ипотека в помощь альтернативной сделке: препятствия и достоинства

Альтернативная сделка с недвижимостью это

При альтернативной сделке владелец недвижимости, продавая ее, одновременно покупает новую жилплощадь. Такие операции с жильем очень распространены. Прибегая к альтернативным сделкам, можно улучшить свои жилищные условия, лишь доплатив разницу в стоимости продаваемой квартиры и покупаемой. И если собственных средств на доплату не хватает, можно обратиться в банк за ипотечным кредитом.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Как получить ипотеку при альтернативной сделке, каковы условия кредитования и стоит ли сегодня брать на себя груз кредитных обязательств, рассказывает интернет-портал Metrinfo.Ru

Часть этих сделок не обходится без ипотеки: «Около 10-15% альтернативных сделок на рынке жилья проводится с привлечением ипотечного кредита», – сообщает Алексей Успенский. А в «РК «Русский дом недвижимости» доля таких сделок – 10-12% от общего числа «альтернатив».

Кредиты брали бы охотнее, если бы не ряд сложностей. Успех альтернативной сделки зависит от совпадения ожиданий ее участников, и в сроках, и в стоимости. А поскольку участников альтернативной «цепочки» может быть много, и хотя бы один из них не сможет вовремя рассчитаться с другим, то вся «цепочка» будет нарушена.

Получение кредита одним из «альтернативщиков», часто затягивает сделку – время уходит на проверку, проводимую службой безопасности банка, на сбор документов для получения займа.

С другой стороны, если одобрение банка получено, но не все участники сделки определились со своими действиями и медлят, заемщик рискует потерять разрешение на получение кредита, ведь обычно оно действует всего 1-2 месяца, максимум – 3.

«Как правило, этого времени достаточно, а если нет, то всегда есть возможность договориться с банком о продлении разрешения.

Правда, тогда клиенту, скорее всего, потребуется внести деньги за повторное рассмотрение кредитной заявки и ждать, пока ее рассмотрят», – говорит Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». Ожидание повторного разрешения может и разорвать «цепочку» альтернативной сделки.

«Из-за сложности согласования условий сделки и сроков между сторонами клиенты стараются находить «свободные» объекты. Выстроить всю цепочку купли-продажи и уложиться в срок действия разрешения банка на ипотеку не всегда возможно», – замечает Татьяна Невская, начальник Управления ипотечного кредитования блока «Розничный бизнес» ОАО «Альфа-Банк».

Еще одна трудность – государственная регистрация: «Сделки с ипотекой регистрируются за 5 рабочих дней, но только в одной регистрационной палатой – на Зеленом проспекте. Регистрация обычной сделки выполняется в течение 30 дней в любой другой регпалате.

И покупатель, взявший ипотеку, через неделю становится собственником жилья, а другие участники ждут документов еще 3 недели», – сообщает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Как правило, участники «альтернативы» хотят, чтобы все сделки регистрировались в одной регпалате и в одно и то же время.

Кроме того кредит при альтернативной сделке практически невозможно получить, если «верхний» объект покупки – новостройка. «Сейчас банки выдают ипотечные кредиты в основном на вторичном рынке.

Только отдельные банки предоставляют ипотеку на определенный ряд новостроек, прошедших аккредитацию», – говорит Алексей Успенский («Русский ипотечный банк»).

При этом новостройка должна быть на высокой стадии готовности: «Обычно если к моменту обращения за кредитом, в строящемся доме возведены все этажи», – утверждает Марина Ключникова, эксперт по недвижимости Агентства «Кутузовский проспект».

Если банк дал разрешение, и квартира найдена, то следующий этап – ее оценка и проверка юридических документов. Если квартира одобрена, то заключаются договоры страхования и залога, и заемщик получает кредит, но «живых» денег он не видит.

«Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку. Вносит деньги покупатель «верхней» квартиры, а получает – ее продавец. Остальные части альтернативной сделки тоже проходят через банк, и от количества участников зависит число задействованных ячеек.

Продавцы получают доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи, участвующих в сделке.

Переход квартиры к новому собственнику оформляется актом приема-передачи», – рассказывает Елена Бармина, руководитель проекта по развитию ипотечного кредитования Банка Жилищного Финансирования. Банковскую ячейку может заменить только аккредитивная форма расчетов.

Бывают случаи, когда продавец квартиры, которую подобрал себе заемщик, с помощью полученных денег тоже собирается улучшить жилищные условия, но еще не нашел варианта.

«Тогда в договорах купли-продажи и ипотеки указывается срок, в течение которого продавец выезжает из квартиры и снимается с регистрационного учета.

Банк отслеживает выполнение этого условия, поскольку заинтересован в том, чтобы его заемщик мог переехать в квартиру, купленную за счет кредитных средств», – говорит Игорь Садовский, заместитель председателя правления Генбанка.

Специально для «альтернативы»
Специальных программ и схем при альтернативных сделках немного. Одна из этих схем рассчитана на тех, кто еще не продал «нижней» квартиры, но уже нашел «верхнюю».

«Тогда заемщик обязуется в течение определенного срока (обычно 6 или 9 месяцев) реализовать «старый» объект и за счет вырученных средств погасить часть долга. На этот период банк устанавливает повышенную ставку (на 0,5-1%).

Иногда банки идут на уступки: до реализации квартиры заемщик погашает исключительно проценты за пользование кредитом», – говорит Юлия Купко, генеральный директор компании «Кредитмарт».

Еще одна схема разработана в КБ «Русский Ипотечный банк»: «Заемщик может взять кредит на покупку квартиры на небольшой срок (2-4 месяца), необходимый для продажи имеющегося жилья. Процентная ставка по данной программе варьируется от 9 до 19% в зависимости от срока и валюты кредита.

Такой способ приобретения недвижимости позволяет договориться с продавцами о скидке, а имеющуюся квартиру продать по максимальной цене», – сообщает Алексей Успенский.

Однако при такой схеме для покупки новой квартиры все-таки надо иметь собственные средства, ведь денег, полученных от продажи старой квартиры, может и не хватить для погашения долга.

Квартира приобретена, и на нее теперь накладывается обременение – в пользу банка.

«Залог оформляется на всю квартиру, а не только на ее долю», – уточняет Олег Моргачев, руководитель отдела продаж квартир компании «Новое Качество».

В случае же продажи квартиры, находящейся в залоге, заемщик выплачивает банку только фактическую сумму остатка ссудной задолженности, а все остальное получает сам.

Можно купить квартиру по ипотеке и не отдавая в залог новое жилье. Например, если имеющуюся квартиру хочется поменять на новостройку, то можно взять кредит под залог старой квартиры.

«Сумма займа составляет, как правило, не более 60-80% от оценочной стоимости имеющейся недвижимости», – говорит Анжелла Дубровская («Сити-XXI век»). Этой суммы обычно хватает на покупку новостройки на стадии строительства.

Пока дом строится, заемщик выплачивает кредит, а когда получает новую квартиру в собственность, продает старую и расплачивается с банком.

Суммы ипотечных кредитов при «альтернативах» обычно меньше, чем в случае покупки «свободной» квартиры, ведь у заемщика есть возможность внести существенный первоначальный взнос, равный стоимости продаваемого жилья: «От продажи старой квартиры клиент получает 70-75% необходимой суммы, и только 25-30% составляют заемные средства. Иногда сумма заемных средств доходит и до 50 % от стоимости покупаемой квартиры», – рассказывает Оксана Мельник («РДН».)

Таким образом, ипотечный кредит при «альтернативе» обычно не превышает 150 тыс. долларов США или 2-3 млн. руб.

Сегодняшние заемщики, наученные горьким опытом с недавней девальвацией рубля, предпочитают брать кредит в той валюте, в которой получают свои доходы.

«В основном востребованы рублевые кредиты», – сообщает Герман Белоус, начальник управления розничного кредитования Газэнергопромбанка.

Программы различных банков позволяют взять кредит на срок от 3 до 25 лет. Например, в Банке Жилищного Финансирования по программе «Квартира – рубли и доллары» кредит в рублях можно взять на 7-25 лет, а в долларах – на 10-25.

Процентная ставка по рублевым кредитам составляет от 14,75% до 16,75%, а по долларовым – 9-10,75%.

В Альфа-банке ипотека выдается на 5-25 лет в среднем под 15%, а ставки по рублевым кредитам в Газэнергопромбанке начинаются от 13,25%.

Но поскольку при альтернативных сделках сумма кредита сравнительно невелика, заемщики стремятся занять денег на меньший срок. «В нашем банке в таких случаях чаще всего берут ипотеку на 2 млн. руб.

на 10 лет при ставке от 10%», – говорит Людмила Салигина, директор департамента розничного бизнеса Московского Кредитного банка (МКБ).

По наблюдениям Марины Ключниковой (АН «Кутузовский проспект») при альтернативных сделках кредит получают на 10-25 лет в среднем под 13%.

Есть и конкретные примеры. Например, в агентстве «Кутузовский проспект», один клиент, покупая квартиру в Московской области в рамках альтернативной сделки, получил в кредит 1,5 млн. рублей на 25 лет под 15%, а другой – 3 млн. руб. на 10 лет под 16%.

А вот пример покупки квартиры в Москве: «Господин Иванов продал однокомнатную квартиру в Бирюлево площадью 31 кв.м. за 3 млн. руб. Обратившись в МКБ, он взял в ипотеку 2 млн руб. на 10 лет под 11%, для того чтобы купить двухкомнатную квартиру в районе метро «Щелковская» площадью 46 кв.м.

», – рассказывает Людмила Салигина (МКБ).

Ни один банк не выделяет «альтернативных» заемщиков из числа прочих ипотечных клиентов, к оценке их доходов и благонадежности подходят серьезно, а за последний год требования даже ужесточились. «На сегодня идеальный портрет заемщика – это семейная пара, имеющая 1-2 детей и постоянный доход. Возраст супругов – 30-40 лет.

Кредит смогут получить лишь те граждане, которые официально подтвердят свой доход справкой 2НДФЛ (очень редко – по форме банка). При этом величина обязательных ежемесячных выплат в счет погашения кредита не может превышать 40-50% от общего ежемесячного дохода заемщика», – сообщает Алексей Успенский («Русский ипотечный банк»).

Герман Белоус (Газэнергопромбанк)считает, что шансы есть и у более молодых заемщиков в возрасте от 28 лет.

Все-таки выгодно
Высокая цена кредитных ресурсов отпугивает многих потенциальных заемщиков. Но с другой стороны, сегодня стоимость жилья существенно снизилась, поэтому, прибегнув к ипотеке, фактически можно купить квартиру за те же деньги, что и до кризиса.

И эксперты не советуют долго ждать: «Улучшать жилищные условия с помощью ипотеки сейчас выгодно, ведь когда ставки по кредитам упадут, а требования банков смягчатся, начнется рост цен на квартиры,- утверждает Олег Моргачев («Новое Качество»).

– Взяв кредит сейчас, позже можно будет рефинансировать его на более выгодных условиях, а вот подобрать хорошую квартиру будет сложнее».

Кроме того, ипотека при альтернативных сделках доступна даже при сравнительно небольшом доходе: «Например, в нашем банке заемщик Андрей Н. при ежемесячном доходе 52 200 руб. взял в кредит 1,6 млн. руб. на 10 лет под 14%.

С помощью заемных средств он приобрел 2-комнатую квартиру стоимостью 5,7 млн. руб., продав имеющуюся жилплощадь за 4,1 млн. Ежемесячный платеж по кредиту в данном случае чуть менее 25 тыс. руб.

», – рассказывает Герман Белоус (Газэнергопромбанк).

Резюме портала Metrinfo.Ru
Улучшить жилищные условия без привлечения заемных средств порою невозможно даже при альтернативных сделках. Покупатели обычно берут в кредит 2-3 млн. руб.

на 10-15 лет в среднем под 14-15%, однако получить разрешение даже на такой относительно небольшой и недолгий кредит пока еще довольно сложно – банки перестраховываются и отказывают всем, кто вызывает хоть какие-нибудь сомнения.

Кроме того, обращаясь за кредитом при альтернативных сделках, надо помнить, что подходящий вариант придется найти за 2-3 месяца, пока действует разрешение на кредит, и не всякий участник «альтернативы» готов ждать, пока другой уладит дела с банком.

Источник: https://www.metrinfo.ru/ipoteka/articles/ipoteka-v-pomosch-alternativnoy-sdelke.60568.html

Альтернативная сделка с недвижимостью

Альтернативная сделка с недвижимостью это

Альтернативная сделка, пожалуй, один из самых сложных видов сделок по покупке и продаже недвижимости. Этот вид сделки применяется в том случае, если Вы решили продать своё жилье и, в то же время, приобрести новое с более привлекательной для Вас инфраструктурой. Либо, напротив, покупаете другую недвижимость по каким-то иным обстоятельствам. Причины бывают весьма разнообразные.

Особенность «альтернативы» состоит в том, что оба эти процесса – продажа и покупка — протекают параллельно. В цепочке сделок участвует больше лиц (продавцов и покупателей), чем при стандартной схеме купли-продажи.

Таким образом, одновременно с продажей Вашей квартиры осуществляется и покупка Вами нового жилья. При этом, количество сторон, участвующих в такой сделке, может быть не ограничено.

Например, владелец квартиры, которую Вы приобретаете, также может параллельно что-то покупать, равно как и покупатель Вашей квартиры – продавать.

Очевидно, что не каждый человек и даже специалист способен обеспечить проведение альтернативной купли-продажи. То есть для обеспечения синхронности выполнения двух и более сделок нужны соответствующие опыт и квалификация.

Прежде всего, такой тип сделок подразумевает дополнительные риски, минимизация которых – задача непростая.

Альтернативная сделка: какие риски?

  • В то время как обе стороны уже согласовали предоплату и приближаются к этапу совершения сделки, а продавец все еще в поисках нового жилья для «альтернативы». Или покупатель Вашей квартиры не может согласовать условия по продаже своей собственной. В результате проблемы в любой сделке из тех, что входят в цепочку, влекут за собой последствия для всех сопряженных сделок (вплоть до их полной отмены).
  • Разногласие мнений и неупорядоченность действий сторон сделки. Например, если продавец (покупатель) в процессе выдвинет своё недовольство и несогласие по любым основаниям. Или вовсе передумает продавать (покупать) недвижимость на каком-либо этапе сделки, то она рискует не состояться вовсе. Так как разрушение хотя бы одного звена этой цепи автоматически отменяет все, входящие в неё, сделки.
  • Трудности при оформлении в Росреестре. Регистрация переходов прав на квартиры в альтернативной сделке не взаимосвязана. Каждая из них регистрируется отдельно. Если возникают сложности с оформлением одной квартиры или вовсе отказ (приостановка) в регистрации, то на остальные объекты это не влияет. Данное обстоятельство таит в себе угрозы для продавцов квартир, переход права по которым был зарегистрирован. Надо полагать, в этом случае возникнут проблемы в получении денег за проданные квартиры из-за приостановленных сделок. Покупатели, при этом, хоть и получили документы о праве собственности, но полученное жилье не оплатили.
  • Кроме того, альтернативная сделка включает в себя и те риски, которые присущи стандартным схемам купли-продажи.

Исходя из вышеперечисленных рисков можно сделать вывод, что без привлечения профессионала разобраться в данном процессе трудно. Ещё сложнее его организовать и подвести к успешному завершению.

Сложность альтернативных сделок

Альтернативная сделка требует также более широкого взгляда на процесс купли-продажи. Следовательно, специалисту нужно разобраться не только непосредственно со своей сделкой, но и со всеми сопряженными.Обмен жилья в цепочке альтернативных сделок

Недостаточное внимание к нюансам любой из сделок, входящих в цепочку, может иметь непредвиденные последствия.

Виталий Грудин — специалист по сделкам с недвижимостью в Москве и Подмосковье. За время своей работы я провёл множество успешных альтернативных сделок, поэтому имею большой  опыт!

В моём портфолио есть самые разнообразные и сложные случаи. Но все их объединяет одно – успешное завершение и довольные клиенты.

Порядок проведения альтернативных сделок

  • Оценка продаваемой недвижимости с учетом всех рыночных и индивидуальных нюансов.
  • Поиск покупателя для продаваемого жилья с одновременным поиском квартиры для покупки.
  • Когда найден покупатель и выбрана недвижимость для приобретения, начинается этап подготовки будущей альтернативной сделки. Первое — это проверка найденной квартиры на так называемую «чистоту».
  • Дальше происходит оформление предварительного соглашения. К этому моменту нужно определиться со схемой предоплаты (аванс или задаток) и договориться обо всех существенных условиях предстоящего договора купли-продажи. Определяется порядок оплаты, сроки приема-передачи квартиры и прочее. Описанное выше необходимо делать с учетом всех сделок, входящих в цепочку. Поэтому к моменту подписания предварительного соглашения все детали всех сделок должны быть известны и оговорены.
  • Одновременное заключение договоров купли-продажи, если все стороны достигли согласия по условиям предстоящих сделок.
  • Подача документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
  • Следующим этапом является получение денежных средств продавцом жилья. Документы, указанные в договоре аренды банковской ячейки (либо заявлении на раскрытие аккредитива), предоставляются в Банк. Здесь следует отметить, что полную сумму за квартиру получает лишь конечный продавец в цепочке. А промежуточные звенья получают «дельту», то есть разницу в цене между продаваемой и покупаемой квартирами.
  • После успешной регистрации и оплаты происходит оформление передаточного акта и его подписание. Именно это означает юридическую передачу жилья новым владельцам. Данный пункт касается как продаваемой, так и покупаемой квартир.

Порядок проведения альтернативных сделок с недвижимостью

Реальные сделки не всегда проходят шаблонно.

У участников может быть множество жизненных ситуаций и юридических тонкостей. К примеру, у кого-то может быть задействован орган опеки, у кого-то одобрение ипотеки, или ограничение по времени на сделку в связи с необходимостью отъезда, и так далее.

Чем длиннее цепочка в альтернативной сделке, тем больше обстоятельств накладывают свой отпечаток на её характер. Тем выше должен быть профессионализм риэлтора, которому доверено данную сделку провести.

Я готов довести до успешного завершения куплю-продажу любой сложности и с любым набором исходных обстоятельств.

Альтернативная сделка самостоятельно

Бесспорно, альтернативная сделка предусматривает все те меры предосторожности, которые применяются в случае с простыми сделками.

Нюанс заключается в том, что когда Вы выступаете звеном в альтернативной цепочке, то зачастую психологически сложнее затратить необходимое время на тщательную проверку.

Особенно если одна (а то и две или три) из сторон ограничена во времени и постоянно всех торопит.

В этих условиях неопытному человеку бывает проще пойти на уступки (то есть на риск), и не «подводить» всех прочих участников.

Профессиональный риэлтор избавляет клиента от психологического прессинга и сам занимается всеми коммуникациями по покупке и продаже жилья.

К тому же на опытного профессионала такое давление не оказывает ощутимого влияния, и Ваши интересы будут соблюдены в полной мере.

Альтернативные сделки при купле-продаже квартиры

Практика показывает, что при совершении альтернативных сделок по покупке и продаже жилья, каждая из сторон в подавляющем большинстве случаев пользуется услугами риэлторов.

В этом случае человек, действующий самостоятельно, с высокой долей вероятности не сможет всецело понять происходящую процедуру и оценить риски. И это вопрос скорее опыта и специальных знаний, а не интеллекта.

Поэтому профессионалам в этой области будет довольно легко склонить к тем решениям, которые выгодны остальным, но не ему.

Иногда речь может идти о существенном повышении рисков. В такой сложной ситуации, как альтернативная сделка, лучше не испытывать силу поговорки «первый блин комом», а воспользоваться услугами профессионала, сэкономив время, нервы, и, зачастую, деньги.

Подробное описание каждого этапа сделки Вы можете прочитать в моих статьях о продаже, покупке, сопровождении сделки. Там же можно ознакомиться со всевозможными рисками, связанными с покупкой (продажей) недвижимости. Читать далее…

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5e4fdd7acc6d233fd0f70a7a/alternativnaia-sdelka-s-nedvijimostiu-5e551fa4e1f3c67ff23964b7

Встречная покупка квартиры

Альтернативная сделка с недвижимостью это

.

1. Понятие альтернативной сделки.2. Плюсы альтернативной сделки.3. Минусы альтернативной сделки.4. Схемы альтернативной сделки.

5. Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры.

1. Понятие альтернативной сделки. Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры или встречная покупка? Альтернативная – это одновременная продажа одной квартиры и покупка другой. Это распространенный тип сделки. Когда и в каких случаях необходима альтернативная сделка?
Чаще всего люди продают своё единственное жильё и покупают другое.

Например, семья Петровых продаёт однокомнатную квартиру и покупает двухкомнатную. У семьи Петровых однокомнатная квартира – единственное жильё. Они считают небезопасным продать квартиру и остаться с деньгами на улице. Кроме того, им некуда выехать и вывезти мебель из этой квартиры.

Поэтому им предпочтительнее не просто продать квартиру, им важно одновременно купить жильё, чтобы не остаться на улице. Поэтому продавая жильё, они одновременно подыскивают себе двухкомнатную квартиру.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры обязательна в случае продажи квартиры, где собственниками являются дети.

Несколько встречных покупок, которые увязаны в одну сделку, называются цепочкой. В цепочке могут участвовать от трёх до пяти объектов недвижимости.

Цепочка, которая включает много объектов недвижимости, слишком усложняет сделку, ведь в ней все участники зависят друг от друга.

2. Плюсы альтернативной сделки

Главное достоинство альтернативной сделки – это безопасность сделки, взамен своей квартиры покупатель получает другую. В наш век и в нашем государстве, где за мошенничество нет серьёзного наказания (смотри ст.

58 УК РФ), существует реальная опасность в случае прямой продажи, оказаться на улице.

Поэтому предусмотрительный продавец хочет не просто продать, а взамен своей квартиры купить себе другую, в большинстве случаев большую по площади.

В этой сделке продавец не получает денег, деньги получает конечный продавец, поэтому вероятность остаться на улице сведена к минимуму.
Второй плюс – не нужно ломать голову, куда вывезти вещи. Вещи продавец сразу ввозит в купленную квартиру.

3. Минусы альтернативной сделки

В альтернативной сделке участвуют, несколько квартир. В сделках с большим количеством квартир все участники зависят друг от друга. Сделка проходит в один день и в этот же день документы отдаются на регистрацию. Если по какой-нибудь сделке будет приостановка в органах Росреестра, то встанет вся цепочка.

Например, как-то раз была альтернативная сделка. В ней мы покупали квартиру у продавца, который в свою очередь покупал квартиру в другом районе.

Мы покупали двушку на Комендантском проспекте, продавец этой двушки покупала большую квартиру в новостройке в поселке Шушары.

Сделку купли-продажи в Шушарах зарегистрировали, а нашу – нет, по ней была приостановка регистрации в Росреестре из-за технической ошибки. 

В результате продавцы квартиры в Шушарах не могли получить деньги, несмотря на то, что их квартира была зарегистрирована. А они уже успели внести задаток на покупку другой новостройки, им пришлось ждать около месяца, пока Росреестр устранит эту техническую ошибку.

Они “кошмарили” остальных участников сделки весь месяц, требуя выдать деньги. Условием доступа к ячейке, в которой были деньги, была регистрация ДВУХ объектов недвижимости. Никакие объяснения, что без регистрации первого объекта, расчет невозможен, не помогали.

И это была не самая сложная встречка.

Когда в сложной альтернативной сделке участвуют несколько квартир, риски возрастают из-за сложного согласования условий с большим количеством участников сделки. Временная приостановка сделки в росреестре приводит к тому, что встанет вся цепочка.

Итак, если по одной сделке мы имеем приостановку в Росреестре, то встанет вся цепочка. Росреестр любит приостанавливать сделки до выяснения всех обстоятельств и устранения ошибок. Если техническая ошибка в документах, они имеют право по закону о государственной регистрации сделать приостановку на месяц.
Поэтому по возможности, сложные альтернативные сделки нужно разбивать. 

4. Схемы альтернативных сделок

Привожу несколько несложных схем альтернативных сделок. 

Схема 1

Григорьев решил сменить район, купить квартиру ближе к работе.

Он продаёт квартиру в Красносельском районе Петрову за 5 миллионов рублей и покупает у Степанова в Калининском районе квартиру тоже за 5 миллионов рублей.

5 миллионов рублей закладывает в ячейку покупатель первой квартиры Петров. Получателем 5 миллионов будет Степанов – продавец квартиры в Калининском районе. Это самая простая схема встречной покупки.

Схема 2

Северов продает однокомнатную квартиру за 4 млн. рублей Петрову, добавляет 3 млн. рублей и покупает двухкомнатную квартиру за 7 млн.рублей у Калитина.

В этой сделке три участника: покупатель однокомнатной квартиры Петров, продавец однокомнатной квартиры и одновременно покупатель двухкомнатной квартиры Северов, продавец двухкомнатной квартиры Калитин.
Все три они заходят в ячейку:
Петров закладывает деньги в размере 4 млн.руб. в один пакет.

Северов закладывает доплату за квартиру в размере 3 млн.руб. в другой пакет.
Деньги из ячейки получает продавец второй квартиры Калитин при соблюдении условий доступа к ячейке.

Схема 3

Хазина продаёт трёхкомнатную квартиру Лаврову за 9 миллионов рублей и покупает двухкомнатную квартиру у Серова за 6 миллионов рублей. Лавров закладывает в две ячейки 6 и 3 миллиона рублей. 6 миллионов получает продавец двухкомнатной квартиры, 3 миллиона забирает Хазина.

Схема 4

Володин продаёт квартиру Егорову за 7 миллионов рублей и покупает однокомнатную квартиру за 4,5 миллионов рублей у Петрова и студию за 3,5 миллиона рублей у Леонова. Егоров закладывает 7 миллионов в две разные ячейки по 3,5 миллиона рублей. Володин добавляет 1 миллион во вторую ячейку, содержимое которой получит Петров, продавец однокомнатной квартиры.

5. Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры

Разберем схему самой простой сделки:
продажи одной квартиры №1 (однокомнатной) и одновременную покупку квартиры №2 (двухкомнатной).

1. На первом этапе нужно проанализировать рынок и набросать план действий. Нужно оценить свою квартиру и знать примерную цену покупаемой квартиры. Если вы неправильно оцените ситуацию, может случиться так, что вам может не хватить денег для покупки квартиры 2. При этом нужно иметь в виду, что квартиры на рынке могут подорожать, поэтому всегда нужно иметь запас в стоимости.

2. Выставить квартиру на продажу.  Нужно сделать предпродажную подготовку и обширную рекламу квартиры. Одновременно исследуется рынок на предмет покупки двухкомнатной квартиры, присматривается подходящая двухкомнатная квартира.

3. Когда нашёлся покупатель на квартиру, с ним обговаривают условия сделки, предварительно предупредив, что сделка будет альтернативная. Если покупатель согласен на встречную покупку, то с него берут задаток под соглашение о задатке. Если вы продаёте через агентство, задаток вносится в агентство.

4. Наступает этап сбора документов для продажи квартиры №1. Одновременно идёт поиск второй квартиры. Когда находится подходящая квартира, после просмотра основных документов и уточнения всех деталей, вносим задаток за квартиру №2. Задаток вносим только после того, как нам внесли задаток за квартиру №1.

5. Этап сбора документов по квартире №2. Список документов для покупки квартиры есть в прямом доступе на сайте Росреестра.

6. Согласование условий альтернативной сделки. Сделка может быть нотариальная или в простой письменной форме. Согласуется форма и место проведения сделки, способы проведения расчётов (какой депозитарий банка).

7. Сделка. Сделка по продаже квартиры №1 и покупке квартиры №2 происходит в один день! После согласования всех деталей, все участники сделки едут в депозитарий и арендуют ячейку. 

8. После закладки денег, подписываются заранее подготовленные договора купли-продажи квартиры №1 и квартиры №2.

9. Формируется 2 пакета документов (по двум квартирам) для подачи их через МФЦ на регистрацию. В этот же день документы сдаются на регистрацию в Росреестр.

10. После успешной регистрации обеих сделок в Росреестре и передачи квартир продавцы получают доступ к ячейкам и забирают причитающиеся им деньги.

Эта схема самой простой альтернативной сделки купли-продажи квартиры. Я опустила ряд нюансов, которые возникают в ходе каждой сделки. Альтернативная сделка может быть с использованием ипотечных средств. Встречная сделка в Сбербанке.

В этом случае она проходит в банке, предоставляющем ипотечный кредит.  Принцип и последовательность действий примерно те же.

Подводя итоги, могу сказать, что все встречные покупки, которые мне довелось проводить были абсолютно разные, в каждой из них были свои нюансы.

Желаю удачи! Галина Черкис 

Источник: https://capital-realtor.ru/stati/vstrechnaya-pokupka-kvartiry-eto

Альтернативная сделка с недвижимостью – чем она отличается от других сделок и каковы требования закона к ней

Альтернативная сделка с недвижимостью это

Что такое альтернатива при покупке квартиры? Это продажа квартиры, одновременно с которой происходит покупка другой жилплощади.

Важно, что обе сделки осуществляются единовременно.

Иногда такой вариант единственно возможен по закону, потому что доли в квартире принадлежат незащищённым слоям населения – детям, пенсионерам и т.д.

Продажа долей несовершеннолетних может происходить только при нотариальном заверении сделки. В свою очередь покупка квартиры для несовершеннолетних не требует нотариального подтверждения, достаточно оформить договор письменно.

Ещё один случай, когда используется альтернативная сделка купли-продажи квартиры, связан с отсутствием у покупателей иного жилья. Они прописаны по старому адресу, но въезжают в купленную квартиру и прописываются в ней в период регистрации сделки.

В целом, таких альтернативных покупок много. В основном они связаны с ситуациями, когда разъезжаются члены одной семьи, покупают квартиру на материнский капитал, разъезжается коммунальная квартира и т.д.

Суть альтернативной сделки и типы участников

В процедуре оформления такой сделки участвует несколько человек:

  • «Верхний покупатель» скупает несколько квартир. Но может быть и несколько «верхних покупателей», каждый из которых покупает по квартире. Также это бывает, когда продав несколько квартир, их владельцы переехали в одну. В случае покупки квартиры в схеме возникают «другие покупатели»;
  • «Нижние продавцы». Они только продают свои квартиры и получают деньги;
  • «Средние участники сделки». Они одновременно покупают и продают недвижимость. В зависимости от стоимости конкретных квартир, они могут купить квартиру за деньги от проданной, либо купить с доплатой, или, наоборот, купить дешевле, чем стоила проданная квартира.

Кроме этого есть так называемые «сделки-паровозы», в которых каждый участник критически важен для завершения всех остальных сделок. Чем больше в такой сделке квартир, тем она сложнее. Поэтому риэлторы стараются сократить количество участников до определённого предела, чтобы снизить сложность сделки и связанные с этим риски.

Особенности альтернативных продаж

особенность связана с единовременным заключением обеих сделок. Так человек снижает риск того, что продав квартиру, он не сможет купить другую. В случае традиционных отдельных сделок по продаже и купле двух квартир, такие риски возникают из-за падения стоимости валюты, отказа участников сделки продать квартиру и т.п.

Альтернативная сделка с недвижимостью риски также имеет. Они связаны с юридической и организационной сложностью самой сделки. Поэтому ими занимаются только риэлторы. Их знания и опыт нужны для оценки сделок, чтобы избежать мошенничества и любых других проблем с законом.

Альтернативная сделка: кому это выгодно

Все участники сделки получают свои выгоды, но также несут свои риски. Для понимания их участия в процессе стоит описать возможности каждой стороны альтернативной продажи.

Зарегистрированные собственники

Их выгода в том, что на момент сделки по продаже своей квартиры, они остаются в ней зарегистрированы. А после покупки новой, регистрируются там и снимаются с учёта по старому адресу. Этот момент обычно оговаривается в договоре. Срок смены регистрации оговаривается в договоре и обычно составляет 14 дней.

Зарегистрированные несобственники

К таковым относятся пользователи жилых помещений, которые при этом не являются их собственниками.

Оформление альтернативной сделки купли-продажи квартиры рискованно в данном случае потому, что пользователи не являются стороной сделки и, следовательно, они не обязаны исполнять договор купли-продажи. В итоге, они могут просто отказаться выселяться из этой квартиры.

Конфликт придётся решать в суде, но и судиться с ними сложно именно потому, что они не подписывали договор купли-продажи и не брали на себя его обязательства.

Помимо договора некоторые аспекты сделки определяют условия доступа к банковской ячейке с деньгами. Это важно в случае решения проблем с пользователями квартир.

С ними нужно составлять нотариально заверенные договора о том, что они обязуются выписаться из квартиры после её продажи.

Также эти обязательства нужно подкреплять специальными условиями доступа к банковским ячейкам, потому что нотариальные договора тоже имеют ограничения.

Важно добиться снятия пользователей с учёта до сделки, потому что иначе в некоторых случаях у них останется пожизненное право проживания в данной квартире.

Участие несовершеннолетних собственников

При продаже квартиры, доля в которой принадлежит детям, они должны или стать владельцами другой квартиры или получить деньги равные стоимости их доли, либо выше.

Все возможные варианты нужно согласовывать с органами опеки.

Иногда пытаются выделить долю для детей путём оформления дарственной. Но органы опеки часто не соглашаются с такой сделкой, потому что дарение, как и любые другие сделки с недвижимостью, с участием опекуна и опекаемого запрещены.

Преимущества и недостатки альтернативной продажи

Для продавца альтернативная сделка купли-продажи квартиры для продавца выгодна по нескольким причинам:

  • В условиях изменчивых цен он не рискует остаться без жилья;
  • Нет рисков из-за инфляции, так как деньги сразу же передаются за другую квартиру;
  • Переезд на конкретный адрес с быстрой регистрацией без дополнительных промежуточных стадий;
  • В случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то это вообще единственный возможный вариант. Это связано с тем, что органы опеки дадут согласие только на сделку, в которой взамен проданной квартиры несовершеннолетний гарантированно получит другую.

Однако в альтернативной сделке с недвижимостью для продавцов есть и минусы:

  • Снижение цены, так как продавец зависит от покупателя, и заинтересован в быстром осуществлении данной сделки;
  • Длительные сроки оформления сделки из-за её сложности.

Очень важно в процессе такой сделки документально оформить все выданные авансы между участниками купли-продажи.

Для покупателя покупка квартиры по альтернативе выгодна:

  • Альтернативных квартир на рынке всегда больше, чем свободных;
  • Они дешевле свободных;
  • Сделкой занимаются риэлторы, которые снижают риски и решают проблемы;
  • Участие в сделке компании-оценщика, страховой компании, банка, а иногда и органов опеки. Это повышает надёжность сделки, так как они дополнительно проверяют документы;
  • Есть определённые гарантии, что все пользователи квартиры выпишутся. Хотя эти гарантии появляются только в случае правильного составления договора.

Недостатки альтернативной сделки для покупателя:

  • Есть риск, что из-за завышенных ожиданий, продавец откажется от сделки до её проведения;
  • Перед сделкой могут повысить цену;
  • Поскольку участников сделки много, то возрастают риски споров между ними.

Стоит учитывать, что передача прав происходит в обратном порядке в сравнении с передачей денег. Это означает, что последним заселится в новую квартиру «верхний покупатель».

Оценка рисков по альтернативной продаже

Чем больше участников сделки и объектов, в отношении которых эта сделка производится, тем выше риски. На любом этапе кого-то из участников могут не устроить условия, и он захочет выйти из сделки.

Услуги риэлтора и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Риэлтор выполняет две операции:

  • Продажа квартиры, после чего её владелец получает деньги;
  • Подбор новой квартиры в рамках этой суммы.

В результате, риэлтор получает комиссионные с обеих сделок. С учётом того, что сделки проводятся одновременно, комиссия снижается на 0,5%.

Начисление и оплата налога

Запутанный характер альтернативных сделок приводит к путанице и с начислением налогов. К тому же многие продавцы пытаются подменить налоговый вычет с продажи квартиры на сумму альтернативной покупки.

В частности, некоторые считают, что продав квартиру за 100 тысяч и купив другую за 150 тысяч, они получают альтернативное сальдо и не должны платить налог. С точки зрения закона это неверно.

Налоговое законодательство рассматривает продажу одной квартиры и покупку другой как две разные сделки. Поэтому при продаже квартиры нужно платить 13-процентный налог, а при покупке другой можно получить вычет с уплаты НДФЛ.

Это означает, что налоги начисляются, как и при любых других сделках, без взаимозачёта.

Доступ к банковским ячейкам

Деньги в ходе сделки передают через банковские ячейки. Чтобы удовлетворить интересы всех участников сделки по альтернативной купле-продаже квартир, арендовать нужно несколько ячеек одновременно. В договоре указывают условия доступа к ним.

Если продажа и покупка квартир происходит с разницей в сумме (доплатой или, наоборот, остатком), то арендовать приходится две ячейки. Одну для суммы оплаты, вторую – для доплаты.

То есть важно провести расчёты через ячейки так, чтобы свести к минимуму конфликт интересов сторон сделки. Поэтому стоит соблюдать следующий порядок:

  • Аренда ячеек;
  • Оформление договоров доступа к ним;
  • Проверка и закладка денег;
  • Подписание договоров, то есть проведение самой сделки;
  • Регистрация сделки;
  • Получение продавцами доступа к деньгам.

Как альтернативу банковской ячейки можно использовать аккредитив или нотариальный депозит.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/alternativnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-chto-eto-takoe-nyuansy-soglasheniya/

Альтернативная сделка: виды, этапы и советы по безопасному проведению сделки

Альтернативная сделка с недвижимостью это

Иногда при продаже квартиры владельцы хотят сразу же приобрести другую, чтобы переселиться в нее. Это называется альтернативной сделкой купли-продажи квартиры. Найти подходящий вариант прямого обмена квартир очень сложно, поэтому необходимо приобретать квартиру у одного человека, а продавать свою – другому.

Так складывается цепочка, которая обычно включает в себя 3–5 человек, но в отдельных случаях это число может достигать 10 и более. При этом каждый из участников выступает одновременно продавцом и покупателем (кроме самого первого и последнего).

Первый участник покупает недвижимость за деньги, ничего не продавая, а последний просто продает, не приобретая новой квартиры взамен.

Виды альтернативных сделок

Существуют различные причины, по которым люди хотят совершить альтернативную сделку. В зависимости от этого выделяют следующие разновидности сделок:

  • РавноценнаяТакая сделка осуществляется, если квартира меняется на аналогичную по размеру, цене и другим параметрам. Причиной такого обмена может быть получение нового места работы в другом районе города, перевод ребенка в другую школу или детский сад, просто желание перебраться в определенный район.
  • НеравноценнаяСобственник может поменять большую квартиру на меньшую, чтобы получить доплату. Возможен другой вариант: обмен жилья меньшей площади с доплатой на более просторную квартиру с целью улучшения жилищных условий.
  • РазъездПричиной размена может послужить развод супругов, переезд взрослых детей от родителей, разъезд конфликтующих между собой родственников.
  • СъездЭто один из наиболее сложных вариантов. Он бывает необходим, когда молодожены, заключив брак, желают объединить свои жилплощади.

Этапы проведения сделки

Желающим обменять свою квартиру полезно будет ознакомиться с информацией о том, как проходит альтернативная сделка.

Сначала необходимо оценить свою недвижимость, продумать требования к желаемой квартире и примерно предположить ее стоимость. Следует выяснить, какая сумма потребуется для доплаты или будет доплачена вам.

После этого нужно приступить к поиску покупателя. Это можно сделать самостоятельно, но проще доверить данную задачу хорошему риелтору. Покупатель должен подтвердить серьезность своих намерений авансом.

Затем следует начать поиск подходящего жилья в соответствии с вашими пожеланиями и финансовыми возможностями. На этом этапе начинает выстраиваться цепочка из нескольких объектов недвижимости. Когда цепочка сформирована, начинается сбор документов и проверка всех квартир на юридическую чистоту.

На заключительном этапе производится заключение сделки: подписание и регистрация договоров купли-продажи и передача денег через депозитарную ячейку банка. Составление цепочки и подготовка всех необходимых документов требуют много времени, поэтому сделка может затянуться на несколько месяцев

Сложности и риски

сложность проведения альтернативной купли-продажи недвижимости заключается в большом количестве людей, вовлеченных в сделку.

Если кто-то из участников откажется продавать или покупать квартиру, внезапно решит изменить цену или не сможет вовремя получить кредит для доплаты, то вся созданная цепочка разрушится, и альтернативная продажа не состоится.

В этом случае время и деньги, затраченные на оформление документов, будут потрачены зря. Придется заново создавать цепочку, подбирая подходящие варианты.

Основные риски альтернативной сделки не отличаются от рисков, связанных с обычной куплей-продажей квартиры:

  • вероятность мошенничества одного из владельцев недвижимости;
  • юридические трудности.

Чтобы минимизировать риск, следует серьезно отнестись к подготовке предстоящей сделки и соблюдать правила, которые позволят безопасно провести ее.

Как безопасно провести альтернативную сделку?

Провести альтернативную сделку с недвижимостью без помощи профессионалов невозможно. Для того чтобы проведение купли-продажи было безопасным, надо придерживаться следующих несложных рекомендаций:

  • надо серьезно отнестись к вопросу выбора риэлтора или солидной риэлторской компании;
  • проверка документов на квартиру должна выполняться профессионалами, по необходимости можно провести независимую экспертизу квартиры;
  • на показе квартиры надо присутствовать лично, чтобы потом не возникло никаких недоразумений;
  • все нюансы возврата аванса должны быть прописаны в авансовом договоре;
  • не рекомендуется приобретать жилье по доверенности из-за высоких рисков;
  • нужно внимательно и в спокойной обстановке прочитать договор, прежде чем его подписать;
  • следует использовать безопасные системы расчетов.

Альтернативные сделки широко применяются, так как позволяют улучшить жилищные условия без наличия больших сумм, необходимых для покупки недвижимости. Выполнение приведенных здесь правил и сотрудничество с опытными риелторами позволят провести сделку быстро, легко и безопасно.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/alternativnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu

Альтернативные сделки с недвижимостью: виды, этапы и советы по безопасному проведению

Альтернативная сделка с недвижимостью это
26.12.2018

Заказать консультацию

Часто на покупку новой квартиры свободных средств не хватает, поэтому в нее вкладывают деньги от уже имеющейся недвижимости. Некоторые делают это путем обмена, но только при условии равной цены объектов.

На практике такие операции совершаются все реже из-за сложности состыковки требований и параметров. Участники рынка предпочитают проведение так называемых альтернативных сделок.

Что это такое? Тот же обмен, но через куплю-продажу с доплатой разницы в стоимости.

Альтернативные схемы отличаются от обычных двусторонних сделок рядом особенностей.

В них участвуют более двух собственников недвижимости (как правило, от 4 до 7), что значит проведение нескольких операций одновременно.

Например, владелец «трешки» хотел бы получить за нее две однокомнатные квартиры, которые, в свою очередь, продают с намерением улучшить жилищные условия. В результате заключается минимум 5 договоров купли-продажи.

Альтернативные сделки с недвижимостью, в зависимости от целей участников, подразделяются на следующие виды:

  • увеличение площади. В этом случае при покупке большей квартиры требуется доплатить определенную сумму, но львиная доля расходов покрывается за счет реализации прежнего жилья;
  • частичная продажа. Обычно к такому решению прибегают для получения денег на непредвиденные траты;
  • равноценные (к примеру, при смене района проживания). В таких случаях допускается прямой обмен или альтернативная цепочка при необходимости включения других участников;
  • решение семейных проблем. Типичные ситуации: развод супругов с последующим разделом имущества или воссоединение в общей квартире и продажа ранее приобретенного жилья;
  • переезд в другой населенный пункт. Если объекты расположены в разных городах, подготовку по ним ведут одновременно, но договоры заключаются и регистрируются по отдельности с выплатой полной стоимости проданной недвижимости.

Как правильно провести альтернативную сделку?

  1. Оценка объекта недвижимости, а также необходимости и суммы доплаты.
  2. Подбор претендента на продаваемую квартиру. Для подтверждения его намерений получают задаток.
  3. Поиск вариантов для переезда и внесение аванса.
  4. Построение цепочки операций.

  5. Правовая экспертиза документов и объектов.
  6. Подготовка договоров купли-продажи, согласование порядка их оформления и регистрации, условий расчета.
  7. Оплата.

    Как это происходит в таких сделках? Сначала арендуются депозитарные ячейки (их число зависит от количества объектов), в которые кладут деньги за каждую квартиру (доступ к ним открывается после официального перехода прав собственности).

  8. Подписание документов и их одновременная подача на регистрацию в Росреестр.
  9. Освобождение жилья в оговоренный срок с оформлением акта.

Но участников рынка купли-продажи жилья подстерегают опасности.

Большинство из них связано с мошенничеством и незнанием юридических требований и нюансов. Например, к рискам продавцов относится возможная встреча с ворами, которые выносят имущество из квартиры под предлогом осмотра. Когда документы оформляют с ошибками, это приводит в будущем к претензиям и судебным тяжбам.

Вероятна ситуация, когда недвижимость оценивается необъективно или непрофессионально, поэтому владелец получает за нее меньше, чем она реально стоит. Но иногда оплата не поступает вообще, если не был предусмотрен или не соблюдался безопасный порядок действий при расчетах.

Рискам подвержены и покупатели. Если недвижимость окажется с обременениями (находится в залоге по займу, под арестом и т. п.), с незаконными перепланировками, с регистрацией несовершеннолетних, то впоследствии факт перехода прав собственности может быть оспорен. Покупка часто признается недействительной и при подтверждении недееспособности собственника.

Прежде чем войти в альтернативную сделку с недвижимостью, оцените ее плюсы и минусы. Главный положительный момент — это удобство.

Чтобы получить нужную квартиру, не потребуется продавать имеющееся жилье, искать место в ожидании переезда, хранить где-то деньги и переживать за их безопасность.

Также удается обойтись без привлечения крупных средств и кредитов, так как для участников это выглядит как взаимозачет.

Когда Вы покупаете квартиру по альтернативной сделке, будьте готовы к ее срыву. Чем длиннее цепочка, тем больше вероятность, что кто-то передумает, пересмотрит цену или не пройдет регистрацию в Росреестре.

Специалисты советуют:

  • детально изучить, как проходят альтернативные сделки, чем они опасны и выгодны;
  • заказывать оценку квартиры у независимых экспертов;
  • не приступать к поиску вариантов и оформлению документов без риелтора;
  • присутствовать лично при осмотре каждого объекта;
  • предусмотреть возврат аванса при срыве цепочки сделок;
  • применять для расчетов только банковские ячейки или аккредитивы.

Как ускорить процедуру и сделать ее более надежной? Удостоверение нотариуса во многом решает эту проблему. Его подпись — свидетельство юридической чистоты операций и необходимых полномочий участников. При наличии нотариальной отметки регистрация в Росреестре требует меньше времени.

Компания ТСН НЕДВИЖИМОСТЬ занимается проведением альтернативных сделок с объектами из собственного каталога. Берем на себя весь процесс: от поиска вариантов и оценки до организации безопасных расчетов и оформления купли-продажи.

Источник: https://TSNnedv.ru/stati/alternativnaya-sdelka-vidy-etapy-i-sovety-po-bezopasnomu-provedeniyu-sdelki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.