Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

Содержание

Ипотека в помощь альтернативной сделке: препятствия и достоинства

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой
Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

При альтернативной сделке владелец недвижимости, продавая ее, одновременно покупает новую жилплощадь. Такие операции с жильем очень распространены. Прибегая к альтернативным сделкам, можно улучшить свои жилищные условия, лишь доплатив разницу в стоимости продаваемой квартиры и покупаемой. И если собственных средств на доплату не хватает, можно обратиться в банк за ипотечным кредитом.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Как получить ипотеку при альтернативной сделке, каковы условия кредитования и стоит ли сегодня брать на себя груз кредитных обязательств, рассказывает интернет-портал Metrinfo.Ru

Часть этих сделок не обходится без ипотеки: «Около 10-15% альтернативных сделок на рынке жилья проводится с привлечением ипотечного кредита», – сообщает Алексей Успенский. А в «РК «Русский дом недвижимости» доля таких сделок – 10-12% от общего числа «альтернатив».

Кредиты брали бы охотнее, если бы не ряд сложностей. Успех альтернативной сделки зависит от совпадения ожиданий ее участников, и в сроках, и в стоимости. А поскольку участников альтернативной «цепочки» может быть много, и хотя бы один из них не сможет вовремя рассчитаться с другим, то вся «цепочка» будет нарушена.

Получение кредита одним из «альтернативщиков», часто затягивает сделку – время уходит на проверку, проводимую службой безопасности банка, на сбор документов для получения займа.

[attention type=red]
С другой стороны, если одобрение банка получено, но не все участники сделки определились со своими действиями и медлят, заемщик рискует потерять разрешение на получение кредита, ведь обычно оно действует всего 1-2 месяца, максимум – 3.
[/attention]

«Как правило, этого времени достаточно, а если нет, то всегда есть возможность договориться с банком о продлении разрешения.

Правда, тогда клиенту, скорее всего, потребуется внести деньги за повторное рассмотрение кредитной заявки и ждать, пока ее рассмотрят», – говорит Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». Ожидание повторного разрешения может и разорвать «цепочку» альтернативной сделки.

«Из-за сложности согласования условий сделки и сроков между сторонами клиенты стараются находить «свободные» объекты. Выстроить всю цепочку купли-продажи и уложиться в срок действия разрешения банка на ипотеку не всегда возможно», – замечает Татьяна Невская, начальник Управления ипотечного кредитования блока «Розничный бизнес» ОАО «Альфа-Банк».

Еще одна трудность – государственная регистрация: «Сделки с ипотекой регистрируются за 5 рабочих дней, но только в одной регистрационной палатой – на Зеленом проспекте. Регистрация обычной сделки выполняется в течение 30 дней в любой другой регпалате.

И покупатель, взявший ипотеку, через неделю становится собственником жилья, а другие участники ждут документов еще 3 недели», – сообщает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

[attention type=green]
Как правило, участники «альтернативы» хотят, чтобы все сделки регистрировались в одной регпалате и в одно и то же время.
[/attention]

Кроме того кредит при альтернативной сделке практически невозможно получить, если «верхний» объект покупки – новостройка. «Сейчас банки выдают ипотечные кредиты в основном на вторичном рынке.

Только отдельные банки предоставляют ипотеку на определенный ряд новостроек, прошедших аккредитацию», – говорит Алексей Успенский («Русский ипотечный банк»).

При этом новостройка должна быть на высокой стадии готовности: «Обычно если к моменту обращения за кредитом, в строящемся доме возведены все этажи», – утверждает Марина Ключникова, эксперт по недвижимости Агентства «Кутузовский проспект».

[attention type=green]
Если банк дал разрешение, и квартира найдена, то следующий этап – ее оценка и проверка юридических документов. Если квартира одобрена, то заключаются договоры страхования и залога, и заемщик получает кредит, но «живых» денег он не видит.
[/attention]

«Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку. Вносит деньги покупатель «верхней» квартиры, а получает – ее продавец. Остальные части альтернативной сделки тоже проходят через банк, и от количества участников зависит число задействованных ячеек.

Продавцы получают доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи, участвующих в сделке.

Переход квартиры к новому собственнику оформляется актом приема-передачи», – рассказывает Елена Бармина, руководитель проекта по развитию ипотечного кредитования Банка Жилищного Финансирования. Банковскую ячейку может заменить только аккредитивная форма расчетов.

Бывают случаи, когда продавец квартиры, которую подобрал себе заемщик, с помощью полученных денег тоже собирается улучшить жилищные условия, но еще не нашел варианта.

«Тогда в договорах купли-продажи и ипотеки указывается срок, в течение которого продавец выезжает из квартиры и снимается с регистрационного учета.

Банк отслеживает выполнение этого условия, поскольку заинтересован в том, чтобы его заемщик мог переехать в квартиру, купленную за счет кредитных средств», – говорит Игорь Садовский, заместитель председателя правления Генбанка.

Специально для «альтернативы»
Специальных программ и схем при альтернативных сделках немного. Одна из этих схем рассчитана на тех, кто еще не продал «нижней» квартиры, но уже нашел «верхнюю».

«Тогда заемщик обязуется в течение определенного срока (обычно 6 или 9 месяцев) реализовать «старый» объект и за счет вырученных средств погасить часть долга. На этот период банк устанавливает повышенную ставку (на 0,5-1%).

Иногда банки идут на уступки: до реализации квартиры заемщик погашает исключительно проценты за пользование кредитом», – говорит Юлия Купко, генеральный директор компании «Кредитмарт».

[attention type=yellow]
Еще одна схема разработана в КБ «Русский Ипотечный банк»: «Заемщик может взять кредит на покупку квартиры на небольшой срок (2-4 месяца), необходимый для продажи имеющегося жилья. Процентная ставка по данной программе варьируется от 9 до 19% в зависимости от срока и валюты кредита.
[/attention]

Такой способ приобретения недвижимости позволяет договориться с продавцами о скидке, а имеющуюся квартиру продать по максимальной цене», – сообщает Алексей Успенский.

Однако при такой схеме для покупки новой квартиры все-таки надо иметь собственные средства, ведь денег, полученных от продажи старой квартиры, может и не хватить для погашения долга.

Квартира приобретена, и на нее теперь накладывается обременение – в пользу банка.

«Залог оформляется на всю квартиру, а не только на ее долю», – уточняет Олег Моргачев, руководитель отдела продаж квартир компании «Новое Качество».

В случае же продажи квартиры, находящейся в залоге, заемщик выплачивает банку только фактическую сумму остатка ссудной задолженности, а все остальное получает сам.

Можно купить квартиру по ипотеке и не отдавая в залог новое жилье. Например, если имеющуюся квартиру хочется поменять на новостройку, то можно взять кредит под залог старой квартиры.

«Сумма займа составляет, как правило, не более 60-80% от оценочной стоимости имеющейся недвижимости», – говорит Анжелла Дубровская («Сити-XXI век»). Этой суммы обычно хватает на покупку новостройки на стадии строительства.

[attention type=yellow]
Пока дом строится, заемщик выплачивает кредит, а когда получает новую квартиру в собственность, продает старую и расплачивается с банком.
[/attention]

Суммы ипотечных кредитов при «альтернативах» обычно меньше, чем в случае покупки «свободной» квартиры, ведь у заемщика есть возможность внести существенный первоначальный взнос, равный стоимости продаваемого жилья: «От продажи старой квартиры клиент получает 70-75% необходимой суммы, и только 25-30% составляют заемные средства. Иногда сумма заемных средств доходит и до 50 % от стоимости покупаемой квартиры», – рассказывает Оксана Мельник («РДН».)

Таким образом, ипотечный кредит при «альтернативе» обычно не превышает 150 тыс. долларов США или 2-3 млн. руб.

Сегодняшние заемщики, наученные горьким опытом с недавней девальвацией рубля, предпочитают брать кредит в той валюте, в которой получают свои доходы.

«В основном востребованы рублевые кредиты», – сообщает Герман Белоус, начальник управления розничного кредитования Газэнергопромбанка.

Программы различных банков позволяют взять кредит на срок от 3 до 25 лет. Например, в Банке Жилищного Финансирования по программе «Квартира – рубли и доллары» кредит в рублях можно взять на 7-25 лет, а в долларах – на 10-25.

[attention type=red]
Процентная ставка по рублевым кредитам составляет от 14,75% до 16,75%, а по долларовым – 9-10,75%.
[/attention]

В Альфа-банке ипотека выдается на 5-25 лет в среднем под 15%, а ставки по рублевым кредитам в Газэнергопромбанке начинаются от 13,25%.

Но поскольку при альтернативных сделках сумма кредита сравнительно невелика, заемщики стремятся занять денег на меньший срок. «В нашем банке в таких случаях чаще всего берут ипотеку на 2 млн. руб.

на 10 лет при ставке от 10%», – говорит Людмила Салигина, директор департамента розничного бизнеса Московского Кредитного банка (МКБ).

[attention type=red]
По наблюдениям Марины Ключниковой (АН «Кутузовский проспект») при альтернативных сделках кредит получают на 10-25 лет в среднем под 13%.
[/attention]

Есть и конкретные примеры. Например, в агентстве «Кутузовский проспект», один клиент, покупая квартиру в Московской области в рамках альтернативной сделки, получил в кредит 1,5 млн. рублей на 25 лет под 15%, а другой – 3 млн. руб. на 10 лет под 16%.

А вот пример покупки квартиры в Москве: «Господин Иванов продал однокомнатную квартиру в Бирюлево площадью 31 кв.м. за 3 млн. руб. Обратившись в МКБ, он взял в ипотеку 2 млн руб. на 10 лет под 11%, для того чтобы купить двухкомнатную квартиру в районе метро «Щелковская» площадью 46 кв.м.

», – рассказывает Людмила Салигина (МКБ).

Ни один банк не выделяет «альтернативных» заемщиков из числа прочих ипотечных клиентов, к оценке их доходов и благонадежности подходят серьезно, а за последний год требования даже ужесточились. «На сегодня идеальный портрет заемщика – это семейная пара, имеющая 1-2 детей и постоянный доход. Возраст супругов – 30-40 лет.

[attention type=green]
Кредит смогут получить лишь те граждане, которые официально подтвердят свой доход справкой 2НДФЛ (очень редко – по форме банка). При этом величина обязательных ежемесячных выплат в счет погашения кредита не может превышать 40-50% от общего ежемесячного дохода заемщика», – сообщает Алексей Успенский («Русский ипотечный банк»).
[/attention]

Герман Белоус (Газэнергопромбанк)считает, что шансы есть и у более молодых заемщиков в возрасте от 28 лет.

Все-таки выгодно
Высокая цена кредитных ресурсов отпугивает многих потенциальных заемщиков. Но с другой стороны, сегодня стоимость жилья существенно снизилась, поэтому, прибегнув к ипотеке, фактически можно купить квартиру за те же деньги, что и до кризиса.

И эксперты не советуют долго ждать: «Улучшать жилищные условия с помощью ипотеки сейчас выгодно, ведь когда ставки по кредитам упадут, а требования банков смягчатся, начнется рост цен на квартиры,- утверждает Олег Моргачев («Новое Качество»).

– Взяв кредит сейчас, позже можно будет рефинансировать его на более выгодных условиях, а вот подобрать хорошую квартиру будет сложнее».

Кроме того, ипотека при альтернативных сделках доступна даже при сравнительно небольшом доходе: «Например, в нашем банке заемщик Андрей Н. при ежемесячном доходе 52 200 руб. взял в кредит 1,6 млн. руб. на 10 лет под 14%.

[attention type=green]
С помощью заемных средств он приобрел 2-комнатую квартиру стоимостью 5,7 млн. руб., продав имеющуюся жилплощадь за 4,1 млн. Ежемесячный платеж по кредиту в данном случае чуть менее 25 тыс. руб.
[/attention]

», – рассказывает Герман Белоус (Газэнергопромбанк).

Резюме портала Metrinfo.Ru
Улучшить жилищные условия без привлечения заемных средств порою невозможно даже при альтернативных сделках. Покупатели обычно берут в кредит 2-3 млн. руб.

на 10-15 лет в среднем под 14-15%, однако получить разрешение даже на такой относительно небольшой и недолгий кредит пока еще довольно сложно – банки перестраховываются и отказывают всем, кто вызывает хоть какие-нибудь сомнения.

Кроме того, обращаясь за кредитом при альтернативных сделках, надо помнить, что подходящий вариант придется найти за 2-3 месяца, пока действует разрешение на кредит, и не всякий участник «альтернативы» готов ждать, пока другой уладит дела с банком.

Источник: https://www.metrinfo.ru/ipoteka/articles/ipoteka-v-pomosch-alternativnoy-sdelke.60568.html

Альтернативная сделка с ипотекой сбербанка. Как провести альтернативную сделку с ипотекой? Порядок действий

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

/ Жилищные субсидии / Как происходит рассчет альтернативной сделки с ипотекой

  • как не нарваться на мошенников и не остаться без денег/собственной квартиры;
  • какой из способов взаиморасчета наиболее безопасен для обеих сторон;
  • что должна включать в себя расписка о получении средств продавцом;
  • безопасен ли расчет до регистрации сделки.

Как происходит передача денег при продаже квартиры

Такие сделки считаются сложными с точки зрения организации, поскольку в квартирах могут быть несовершеннолетние собственники, ипотека (более одной), доверенности, приватизация и прочие особенности, которые необходимо учитывать в совокупности, поскольку от успеха каждой сделки зависит общий успех альтернативной сделки», — отмечает Сергей Столбунов. Также при «альтернативах» могут возникать определенные несогласия между риэлторами, которые представляют разные стороны сделки, споры по поводу условий договора доступа к ячейке, сроков сдачи квартиры новому собственнику и т. п.

Альтернативная сделка с ипотекой

Как правило, ипотечные программы большинства банков страны предполагают обязательное наличие собственного первоначального взноса у заемщика.

Его размер составляет от 15-20% стоимости недвижимости.

Дополнительно ипотечный кредит может повлечь и другие затраты, связанные с оформлением документов, оплатой услуг нотариуса, оценщика, страховой компании, погашением единовременных комиссий банка.

Обратите внимание => Может ли организация оплатить с расчетного счета ндфл с патента иностранного гражданина

Ипотека в Чехии для иностранцев в 2020 году

  • страхование жизни заемщика – от 200 до 1000 евро в год;
  • услуги ипотечного брокера – клиент выплачивает ему сумму в пределах 0,3-1,0 % от объема ссуды;
  • нотариальный договор – за услуги нотариуса заемщик платит порядка 0,2-0,6 % от размера кредита;
  • оценка объекта недвижимости – оценочный отчет по стандартной квартире обойдется клиенту в 200-500 евро.

Рекомендуем прочесть: Выкупить У Свекрови Часть Дома На Мат Капитал 2020

Чтобы оформить договор долгосрочного жилищного кредитования в Чехии, гражданину другой страны обязательно нужно внести первоначальный взнос (далее ПВ). Никаких исключений для иностранцев в этом плане нет. Размер ПВ для заемщиков данной категории в чешских банках колеблется в пределах 30-50 %. То есть если значение этого показателя критично, можно найти более подходящее предложение.

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Настоящая Политика защиты и обработки персональных данных (далее — «Политика конфиденциальности») подробно объясняет, сайт, размещенный по адресам molodostroy24.

ru (в дальнейшем «мы», «наш», «сайт») использует информацию, оставленную Вами или полученную во время любой из Ваших пользовательских сессий (в дальнейшем «Ваша информация»). Политика конфиденциальности составлена в соответствии с пунктом 2 статьи 18.1 Федерального закона от 27.07.

2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее – Закон о персональных данных), а также иными нормативно-правовыми актами в области защиты и обработки персональных данных и действует в отношении всех персональных данных (далее – Данные), которые ООО «ИЛИС Групп» (далее — «Общество») может получить от субъекта персональных данных во время использования сайта. Использование Вами сайта означает согласие с настоящей Политикой конфиденциальности. Вы проинформированы и согласны с тем, что Ваше согласие, данное в электронной форме на сайте, является согласием, полностью отвечающими требованиям действующего законодательства РФ и позволяющим подтвердить факт его получения Обществом. Вы даете своей волей и в своем интересе согласие на обработку, в том числе сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение, обновление, изменение, использование, передачу администрации сайта, обезличивание, блокирование, уничтожение, передачу третьим лицам персональных данных, включая, но не ограничиваясь следующими персональными данными: ФИО, контактный телефон, адрес email, наименование юридического лица, индивидуального предпринимателя, ИНН, ОГРН, ОГРНИП, место нахождения юридического лица и индивидуального предпринимателя, банковские реквизиты и иное.

Обратите внимание => Дети рожденные в чернобыльской зоне что будет с пенсией

Выписка продавца и проживающих с ним при ипотеке

Если банк требует, вы можете решить эти вопросы только с ним, иначе кредит может быть не предоставлен под ваш дом. Попробуйте предложить нотариальное обязательство дочери, составленное в том городе, где она учится, о снятии с регистрационного учета с указанием срока. Однако, большинство банков не выплачивают продавцу деньги, пока не будет представлена «чистая» форма 9.

Есть нотариальная доверенность мне от дочери на представительство во всех органах: судах, ГУВД, прокуратуре и пр., со всеми правами -подавать заявления и расписываться. Но УФМС требует листки с места учёбы, заверенные там и высланные мне. Но это займёт много времени. Может сходить с этой доверенностью к нач. УФМС., или в банке обязательство написать?

Альтернативная ипотека

  1. Оценка квартиры – ее можно произвести самостоятельно с опорой на аналогичные предложения, проанализировав предложения в интернете. Также можно воспользоваться специализированными онлайн-сервисами, которые по заданным параметрам выдадут предположительную стоимость недвижимости.

    Но стоит понимать, что полученные цифры будут обычно выше реальных, так как не учитывают множество факторов и не имеют поправки на торг. Бесплатную оценку могут произвести и риелторские агентства (агентства недвижимости), с которым будет заключен договор на сопровождение сделки купли-продажи.

  2. Поиск покупателя.

    Обычно самостоятельный поиск покупателя ведется через специализированные интернет-площадки. В размещенном объявлении прописываются все наиболее важные параметры будущей сделки: описание квартиры, ее достоинства (район, хороший ремонт и пр.), цена, возможность торга, готовность к продаже и пр.

    Можно также сразу указать свои ожидания от продажи: например, обмен трехкомнатной квартиры на несколько однокомнатных.

  3. Подбор альтернативного объекта недвижимости, обсуждение с продавцом условий будущей сделки.
  4. Сбор необходимых документов для заключения сделки купли-продажи.

  5. Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение залога или авансирование сделки. Определение порядка расчетов: после или до госрегистрации перехода собственности, с использованием банковской ячейки/аккредитива, при участии нотариуса.
  6. Подписание основных договоров купли-продажи.

  7. Подписание акта приема-передачи квартир (продаваемой и покупаемой) с указанием существенных недостатков и нюансов, о которых должен быть проинформирован покупатель.
  8. Предоставление необходимых документов в Росреестр для перерегистрации прав собственности.

Обратите внимание => Санпин непродовольственные товары

Риски и подводные камни

Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными. Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:

Возможный рискВозникающая проблема
Действия сторон не согласованы друг с другомВ основе альтернативной сделки лежит именно синхронность каждой из операций. Если хотя бы одна из них не совершена вовремя, вся «цепочка» может развалиться.
Затягивание сроковЛюбое оттягивание даже одного действия приостанавливает абсолютно весь процесс. Если этим злоупотреблять, то сделка может растянуться на несколько месяцев.
Не проведенная регистрацияКонтролировать процесс регистрации права собственности достаточно сложно. Кроме того, Росреестр может сам затягивать сроки, выдавая соответствующее документы далеко не в один день.
Отказ от сделкиЛюбая из сторон в любой момент может отказаться выполнять свои обязательства. Это приведет к тому, что обрушится вся «цепочка» и, как следствие, все придется начинать заново уже с новыми лицами, что еще больше затянет процедуру и, далеко не факт, что в конечном итоге ее вообще удастся удачно завершить.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните Москва и Московская область
  • позвоните Санкт-Петербург и область

Для того, чтобы купить квартиру, нужно её продать, а по другому — денег нет. Эта ситуация знакома тем, кто решил расширяться, а средств на руках не имеет. В таком случае лучше провести альтернативную сделку. Вам охотнее дадут кредит, если у Вас имеет своё жильё. Но для заключения такой сделки, нужна безупречная логистика.

Проведение альтернативной сделки с ипотекой

«Альтернативная сделка, это сделка при которой собственник, продавая свой объект недвижимости ищет для приобретения альтернативный объект недвижимости. Такие сделки проводятся в один день. Но сложности возникают с грамотной организацией самой сделки.

Работник, у которого много опыта в сфере недвижимости легко и без проблем проведёт сделку, молодой риэлтор без надлежащего опыта может не справиться с поставленной задачей. А вот если Вы самостоятельно решите проводить эту сложную сделку, то Вам это будет слать сложнее всего.

Для проведения сделки необходимо, проверить документы на все квартиры, а так же их комплектацию, проверить всех участников сделки, изучить условия банков, найти слабые места и предусмотреть, что Вы будете делать, если возникнут трудности с заключением сделки.

«Конечно же, если Вы впервые самостоятельно пробуете проводить альтернативную сделку и не являетесь профессионалом, вряд ли из этого выйдет что-то хорошее, – говорит Максим Анатольевич, специалист агенства недвижимости «ГорЖилФонд». – Есть два вида расчётов наличные и безналичные.

[attention type=yellow]
Их можно производить миллионом разных способов, а если прибавить субсидии, сертификаты, материнский капитал, прочие господдержки, вообще без специальных знаний не разобраться».
[/attention]

Все кредиты в одном банке

Намного удобнее, для проведение альтернативной сделки, если она будет проводиться в одном банке. Бывают случае, что сторонники имеют ипотеки в разных банках, и проводить сделку при этом куда сложнее.

Источник: https://vsk-ipoteka.ru/nyuansy-i-problemy/alternativnaya-sdelka-s-ipotekoj-2.html

Что такое альтернативные сделки купли-продажи квартир с ипотекой?

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

Когда приходиться задумываться о необходимости приобретать квартиру или появляется желание пожить в более комфортных условиях, то идея об использовании уже имеющихся ресурсов приходит в голову в первую очередь.

Вместо того чтобы долго откладывать деньги, постоянно беспокоиться о том, чтобы инфляция не поглотила с таким трудом накопленные сбережения, выбирать валюту хранения и решать множество других мелких проблем, многим людям совершенно справедливо гораздо более простым способом кажется использовать уже оформленные в собственность квадратные метры как первоначальный взнос, а недостающую сумму для «улучшения жилищных условий» занять у банка. По словам Льва Плецельмана, руководителя службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость», на сегодня порядка 75% ипотечных сделок на вторичном рынке являются альтернативными. В последнее время эксперт отмечает повышенный интерес со стороны клиентов к обмену жилья с помощью ипотеки, который, очевидно, вызван изменением сроков городской программы по сносу и реконструкции некомфортного жилья. Аналитики рынка поделились своими наблюдениями о том, как сегодня выглядит структура и сущность альтернативных сделок с ипотекой.

Альтернатива для позитива

К одному из главных отличий альтернативных сделок от других видов взаимодействий на рынке недвижимости относятся социально-экономические характеристики клиентов, которые к ним прибегают. Скажем, если квартиры в новостройках часто покупают одинокие молодые люди, или молодые семьи без детей, не имеющие достаточно средств для первоначального взноса, то к размену и увеличению жилплощади стремятся те, кто уже имеет какую-то недвижимость. По словам Елены Вебер-Латиган, генерального директора компании “Вэлат”, «среднестатистический портрет» клиентов «альтернативщиков» по ипотечным сделкам – это, как правило, мужчина, возраста от 25 до 40 лет, с высшим образованием, со средним уровнем дохода (для Москвы – от 50 до 80 тысяч рублей в месяц), женатый, либо без детей, либо с 1 ребёнком. «Основная причина, по которой людям требуется альтернативная сделка – необходимость расширения жилплощади в связи с рождением детей. Тем не менее, чаще всё же заёмщики просто покупают недвижимость, достаточно редко прибегая к альтернативам. Типичная ситуация «среднестатистического» заёмщика: молодая семья, возможно с ребёнком, возможно без, не имеет собственного жилья в городе, но совокупный уровень дохода позволяет взять ипотечный кредит, плюс к этому, удалось накопить некоторую сумму, которой достаточно для первоначального взноса; для таких заёмщиков ипотека становится единственным выходом, позволяющим им отказаться от аренды жилья»,- отмечает Елена Вебер-Латиган. Причины, по которым люди прибегают к альтернативным сделкам, банальны – улучшение жилищных условий в связи с ростом семьи до двух детей и более или их взрослением. Как правило, покупатели не совершают каких либо резких скачков, обычно миграция происходит из 2-х в 3-х комнатные квартиры, и так далее, то есть поэтапно. Такие сделки не требуют высоких доплат, соответственно, не возлагают большого долгового бремени на заемщика. По наблюдениям Льва Плецельмана, разъезд в семье, состоящей из разных поколений, проживавших на одной жилплощади, обычно происходит с выделением однокомнатной квартиры с помощью ипотечного займа. Кроме того, покупатели довольно часто меняют свой район или на более удобный с транспортной точки зрения, или на более дешевый с целью прибрести квартиру большей площади.

Цена вопроса

Поскольку уже имеющаяся в собственности жилплощадь является весьма внушительным капиталом, который банки охотно рассматривают в качестве дополнительного гаранта надежности клиента, то процедура одобрения ипотеки для клиентов-«альтернативщиков» не такая напряженная, как, скажем, для тех, кто покупает квартиру в новостройке с минимальным первоначальным взносом. По наблюдениям руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрея Владыкина, средняя сумма кредита по всем банкам Москвы держится на уровне 3,5 – 4,0 млн рублей и растет очень медленными темпами. Средняя стоимость квартиры от 6,8 до 8,5 млн. рублей. По словам Елены Вебер-Латиган, как правило, если речь идёт о жилье эконом-класса, сумма доплаты составляет от 1,5 до 3 миллионов рублей. «Эта сумма в большинстве случаев позволяет переехать в квартиру большей площади, иногда несколько улучшить месторасположение объекта (близость к метро, престижность района). В сегменте бизнес-класса доплата может достигать 5 – 7 миллионов рублей, правда в этом случае заёмщики редко берут всю сумму в кредит, частично используя собственные средства, иногда средства от продажи других объектов недвижимости»,- объясняет она. Следовательно, альтернативу чаще всего рассматривают в тех случаях, когда на руках есть 50% и более от стоимости выбранной квартиры. Если денег меньше, берут простую ипотеку, если больше – берут потребительский кредит или продают какой-либо объект, с которым расставаться наиболее безболезненно (дачу, например).

«Среднестатистические» характеристики стоимости, как альтернативных сделок, в целом, так и отдельных параметров, которые им присущи, различаются, в зависимости от того, к цифрам какого аналитического центра мы прибегаем.

Скажем, Александр Серебряков, заместитель генерального директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотечным программам, приводит более сдержанные данные.

Средняя стоимость квартиры, по наблюдениям эксперта, приобретаемой с использованием ипотечного кредита – 6,1 млн рублей в Москве, и 5,7 млн рублей – в Московской области. Средняя сумма кредита, привлекаемая для покупки квартиры в 1 квартале 2011 года составила порядка 3 млн рублей.

Но как в первом, так и во втором случае очевидно, что без помощи кредитно-финансовой организации клиентам было бы очень сложно увеличить жилплощадь, потому что просто взять и накопить 3- 4 млн рублей задача непростая для семейных людей с детьми.

Выбор банка

Интересными наблюдениями поделились застройщики, так же в практике своей деятельности сталкивающиеся с «цепочными» сделками. «Если при обычных ипотечных сделках средний размер первоначального взноса равен примерно 40%, то в случае альтернативных сделок этот показатель составляет 70% от стоимости квартиры – говорит Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель». – Привлечение ипотеки практикуется примерно в каждой четвертой альтернативной сделке». Но если размер первоначального взноса у «альтернативщиков» вполне объясним с логической точки зрения, то выбор банка, к которому прибегают такие клиенты, часто связан с необходимым уровнем комфорта для обращения с кредитно-финансовой организацией. По словам экспертов, сегодня и сами банки весьма заинтересованы в сотрудничестве с агентствами в сфере альтернативных сделок. Елена Вебер-Латиган объясняет, что клиенты без агента – это всегда риск, что в самый неподходящий момент они выкинут-таки тот или иной фокус, ставя в тупик остальных участников сделки. «Происходит это не от их собственного большого желания, а скорее от незнания и непонимания технологии сделки и некоторых юридических аспектов. Что же касается банков, то трудности, конечно, бывают. Тем не менее, риэлторам, как правило, удаётся грамотно выстроить работу с кредитными менеджерами в банка»,-отмечает она. Андрей Владыкин утверждает, что все банки, проводящие ипотечные сделки, также приветствуют альтернативные. В основном, различия касаются так называемой «длины цепочки» то есть количества квартир, задействованных в сделке, и места кредитной сделки в этой цепочке. «Это может показаться абсурдом, но некоторые банки отказывались проводить сложные альтернативные сделки из-за банального неумения организовать последовательность закладки денег в банковские ячейки, а также из-за нехватки свободных ячеек и нехватки свободных мест в переговорных, чтобы рассадить всех участников цепочки» – делится своими наблюдениями эксперт. Однако в подавляющем большинстве случаем все стремятся решить вопрос ко всеобщей выгоде и альтернативы проходят достаточно гладко.

В заключении хочется сказать, что альтернативные сделки относятся к классическому типу взаимодействий с недвижимостью, в том числе и потому, что востребованы, практически, всегда.

На этот тип экономических отношений мало воздействуют кризисные факторы или ухудшение инфляционного фона, потому что здесь можно встретить практически «идеальный» вариант, когда потребности и возможности не совпадают лишь чуть-чуть.

[attention type=yellow]
А недостающую сумму с такими гарантиями надежности банки предоставляют с большей охотой, чем при обычном варианте ипотеки. Именно поэтому альтернативные сделки можно назвать «оплотом» рынка недвижимости, в том числе и в настоящее время.
[/attention]

Источник: https://miel.ru/press/chto-takoe-alternativnye-sdelki-kupli-prodazhi-kvartir-s-ipotekoy-5960/

Как провести альтернативную сделку?

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

Предположим, что ты захотел радикально улучшить свои жилищные условия. Например, повезло с полимерами: накопил пару миллионов рублей или повысили зарплату, и теперь банки наперебой предлагают ипотеку. Чтобы хватило на первоначальный взнос, нужно продать за деньги старую квартиру.

Но есть разумное опасение, что пока ты ищешь себе новое жильё, у банка отзовут лицензию и деньги испарятся, или грянет очередной кризис. Да и вообще не хочется жить на улице у любимой тёщи до переезда.

Чтобы уменьшить риски, используй альтернативную сделку – одновременную продажу старой квартиры и покупку новой.

И как это сделать?

Находишь покупателя на свою квартиру, берёшь у него аванс. Быстренько (за неделю-две) ищешь себе вариант на замену, тоже авансируешь и начинаешь готовить договоры купли-продажи (ДКП). Тут традиционно есть два путЯ:

Способ №1. В договорах прописываешь статью 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием». И указываешь, что регистрация этого ДКП может быть проведена только при условии регистрации другого ДКП. После этого молишься всем богам, чтобы пакет документов по двум квартирам попал к одному регистратору, и он не оказался альтернативно одарённым.

Эта история обязательна, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники.

Для сделки придётся получать согласие органов опеки, которые внимательно следят, чтобы жилищные условия детей не ухудшились.

[attention type=red]
Просто выселить малых на улицу не выйдет, нужно обязательно купить взамен что-то равноценное. Так что имей это ввиду, если собираешься уменьшать ипотеку материнским капиталом или приватизировать жильё на детей.
[/attention]

Способ №2. Платишь конторе-регистратору и они сами сдают второй договор в Росреестр после регистрации первого. В Москве в среднем за это берут около 10-12 т.р. за квартиру. То есть, если в сделке две квартиры, то придётся отдать 20-24 т.р. По устоявшейся практике за эти услуги платит покупатель.

Выбирать контору нужно довольно тщательно. У меня критерии простые: понятный договор, где прописаны условия, сроки, порядок сдачи и получения документов, адекватное общение при составлении договора. Ну и штук десять-пятнадцать совместно проведённых сделок.

Этот способ крайне желателен, если продаёшь квартиру в области и покупаешь в МСК. Ибо есть шансы, что пакет документов пропотеряют разделят. Мне тут рассказали жуткую историю, как Росреестр в МО слал запрос по своей квартире Росреестру в Москве, а оттуда отвечали в течение 30 дней.

Какой бы вариант ни выбрал, в любом случае в один день подписываешь два договора – один по продаже старой квартиры, другой по покупке новой.

В чём минусы?

[attention type=red]
Во-первых, альтернатив в цепочке может быть чуть больше, чем до фига. Кто-то покупает у тебя, ты покупаешь у другого, другой покупает у следующего и т.д.
[/attention]

Соответственно, чем больше участников, тем больше вероятность, что всё сорвётся. К кому-то может прийти покупатель с наличкой, кто-то может просто психануть передумать.

Мой свежий личный рекорд: три квартиры, дом и участок земли в одной сделке. С опекой и двумя ипотеками.

Во-вторых, проверять приходится все квартиры и все договоры. Если кто-то из контрагентов где-то облажается, то не зарегистрируют всю цепочку.

В-третьих, придётся таскать деньги наличкой и раскладывать по банковским ячейкам.

[attention type=green]
Безналичный аккредитив не подойдёт – за все квартиры частично или полностью платит первый покупатель, соответственно он и будет в платёжном поручении.
[/attention]

Схема переводов с аккредитива покупателя на аккредитив другого покупателя банками пока не поддерживается. Если сделки нотариальные и нотариус адекватный, то можно заплатить через нотариальный же депозит.

В-четвертых, сроки переезда очень долгие. Если все пойдут друг другу навстречу, то последнюю квартиру в цепочке освобождают неделю-другую. Потом ещё дней 5-10 освобождают предпоследнюю и дальше по цепочке. Соответственно покупатель первой квартиры ждёт переезда кучу времени.

Какие выводы?

1. Альтернативная сделка – это такой вид сделки, при котором происходит одновременная регистрация перехода прав собственности на несколько объектов недвижимости.

[attention type=green]
2. Чтобы все сделки зарегистрировали одновременно или в нужной последовательности, можно прописать в договоре ст. 157 ГК РФ (обязательно при несовершеннолетних собственниках) или нанять контору-регистратора.
[/attention]

3. Такой способ решения квартирного вопроса, конечно, долгий и довольно затратный, но при должном знании матчасти вполне себе осуществимый.

Всем добра и квадратных метров!

Для интересовавшихся квартирными историями – мои соц.сети: ВК,

[моё] Длиннопост Недвижимость Покупка недвижимости Текст

Рассказываю со слов знакомого из правоохранительных органов.

Уж не знаю насколько ходовой вид мошенничества с недвижимостью ибо как-то сложно и муторно, но похоже таки имеет место быть. Суть его в следующем.

Покупатели находят продавца и заключают с ним договор купли-продажи квартиры. Деньги отдают сразу наличкой. Далее идут в МФЦ и сдают документы на регистрацию сделки. Регистрация в МФЦ обычно 7-10 дней.

[attention type=yellow]
В это время параллельно со сдачей документов в МФЦ подельник продавца закидывает в суд исковое заявление о взыскании с продавца энной суммы денег и заявление об обеспечении иска, где просит наложить арест на имущество – ту самую квартиру, для регистрации которой документы и были уже сданы в МФЦ.
[/attention]

Суд рассматривает заявление об обеспечительных мерах и выносит решение об аресте квартиры. После этого покупателям, соответственно, приходит отказ в регистрации сделки.

Таким образом покупатели остаются и без денег и без квартиры. Ну а далее начинается развод покупателей на дополнительные деньги. Что-то типа: “Хочешь квартиру – гаси долг продавца – снимется арест – получишь квартиру. Нет – будешь и без денег и без квартиры”.

С продавца, конечно, можно потребовать возврата денег. Только вот денег у него уже нет и взыскать с него живые деньги обратно очень туманная перспектива.

При этом правоохранительные органы считают, что здесь чистые гражданско-правовые отношения в которые органы влезать право не имеют. Хочешь – иди и судись. Да и на момент подписания договора купли-продажи, квартира чистая, обременений нет, о чем продавец и предоставил покупателям свеженькую выписку из Росреетсра и всякие справки.

Процесс взыскания долга с продавца каким-то третьим лицом тоже формально чист, так как есть договор займа. Продавец не отрицает, что он был и т.п.

Как себя обезопасить? Никаких сделок с передачей налички из рук в руки. Только аккредитив или ячейка. При таком раскладе явные мошенники сразу отвалятся.

[attention type=yellow]
Немного расскажу о том, с чем я сталкиваюсь при сопровождении сделок с недвижимостью и какие скелеты периодически вываливаются из шкафов. Зачем надо сделки сопровождать, я уже рассказывал тут https://www.pgpartners.ru/blog/99 и тут https://www.pgpartners.ru/blog/118, поэтому просто покажу пару примеров из недавнего.
[/attention]

Кейс первый – кто лучше: слепой или психически нездоровый продавец?

Проверяем буквально месяц назад один дом с участком, сам по себе объект (цена, параметры, расположение) очень нашему доверителю нравится. Показы проводит дочь, объект оформлен на маму.

Маму пока никто не видел (но на этой стадии ничего страшного, это абсолютно нормально). Попросили правоустанавливающие документы, начинаем проверку.

Везде все более-менее нормально, сам объект не под обременениями, у продавца (мамы) есть мелкие какие-то суды по взысканию коммуналки, но исполнительных производств нет.

[attention type=red]
Других проблем тоже не вижу, кроме одной, которая рискует стать просто гигантской бомбой замедленного действия (я бы даже сказал. М.О.А.Б. – мать всех бомб). В одном из районных судов города Москвы заявлен административный иск от прокурора с категорией «О прекращении действия права на управление транспортными средствами (п. 2 ч. 1 ст.
[/attention]

28 Федерального закона от 10.12.1999 № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»)». Дело еще только рассматривается, заседание назначено где-то через пару недель.

Начинаю смотреть, что это такое.

Выясняется, что основание для этого – «выявленное в результате обязательного медицинского освидетельствования наличие медицинских противопоказаний или ранее не выявлявшихся медицинских ограничений к управлению транспортными средствами в зависимости от их категорий, назначения и конструктивных характеристик».

То есть у человека что-то со здоровьем не так. Ну ок, пока это просто повод посмотреть более подробно, какие могут быть основания для этого. Мало ли, может у человека ноги нет, ну или руки.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_provesti_alternativnuyu_sdelku_6789823

6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью!

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

Статья написана с участием Максима Бунтовичева и Ирины Сивуховой – юристами сети Высоцкий Эстейт.

Недостатков у так называемой альтернативы, или цепочки, несколько

Минное поле “альтернативы” не так опасно, как может показаться на первый взгляд

1. Альтернативная сделка это всегда дольше

Процесс выгладит следующим образом. Вы выбрали себе квартиру, и авансировали ее.

Собственник выбранной вами квартиры часто только после аванса идет выбирать себе другую квартиру, а его слова “альтернатива подобрана” могут быть лукавством, чтобы вы успокоились и ждали.

Это занимает от пары недель до месяца. На ваше несчастье он тоже выбрал себе квартиру в которой собственники покупают другую взамен, то есть тоже альтернативу.

Вы уже догадались, что еще пару таких итераций и вы будете ждать сделку 2 месяца, а иногда и дольше.

Ну а еще, есть пункты 5 и 6, которые тоже могут увеличить срок сделки.

2. Риск изменения цены после аванса

Вы внесли аванс по определенной цене. В процессе поиска альтернативы собственники выбранной вами квартиры не смогли найти себе недвижимость в рамках бюджета, сформировавшегося из накоплений/ипотеки и предложенной вами цены. Что они делают? Правильно, идут к вам и предлагают доплатить за их более дорогой выбор. И хорошо, если это происходит ДО сделки.

Были случаи, когда один из участников цепочки вдруг решал, что “никуда они все, другие участники сделки, не денутся” и поднимал цену прямо перед ячейкой в банке.

Отсюда следует следующая проблема.

3. Отказ от сделки одного из участников уже собранной цепочки

В результате изменения в цене одного из объектов в цепочке один из собственников отказывается от сделки. Теперь вы не только потеряли время на то, чтобы всех собрать. Нужно начинать все заново, и хорошо если вы покупатель вначале цепочки и цена на рынке падает. А что если растет?

4. Сложности при передаче оплаты за недвижимость

Вы покупаете квартиру за миллион. Собственник приобретаемой вами квартиры покупает за 2 миллиона. Это значит свой миллион вы отдаете не собственнику выбранной вами квартиры, а собственнику недвижимости, в которую он переедет. Вы отдаете деньги тому парню, с которым у вас в принципе нет никаких отношений.

Такая процедура возможна или при оплате наличными на сделке (в некоторых регионах это норма) или через банковскую ячейку.

Аккредитив или Система Безопасных Расчетов от Сбера до последнего времени не позволяли это сделать.

5. Проблемы с освобождением недвижимости после покупки

У меня в практике была история, когда собственник альтернативы, пожилая женщина, переезжала в другой город. При покупке недвижимости в другом городе у нее возникла проблема с освобождением приобретаемой квартиры. Ее вынудили ждать 3 недели до переезда. И 2 из них новый владелец ее квартиры жил вместе с ней, так как другого выбора у него тоже не было.

Как вы понимаете, при “свободной продаже” этого не могло бы произойти.

При покупке альтернативной квартиры вы, зачастую, вынуждены отсчитывать срок въезда в свою квартиру от освобождения последней квартиры в цепочке. Прибавляйте в среднем 10 дней к каждому объекту. Если в цепочке 3 квартиры, а вы являетесь покупателем первой из них, то планируйте переезд через месяц, после подписания договора купли-продажи.

6. Проблемы с регистрацией перехода права

Здесь возможны 2 проблемы: отказ в регистрации или приостановка регистрации перехода права по одной из квартир в цепочке.

Сегодня в Москве сложилась следующая практика. Или вы идете в МФЦ с альтернативной цепочкой и подаете пакеты документов на каждый из объектов или нанимаете регистратора или регистрируете переход права через нотариуса.

До середины нулевых в Москве использовали в договоре пункт (ст. 157 ГК РФ), связывающий все квартиры в цепочке единой регистрационной процедурой. Если не зарегистрируют переход права на одну недвижимость, то не зарегистрируют и на вторую. Но на сегодняшний день от использования этого пункта в договоре почти повсеместно отказались. Почему? У меня нет этому рационального объяснения.

[attention type=red]
Если вы не указали взаимозависимость регистрации перехода права по всей цепочке, то есть вероятность, что по одной квартире регистрация пройдет, а по другой будет приостановлена или вообще отказано в регистрации.
[/attention]

В случае, если отказ в регистрации произошел только по одной квартире, то стороны должны договориться (желательно конечно же заранее) каким образом будет признана недействительной и вторая сделка.

Например в результате неоплаты, так как зарегистрированные договоры купли-продажи являются условием получения денег из ячеек или раскрытия аккредитивов, а по отказной сделке такого документа не будет, и как следствие факта оплаты не произойдет.

Чтобы избежать такого сценария можно воспользоваться услугами так называемых “регистраторов”. Людей, которые контролируют процесс регистрации двух и более объектов одновременно. Если по какой-то причине произойдет приостановка регистрации одного объекта в цепочке, и это можно исправить, то регистратор вам об этом сообщит.

И напоследок как обычно, я рекомендую не приступать к организации такой сложной сделки без помощи опытного агента-переговорщика и юриста, которые в паре обеспечат вам самый лучший результат и душевное спокойствие.

Ипотека в помощь альтернативной сделке: препятствия и достоинства

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой
Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

При альтернативной сделке владелец недвижимости, продавая ее, одновременно покупает новую жилплощадь. Такие операции с жильем очень распространены. Прибегая к альтернативным сделкам, можно улучшить свои жилищные условия, лишь доплатив разницу в стоимости продаваемой квартиры и покупаемой. И если собственных средств на доплату не хватает, можно обратиться в банк за ипотечным кредитом.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Как получить ипотеку при альтернативной сделке, каковы условия кредитования и стоит ли сегодня брать на себя груз кредитных обязательств, рассказывает интернет-портал Metrinfo.Ru

Часть этих сделок не обходится без ипотеки: «Около 10-15% альтернативных сделок на рынке жилья проводится с привлечением ипотечного кредита», – сообщает Алексей Успенский. А в «РК «Русский дом недвижимости» доля таких сделок – 10-12% от общего числа «альтернатив».

Кредиты брали бы охотнее, если бы не ряд сложностей. Успех альтернативной сделки зависит от совпадения ожиданий ее участников, и в сроках, и в стоимости. А поскольку участников альтернативной «цепочки» может быть много, и хотя бы один из них не сможет вовремя рассчитаться с другим, то вся «цепочка» будет нарушена.

Получение кредита одним из «альтернативщиков», часто затягивает сделку – время уходит на проверку, проводимую службой безопасности банка, на сбор документов для получения займа.

[attention type=red]
С другой стороны, если одобрение банка получено, но не все участники сделки определились со своими действиями и медлят, заемщик рискует потерять разрешение на получение кредита, ведь обычно оно действует всего 1-2 месяца, максимум – 3.
[/attention]

«Как правило, этого времени достаточно, а если нет, то всегда есть возможность договориться с банком о продлении разрешения.

Правда, тогда клиенту, скорее всего, потребуется внести деньги за повторное рассмотрение кредитной заявки и ждать, пока ее рассмотрят», – говорит Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». Ожидание повторного разрешения может и разорвать «цепочку» альтернативной сделки.

«Из-за сложности согласования условий сделки и сроков между сторонами клиенты стараются находить «свободные» объекты. Выстроить всю цепочку купли-продажи и уложиться в срок действия разрешения банка на ипотеку не всегда возможно», – замечает Татьяна Невская, начальник Управления ипотечного кредитования блока «Розничный бизнес» ОАО «Альфа-Банк».

Еще одна трудность – государственная регистрация: «Сделки с ипотекой регистрируются за 5 рабочих дней, но только в одной регистрационной палатой – на Зеленом проспекте. Регистрация обычной сделки выполняется в течение 30 дней в любой другой регпалате.

И покупатель, взявший ипотеку, через неделю становится собственником жилья, а другие участники ждут документов еще 3 недели», – сообщает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

[attention type=green]
Как правило, участники «альтернативы» хотят, чтобы все сделки регистрировались в одной регпалате и в одно и то же время.
[/attention]

Кроме того кредит при альтернативной сделке практически невозможно получить, если «верхний» объект покупки – новостройка. «Сейчас банки выдают ипотечные кредиты в основном на вторичном рынке.

Только отдельные банки предоставляют ипотеку на определенный ряд новостроек, прошедших аккредитацию», – говорит Алексей Успенский («Русский ипотечный банк»).

При этом новостройка должна быть на высокой стадии готовности: «Обычно если к моменту обращения за кредитом, в строящемся доме возведены все этажи», – утверждает Марина Ключникова, эксперт по недвижимости Агентства «Кутузовский проспект».

[attention type=green]
Если банк дал разрешение, и квартира найдена, то следующий этап – ее оценка и проверка юридических документов. Если квартира одобрена, то заключаются договоры страхования и залога, и заемщик получает кредит, но «живых» денег он не видит.
[/attention]

«Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку. Вносит деньги покупатель «верхней» квартиры, а получает – ее продавец. Остальные части альтернативной сделки тоже проходят через банк, и от количества участников зависит число задействованных ячеек.

Продавцы получают доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи, участвующих в сделке.

Переход квартиры к новому собственнику оформляется актом приема-передачи», – рассказывает Елена Бармина, руководитель проекта по развитию ипотечного кредитования Банка Жилищного Финансирования. Банковскую ячейку может заменить только аккредитивная форма расчетов.

Бывают случаи, когда продавец квартиры, которую подобрал себе заемщик, с помощью полученных денег тоже собирается улучшить жилищные условия, но еще не нашел варианта.

«Тогда в договорах купли-продажи и ипотеки указывается срок, в течение которого продавец выезжает из квартиры и снимается с регистрационного учета.

Банк отслеживает выполнение этого условия, поскольку заинтересован в том, чтобы его заемщик мог переехать в квартиру, купленную за счет кредитных средств», – говорит Игорь Садовский, заместитель председателя правления Генбанка.

Специально для «альтернативы»
Специальных программ и схем при альтернативных сделках немного. Одна из этих схем рассчитана на тех, кто еще не продал «нижней» квартиры, но уже нашел «верхнюю».

«Тогда заемщик обязуется в течение определенного срока (обычно 6 или 9 месяцев) реализовать «старый» объект и за счет вырученных средств погасить часть долга. На этот период банк устанавливает повышенную ставку (на 0,5-1%).

Иногда банки идут на уступки: до реализации квартиры заемщик погашает исключительно проценты за пользование кредитом», – говорит Юлия Купко, генеральный директор компании «Кредитмарт».

[attention type=yellow]
Еще одна схема разработана в КБ «Русский Ипотечный банк»: «Заемщик может взять кредит на покупку квартиры на небольшой срок (2-4 месяца), необходимый для продажи имеющегося жилья. Процентная ставка по данной программе варьируется от 9 до 19% в зависимости от срока и валюты кредита.
[/attention]

Такой способ приобретения недвижимости позволяет договориться с продавцами о скидке, а имеющуюся квартиру продать по максимальной цене», – сообщает Алексей Успенский.

Однако при такой схеме для покупки новой квартиры все-таки надо иметь собственные средства, ведь денег, полученных от продажи старой квартиры, может и не хватить для погашения долга.

Квартира приобретена, и на нее теперь накладывается обременение – в пользу банка.

«Залог оформляется на всю квартиру, а не только на ее долю», – уточняет Олег Моргачев, руководитель отдела продаж квартир компании «Новое Качество».

В случае же продажи квартиры, находящейся в залоге, заемщик выплачивает банку только фактическую сумму остатка ссудной задолженности, а все остальное получает сам.

Можно купить квартиру по ипотеке и не отдавая в залог новое жилье. Например, если имеющуюся квартиру хочется поменять на новостройку, то можно взять кредит под залог старой квартиры.

«Сумма займа составляет, как правило, не более 60-80% от оценочной стоимости имеющейся недвижимости», – говорит Анжелла Дубровская («Сити-XXI век»). Этой суммы обычно хватает на покупку новостройки на стадии строительства.

[attention type=yellow]
Пока дом строится, заемщик выплачивает кредит, а когда получает новую квартиру в собственность, продает старую и расплачивается с банком.
[/attention]

Суммы ипотечных кредитов при «альтернативах» обычно меньше, чем в случае покупки «свободной» квартиры, ведь у заемщика есть возможность внести существенный первоначальный взнос, равный стоимости продаваемого жилья: «От продажи старой квартиры клиент получает 70-75% необходимой суммы, и только 25-30% составляют заемные средства. Иногда сумма заемных средств доходит и до 50 % от стоимости покупаемой квартиры», – рассказывает Оксана Мельник («РДН».)

Таким образом, ипотечный кредит при «альтернативе» обычно не превышает 150 тыс. долларов США или 2-3 млн. руб.

Сегодняшние заемщики, наученные горьким опытом с недавней девальвацией рубля, предпочитают брать кредит в той валюте, в которой получают свои доходы.

«В основном востребованы рублевые кредиты», – сообщает Герман Белоус, начальник управления розничного кредитования Газэнергопромбанка.

Программы различных банков позволяют взять кредит на срок от 3 до 25 лет. Например, в Банке Жилищного Финансирования по программе «Квартира – рубли и доллары» кредит в рублях можно взять на 7-25 лет, а в долларах – на 10-25.

[attention type=red]
Процентная ставка по рублевым кредитам составляет от 14,75% до 16,75%, а по долларовым – 9-10,75%.
[/attention]

В Альфа-банке ипотека выдается на 5-25 лет в среднем под 15%, а ставки по рублевым кредитам в Газэнергопромбанке начинаются от 13,25%.

Но поскольку при альтернативных сделках сумма кредита сравнительно невелика, заемщики стремятся занять денег на меньший срок. «В нашем банке в таких случаях чаще всего берут ипотеку на 2 млн. руб.

на 10 лет при ставке от 10%», – говорит Людмила Салигина, директор департамента розничного бизнеса Московского Кредитного банка (МКБ).

[attention type=red]
По наблюдениям Марины Ключниковой (АН «Кутузовский проспект») при альтернативных сделках кредит получают на 10-25 лет в среднем под 13%.
[/attention]

Есть и конкретные примеры. Например, в агентстве «Кутузовский проспект», один клиент, покупая квартиру в Московской области в рамках альтернативной сделки, получил в кредит 1,5 млн. рублей на 25 лет под 15%, а другой – 3 млн. руб. на 10 лет под 16%.

А вот пример покупки квартиры в Москве: «Господин Иванов продал однокомнатную квартиру в Бирюлево площадью 31 кв.м. за 3 млн. руб. Обратившись в МКБ, он взял в ипотеку 2 млн руб. на 10 лет под 11%, для того чтобы купить двухкомнатную квартиру в районе метро «Щелковская» площадью 46 кв.м.

», – рассказывает Людмила Салигина (МКБ).

Ни один банк не выделяет «альтернативных» заемщиков из числа прочих ипотечных клиентов, к оценке их доходов и благонадежности подходят серьезно, а за последний год требования даже ужесточились. «На сегодня идеальный портрет заемщика – это семейная пара, имеющая 1-2 детей и постоянный доход. Возраст супругов – 30-40 лет.

[attention type=green]
Кредит смогут получить лишь те граждане, которые официально подтвердят свой доход справкой 2НДФЛ (очень редко – по форме банка). При этом величина обязательных ежемесячных выплат в счет погашения кредита не может превышать 40-50% от общего ежемесячного дохода заемщика», – сообщает Алексей Успенский («Русский ипотечный банк»).
[/attention]

Герман Белоус (Газэнергопромбанк)считает, что шансы есть и у более молодых заемщиков в возрасте от 28 лет.

Все-таки выгодно
Высокая цена кредитных ресурсов отпугивает многих потенциальных заемщиков. Но с другой стороны, сегодня стоимость жилья существенно снизилась, поэтому, прибегнув к ипотеке, фактически можно купить квартиру за те же деньги, что и до кризиса.

И эксперты не советуют долго ждать: «Улучшать жилищные условия с помощью ипотеки сейчас выгодно, ведь когда ставки по кредитам упадут, а требования банков смягчатся, начнется рост цен на квартиры,- утверждает Олег Моргачев («Новое Качество»).

– Взяв кредит сейчас, позже можно будет рефинансировать его на более выгодных условиях, а вот подобрать хорошую квартиру будет сложнее».

Кроме того, ипотека при альтернативных сделках доступна даже при сравнительно небольшом доходе: «Например, в нашем банке заемщик Андрей Н. при ежемесячном доходе 52 200 руб. взял в кредит 1,6 млн. руб. на 10 лет под 14%.

[attention type=green]
С помощью заемных средств он приобрел 2-комнатую квартиру стоимостью 5,7 млн. руб., продав имеющуюся жилплощадь за 4,1 млн. Ежемесячный платеж по кредиту в данном случае чуть менее 25 тыс. руб.
[/attention]

», – рассказывает Герман Белоус (Газэнергопромбанк).

Резюме портала Metrinfo.Ru
Улучшить жилищные условия без привлечения заемных средств порою невозможно даже при альтернативных сделках. Покупатели обычно берут в кредит 2-3 млн. руб.

на 10-15 лет в среднем под 14-15%, однако получить разрешение даже на такой относительно небольшой и недолгий кредит пока еще довольно сложно – банки перестраховываются и отказывают всем, кто вызывает хоть какие-нибудь сомнения.

Кроме того, обращаясь за кредитом при альтернативных сделках, надо помнить, что подходящий вариант придется найти за 2-3 месяца, пока действует разрешение на кредит, и не всякий участник «альтернативы» готов ждать, пока другой уладит дела с банком.

Источник: https://www.metrinfo.ru/ipoteka/articles/ipoteka-v-pomosch-alternativnoy-sdelke.60568.html

Альтернативная сделка с ипотекой сбербанка. Как провести альтернативную сделку с ипотекой? Порядок действий

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

/ Жилищные субсидии / Как происходит рассчет альтернативной сделки с ипотекой

  • как не нарваться на мошенников и не остаться без денег/собственной квартиры;
  • какой из способов взаиморасчета наиболее безопасен для обеих сторон;
  • что должна включать в себя расписка о получении средств продавцом;
  • безопасен ли расчет до регистрации сделки.

Как происходит передача денег при продаже квартиры

Такие сделки считаются сложными с точки зрения организации, поскольку в квартирах могут быть несовершеннолетние собственники, ипотека (более одной), доверенности, приватизация и прочие особенности, которые необходимо учитывать в совокупности, поскольку от успеха каждой сделки зависит общий успех альтернативной сделки», — отмечает Сергей Столбунов. Также при «альтернативах» могут возникать определенные несогласия между риэлторами, которые представляют разные стороны сделки, споры по поводу условий договора доступа к ячейке, сроков сдачи квартиры новому собственнику и т. п.

Альтернативная сделка с ипотекой

Как правило, ипотечные программы большинства банков страны предполагают обязательное наличие собственного первоначального взноса у заемщика.

Его размер составляет от 15-20% стоимости недвижимости.

Дополнительно ипотечный кредит может повлечь и другие затраты, связанные с оформлением документов, оплатой услуг нотариуса, оценщика, страховой компании, погашением единовременных комиссий банка.

Обратите внимание => Может ли организация оплатить с расчетного счета ндфл с патента иностранного гражданина

Ипотека в Чехии для иностранцев в 2020 году

  • страхование жизни заемщика – от 200 до 1000 евро в год;
  • услуги ипотечного брокера – клиент выплачивает ему сумму в пределах 0,3-1,0 % от объема ссуды;
  • нотариальный договор – за услуги нотариуса заемщик платит порядка 0,2-0,6 % от размера кредита;
  • оценка объекта недвижимости – оценочный отчет по стандартной квартире обойдется клиенту в 200-500 евро.

Рекомендуем прочесть: Выкупить У Свекрови Часть Дома На Мат Капитал 2020

Чтобы оформить договор долгосрочного жилищного кредитования в Чехии, гражданину другой страны обязательно нужно внести первоначальный взнос (далее ПВ). Никаких исключений для иностранцев в этом плане нет. Размер ПВ для заемщиков данной категории в чешских банках колеблется в пределах 30-50 %. То есть если значение этого показателя критично, можно найти более подходящее предложение.

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Настоящая Политика защиты и обработки персональных данных (далее — «Политика конфиденциальности») подробно объясняет, сайт, размещенный по адресам molodostroy24.

ru (в дальнейшем «мы», «наш», «сайт») использует информацию, оставленную Вами или полученную во время любой из Ваших пользовательских сессий (в дальнейшем «Ваша информация»). Политика конфиденциальности составлена в соответствии с пунктом 2 статьи 18.1 Федерального закона от 27.07.

2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее – Закон о персональных данных), а также иными нормативно-правовыми актами в области защиты и обработки персональных данных и действует в отношении всех персональных данных (далее – Данные), которые ООО «ИЛИС Групп» (далее — «Общество») может получить от субъекта персональных данных во время использования сайта. Использование Вами сайта означает согласие с настоящей Политикой конфиденциальности. Вы проинформированы и согласны с тем, что Ваше согласие, данное в электронной форме на сайте, является согласием, полностью отвечающими требованиям действующего законодательства РФ и позволяющим подтвердить факт его получения Обществом. Вы даете своей волей и в своем интересе согласие на обработку, в том числе сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение, обновление, изменение, использование, передачу администрации сайта, обезличивание, блокирование, уничтожение, передачу третьим лицам персональных данных, включая, но не ограничиваясь следующими персональными данными: ФИО, контактный телефон, адрес email, наименование юридического лица, индивидуального предпринимателя, ИНН, ОГРН, ОГРНИП, место нахождения юридического лица и индивидуального предпринимателя, банковские реквизиты и иное.

Обратите внимание => Дети рожденные в чернобыльской зоне что будет с пенсией

Выписка продавца и проживающих с ним при ипотеке

Если банк требует, вы можете решить эти вопросы только с ним, иначе кредит может быть не предоставлен под ваш дом. Попробуйте предложить нотариальное обязательство дочери, составленное в том городе, где она учится, о снятии с регистрационного учета с указанием срока. Однако, большинство банков не выплачивают продавцу деньги, пока не будет представлена «чистая» форма 9.

Есть нотариальная доверенность мне от дочери на представительство во всех органах: судах, ГУВД, прокуратуре и пр., со всеми правами -подавать заявления и расписываться. Но УФМС требует листки с места учёбы, заверенные там и высланные мне. Но это займёт много времени. Может сходить с этой доверенностью к нач. УФМС., или в банке обязательство написать?

Альтернативная ипотека

  1. Оценка квартиры – ее можно произвести самостоятельно с опорой на аналогичные предложения, проанализировав предложения в интернете. Также можно воспользоваться специализированными онлайн-сервисами, которые по заданным параметрам выдадут предположительную стоимость недвижимости.

    Но стоит понимать, что полученные цифры будут обычно выше реальных, так как не учитывают множество факторов и не имеют поправки на торг. Бесплатную оценку могут произвести и риелторские агентства (агентства недвижимости), с которым будет заключен договор на сопровождение сделки купли-продажи.

  2. Поиск покупателя.

    Обычно самостоятельный поиск покупателя ведется через специализированные интернет-площадки. В размещенном объявлении прописываются все наиболее важные параметры будущей сделки: описание квартиры, ее достоинства (район, хороший ремонт и пр.), цена, возможность торга, готовность к продаже и пр.

    Можно также сразу указать свои ожидания от продажи: например, обмен трехкомнатной квартиры на несколько однокомнатных.

  3. Подбор альтернативного объекта недвижимости, обсуждение с продавцом условий будущей сделки.
  4. Сбор необходимых документов для заключения сделки купли-продажи.

  5. Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение залога или авансирование сделки. Определение порядка расчетов: после или до госрегистрации перехода собственности, с использованием банковской ячейки/аккредитива, при участии нотариуса.
  6. Подписание основных договоров купли-продажи.

  7. Подписание акта приема-передачи квартир (продаваемой и покупаемой) с указанием существенных недостатков и нюансов, о которых должен быть проинформирован покупатель.
  8. Предоставление необходимых документов в Росреестр для перерегистрации прав собственности.

Обратите внимание => Санпин непродовольственные товары

Риски и подводные камни

Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными. Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:

Возможный рискВозникающая проблема
Действия сторон не согласованы друг с другомВ основе альтернативной сделки лежит именно синхронность каждой из операций. Если хотя бы одна из них не совершена вовремя, вся «цепочка» может развалиться.
Затягивание сроковЛюбое оттягивание даже одного действия приостанавливает абсолютно весь процесс. Если этим злоупотреблять, то сделка может растянуться на несколько месяцев.
Не проведенная регистрацияКонтролировать процесс регистрации права собственности достаточно сложно. Кроме того, Росреестр может сам затягивать сроки, выдавая соответствующее документы далеко не в один день.
Отказ от сделкиЛюбая из сторон в любой момент может отказаться выполнять свои обязательства. Это приведет к тому, что обрушится вся «цепочка» и, как следствие, все придется начинать заново уже с новыми лицами, что еще больше затянет процедуру и, далеко не факт, что в конечном итоге ее вообще удастся удачно завершить.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните Москва и Московская область
  • позвоните Санкт-Петербург и область

Для того, чтобы купить квартиру, нужно её продать, а по другому — денег нет. Эта ситуация знакома тем, кто решил расширяться, а средств на руках не имеет. В таком случае лучше провести альтернативную сделку. Вам охотнее дадут кредит, если у Вас имеет своё жильё. Но для заключения такой сделки, нужна безупречная логистика.

Проведение альтернативной сделки с ипотекой

«Альтернативная сделка, это сделка при которой собственник, продавая свой объект недвижимости ищет для приобретения альтернативный объект недвижимости. Такие сделки проводятся в один день. Но сложности возникают с грамотной организацией самой сделки.

Работник, у которого много опыта в сфере недвижимости легко и без проблем проведёт сделку, молодой риэлтор без надлежащего опыта может не справиться с поставленной задачей. А вот если Вы самостоятельно решите проводить эту сложную сделку, то Вам это будет слать сложнее всего.

Для проведения сделки необходимо, проверить документы на все квартиры, а так же их комплектацию, проверить всех участников сделки, изучить условия банков, найти слабые места и предусмотреть, что Вы будете делать, если возникнут трудности с заключением сделки.

«Конечно же, если Вы впервые самостоятельно пробуете проводить альтернативную сделку и не являетесь профессионалом, вряд ли из этого выйдет что-то хорошее, – говорит Максим Анатольевич, специалист агенства недвижимости «ГорЖилФонд». – Есть два вида расчётов наличные и безналичные.

[attention type=yellow]
Их можно производить миллионом разных способов, а если прибавить субсидии, сертификаты, материнский капитал, прочие господдержки, вообще без специальных знаний не разобраться».
[/attention]

Все кредиты в одном банке

Намного удобнее, для проведение альтернативной сделки, если она будет проводиться в одном банке. Бывают случае, что сторонники имеют ипотеки в разных банках, и проводить сделку при этом куда сложнее.

Источник: https://vsk-ipoteka.ru/nyuansy-i-problemy/alternativnaya-sdelka-s-ipotekoj-2.html

Что такое альтернативные сделки купли-продажи квартир с ипотекой?

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

Когда приходиться задумываться о необходимости приобретать квартиру или появляется желание пожить в более комфортных условиях, то идея об использовании уже имеющихся ресурсов приходит в голову в первую очередь.

Вместо того чтобы долго откладывать деньги, постоянно беспокоиться о том, чтобы инфляция не поглотила с таким трудом накопленные сбережения, выбирать валюту хранения и решать множество других мелких проблем, многим людям совершенно справедливо гораздо более простым способом кажется использовать уже оформленные в собственность квадратные метры как первоначальный взнос, а недостающую сумму для «улучшения жилищных условий» занять у банка. По словам Льва Плецельмана, руководителя службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость», на сегодня порядка 75% ипотечных сделок на вторичном рынке являются альтернативными. В последнее время эксперт отмечает повышенный интерес со стороны клиентов к обмену жилья с помощью ипотеки, который, очевидно, вызван изменением сроков городской программы по сносу и реконструкции некомфортного жилья. Аналитики рынка поделились своими наблюдениями о том, как сегодня выглядит структура и сущность альтернативных сделок с ипотекой.

Альтернатива для позитива

К одному из главных отличий альтернативных сделок от других видов взаимодействий на рынке недвижимости относятся социально-экономические характеристики клиентов, которые к ним прибегают. Скажем, если квартиры в новостройках часто покупают одинокие молодые люди, или молодые семьи без детей, не имеющие достаточно средств для первоначального взноса, то к размену и увеличению жилплощади стремятся те, кто уже имеет какую-то недвижимость. По словам Елены Вебер-Латиган, генерального директора компании “Вэлат”, «среднестатистический портрет» клиентов «альтернативщиков» по ипотечным сделкам – это, как правило, мужчина, возраста от 25 до 40 лет, с высшим образованием, со средним уровнем дохода (для Москвы – от 50 до 80 тысяч рублей в месяц), женатый, либо без детей, либо с 1 ребёнком. «Основная причина, по которой людям требуется альтернативная сделка – необходимость расширения жилплощади в связи с рождением детей. Тем не менее, чаще всё же заёмщики просто покупают недвижимость, достаточно редко прибегая к альтернативам. Типичная ситуация «среднестатистического» заёмщика: молодая семья, возможно с ребёнком, возможно без, не имеет собственного жилья в городе, но совокупный уровень дохода позволяет взять ипотечный кредит, плюс к этому, удалось накопить некоторую сумму, которой достаточно для первоначального взноса; для таких заёмщиков ипотека становится единственным выходом, позволяющим им отказаться от аренды жилья»,- отмечает Елена Вебер-Латиган. Причины, по которым люди прибегают к альтернативным сделкам, банальны – улучшение жилищных условий в связи с ростом семьи до двух детей и более или их взрослением. Как правило, покупатели не совершают каких либо резких скачков, обычно миграция происходит из 2-х в 3-х комнатные квартиры, и так далее, то есть поэтапно. Такие сделки не требуют высоких доплат, соответственно, не возлагают большого долгового бремени на заемщика. По наблюдениям Льва Плецельмана, разъезд в семье, состоящей из разных поколений, проживавших на одной жилплощади, обычно происходит с выделением однокомнатной квартиры с помощью ипотечного займа. Кроме того, покупатели довольно часто меняют свой район или на более удобный с транспортной точки зрения, или на более дешевый с целью прибрести квартиру большей площади.

Цена вопроса

Поскольку уже имеющаяся в собственности жилплощадь является весьма внушительным капиталом, который банки охотно рассматривают в качестве дополнительного гаранта надежности клиента, то процедура одобрения ипотеки для клиентов-«альтернативщиков» не такая напряженная, как, скажем, для тех, кто покупает квартиру в новостройке с минимальным первоначальным взносом. По наблюдениям руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрея Владыкина, средняя сумма кредита по всем банкам Москвы держится на уровне 3,5 – 4,0 млн рублей и растет очень медленными темпами. Средняя стоимость квартиры от 6,8 до 8,5 млн. рублей. По словам Елены Вебер-Латиган, как правило, если речь идёт о жилье эконом-класса, сумма доплаты составляет от 1,5 до 3 миллионов рублей. «Эта сумма в большинстве случаев позволяет переехать в квартиру большей площади, иногда несколько улучшить месторасположение объекта (близость к метро, престижность района). В сегменте бизнес-класса доплата может достигать 5 – 7 миллионов рублей, правда в этом случае заёмщики редко берут всю сумму в кредит, частично используя собственные средства, иногда средства от продажи других объектов недвижимости»,- объясняет она. Следовательно, альтернативу чаще всего рассматривают в тех случаях, когда на руках есть 50% и более от стоимости выбранной квартиры. Если денег меньше, берут простую ипотеку, если больше – берут потребительский кредит или продают какой-либо объект, с которым расставаться наиболее безболезненно (дачу, например).

«Среднестатистические» характеристики стоимости, как альтернативных сделок, в целом, так и отдельных параметров, которые им присущи, различаются, в зависимости от того, к цифрам какого аналитического центра мы прибегаем.

Скажем, Александр Серебряков, заместитель генерального директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотечным программам, приводит более сдержанные данные.

Средняя стоимость квартиры, по наблюдениям эксперта, приобретаемой с использованием ипотечного кредита – 6,1 млн рублей в Москве, и 5,7 млн рублей – в Московской области. Средняя сумма кредита, привлекаемая для покупки квартиры в 1 квартале 2011 года составила порядка 3 млн рублей.

Но как в первом, так и во втором случае очевидно, что без помощи кредитно-финансовой организации клиентам было бы очень сложно увеличить жилплощадь, потому что просто взять и накопить 3- 4 млн рублей задача непростая для семейных людей с детьми.

Выбор банка

Интересными наблюдениями поделились застройщики, так же в практике своей деятельности сталкивающиеся с «цепочными» сделками. «Если при обычных ипотечных сделках средний размер первоначального взноса равен примерно 40%, то в случае альтернативных сделок этот показатель составляет 70% от стоимости квартиры – говорит Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель». – Привлечение ипотеки практикуется примерно в каждой четвертой альтернативной сделке». Но если размер первоначального взноса у «альтернативщиков» вполне объясним с логической точки зрения, то выбор банка, к которому прибегают такие клиенты, часто связан с необходимым уровнем комфорта для обращения с кредитно-финансовой организацией. По словам экспертов, сегодня и сами банки весьма заинтересованы в сотрудничестве с агентствами в сфере альтернативных сделок. Елена Вебер-Латиган объясняет, что клиенты без агента – это всегда риск, что в самый неподходящий момент они выкинут-таки тот или иной фокус, ставя в тупик остальных участников сделки. «Происходит это не от их собственного большого желания, а скорее от незнания и непонимания технологии сделки и некоторых юридических аспектов. Что же касается банков, то трудности, конечно, бывают. Тем не менее, риэлторам, как правило, удаётся грамотно выстроить работу с кредитными менеджерами в банка»,-отмечает она. Андрей Владыкин утверждает, что все банки, проводящие ипотечные сделки, также приветствуют альтернативные. В основном, различия касаются так называемой «длины цепочки» то есть количества квартир, задействованных в сделке, и места кредитной сделки в этой цепочке. «Это может показаться абсурдом, но некоторые банки отказывались проводить сложные альтернативные сделки из-за банального неумения организовать последовательность закладки денег в банковские ячейки, а также из-за нехватки свободных ячеек и нехватки свободных мест в переговорных, чтобы рассадить всех участников цепочки» – делится своими наблюдениями эксперт. Однако в подавляющем большинстве случаем все стремятся решить вопрос ко всеобщей выгоде и альтернативы проходят достаточно гладко.

В заключении хочется сказать, что альтернативные сделки относятся к классическому типу взаимодействий с недвижимостью, в том числе и потому, что востребованы, практически, всегда.

На этот тип экономических отношений мало воздействуют кризисные факторы или ухудшение инфляционного фона, потому что здесь можно встретить практически «идеальный» вариант, когда потребности и возможности не совпадают лишь чуть-чуть.

[attention type=yellow]
А недостающую сумму с такими гарантиями надежности банки предоставляют с большей охотой, чем при обычном варианте ипотеки. Именно поэтому альтернативные сделки можно назвать «оплотом» рынка недвижимости, в том числе и в настоящее время.
[/attention]

Источник: https://miel.ru/press/chto-takoe-alternativnye-sdelki-kupli-prodazhi-kvartir-s-ipotekoy-5960/

Как провести альтернативную сделку?

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

Предположим, что ты захотел радикально улучшить свои жилищные условия. Например, повезло с полимерами: накопил пару миллионов рублей или повысили зарплату, и теперь банки наперебой предлагают ипотеку. Чтобы хватило на первоначальный взнос, нужно продать за деньги старую квартиру.

Но есть разумное опасение, что пока ты ищешь себе новое жильё, у банка отзовут лицензию и деньги испарятся, или грянет очередной кризис. Да и вообще не хочется жить на улице у любимой тёщи до переезда.

Чтобы уменьшить риски, используй альтернативную сделку – одновременную продажу старой квартиры и покупку новой.

И как это сделать?

Находишь покупателя на свою квартиру, берёшь у него аванс. Быстренько (за неделю-две) ищешь себе вариант на замену, тоже авансируешь и начинаешь готовить договоры купли-продажи (ДКП). Тут традиционно есть два путЯ:

Способ №1. В договорах прописываешь статью 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием». И указываешь, что регистрация этого ДКП может быть проведена только при условии регистрации другого ДКП. После этого молишься всем богам, чтобы пакет документов по двум квартирам попал к одному регистратору, и он не оказался альтернативно одарённым.

Эта история обязательна, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники.

Для сделки придётся получать согласие органов опеки, которые внимательно следят, чтобы жилищные условия детей не ухудшились.

[attention type=red]
Просто выселить малых на улицу не выйдет, нужно обязательно купить взамен что-то равноценное. Так что имей это ввиду, если собираешься уменьшать ипотеку материнским капиталом или приватизировать жильё на детей.
[/attention]

Способ №2. Платишь конторе-регистратору и они сами сдают второй договор в Росреестр после регистрации первого. В Москве в среднем за это берут около 10-12 т.р. за квартиру. То есть, если в сделке две квартиры, то придётся отдать 20-24 т.р. По устоявшейся практике за эти услуги платит покупатель.

Выбирать контору нужно довольно тщательно. У меня критерии простые: понятный договор, где прописаны условия, сроки, порядок сдачи и получения документов, адекватное общение при составлении договора. Ну и штук десять-пятнадцать совместно проведённых сделок.

Этот способ крайне желателен, если продаёшь квартиру в области и покупаешь в МСК. Ибо есть шансы, что пакет документов пропотеряют разделят. Мне тут рассказали жуткую историю, как Росреестр в МО слал запрос по своей квартире Росреестру в Москве, а оттуда отвечали в течение 30 дней.

Какой бы вариант ни выбрал, в любом случае в один день подписываешь два договора – один по продаже старой квартиры, другой по покупке новой.

В чём минусы?

[attention type=red]
Во-первых, альтернатив в цепочке может быть чуть больше, чем до фига. Кто-то покупает у тебя, ты покупаешь у другого, другой покупает у следующего и т.д.
[/attention]

Соответственно, чем больше участников, тем больше вероятность, что всё сорвётся. К кому-то может прийти покупатель с наличкой, кто-то может просто психануть передумать.

Мой свежий личный рекорд: три квартиры, дом и участок земли в одной сделке. С опекой и двумя ипотеками.

Во-вторых, проверять приходится все квартиры и все договоры. Если кто-то из контрагентов где-то облажается, то не зарегистрируют всю цепочку.

В-третьих, придётся таскать деньги наличкой и раскладывать по банковским ячейкам.

[attention type=green]
Безналичный аккредитив не подойдёт – за все квартиры частично или полностью платит первый покупатель, соответственно он и будет в платёжном поручении.
[/attention]

Схема переводов с аккредитива покупателя на аккредитив другого покупателя банками пока не поддерживается. Если сделки нотариальные и нотариус адекватный, то можно заплатить через нотариальный же депозит.

В-четвертых, сроки переезда очень долгие. Если все пойдут друг другу навстречу, то последнюю квартиру в цепочке освобождают неделю-другую. Потом ещё дней 5-10 освобождают предпоследнюю и дальше по цепочке. Соответственно покупатель первой квартиры ждёт переезда кучу времени.

Какие выводы?

1. Альтернативная сделка – это такой вид сделки, при котором происходит одновременная регистрация перехода прав собственности на несколько объектов недвижимости.

[attention type=green]
2. Чтобы все сделки зарегистрировали одновременно или в нужной последовательности, можно прописать в договоре ст. 157 ГК РФ (обязательно при несовершеннолетних собственниках) или нанять контору-регистратора.
[/attention]

3. Такой способ решения квартирного вопроса, конечно, долгий и довольно затратный, но при должном знании матчасти вполне себе осуществимый.

Всем добра и квадратных метров!

Для интересовавшихся квартирными историями – мои соц.сети: ВК,

[моё] Длиннопост Недвижимость Покупка недвижимости Текст

Рассказываю со слов знакомого из правоохранительных органов.

Уж не знаю насколько ходовой вид мошенничества с недвижимостью ибо как-то сложно и муторно, но похоже таки имеет место быть. Суть его в следующем.

Покупатели находят продавца и заключают с ним договор купли-продажи квартиры. Деньги отдают сразу наличкой. Далее идут в МФЦ и сдают документы на регистрацию сделки. Регистрация в МФЦ обычно 7-10 дней.

[attention type=yellow]
В это время параллельно со сдачей документов в МФЦ подельник продавца закидывает в суд исковое заявление о взыскании с продавца энной суммы денег и заявление об обеспечении иска, где просит наложить арест на имущество – ту самую квартиру, для регистрации которой документы и были уже сданы в МФЦ.
[/attention]

Суд рассматривает заявление об обеспечительных мерах и выносит решение об аресте квартиры. После этого покупателям, соответственно, приходит отказ в регистрации сделки.

Таким образом покупатели остаются и без денег и без квартиры. Ну а далее начинается развод покупателей на дополнительные деньги. Что-то типа: “Хочешь квартиру – гаси долг продавца – снимется арест – получишь квартиру. Нет – будешь и без денег и без квартиры”.

С продавца, конечно, можно потребовать возврата денег. Только вот денег у него уже нет и взыскать с него живые деньги обратно очень туманная перспектива.

При этом правоохранительные органы считают, что здесь чистые гражданско-правовые отношения в которые органы влезать право не имеют. Хочешь – иди и судись. Да и на момент подписания договора купли-продажи, квартира чистая, обременений нет, о чем продавец и предоставил покупателям свеженькую выписку из Росреетсра и всякие справки.

Процесс взыскания долга с продавца каким-то третьим лицом тоже формально чист, так как есть договор займа. Продавец не отрицает, что он был и т.п.

Как себя обезопасить? Никаких сделок с передачей налички из рук в руки. Только аккредитив или ячейка. При таком раскладе явные мошенники сразу отвалятся.

[attention type=yellow]
Немного расскажу о том, с чем я сталкиваюсь при сопровождении сделок с недвижимостью и какие скелеты периодически вываливаются из шкафов. Зачем надо сделки сопровождать, я уже рассказывал тут https://www.pgpartners.ru/blog/99 и тут https://www.pgpartners.ru/blog/118, поэтому просто покажу пару примеров из недавнего.
[/attention]

Кейс первый – кто лучше: слепой или психически нездоровый продавец?

Проверяем буквально месяц назад один дом с участком, сам по себе объект (цена, параметры, расположение) очень нашему доверителю нравится. Показы проводит дочь, объект оформлен на маму.

Маму пока никто не видел (но на этой стадии ничего страшного, это абсолютно нормально). Попросили правоустанавливающие документы, начинаем проверку.

Везде все более-менее нормально, сам объект не под обременениями, у продавца (мамы) есть мелкие какие-то суды по взысканию коммуналки, но исполнительных производств нет.

[attention type=red]
Других проблем тоже не вижу, кроме одной, которая рискует стать просто гигантской бомбой замедленного действия (я бы даже сказал. М.О.А.Б. – мать всех бомб). В одном из районных судов города Москвы заявлен административный иск от прокурора с категорией «О прекращении действия права на управление транспортными средствами (п. 2 ч. 1 ст.
[/attention]

28 Федерального закона от 10.12.1999 № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»)». Дело еще только рассматривается, заседание назначено где-то через пару недель.

Начинаю смотреть, что это такое.

Выясняется, что основание для этого – «выявленное в результате обязательного медицинского освидетельствования наличие медицинских противопоказаний или ранее не выявлявшихся медицинских ограничений к управлению транспортными средствами в зависимости от их категорий, назначения и конструктивных характеристик».

То есть у человека что-то со здоровьем не так. Ну ок, пока это просто повод посмотреть более подробно, какие могут быть основания для этого. Мало ли, может у человека ноги нет, ну или руки.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_provesti_alternativnuyu_sdelku_6789823

6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью!

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

Статья написана с участием Максима Бунтовичева и Ирины Сивуховой – юристами сети Высоцкий Эстейт.

Недостатков у так называемой альтернативы, или цепочки, несколько

Минное поле “альтернативы” не так опасно, как может показаться на первый взгляд

1. Альтернативная сделка это всегда дольше

Процесс выгладит следующим образом. Вы выбрали себе квартиру, и авансировали ее.

Собственник выбранной вами квартиры часто только после аванса идет выбирать себе другую квартиру, а его слова “альтернатива подобрана” могут быть лукавством, чтобы вы успокоились и ждали.

Это занимает от пары недель до месяца. На ваше несчастье он тоже выбрал себе квартиру в которой собственники покупают другую взамен, то есть тоже альтернативу.

Вы уже догадались, что еще пару таких итераций и вы будете ждать сделку 2 месяца, а иногда и дольше.

Ну а еще, есть пункты 5 и 6, которые тоже могут увеличить срок сделки.

2. Риск изменения цены после аванса

Вы внесли аванс по определенной цене. В процессе поиска альтернативы собственники выбранной вами квартиры не смогли найти себе недвижимость в рамках бюджета, сформировавшегося из накоплений/ипотеки и предложенной вами цены. Что они делают? Правильно, идут к вам и предлагают доплатить за их более дорогой выбор. И хорошо, если это происходит ДО сделки.

Были случаи, когда один из участников цепочки вдруг решал, что “никуда они все, другие участники сделки, не денутся” и поднимал цену прямо перед ячейкой в банке.

Отсюда следует следующая проблема.

3. Отказ от сделки одного из участников уже собранной цепочки

В результате изменения в цене одного из объектов в цепочке один из собственников отказывается от сделки. Теперь вы не только потеряли время на то, чтобы всех собрать. Нужно начинать все заново, и хорошо если вы покупатель вначале цепочки и цена на рынке падает. А что если растет?

4. Сложности при передаче оплаты за недвижимость

Вы покупаете квартиру за миллион. Собственник приобретаемой вами квартиры покупает за 2 миллиона. Это значит свой миллион вы отдаете не собственнику выбранной вами квартиры, а собственнику недвижимости, в которую он переедет. Вы отдаете деньги тому парню, с которым у вас в принципе нет никаких отношений.

Такая процедура возможна или при оплате наличными на сделке (в некоторых регионах это норма) или через банковскую ячейку.

Аккредитив или Система Безопасных Расчетов от Сбера до последнего времени не позволяли это сделать.

5. Проблемы с освобождением недвижимости после покупки

У меня в практике была история, когда собственник альтернативы, пожилая женщина, переезжала в другой город. При покупке недвижимости в другом городе у нее возникла проблема с освобождением приобретаемой квартиры. Ее вынудили ждать 3 недели до переезда. И 2 из них новый владелец ее квартиры жил вместе с ней, так как другого выбора у него тоже не было.

Как вы понимаете, при “свободной продаже” этого не могло бы произойти.

При покупке альтернативной квартиры вы, зачастую, вынуждены отсчитывать срок въезда в свою квартиру от освобождения последней квартиры в цепочке. Прибавляйте в среднем 10 дней к каждому объекту. Если в цепочке 3 квартиры, а вы являетесь покупателем первой из них, то планируйте переезд через месяц, после подписания договора купли-продажи.

6. Проблемы с регистрацией перехода права

Здесь возможны 2 проблемы: отказ в регистрации или приостановка регистрации перехода права по одной из квартир в цепочке.

Сегодня в Москве сложилась следующая практика. Или вы идете в МФЦ с альтернативной цепочкой и подаете пакеты документов на каждый из объектов или нанимаете регистратора или регистрируете переход права через нотариуса.

До середины нулевых в Москве использовали в договоре пункт (ст. 157 ГК РФ), связывающий все квартиры в цепочке единой регистрационной процедурой. Если не зарегистрируют переход права на одну недвижимость, то не зарегистрируют и на вторую. Но на сегодняшний день от использования этого пункта в договоре почти повсеместно отказались. Почему? У меня нет этому рационального объяснения.

[attention type=red]
Если вы не указали взаимозависимость регистрации перехода права по всей цепочке, то есть вероятность, что по одной квартире регистрация пройдет, а по другой будет приостановлена или вообще отказано в регистрации.
[/attention]

В случае, если отказ в регистрации произошел только по одной квартире, то стороны должны договориться (желательно конечно же заранее) каким образом будет признана недействительной и вторая сделка.

Например в результате неоплаты, так как зарегистрированные договоры купли-продажи являются условием получения денег из ячеек или раскрытия аккредитивов, а по отказной сделке такого документа не будет, и как следствие факта оплаты не произойдет.

Чтобы избежать такого сценария можно воспользоваться услугами так называемых “регистраторов”. Людей, которые контролируют процесс регистрации двух и более объектов одновременно. Если по какой-то причине произойдет приостановка регистрации одного объекта в цепочке, и это можно исправить, то регистратор вам об этом сообщит.

И напоследок как обычно, я рекомендую не приступать к организации такой сложной сделки без помощи опытного агента-переговорщика и юриста, которые в паре обеспечат вам самый лучший результат и душевное спокойствие.

Хотите получить консультацию по вопросам продажи/покупки недвижимости?

Ипотека в помощь альтернативной сделке: препятствия и достоинства

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой
Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

При альтернативной сделке владелец недвижимости, продавая ее, одновременно покупает новую жилплощадь. Такие операции с жильем очень распространены. Прибегая к альтернативным сделкам, можно улучшить свои жилищные условия, лишь доплатив разницу в стоимости продаваемой квартиры и покупаемой. И если собственных средств на доплату не хватает, можно обратиться в банк за ипотечным кредитом.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Как получить ипотеку при альтернативной сделке, каковы условия кредитования и стоит ли сегодня брать на себя груз кредитных обязательств, рассказывает интернет-портал Metrinfo.Ru

Часть этих сделок не обходится без ипотеки: «Около 10-15% альтернативных сделок на рынке жилья проводится с привлечением ипотечного кредита», – сообщает Алексей Успенский. А в «РК «Русский дом недвижимости» доля таких сделок – 10-12% от общего числа «альтернатив».

Кредиты брали бы охотнее, если бы не ряд сложностей. Успех альтернативной сделки зависит от совпадения ожиданий ее участников, и в сроках, и в стоимости. А поскольку участников альтернативной «цепочки» может быть много, и хотя бы один из них не сможет вовремя рассчитаться с другим, то вся «цепочка» будет нарушена.

Получение кредита одним из «альтернативщиков», часто затягивает сделку – время уходит на проверку, проводимую службой безопасности банка, на сбор документов для получения займа.

[attention type=red]
С другой стороны, если одобрение банка получено, но не все участники сделки определились со своими действиями и медлят, заемщик рискует потерять разрешение на получение кредита, ведь обычно оно действует всего 1-2 месяца, максимум – 3.
[/attention]

«Как правило, этого времени достаточно, а если нет, то всегда есть возможность договориться с банком о продлении разрешения.

Правда, тогда клиенту, скорее всего, потребуется внести деньги за повторное рассмотрение кредитной заявки и ждать, пока ее рассмотрят», – говорит Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». Ожидание повторного разрешения может и разорвать «цепочку» альтернативной сделки.

«Из-за сложности согласования условий сделки и сроков между сторонами клиенты стараются находить «свободные» объекты. Выстроить всю цепочку купли-продажи и уложиться в срок действия разрешения банка на ипотеку не всегда возможно», – замечает Татьяна Невская, начальник Управления ипотечного кредитования блока «Розничный бизнес» ОАО «Альфа-Банк».

Еще одна трудность – государственная регистрация: «Сделки с ипотекой регистрируются за 5 рабочих дней, но только в одной регистрационной палатой – на Зеленом проспекте. Регистрация обычной сделки выполняется в течение 30 дней в любой другой регпалате.

И покупатель, взявший ипотеку, через неделю становится собственником жилья, а другие участники ждут документов еще 3 недели», – сообщает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

[attention type=green]
Как правило, участники «альтернативы» хотят, чтобы все сделки регистрировались в одной регпалате и в одно и то же время.
[/attention]

Кроме того кредит при альтернативной сделке практически невозможно получить, если «верхний» объект покупки – новостройка. «Сейчас банки выдают ипотечные кредиты в основном на вторичном рынке.

Только отдельные банки предоставляют ипотеку на определенный ряд новостроек, прошедших аккредитацию», – говорит Алексей Успенский («Русский ипотечный банк»).

При этом новостройка должна быть на высокой стадии готовности: «Обычно если к моменту обращения за кредитом, в строящемся доме возведены все этажи», – утверждает Марина Ключникова, эксперт по недвижимости Агентства «Кутузовский проспект».

[attention type=green]
Если банк дал разрешение, и квартира найдена, то следующий этап – ее оценка и проверка юридических документов. Если квартира одобрена, то заключаются договоры страхования и залога, и заемщик получает кредит, но «живых» денег он не видит.
[/attention]

«Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку. Вносит деньги покупатель «верхней» квартиры, а получает – ее продавец. Остальные части альтернативной сделки тоже проходят через банк, и от количества участников зависит число задействованных ячеек.

Продавцы получают доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи, участвующих в сделке.

Переход квартиры к новому собственнику оформляется актом приема-передачи», – рассказывает Елена Бармина, руководитель проекта по развитию ипотечного кредитования Банка Жилищного Финансирования. Банковскую ячейку может заменить только аккредитивная форма расчетов.

Бывают случаи, когда продавец квартиры, которую подобрал себе заемщик, с помощью полученных денег тоже собирается улучшить жилищные условия, но еще не нашел варианта.

«Тогда в договорах купли-продажи и ипотеки указывается срок, в течение которого продавец выезжает из квартиры и снимается с регистрационного учета.

Банк отслеживает выполнение этого условия, поскольку заинтересован в том, чтобы его заемщик мог переехать в квартиру, купленную за счет кредитных средств», – говорит Игорь Садовский, заместитель председателя правления Генбанка.

Специально для «альтернативы»
Специальных программ и схем при альтернативных сделках немного. Одна из этих схем рассчитана на тех, кто еще не продал «нижней» квартиры, но уже нашел «верхнюю».

«Тогда заемщик обязуется в течение определенного срока (обычно 6 или 9 месяцев) реализовать «старый» объект и за счет вырученных средств погасить часть долга. На этот период банк устанавливает повышенную ставку (на 0,5-1%).

Иногда банки идут на уступки: до реализации квартиры заемщик погашает исключительно проценты за пользование кредитом», – говорит Юлия Купко, генеральный директор компании «Кредитмарт».

[attention type=yellow]
Еще одна схема разработана в КБ «Русский Ипотечный банк»: «Заемщик может взять кредит на покупку квартиры на небольшой срок (2-4 месяца), необходимый для продажи имеющегося жилья. Процентная ставка по данной программе варьируется от 9 до 19% в зависимости от срока и валюты кредита.
[/attention]

Такой способ приобретения недвижимости позволяет договориться с продавцами о скидке, а имеющуюся квартиру продать по максимальной цене», – сообщает Алексей Успенский.

Однако при такой схеме для покупки новой квартиры все-таки надо иметь собственные средства, ведь денег, полученных от продажи старой квартиры, может и не хватить для погашения долга.

Квартира приобретена, и на нее теперь накладывается обременение – в пользу банка.

«Залог оформляется на всю квартиру, а не только на ее долю», – уточняет Олег Моргачев, руководитель отдела продаж квартир компании «Новое Качество».

В случае же продажи квартиры, находящейся в залоге, заемщик выплачивает банку только фактическую сумму остатка ссудной задолженности, а все остальное получает сам.

Можно купить квартиру по ипотеке и не отдавая в залог новое жилье. Например, если имеющуюся квартиру хочется поменять на новостройку, то можно взять кредит под залог старой квартиры.

«Сумма займа составляет, как правило, не более 60-80% от оценочной стоимости имеющейся недвижимости», – говорит Анжелла Дубровская («Сити-XXI век»). Этой суммы обычно хватает на покупку новостройки на стадии строительства.

[attention type=yellow]
Пока дом строится, заемщик выплачивает кредит, а когда получает новую квартиру в собственность, продает старую и расплачивается с банком.
[/attention]

Суммы ипотечных кредитов при «альтернативах» обычно меньше, чем в случае покупки «свободной» квартиры, ведь у заемщика есть возможность внести существенный первоначальный взнос, равный стоимости продаваемого жилья: «От продажи старой квартиры клиент получает 70-75% необходимой суммы, и только 25-30% составляют заемные средства. Иногда сумма заемных средств доходит и до 50 % от стоимости покупаемой квартиры», – рассказывает Оксана Мельник («РДН».)

Таким образом, ипотечный кредит при «альтернативе» обычно не превышает 150 тыс. долларов США или 2-3 млн. руб.

Сегодняшние заемщики, наученные горьким опытом с недавней девальвацией рубля, предпочитают брать кредит в той валюте, в которой получают свои доходы.

«В основном востребованы рублевые кредиты», – сообщает Герман Белоус, начальник управления розничного кредитования Газэнергопромбанка.

Программы различных банков позволяют взять кредит на срок от 3 до 25 лет. Например, в Банке Жилищного Финансирования по программе «Квартира – рубли и доллары» кредит в рублях можно взять на 7-25 лет, а в долларах – на 10-25.

[attention type=red]
Процентная ставка по рублевым кредитам составляет от 14,75% до 16,75%, а по долларовым – 9-10,75%.
[/attention]

В Альфа-банке ипотека выдается на 5-25 лет в среднем под 15%, а ставки по рублевым кредитам в Газэнергопромбанке начинаются от 13,25%.

Но поскольку при альтернативных сделках сумма кредита сравнительно невелика, заемщики стремятся занять денег на меньший срок. «В нашем банке в таких случаях чаще всего берут ипотеку на 2 млн. руб.

на 10 лет при ставке от 10%», – говорит Людмила Салигина, директор департамента розничного бизнеса Московского Кредитного банка (МКБ).

[attention type=red]
По наблюдениям Марины Ключниковой (АН «Кутузовский проспект») при альтернативных сделках кредит получают на 10-25 лет в среднем под 13%.
[/attention]

Есть и конкретные примеры. Например, в агентстве «Кутузовский проспект», один клиент, покупая квартиру в Московской области в рамках альтернативной сделки, получил в кредит 1,5 млн. рублей на 25 лет под 15%, а другой – 3 млн. руб. на 10 лет под 16%.

А вот пример покупки квартиры в Москве: «Господин Иванов продал однокомнатную квартиру в Бирюлево площадью 31 кв.м. за 3 млн. руб. Обратившись в МКБ, он взял в ипотеку 2 млн руб. на 10 лет под 11%, для того чтобы купить двухкомнатную квартиру в районе метро «Щелковская» площадью 46 кв.м.

», – рассказывает Людмила Салигина (МКБ).

Ни один банк не выделяет «альтернативных» заемщиков из числа прочих ипотечных клиентов, к оценке их доходов и благонадежности подходят серьезно, а за последний год требования даже ужесточились. «На сегодня идеальный портрет заемщика – это семейная пара, имеющая 1-2 детей и постоянный доход. Возраст супругов – 30-40 лет.

[attention type=green]
Кредит смогут получить лишь те граждане, которые официально подтвердят свой доход справкой 2НДФЛ (очень редко – по форме банка). При этом величина обязательных ежемесячных выплат в счет погашения кредита не может превышать 40-50% от общего ежемесячного дохода заемщика», – сообщает Алексей Успенский («Русский ипотечный банк»).
[/attention]

Герман Белоус (Газэнергопромбанк)считает, что шансы есть и у более молодых заемщиков в возрасте от 28 лет.

Все-таки выгодно
Высокая цена кредитных ресурсов отпугивает многих потенциальных заемщиков. Но с другой стороны, сегодня стоимость жилья существенно снизилась, поэтому, прибегнув к ипотеке, фактически можно купить квартиру за те же деньги, что и до кризиса.

И эксперты не советуют долго ждать: «Улучшать жилищные условия с помощью ипотеки сейчас выгодно, ведь когда ставки по кредитам упадут, а требования банков смягчатся, начнется рост цен на квартиры,- утверждает Олег Моргачев («Новое Качество»).

– Взяв кредит сейчас, позже можно будет рефинансировать его на более выгодных условиях, а вот подобрать хорошую квартиру будет сложнее».

Кроме того, ипотека при альтернативных сделках доступна даже при сравнительно небольшом доходе: «Например, в нашем банке заемщик Андрей Н. при ежемесячном доходе 52 200 руб. взял в кредит 1,6 млн. руб. на 10 лет под 14%.

[attention type=green]
С помощью заемных средств он приобрел 2-комнатую квартиру стоимостью 5,7 млн. руб., продав имеющуюся жилплощадь за 4,1 млн. Ежемесячный платеж по кредиту в данном случае чуть менее 25 тыс. руб.
[/attention]

», – рассказывает Герман Белоус (Газэнергопромбанк).

Резюме портала Metrinfo.Ru
Улучшить жилищные условия без привлечения заемных средств порою невозможно даже при альтернативных сделках. Покупатели обычно берут в кредит 2-3 млн. руб.

на 10-15 лет в среднем под 14-15%, однако получить разрешение даже на такой относительно небольшой и недолгий кредит пока еще довольно сложно – банки перестраховываются и отказывают всем, кто вызывает хоть какие-нибудь сомнения.

Кроме того, обращаясь за кредитом при альтернативных сделках, надо помнить, что подходящий вариант придется найти за 2-3 месяца, пока действует разрешение на кредит, и не всякий участник «альтернативы» готов ждать, пока другой уладит дела с банком.

Источник: https://www.metrinfo.ru/ipoteka/articles/ipoteka-v-pomosch-alternativnoy-sdelke.60568.html

Альтернативная сделка с ипотекой сбербанка. Как провести альтернативную сделку с ипотекой? Порядок действий

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

/ Жилищные субсидии / Как происходит рассчет альтернативной сделки с ипотекой

  • как не нарваться на мошенников и не остаться без денег/собственной квартиры;
  • какой из способов взаиморасчета наиболее безопасен для обеих сторон;
  • что должна включать в себя расписка о получении средств продавцом;
  • безопасен ли расчет до регистрации сделки.

Как происходит передача денег при продаже квартиры

Такие сделки считаются сложными с точки зрения организации, поскольку в квартирах могут быть несовершеннолетние собственники, ипотека (более одной), доверенности, приватизация и прочие особенности, которые необходимо учитывать в совокупности, поскольку от успеха каждой сделки зависит общий успех альтернативной сделки», — отмечает Сергей Столбунов. Также при «альтернативах» могут возникать определенные несогласия между риэлторами, которые представляют разные стороны сделки, споры по поводу условий договора доступа к ячейке, сроков сдачи квартиры новому собственнику и т. п.

Альтернативная сделка с ипотекой

Как правило, ипотечные программы большинства банков страны предполагают обязательное наличие собственного первоначального взноса у заемщика.

Его размер составляет от 15-20% стоимости недвижимости.

Дополнительно ипотечный кредит может повлечь и другие затраты, связанные с оформлением документов, оплатой услуг нотариуса, оценщика, страховой компании, погашением единовременных комиссий банка.

Обратите внимание => Может ли организация оплатить с расчетного счета ндфл с патента иностранного гражданина

Ипотека в Чехии для иностранцев в 2020 году

  • страхование жизни заемщика – от 200 до 1000 евро в год;
  • услуги ипотечного брокера – клиент выплачивает ему сумму в пределах 0,3-1,0 % от объема ссуды;
  • нотариальный договор – за услуги нотариуса заемщик платит порядка 0,2-0,6 % от размера кредита;
  • оценка объекта недвижимости – оценочный отчет по стандартной квартире обойдется клиенту в 200-500 евро.

Рекомендуем прочесть: Выкупить У Свекрови Часть Дома На Мат Капитал 2020

Чтобы оформить договор долгосрочного жилищного кредитования в Чехии, гражданину другой страны обязательно нужно внести первоначальный взнос (далее ПВ). Никаких исключений для иностранцев в этом плане нет. Размер ПВ для заемщиков данной категории в чешских банках колеблется в пределах 30-50 %. То есть если значение этого показателя критично, можно найти более подходящее предложение.

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Настоящая Политика защиты и обработки персональных данных (далее — «Политика конфиденциальности») подробно объясняет, сайт, размещенный по адресам molodostroy24.

ru (в дальнейшем «мы», «наш», «сайт») использует информацию, оставленную Вами или полученную во время любой из Ваших пользовательских сессий (в дальнейшем «Ваша информация»). Политика конфиденциальности составлена в соответствии с пунктом 2 статьи 18.1 Федерального закона от 27.07.

2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее – Закон о персональных данных), а также иными нормативно-правовыми актами в области защиты и обработки персональных данных и действует в отношении всех персональных данных (далее – Данные), которые ООО «ИЛИС Групп» (далее — «Общество») может получить от субъекта персональных данных во время использования сайта. Использование Вами сайта означает согласие с настоящей Политикой конфиденциальности. Вы проинформированы и согласны с тем, что Ваше согласие, данное в электронной форме на сайте, является согласием, полностью отвечающими требованиям действующего законодательства РФ и позволяющим подтвердить факт его получения Обществом. Вы даете своей волей и в своем интересе согласие на обработку, в том числе сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение, обновление, изменение, использование, передачу администрации сайта, обезличивание, блокирование, уничтожение, передачу третьим лицам персональных данных, включая, но не ограничиваясь следующими персональными данными: ФИО, контактный телефон, адрес email, наименование юридического лица, индивидуального предпринимателя, ИНН, ОГРН, ОГРНИП, место нахождения юридического лица и индивидуального предпринимателя, банковские реквизиты и иное.

Обратите внимание => Дети рожденные в чернобыльской зоне что будет с пенсией

Выписка продавца и проживающих с ним при ипотеке

Если банк требует, вы можете решить эти вопросы только с ним, иначе кредит может быть не предоставлен под ваш дом. Попробуйте предложить нотариальное обязательство дочери, составленное в том городе, где она учится, о снятии с регистрационного учета с указанием срока. Однако, большинство банков не выплачивают продавцу деньги, пока не будет представлена «чистая» форма 9.

Есть нотариальная доверенность мне от дочери на представительство во всех органах: судах, ГУВД, прокуратуре и пр., со всеми правами -подавать заявления и расписываться. Но УФМС требует листки с места учёбы, заверенные там и высланные мне. Но это займёт много времени. Может сходить с этой доверенностью к нач. УФМС., или в банке обязательство написать?

Альтернативная ипотека

  1. Оценка квартиры – ее можно произвести самостоятельно с опорой на аналогичные предложения, проанализировав предложения в интернете. Также можно воспользоваться специализированными онлайн-сервисами, которые по заданным параметрам выдадут предположительную стоимость недвижимости.

    Но стоит понимать, что полученные цифры будут обычно выше реальных, так как не учитывают множество факторов и не имеют поправки на торг. Бесплатную оценку могут произвести и риелторские агентства (агентства недвижимости), с которым будет заключен договор на сопровождение сделки купли-продажи.

  2. Поиск покупателя.

    Обычно самостоятельный поиск покупателя ведется через специализированные интернет-площадки. В размещенном объявлении прописываются все наиболее важные параметры будущей сделки: описание квартиры, ее достоинства (район, хороший ремонт и пр.), цена, возможность торга, готовность к продаже и пр.

    Можно также сразу указать свои ожидания от продажи: например, обмен трехкомнатной квартиры на несколько однокомнатных.

  3. Подбор альтернативного объекта недвижимости, обсуждение с продавцом условий будущей сделки.
  4. Сбор необходимых документов для заключения сделки купли-продажи.

  5. Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение залога или авансирование сделки. Определение порядка расчетов: после или до госрегистрации перехода собственности, с использованием банковской ячейки/аккредитива, при участии нотариуса.
  6. Подписание основных договоров купли-продажи.

  7. Подписание акта приема-передачи квартир (продаваемой и покупаемой) с указанием существенных недостатков и нюансов, о которых должен быть проинформирован покупатель.
  8. Предоставление необходимых документов в Росреестр для перерегистрации прав собственности.

Обратите внимание => Санпин непродовольственные товары

Риски и подводные камни

Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными. Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:

Возможный рискВозникающая проблема
Действия сторон не согласованы друг с другомВ основе альтернативной сделки лежит именно синхронность каждой из операций. Если хотя бы одна из них не совершена вовремя, вся «цепочка» может развалиться.
Затягивание сроковЛюбое оттягивание даже одного действия приостанавливает абсолютно весь процесс. Если этим злоупотреблять, то сделка может растянуться на несколько месяцев.
Не проведенная регистрацияКонтролировать процесс регистрации права собственности достаточно сложно. Кроме того, Росреестр может сам затягивать сроки, выдавая соответствующее документы далеко не в один день.
Отказ от сделкиЛюбая из сторон в любой момент может отказаться выполнять свои обязательства. Это приведет к тому, что обрушится вся «цепочка» и, как следствие, все придется начинать заново уже с новыми лицами, что еще больше затянет процедуру и, далеко не факт, что в конечном итоге ее вообще удастся удачно завершить.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните Москва и Московская область
  • позвоните Санкт-Петербург и область

Для того, чтобы купить квартиру, нужно её продать, а по другому — денег нет. Эта ситуация знакома тем, кто решил расширяться, а средств на руках не имеет. В таком случае лучше провести альтернативную сделку. Вам охотнее дадут кредит, если у Вас имеет своё жильё. Но для заключения такой сделки, нужна безупречная логистика.

Проведение альтернативной сделки с ипотекой

«Альтернативная сделка, это сделка при которой собственник, продавая свой объект недвижимости ищет для приобретения альтернативный объект недвижимости. Такие сделки проводятся в один день. Но сложности возникают с грамотной организацией самой сделки.

Работник, у которого много опыта в сфере недвижимости легко и без проблем проведёт сделку, молодой риэлтор без надлежащего опыта может не справиться с поставленной задачей. А вот если Вы самостоятельно решите проводить эту сложную сделку, то Вам это будет слать сложнее всего.

Для проведения сделки необходимо, проверить документы на все квартиры, а так же их комплектацию, проверить всех участников сделки, изучить условия банков, найти слабые места и предусмотреть, что Вы будете делать, если возникнут трудности с заключением сделки.

«Конечно же, если Вы впервые самостоятельно пробуете проводить альтернативную сделку и не являетесь профессионалом, вряд ли из этого выйдет что-то хорошее, – говорит Максим Анатольевич, специалист агенства недвижимости «ГорЖилФонд». – Есть два вида расчётов наличные и безналичные.

[attention type=yellow]
Их можно производить миллионом разных способов, а если прибавить субсидии, сертификаты, материнский капитал, прочие господдержки, вообще без специальных знаний не разобраться».
[/attention]

Все кредиты в одном банке

Намного удобнее, для проведение альтернативной сделки, если она будет проводиться в одном банке. Бывают случае, что сторонники имеют ипотеки в разных банках, и проводить сделку при этом куда сложнее.

Источник: https://vsk-ipoteka.ru/nyuansy-i-problemy/alternativnaya-sdelka-s-ipotekoj-2.html

Что такое альтернативные сделки купли-продажи квартир с ипотекой?

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

Когда приходиться задумываться о необходимости приобретать квартиру или появляется желание пожить в более комфортных условиях, то идея об использовании уже имеющихся ресурсов приходит в голову в первую очередь.

Вместо того чтобы долго откладывать деньги, постоянно беспокоиться о том, чтобы инфляция не поглотила с таким трудом накопленные сбережения, выбирать валюту хранения и решать множество других мелких проблем, многим людям совершенно справедливо гораздо более простым способом кажется использовать уже оформленные в собственность квадратные метры как первоначальный взнос, а недостающую сумму для «улучшения жилищных условий» занять у банка. По словам Льва Плецельмана, руководителя службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость», на сегодня порядка 75% ипотечных сделок на вторичном рынке являются альтернативными. В последнее время эксперт отмечает повышенный интерес со стороны клиентов к обмену жилья с помощью ипотеки, который, очевидно, вызван изменением сроков городской программы по сносу и реконструкции некомфортного жилья. Аналитики рынка поделились своими наблюдениями о том, как сегодня выглядит структура и сущность альтернативных сделок с ипотекой.

Альтернатива для позитива

К одному из главных отличий альтернативных сделок от других видов взаимодействий на рынке недвижимости относятся социально-экономические характеристики клиентов, которые к ним прибегают. Скажем, если квартиры в новостройках часто покупают одинокие молодые люди, или молодые семьи без детей, не имеющие достаточно средств для первоначального взноса, то к размену и увеличению жилплощади стремятся те, кто уже имеет какую-то недвижимость. По словам Елены Вебер-Латиган, генерального директора компании “Вэлат”, «среднестатистический портрет» клиентов «альтернативщиков» по ипотечным сделкам – это, как правило, мужчина, возраста от 25 до 40 лет, с высшим образованием, со средним уровнем дохода (для Москвы – от 50 до 80 тысяч рублей в месяц), женатый, либо без детей, либо с 1 ребёнком. «Основная причина, по которой людям требуется альтернативная сделка – необходимость расширения жилплощади в связи с рождением детей. Тем не менее, чаще всё же заёмщики просто покупают недвижимость, достаточно редко прибегая к альтернативам. Типичная ситуация «среднестатистического» заёмщика: молодая семья, возможно с ребёнком, возможно без, не имеет собственного жилья в городе, но совокупный уровень дохода позволяет взять ипотечный кредит, плюс к этому, удалось накопить некоторую сумму, которой достаточно для первоначального взноса; для таких заёмщиков ипотека становится единственным выходом, позволяющим им отказаться от аренды жилья»,- отмечает Елена Вебер-Латиган. Причины, по которым люди прибегают к альтернативным сделкам, банальны – улучшение жилищных условий в связи с ростом семьи до двух детей и более или их взрослением. Как правило, покупатели не совершают каких либо резких скачков, обычно миграция происходит из 2-х в 3-х комнатные квартиры, и так далее, то есть поэтапно. Такие сделки не требуют высоких доплат, соответственно, не возлагают большого долгового бремени на заемщика. По наблюдениям Льва Плецельмана, разъезд в семье, состоящей из разных поколений, проживавших на одной жилплощади, обычно происходит с выделением однокомнатной квартиры с помощью ипотечного займа. Кроме того, покупатели довольно часто меняют свой район или на более удобный с транспортной точки зрения, или на более дешевый с целью прибрести квартиру большей площади.

Цена вопроса

Поскольку уже имеющаяся в собственности жилплощадь является весьма внушительным капиталом, который банки охотно рассматривают в качестве дополнительного гаранта надежности клиента, то процедура одобрения ипотеки для клиентов-«альтернативщиков» не такая напряженная, как, скажем, для тех, кто покупает квартиру в новостройке с минимальным первоначальным взносом. По наблюдениям руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрея Владыкина, средняя сумма кредита по всем банкам Москвы держится на уровне 3,5 – 4,0 млн рублей и растет очень медленными темпами. Средняя стоимость квартиры от 6,8 до 8,5 млн. рублей. По словам Елены Вебер-Латиган, как правило, если речь идёт о жилье эконом-класса, сумма доплаты составляет от 1,5 до 3 миллионов рублей. «Эта сумма в большинстве случаев позволяет переехать в квартиру большей площади, иногда несколько улучшить месторасположение объекта (близость к метро, престижность района). В сегменте бизнес-класса доплата может достигать 5 – 7 миллионов рублей, правда в этом случае заёмщики редко берут всю сумму в кредит, частично используя собственные средства, иногда средства от продажи других объектов недвижимости»,- объясняет она. Следовательно, альтернативу чаще всего рассматривают в тех случаях, когда на руках есть 50% и более от стоимости выбранной квартиры. Если денег меньше, берут простую ипотеку, если больше – берут потребительский кредит или продают какой-либо объект, с которым расставаться наиболее безболезненно (дачу, например).

«Среднестатистические» характеристики стоимости, как альтернативных сделок, в целом, так и отдельных параметров, которые им присущи, различаются, в зависимости от того, к цифрам какого аналитического центра мы прибегаем.

Скажем, Александр Серебряков, заместитель генерального директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотечным программам, приводит более сдержанные данные.

Средняя стоимость квартиры, по наблюдениям эксперта, приобретаемой с использованием ипотечного кредита – 6,1 млн рублей в Москве, и 5,7 млн рублей – в Московской области. Средняя сумма кредита, привлекаемая для покупки квартиры в 1 квартале 2011 года составила порядка 3 млн рублей.

Но как в первом, так и во втором случае очевидно, что без помощи кредитно-финансовой организации клиентам было бы очень сложно увеличить жилплощадь, потому что просто взять и накопить 3- 4 млн рублей задача непростая для семейных людей с детьми.

Выбор банка

Интересными наблюдениями поделились застройщики, так же в практике своей деятельности сталкивающиеся с «цепочными» сделками. «Если при обычных ипотечных сделках средний размер первоначального взноса равен примерно 40%, то в случае альтернативных сделок этот показатель составляет 70% от стоимости квартиры – говорит Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель». – Привлечение ипотеки практикуется примерно в каждой четвертой альтернативной сделке». Но если размер первоначального взноса у «альтернативщиков» вполне объясним с логической точки зрения, то выбор банка, к которому прибегают такие клиенты, часто связан с необходимым уровнем комфорта для обращения с кредитно-финансовой организацией. По словам экспертов, сегодня и сами банки весьма заинтересованы в сотрудничестве с агентствами в сфере альтернативных сделок. Елена Вебер-Латиган объясняет, что клиенты без агента – это всегда риск, что в самый неподходящий момент они выкинут-таки тот или иной фокус, ставя в тупик остальных участников сделки. «Происходит это не от их собственного большого желания, а скорее от незнания и непонимания технологии сделки и некоторых юридических аспектов. Что же касается банков, то трудности, конечно, бывают. Тем не менее, риэлторам, как правило, удаётся грамотно выстроить работу с кредитными менеджерами в банка»,-отмечает она. Андрей Владыкин утверждает, что все банки, проводящие ипотечные сделки, также приветствуют альтернативные. В основном, различия касаются так называемой «длины цепочки» то есть количества квартир, задействованных в сделке, и места кредитной сделки в этой цепочке. «Это может показаться абсурдом, но некоторые банки отказывались проводить сложные альтернативные сделки из-за банального неумения организовать последовательность закладки денег в банковские ячейки, а также из-за нехватки свободных ячеек и нехватки свободных мест в переговорных, чтобы рассадить всех участников цепочки» – делится своими наблюдениями эксперт. Однако в подавляющем большинстве случаем все стремятся решить вопрос ко всеобщей выгоде и альтернативы проходят достаточно гладко.

В заключении хочется сказать, что альтернативные сделки относятся к классическому типу взаимодействий с недвижимостью, в том числе и потому, что востребованы, практически, всегда.

На этот тип экономических отношений мало воздействуют кризисные факторы или ухудшение инфляционного фона, потому что здесь можно встретить практически «идеальный» вариант, когда потребности и возможности не совпадают лишь чуть-чуть.

[attention type=yellow]
А недостающую сумму с такими гарантиями надежности банки предоставляют с большей охотой, чем при обычном варианте ипотеки. Именно поэтому альтернативные сделки можно назвать «оплотом» рынка недвижимости, в том числе и в настоящее время.
[/attention]

Источник: https://miel.ru/press/chto-takoe-alternativnye-sdelki-kupli-prodazhi-kvartir-s-ipotekoy-5960/

Как провести альтернативную сделку?

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

Предположим, что ты захотел радикально улучшить свои жилищные условия. Например, повезло с полимерами: накопил пару миллионов рублей или повысили зарплату, и теперь банки наперебой предлагают ипотеку. Чтобы хватило на первоначальный взнос, нужно продать за деньги старую квартиру.

Но есть разумное опасение, что пока ты ищешь себе новое жильё, у банка отзовут лицензию и деньги испарятся, или грянет очередной кризис. Да и вообще не хочется жить на улице у любимой тёщи до переезда.

Чтобы уменьшить риски, используй альтернативную сделку – одновременную продажу старой квартиры и покупку новой.

И как это сделать?

Находишь покупателя на свою квартиру, берёшь у него аванс. Быстренько (за неделю-две) ищешь себе вариант на замену, тоже авансируешь и начинаешь готовить договоры купли-продажи (ДКП). Тут традиционно есть два путЯ:

Способ №1. В договорах прописываешь статью 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием». И указываешь, что регистрация этого ДКП может быть проведена только при условии регистрации другого ДКП. После этого молишься всем богам, чтобы пакет документов по двум квартирам попал к одному регистратору, и он не оказался альтернативно одарённым.

Эта история обязательна, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники.

Для сделки придётся получать согласие органов опеки, которые внимательно следят, чтобы жилищные условия детей не ухудшились.

[attention type=red]
Просто выселить малых на улицу не выйдет, нужно обязательно купить взамен что-то равноценное. Так что имей это ввиду, если собираешься уменьшать ипотеку материнским капиталом или приватизировать жильё на детей.
[/attention]

Способ №2. Платишь конторе-регистратору и они сами сдают второй договор в Росреестр после регистрации первого. В Москве в среднем за это берут около 10-12 т.р. за квартиру. То есть, если в сделке две квартиры, то придётся отдать 20-24 т.р. По устоявшейся практике за эти услуги платит покупатель.

Выбирать контору нужно довольно тщательно. У меня критерии простые: понятный договор, где прописаны условия, сроки, порядок сдачи и получения документов, адекватное общение при составлении договора. Ну и штук десять-пятнадцать совместно проведённых сделок.

Этот способ крайне желателен, если продаёшь квартиру в области и покупаешь в МСК. Ибо есть шансы, что пакет документов пропотеряют разделят. Мне тут рассказали жуткую историю, как Росреестр в МО слал запрос по своей квартире Росреестру в Москве, а оттуда отвечали в течение 30 дней.

Какой бы вариант ни выбрал, в любом случае в один день подписываешь два договора – один по продаже старой квартиры, другой по покупке новой.

В чём минусы?

[attention type=red]
Во-первых, альтернатив в цепочке может быть чуть больше, чем до фига. Кто-то покупает у тебя, ты покупаешь у другого, другой покупает у следующего и т.д.
[/attention]

Соответственно, чем больше участников, тем больше вероятность, что всё сорвётся. К кому-то может прийти покупатель с наличкой, кто-то может просто психануть передумать.

Мой свежий личный рекорд: три квартиры, дом и участок земли в одной сделке. С опекой и двумя ипотеками.

Во-вторых, проверять приходится все квартиры и все договоры. Если кто-то из контрагентов где-то облажается, то не зарегистрируют всю цепочку.

В-третьих, придётся таскать деньги наличкой и раскладывать по банковским ячейкам.

[attention type=green]
Безналичный аккредитив не подойдёт – за все квартиры частично или полностью платит первый покупатель, соответственно он и будет в платёжном поручении.
[/attention]

Схема переводов с аккредитива покупателя на аккредитив другого покупателя банками пока не поддерживается. Если сделки нотариальные и нотариус адекватный, то можно заплатить через нотариальный же депозит.

В-четвертых, сроки переезда очень долгие. Если все пойдут друг другу навстречу, то последнюю квартиру в цепочке освобождают неделю-другую. Потом ещё дней 5-10 освобождают предпоследнюю и дальше по цепочке. Соответственно покупатель первой квартиры ждёт переезда кучу времени.

Какие выводы?

1. Альтернативная сделка – это такой вид сделки, при котором происходит одновременная регистрация перехода прав собственности на несколько объектов недвижимости.

[attention type=green]
2. Чтобы все сделки зарегистрировали одновременно или в нужной последовательности, можно прописать в договоре ст. 157 ГК РФ (обязательно при несовершеннолетних собственниках) или нанять контору-регистратора.
[/attention]

3. Такой способ решения квартирного вопроса, конечно, долгий и довольно затратный, но при должном знании матчасти вполне себе осуществимый.

Всем добра и квадратных метров!

Для интересовавшихся квартирными историями – мои соц.сети: ВК,

[моё] Длиннопост Недвижимость Покупка недвижимости Текст

Рассказываю со слов знакомого из правоохранительных органов.

Уж не знаю насколько ходовой вид мошенничества с недвижимостью ибо как-то сложно и муторно, но похоже таки имеет место быть. Суть его в следующем.

Покупатели находят продавца и заключают с ним договор купли-продажи квартиры. Деньги отдают сразу наличкой. Далее идут в МФЦ и сдают документы на регистрацию сделки. Регистрация в МФЦ обычно 7-10 дней.

[attention type=yellow]
В это время параллельно со сдачей документов в МФЦ подельник продавца закидывает в суд исковое заявление о взыскании с продавца энной суммы денег и заявление об обеспечении иска, где просит наложить арест на имущество – ту самую квартиру, для регистрации которой документы и были уже сданы в МФЦ.
[/attention]

Суд рассматривает заявление об обеспечительных мерах и выносит решение об аресте квартиры. После этого покупателям, соответственно, приходит отказ в регистрации сделки.

Таким образом покупатели остаются и без денег и без квартиры. Ну а далее начинается развод покупателей на дополнительные деньги. Что-то типа: “Хочешь квартиру – гаси долг продавца – снимется арест – получишь квартиру. Нет – будешь и без денег и без квартиры”.

С продавца, конечно, можно потребовать возврата денег. Только вот денег у него уже нет и взыскать с него живые деньги обратно очень туманная перспектива.

При этом правоохранительные органы считают, что здесь чистые гражданско-правовые отношения в которые органы влезать право не имеют. Хочешь – иди и судись. Да и на момент подписания договора купли-продажи, квартира чистая, обременений нет, о чем продавец и предоставил покупателям свеженькую выписку из Росреетсра и всякие справки.

Процесс взыскания долга с продавца каким-то третьим лицом тоже формально чист, так как есть договор займа. Продавец не отрицает, что он был и т.п.

Как себя обезопасить? Никаких сделок с передачей налички из рук в руки. Только аккредитив или ячейка. При таком раскладе явные мошенники сразу отвалятся.

[attention type=yellow]
Немного расскажу о том, с чем я сталкиваюсь при сопровождении сделок с недвижимостью и какие скелеты периодически вываливаются из шкафов. Зачем надо сделки сопровождать, я уже рассказывал тут https://www.pgpartners.ru/blog/99 и тут https://www.pgpartners.ru/blog/118, поэтому просто покажу пару примеров из недавнего.
[/attention]

Кейс первый – кто лучше: слепой или психически нездоровый продавец?

Проверяем буквально месяц назад один дом с участком, сам по себе объект (цена, параметры, расположение) очень нашему доверителю нравится. Показы проводит дочь, объект оформлен на маму.

Маму пока никто не видел (но на этой стадии ничего страшного, это абсолютно нормально). Попросили правоустанавливающие документы, начинаем проверку.

Везде все более-менее нормально, сам объект не под обременениями, у продавца (мамы) есть мелкие какие-то суды по взысканию коммуналки, но исполнительных производств нет.

[attention type=red]
Других проблем тоже не вижу, кроме одной, которая рискует стать просто гигантской бомбой замедленного действия (я бы даже сказал. М.О.А.Б. – мать всех бомб). В одном из районных судов города Москвы заявлен административный иск от прокурора с категорией «О прекращении действия права на управление транспортными средствами (п. 2 ч. 1 ст.
[/attention]

28 Федерального закона от 10.12.1999 № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»)». Дело еще только рассматривается, заседание назначено где-то через пару недель.

Начинаю смотреть, что это такое.

Выясняется, что основание для этого – «выявленное в результате обязательного медицинского освидетельствования наличие медицинских противопоказаний или ранее не выявлявшихся медицинских ограничений к управлению транспортными средствами в зависимости от их категорий, назначения и конструктивных характеристик».

То есть у человека что-то со здоровьем не так. Ну ок, пока это просто повод посмотреть более подробно, какие могут быть основания для этого. Мало ли, может у человека ноги нет, ну или руки.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_provesti_alternativnuyu_sdelku_6789823

6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью!

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

Статья написана с участием Максима Бунтовичева и Ирины Сивуховой – юристами сети Высоцкий Эстейт.

Недостатков у так называемой альтернативы, или цепочки, несколько

Минное поле “альтернативы” не так опасно, как может показаться на первый взгляд

1. Альтернативная сделка это всегда дольше

Процесс выгладит следующим образом. Вы выбрали себе квартиру, и авансировали ее.

Собственник выбранной вами квартиры часто только после аванса идет выбирать себе другую квартиру, а его слова “альтернатива подобрана” могут быть лукавством, чтобы вы успокоились и ждали.

Это занимает от пары недель до месяца. На ваше несчастье он тоже выбрал себе квартиру в которой собственники покупают другую взамен, то есть тоже альтернативу.

Вы уже догадались, что еще пару таких итераций и вы будете ждать сделку 2 месяца, а иногда и дольше.

Ну а еще, есть пункты 5 и 6, которые тоже могут увеличить срок сделки.

2. Риск изменения цены после аванса

Вы внесли аванс по определенной цене. В процессе поиска альтернативы собственники выбранной вами квартиры не смогли найти себе недвижимость в рамках бюджета, сформировавшегося из накоплений/ипотеки и предложенной вами цены. Что они делают? Правильно, идут к вам и предлагают доплатить за их более дорогой выбор. И хорошо, если это происходит ДО сделки.

Были случаи, когда один из участников цепочки вдруг решал, что “никуда они все, другие участники сделки, не денутся” и поднимал цену прямо перед ячейкой в банке.

Отсюда следует следующая проблема.

3. Отказ от сделки одного из участников уже собранной цепочки

В результате изменения в цене одного из объектов в цепочке один из собственников отказывается от сделки. Теперь вы не только потеряли время на то, чтобы всех собрать. Нужно начинать все заново, и хорошо если вы покупатель вначале цепочки и цена на рынке падает. А что если растет?

4. Сложности при передаче оплаты за недвижимость

Вы покупаете квартиру за миллион. Собственник приобретаемой вами квартиры покупает за 2 миллиона. Это значит свой миллион вы отдаете не собственнику выбранной вами квартиры, а собственнику недвижимости, в которую он переедет. Вы отдаете деньги тому парню, с которым у вас в принципе нет никаких отношений.

Такая процедура возможна или при оплате наличными на сделке (в некоторых регионах это норма) или через банковскую ячейку.

Аккредитив или Система Безопасных Расчетов от Сбера до последнего времени не позволяли это сделать.

5. Проблемы с освобождением недвижимости после покупки

У меня в практике была история, когда собственник альтернативы, пожилая женщина, переезжала в другой город. При покупке недвижимости в другом городе у нее возникла проблема с освобождением приобретаемой квартиры. Ее вынудили ждать 3 недели до переезда. И 2 из них новый владелец ее квартиры жил вместе с ней, так как другого выбора у него тоже не было.

Как вы понимаете, при “свободной продаже” этого не могло бы произойти.

При покупке альтернативной квартиры вы, зачастую, вынуждены отсчитывать срок въезда в свою квартиру от освобождения последней квартиры в цепочке. Прибавляйте в среднем 10 дней к каждому объекту. Если в цепочке 3 квартиры, а вы являетесь покупателем первой из них, то планируйте переезд через месяц, после подписания договора купли-продажи.

6. Проблемы с регистрацией перехода права

Здесь возможны 2 проблемы: отказ в регистрации или приостановка регистрации перехода права по одной из квартир в цепочке.

Сегодня в Москве сложилась следующая практика. Или вы идете в МФЦ с альтернативной цепочкой и подаете пакеты документов на каждый из объектов или нанимаете регистратора или регистрируете переход права через нотариуса.

До середины нулевых в Москве использовали в договоре пункт (ст. 157 ГК РФ), связывающий все квартиры в цепочке единой регистрационной процедурой. Если не зарегистрируют переход права на одну недвижимость, то не зарегистрируют и на вторую. Но на сегодняшний день от использования этого пункта в договоре почти повсеместно отказались. Почему? У меня нет этому рационального объяснения.

[attention type=red]
Если вы не указали взаимозависимость регистрации перехода права по всей цепочке, то есть вероятность, что по одной квартире регистрация пройдет, а по другой будет приостановлена или вообще отказано в регистрации.
[/attention]

В случае, если отказ в регистрации произошел только по одной квартире, то стороны должны договориться (желательно конечно же заранее) каким образом будет признана недействительной и вторая сделка.

Например в результате неоплаты, так как зарегистрированные договоры купли-продажи являются условием получения денег из ячеек или раскрытия аккредитивов, а по отказной сделке такого документа не будет, и как следствие факта оплаты не произойдет.

Чтобы избежать такого сценария можно воспользоваться услугами так называемых “регистраторов”. Людей, которые контролируют процесс регистрации двух и более объектов одновременно. Если по какой-то причине произойдет приостановка регистрации одного объекта в цепочке, и это можно исправить, то регистратор вам об этом сообщит.

И напоследок как обычно, я рекомендую не приступать к организации такой сложной сделки без помощи опытного агента-переговорщика и юриста, которые в паре обеспечат вам самый лучший результат и душевное спокойствие.

Хотите получить консультацию по вопросам продажи/покупки недвижимости?

Ипотека в помощь альтернативной сделке: препятствия и достоинства

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой
Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

При альтернативной сделке владелец недвижимости, продавая ее, одновременно покупает новую жилплощадь. Такие операции с жильем очень распространены. Прибегая к альтернативным сделкам, можно улучшить свои жилищные условия, лишь доплатив разницу в стоимости продаваемой квартиры и покупаемой. И если собственных средств на доплату не хватает, можно обратиться в банк за ипотечным кредитом.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Как получить ипотеку при альтернативной сделке, каковы условия кредитования и стоит ли сегодня брать на себя груз кредитных обязательств, рассказывает интернет-портал Metrinfo.Ru

Часть этих сделок не обходится без ипотеки: «Около 10-15% альтернативных сделок на рынке жилья проводится с привлечением ипотечного кредита», – сообщает Алексей Успенский. А в «РК «Русский дом недвижимости» доля таких сделок – 10-12% от общего числа «альтернатив».

Кредиты брали бы охотнее, если бы не ряд сложностей. Успех альтернативной сделки зависит от совпадения ожиданий ее участников, и в сроках, и в стоимости. А поскольку участников альтернативной «цепочки» может быть много, и хотя бы один из них не сможет вовремя рассчитаться с другим, то вся «цепочка» будет нарушена.

Получение кредита одним из «альтернативщиков», часто затягивает сделку – время уходит на проверку, проводимую службой безопасности банка, на сбор документов для получения займа.

[attention type=red]
С другой стороны, если одобрение банка получено, но не все участники сделки определились со своими действиями и медлят, заемщик рискует потерять разрешение на получение кредита, ведь обычно оно действует всего 1-2 месяца, максимум – 3.
[/attention]

«Как правило, этого времени достаточно, а если нет, то всегда есть возможность договориться с банком о продлении разрешения.

Правда, тогда клиенту, скорее всего, потребуется внести деньги за повторное рассмотрение кредитной заявки и ждать, пока ее рассмотрят», – говорит Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». Ожидание повторного разрешения может и разорвать «цепочку» альтернативной сделки.

«Из-за сложности согласования условий сделки и сроков между сторонами клиенты стараются находить «свободные» объекты. Выстроить всю цепочку купли-продажи и уложиться в срок действия разрешения банка на ипотеку не всегда возможно», – замечает Татьяна Невская, начальник Управления ипотечного кредитования блока «Розничный бизнес» ОАО «Альфа-Банк».

Еще одна трудность – государственная регистрация: «Сделки с ипотекой регистрируются за 5 рабочих дней, но только в одной регистрационной палатой – на Зеленом проспекте. Регистрация обычной сделки выполняется в течение 30 дней в любой другой регпалате.

И покупатель, взявший ипотеку, через неделю становится собственником жилья, а другие участники ждут документов еще 3 недели», – сообщает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

[attention type=green]
Как правило, участники «альтернативы» хотят, чтобы все сделки регистрировались в одной регпалате и в одно и то же время.
[/attention]

Кроме того кредит при альтернативной сделке практически невозможно получить, если «верхний» объект покупки – новостройка. «Сейчас банки выдают ипотечные кредиты в основном на вторичном рынке.

Только отдельные банки предоставляют ипотеку на определенный ряд новостроек, прошедших аккредитацию», – говорит Алексей Успенский («Русский ипотечный банк»).

При этом новостройка должна быть на высокой стадии готовности: «Обычно если к моменту обращения за кредитом, в строящемся доме возведены все этажи», – утверждает Марина Ключникова, эксперт по недвижимости Агентства «Кутузовский проспект».

[attention type=green]
Если банк дал разрешение, и квартира найдена, то следующий этап – ее оценка и проверка юридических документов. Если квартира одобрена, то заключаются договоры страхования и залога, и заемщик получает кредит, но «живых» денег он не видит.
[/attention]

«Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку. Вносит деньги покупатель «верхней» квартиры, а получает – ее продавец. Остальные части альтернативной сделки тоже проходят через банк, и от количества участников зависит число задействованных ячеек.

Продавцы получают доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи, участвующих в сделке.

Переход квартиры к новому собственнику оформляется актом приема-передачи», – рассказывает Елена Бармина, руководитель проекта по развитию ипотечного кредитования Банка Жилищного Финансирования. Банковскую ячейку может заменить только аккредитивная форма расчетов.

Бывают случаи, когда продавец квартиры, которую подобрал себе заемщик, с помощью полученных денег тоже собирается улучшить жилищные условия, но еще не нашел варианта.

«Тогда в договорах купли-продажи и ипотеки указывается срок, в течение которого продавец выезжает из квартиры и снимается с регистрационного учета.

Банк отслеживает выполнение этого условия, поскольку заинтересован в том, чтобы его заемщик мог переехать в квартиру, купленную за счет кредитных средств», – говорит Игорь Садовский, заместитель председателя правления Генбанка.

Специально для «альтернативы»
Специальных программ и схем при альтернативных сделках немного. Одна из этих схем рассчитана на тех, кто еще не продал «нижней» квартиры, но уже нашел «верхнюю».

«Тогда заемщик обязуется в течение определенного срока (обычно 6 или 9 месяцев) реализовать «старый» объект и за счет вырученных средств погасить часть долга. На этот период банк устанавливает повышенную ставку (на 0,5-1%).

Иногда банки идут на уступки: до реализации квартиры заемщик погашает исключительно проценты за пользование кредитом», – говорит Юлия Купко, генеральный директор компании «Кредитмарт».

[attention type=yellow]
Еще одна схема разработана в КБ «Русский Ипотечный банк»: «Заемщик может взять кредит на покупку квартиры на небольшой срок (2-4 месяца), необходимый для продажи имеющегося жилья. Процентная ставка по данной программе варьируется от 9 до 19% в зависимости от срока и валюты кредита.
[/attention]

Такой способ приобретения недвижимости позволяет договориться с продавцами о скидке, а имеющуюся квартиру продать по максимальной цене», – сообщает Алексей Успенский.

Однако при такой схеме для покупки новой квартиры все-таки надо иметь собственные средства, ведь денег, полученных от продажи старой квартиры, может и не хватить для погашения долга.

Квартира приобретена, и на нее теперь накладывается обременение – в пользу банка.

«Залог оформляется на всю квартиру, а не только на ее долю», – уточняет Олег Моргачев, руководитель отдела продаж квартир компании «Новое Качество».

В случае же продажи квартиры, находящейся в залоге, заемщик выплачивает банку только фактическую сумму остатка ссудной задолженности, а все остальное получает сам.

Можно купить квартиру по ипотеке и не отдавая в залог новое жилье. Например, если имеющуюся квартиру хочется поменять на новостройку, то можно взять кредит под залог старой квартиры.

«Сумма займа составляет, как правило, не более 60-80% от оценочной стоимости имеющейся недвижимости», – говорит Анжелла Дубровская («Сити-XXI век»). Этой суммы обычно хватает на покупку новостройки на стадии строительства.

[attention type=yellow]
Пока дом строится, заемщик выплачивает кредит, а когда получает новую квартиру в собственность, продает старую и расплачивается с банком.
[/attention]

Суммы ипотечных кредитов при «альтернативах» обычно меньше, чем в случае покупки «свободной» квартиры, ведь у заемщика есть возможность внести существенный первоначальный взнос, равный стоимости продаваемого жилья: «От продажи старой квартиры клиент получает 70-75% необходимой суммы, и только 25-30% составляют заемные средства. Иногда сумма заемных средств доходит и до 50 % от стоимости покупаемой квартиры», – рассказывает Оксана Мельник («РДН».)

Таким образом, ипотечный кредит при «альтернативе» обычно не превышает 150 тыс. долларов США или 2-3 млн. руб.

Сегодняшние заемщики, наученные горьким опытом с недавней девальвацией рубля, предпочитают брать кредит в той валюте, в которой получают свои доходы.

«В основном востребованы рублевые кредиты», – сообщает Герман Белоус, начальник управления розничного кредитования Газэнергопромбанка.

Программы различных банков позволяют взять кредит на срок от 3 до 25 лет. Например, в Банке Жилищного Финансирования по программе «Квартира – рубли и доллары» кредит в рублях можно взять на 7-25 лет, а в долларах – на 10-25.

[attention type=red]
Процентная ставка по рублевым кредитам составляет от 14,75% до 16,75%, а по долларовым – 9-10,75%.
[/attention]

В Альфа-банке ипотека выдается на 5-25 лет в среднем под 15%, а ставки по рублевым кредитам в Газэнергопромбанке начинаются от 13,25%.

Но поскольку при альтернативных сделках сумма кредита сравнительно невелика, заемщики стремятся занять денег на меньший срок. «В нашем банке в таких случаях чаще всего берут ипотеку на 2 млн. руб.

на 10 лет при ставке от 10%», – говорит Людмила Салигина, директор департамента розничного бизнеса Московского Кредитного банка (МКБ).

[attention type=red]
По наблюдениям Марины Ключниковой (АН «Кутузовский проспект») при альтернативных сделках кредит получают на 10-25 лет в среднем под 13%.
[/attention]

Есть и конкретные примеры. Например, в агентстве «Кутузовский проспект», один клиент, покупая квартиру в Московской области в рамках альтернативной сделки, получил в кредит 1,5 млн. рублей на 25 лет под 15%, а другой – 3 млн. руб. на 10 лет под 16%.

А вот пример покупки квартиры в Москве: «Господин Иванов продал однокомнатную квартиру в Бирюлево площадью 31 кв.м. за 3 млн. руб. Обратившись в МКБ, он взял в ипотеку 2 млн руб. на 10 лет под 11%, для того чтобы купить двухкомнатную квартиру в районе метро «Щелковская» площадью 46 кв.м.

», – рассказывает Людмила Салигина (МКБ).

Ни один банк не выделяет «альтернативных» заемщиков из числа прочих ипотечных клиентов, к оценке их доходов и благонадежности подходят серьезно, а за последний год требования даже ужесточились. «На сегодня идеальный портрет заемщика – это семейная пара, имеющая 1-2 детей и постоянный доход. Возраст супругов – 30-40 лет.

[attention type=green]
Кредит смогут получить лишь те граждане, которые официально подтвердят свой доход справкой 2НДФЛ (очень редко – по форме банка). При этом величина обязательных ежемесячных выплат в счет погашения кредита не может превышать 40-50% от общего ежемесячного дохода заемщика», – сообщает Алексей Успенский («Русский ипотечный банк»).
[/attention]

Герман Белоус (Газэнергопромбанк)считает, что шансы есть и у более молодых заемщиков в возрасте от 28 лет.

Все-таки выгодно
Высокая цена кредитных ресурсов отпугивает многих потенциальных заемщиков. Но с другой стороны, сегодня стоимость жилья существенно снизилась, поэтому, прибегнув к ипотеке, фактически можно купить квартиру за те же деньги, что и до кризиса.

И эксперты не советуют долго ждать: «Улучшать жилищные условия с помощью ипотеки сейчас выгодно, ведь когда ставки по кредитам упадут, а требования банков смягчатся, начнется рост цен на квартиры,- утверждает Олег Моргачев («Новое Качество»).

– Взяв кредит сейчас, позже можно будет рефинансировать его на более выгодных условиях, а вот подобрать хорошую квартиру будет сложнее».

Кроме того, ипотека при альтернативных сделках доступна даже при сравнительно небольшом доходе: «Например, в нашем банке заемщик Андрей Н. при ежемесячном доходе 52 200 руб. взял в кредит 1,6 млн. руб. на 10 лет под 14%.

[attention type=green]
С помощью заемных средств он приобрел 2-комнатую квартиру стоимостью 5,7 млн. руб., продав имеющуюся жилплощадь за 4,1 млн. Ежемесячный платеж по кредиту в данном случае чуть менее 25 тыс. руб.
[/attention]

», – рассказывает Герман Белоус (Газэнергопромбанк).

Резюме портала Metrinfo.Ru
Улучшить жилищные условия без привлечения заемных средств порою невозможно даже при альтернативных сделках. Покупатели обычно берут в кредит 2-3 млн. руб.

на 10-15 лет в среднем под 14-15%, однако получить разрешение даже на такой относительно небольшой и недолгий кредит пока еще довольно сложно – банки перестраховываются и отказывают всем, кто вызывает хоть какие-нибудь сомнения.

Кроме того, обращаясь за кредитом при альтернативных сделках, надо помнить, что подходящий вариант придется найти за 2-3 месяца, пока действует разрешение на кредит, и не всякий участник «альтернативы» готов ждать, пока другой уладит дела с банком.

Источник: https://www.metrinfo.ru/ipoteka/articles/ipoteka-v-pomosch-alternativnoy-sdelke.60568.html

Альтернативная сделка с ипотекой сбербанка. Как провести альтернативную сделку с ипотекой? Порядок действий

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

/ Жилищные субсидии / Как происходит рассчет альтернативной сделки с ипотекой

  • как не нарваться на мошенников и не остаться без денег/собственной квартиры;
  • какой из способов взаиморасчета наиболее безопасен для обеих сторон;
  • что должна включать в себя расписка о получении средств продавцом;
  • безопасен ли расчет до регистрации сделки.

Как происходит передача денег при продаже квартиры

Такие сделки считаются сложными с точки зрения организации, поскольку в квартирах могут быть несовершеннолетние собственники, ипотека (более одной), доверенности, приватизация и прочие особенности, которые необходимо учитывать в совокупности, поскольку от успеха каждой сделки зависит общий успех альтернативной сделки», — отмечает Сергей Столбунов. Также при «альтернативах» могут возникать определенные несогласия между риэлторами, которые представляют разные стороны сделки, споры по поводу условий договора доступа к ячейке, сроков сдачи квартиры новому собственнику и т. п.

Альтернативная сделка с ипотекой

Как правило, ипотечные программы большинства банков страны предполагают обязательное наличие собственного первоначального взноса у заемщика.

Его размер составляет от 15-20% стоимости недвижимости.

Дополнительно ипотечный кредит может повлечь и другие затраты, связанные с оформлением документов, оплатой услуг нотариуса, оценщика, страховой компании, погашением единовременных комиссий банка.

Обратите внимание => Может ли организация оплатить с расчетного счета ндфл с патента иностранного гражданина

Ипотека в Чехии для иностранцев в 2020 году

  • страхование жизни заемщика – от 200 до 1000 евро в год;
  • услуги ипотечного брокера – клиент выплачивает ему сумму в пределах 0,3-1,0 % от объема ссуды;
  • нотариальный договор – за услуги нотариуса заемщик платит порядка 0,2-0,6 % от размера кредита;
  • оценка объекта недвижимости – оценочный отчет по стандартной квартире обойдется клиенту в 200-500 евро.

Рекомендуем прочесть: Выкупить У Свекрови Часть Дома На Мат Капитал 2020

Чтобы оформить договор долгосрочного жилищного кредитования в Чехии, гражданину другой страны обязательно нужно внести первоначальный взнос (далее ПВ). Никаких исключений для иностранцев в этом плане нет. Размер ПВ для заемщиков данной категории в чешских банках колеблется в пределах 30-50 %. То есть если значение этого показателя критично, можно найти более подходящее предложение.

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Настоящая Политика защиты и обработки персональных данных (далее — «Политика конфиденциальности») подробно объясняет, сайт, размещенный по адресам molodostroy24.

ru (в дальнейшем «мы», «наш», «сайт») использует информацию, оставленную Вами или полученную во время любой из Ваших пользовательских сессий (в дальнейшем «Ваша информация»). Политика конфиденциальности составлена в соответствии с пунктом 2 статьи 18.1 Федерального закона от 27.07.

2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее – Закон о персональных данных), а также иными нормативно-правовыми актами в области защиты и обработки персональных данных и действует в отношении всех персональных данных (далее – Данные), которые ООО «ИЛИС Групп» (далее — «Общество») может получить от субъекта персональных данных во время использования сайта. Использование Вами сайта означает согласие с настоящей Политикой конфиденциальности. Вы проинформированы и согласны с тем, что Ваше согласие, данное в электронной форме на сайте, является согласием, полностью отвечающими требованиям действующего законодательства РФ и позволяющим подтвердить факт его получения Обществом. Вы даете своей волей и в своем интересе согласие на обработку, в том числе сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение, обновление, изменение, использование, передачу администрации сайта, обезличивание, блокирование, уничтожение, передачу третьим лицам персональных данных, включая, но не ограничиваясь следующими персональными данными: ФИО, контактный телефон, адрес email, наименование юридического лица, индивидуального предпринимателя, ИНН, ОГРН, ОГРНИП, место нахождения юридического лица и индивидуального предпринимателя, банковские реквизиты и иное.

Обратите внимание => Дети рожденные в чернобыльской зоне что будет с пенсией

Выписка продавца и проживающих с ним при ипотеке

Если банк требует, вы можете решить эти вопросы только с ним, иначе кредит может быть не предоставлен под ваш дом. Попробуйте предложить нотариальное обязательство дочери, составленное в том городе, где она учится, о снятии с регистрационного учета с указанием срока. Однако, большинство банков не выплачивают продавцу деньги, пока не будет представлена «чистая» форма 9.

Есть нотариальная доверенность мне от дочери на представительство во всех органах: судах, ГУВД, прокуратуре и пр., со всеми правами -подавать заявления и расписываться. Но УФМС требует листки с места учёбы, заверенные там и высланные мне. Но это займёт много времени. Может сходить с этой доверенностью к нач. УФМС., или в банке обязательство написать?

Альтернативная ипотека

  1. Оценка квартиры – ее можно произвести самостоятельно с опорой на аналогичные предложения, проанализировав предложения в интернете. Также можно воспользоваться специализированными онлайн-сервисами, которые по заданным параметрам выдадут предположительную стоимость недвижимости.

    Но стоит понимать, что полученные цифры будут обычно выше реальных, так как не учитывают множество факторов и не имеют поправки на торг. Бесплатную оценку могут произвести и риелторские агентства (агентства недвижимости), с которым будет заключен договор на сопровождение сделки купли-продажи.

  2. Поиск покупателя.

    Обычно самостоятельный поиск покупателя ведется через специализированные интернет-площадки. В размещенном объявлении прописываются все наиболее важные параметры будущей сделки: описание квартиры, ее достоинства (район, хороший ремонт и пр.), цена, возможность торга, готовность к продаже и пр.

    Можно также сразу указать свои ожидания от продажи: например, обмен трехкомнатной квартиры на несколько однокомнатных.

  3. Подбор альтернативного объекта недвижимости, обсуждение с продавцом условий будущей сделки.
  4. Сбор необходимых документов для заключения сделки купли-продажи.

  5. Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение залога или авансирование сделки. Определение порядка расчетов: после или до госрегистрации перехода собственности, с использованием банковской ячейки/аккредитива, при участии нотариуса.
  6. Подписание основных договоров купли-продажи.

  7. Подписание акта приема-передачи квартир (продаваемой и покупаемой) с указанием существенных недостатков и нюансов, о которых должен быть проинформирован покупатель.
  8. Предоставление необходимых документов в Росреестр для перерегистрации прав собственности.

Обратите внимание => Санпин непродовольственные товары

Риски и подводные камни

Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными. Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:

Возможный рискВозникающая проблема
Действия сторон не согласованы друг с другомВ основе альтернативной сделки лежит именно синхронность каждой из операций. Если хотя бы одна из них не совершена вовремя, вся «цепочка» может развалиться.
Затягивание сроковЛюбое оттягивание даже одного действия приостанавливает абсолютно весь процесс. Если этим злоупотреблять, то сделка может растянуться на несколько месяцев.
Не проведенная регистрацияКонтролировать процесс регистрации права собственности достаточно сложно. Кроме того, Росреестр может сам затягивать сроки, выдавая соответствующее документы далеко не в один день.
Отказ от сделкиЛюбая из сторон в любой момент может отказаться выполнять свои обязательства. Это приведет к тому, что обрушится вся «цепочка» и, как следствие, все придется начинать заново уже с новыми лицами, что еще больше затянет процедуру и, далеко не факт, что в конечном итоге ее вообще удастся удачно завершить.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните Москва и Московская область
  • позвоните Санкт-Петербург и область

Для того, чтобы купить квартиру, нужно её продать, а по другому — денег нет. Эта ситуация знакома тем, кто решил расширяться, а средств на руках не имеет. В таком случае лучше провести альтернативную сделку. Вам охотнее дадут кредит, если у Вас имеет своё жильё. Но для заключения такой сделки, нужна безупречная логистика.

Проведение альтернативной сделки с ипотекой

«Альтернативная сделка, это сделка при которой собственник, продавая свой объект недвижимости ищет для приобретения альтернативный объект недвижимости. Такие сделки проводятся в один день. Но сложности возникают с грамотной организацией самой сделки.

Работник, у которого много опыта в сфере недвижимости легко и без проблем проведёт сделку, молодой риэлтор без надлежащего опыта может не справиться с поставленной задачей. А вот если Вы самостоятельно решите проводить эту сложную сделку, то Вам это будет слать сложнее всего.

Для проведения сделки необходимо, проверить документы на все квартиры, а так же их комплектацию, проверить всех участников сделки, изучить условия банков, найти слабые места и предусмотреть, что Вы будете делать, если возникнут трудности с заключением сделки.

«Конечно же, если Вы впервые самостоятельно пробуете проводить альтернативную сделку и не являетесь профессионалом, вряд ли из этого выйдет что-то хорошее, – говорит Максим Анатольевич, специалист агенства недвижимости «ГорЖилФонд». – Есть два вида расчётов наличные и безналичные.

[attention type=yellow]
Их можно производить миллионом разных способов, а если прибавить субсидии, сертификаты, материнский капитал, прочие господдержки, вообще без специальных знаний не разобраться».
[/attention]

Все кредиты в одном банке

Намного удобнее, для проведение альтернативной сделки, если она будет проводиться в одном банке. Бывают случае, что сторонники имеют ипотеки в разных банках, и проводить сделку при этом куда сложнее.

Источник: https://vsk-ipoteka.ru/nyuansy-i-problemy/alternativnaya-sdelka-s-ipotekoj-2.html

Что такое альтернативные сделки купли-продажи квартир с ипотекой?

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

Когда приходиться задумываться о необходимости приобретать квартиру или появляется желание пожить в более комфортных условиях, то идея об использовании уже имеющихся ресурсов приходит в голову в первую очередь.

Вместо того чтобы долго откладывать деньги, постоянно беспокоиться о том, чтобы инфляция не поглотила с таким трудом накопленные сбережения, выбирать валюту хранения и решать множество других мелких проблем, многим людям совершенно справедливо гораздо более простым способом кажется использовать уже оформленные в собственность квадратные метры как первоначальный взнос, а недостающую сумму для «улучшения жилищных условий» занять у банка. По словам Льва Плецельмана, руководителя службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость», на сегодня порядка 75% ипотечных сделок на вторичном рынке являются альтернативными. В последнее время эксперт отмечает повышенный интерес со стороны клиентов к обмену жилья с помощью ипотеки, который, очевидно, вызван изменением сроков городской программы по сносу и реконструкции некомфортного жилья. Аналитики рынка поделились своими наблюдениями о том, как сегодня выглядит структура и сущность альтернативных сделок с ипотекой.

Альтернатива для позитива

К одному из главных отличий альтернативных сделок от других видов взаимодействий на рынке недвижимости относятся социально-экономические характеристики клиентов, которые к ним прибегают. Скажем, если квартиры в новостройках часто покупают одинокие молодые люди, или молодые семьи без детей, не имеющие достаточно средств для первоначального взноса, то к размену и увеличению жилплощади стремятся те, кто уже имеет какую-то недвижимость. По словам Елены Вебер-Латиган, генерального директора компании “Вэлат”, «среднестатистический портрет» клиентов «альтернативщиков» по ипотечным сделкам – это, как правило, мужчина, возраста от 25 до 40 лет, с высшим образованием, со средним уровнем дохода (для Москвы – от 50 до 80 тысяч рублей в месяц), женатый, либо без детей, либо с 1 ребёнком. «Основная причина, по которой людям требуется альтернативная сделка – необходимость расширения жилплощади в связи с рождением детей. Тем не менее, чаще всё же заёмщики просто покупают недвижимость, достаточно редко прибегая к альтернативам. Типичная ситуация «среднестатистического» заёмщика: молодая семья, возможно с ребёнком, возможно без, не имеет собственного жилья в городе, но совокупный уровень дохода позволяет взять ипотечный кредит, плюс к этому, удалось накопить некоторую сумму, которой достаточно для первоначального взноса; для таких заёмщиков ипотека становится единственным выходом, позволяющим им отказаться от аренды жилья»,- отмечает Елена Вебер-Латиган. Причины, по которым люди прибегают к альтернативным сделкам, банальны – улучшение жилищных условий в связи с ростом семьи до двух детей и более или их взрослением. Как правило, покупатели не совершают каких либо резких скачков, обычно миграция происходит из 2-х в 3-х комнатные квартиры, и так далее, то есть поэтапно. Такие сделки не требуют высоких доплат, соответственно, не возлагают большого долгового бремени на заемщика. По наблюдениям Льва Плецельмана, разъезд в семье, состоящей из разных поколений, проживавших на одной жилплощади, обычно происходит с выделением однокомнатной квартиры с помощью ипотечного займа. Кроме того, покупатели довольно часто меняют свой район или на более удобный с транспортной точки зрения, или на более дешевый с целью прибрести квартиру большей площади.

Цена вопроса

Поскольку уже имеющаяся в собственности жилплощадь является весьма внушительным капиталом, который банки охотно рассматривают в качестве дополнительного гаранта надежности клиента, то процедура одобрения ипотеки для клиентов-«альтернативщиков» не такая напряженная, как, скажем, для тех, кто покупает квартиру в новостройке с минимальным первоначальным взносом. По наблюдениям руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрея Владыкина, средняя сумма кредита по всем банкам Москвы держится на уровне 3,5 – 4,0 млн рублей и растет очень медленными темпами. Средняя стоимость квартиры от 6,8 до 8,5 млн. рублей. По словам Елены Вебер-Латиган, как правило, если речь идёт о жилье эконом-класса, сумма доплаты составляет от 1,5 до 3 миллионов рублей. «Эта сумма в большинстве случаев позволяет переехать в квартиру большей площади, иногда несколько улучшить месторасположение объекта (близость к метро, престижность района). В сегменте бизнес-класса доплата может достигать 5 – 7 миллионов рублей, правда в этом случае заёмщики редко берут всю сумму в кредит, частично используя собственные средства, иногда средства от продажи других объектов недвижимости»,- объясняет она. Следовательно, альтернативу чаще всего рассматривают в тех случаях, когда на руках есть 50% и более от стоимости выбранной квартиры. Если денег меньше, берут простую ипотеку, если больше – берут потребительский кредит или продают какой-либо объект, с которым расставаться наиболее безболезненно (дачу, например).

«Среднестатистические» характеристики стоимости, как альтернативных сделок, в целом, так и отдельных параметров, которые им присущи, различаются, в зависимости от того, к цифрам какого аналитического центра мы прибегаем.

Скажем, Александр Серебряков, заместитель генерального директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотечным программам, приводит более сдержанные данные.

Средняя стоимость квартиры, по наблюдениям эксперта, приобретаемой с использованием ипотечного кредита – 6,1 млн рублей в Москве, и 5,7 млн рублей – в Московской области. Средняя сумма кредита, привлекаемая для покупки квартиры в 1 квартале 2011 года составила порядка 3 млн рублей.

Но как в первом, так и во втором случае очевидно, что без помощи кредитно-финансовой организации клиентам было бы очень сложно увеличить жилплощадь, потому что просто взять и накопить 3- 4 млн рублей задача непростая для семейных людей с детьми.

Выбор банка

Интересными наблюдениями поделились застройщики, так же в практике своей деятельности сталкивающиеся с «цепочными» сделками. «Если при обычных ипотечных сделках средний размер первоначального взноса равен примерно 40%, то в случае альтернативных сделок этот показатель составляет 70% от стоимости квартиры – говорит Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель». – Привлечение ипотеки практикуется примерно в каждой четвертой альтернативной сделке». Но если размер первоначального взноса у «альтернативщиков» вполне объясним с логической точки зрения, то выбор банка, к которому прибегают такие клиенты, часто связан с необходимым уровнем комфорта для обращения с кредитно-финансовой организацией. По словам экспертов, сегодня и сами банки весьма заинтересованы в сотрудничестве с агентствами в сфере альтернативных сделок. Елена Вебер-Латиган объясняет, что клиенты без агента – это всегда риск, что в самый неподходящий момент они выкинут-таки тот или иной фокус, ставя в тупик остальных участников сделки. «Происходит это не от их собственного большого желания, а скорее от незнания и непонимания технологии сделки и некоторых юридических аспектов. Что же касается банков, то трудности, конечно, бывают. Тем не менее, риэлторам, как правило, удаётся грамотно выстроить работу с кредитными менеджерами в банка»,-отмечает она. Андрей Владыкин утверждает, что все банки, проводящие ипотечные сделки, также приветствуют альтернативные. В основном, различия касаются так называемой «длины цепочки» то есть количества квартир, задействованных в сделке, и места кредитной сделки в этой цепочке. «Это может показаться абсурдом, но некоторые банки отказывались проводить сложные альтернативные сделки из-за банального неумения организовать последовательность закладки денег в банковские ячейки, а также из-за нехватки свободных ячеек и нехватки свободных мест в переговорных, чтобы рассадить всех участников цепочки» – делится своими наблюдениями эксперт. Однако в подавляющем большинстве случаем все стремятся решить вопрос ко всеобщей выгоде и альтернативы проходят достаточно гладко.

В заключении хочется сказать, что альтернативные сделки относятся к классическому типу взаимодействий с недвижимостью, в том числе и потому, что востребованы, практически, всегда.

На этот тип экономических отношений мало воздействуют кризисные факторы или ухудшение инфляционного фона, потому что здесь можно встретить практически «идеальный» вариант, когда потребности и возможности не совпадают лишь чуть-чуть.

[attention type=yellow]
А недостающую сумму с такими гарантиями надежности банки предоставляют с большей охотой, чем при обычном варианте ипотеки. Именно поэтому альтернативные сделки можно назвать «оплотом» рынка недвижимости, в том числе и в настоящее время.
[/attention]

Источник: https://miel.ru/press/chto-takoe-alternativnye-sdelki-kupli-prodazhi-kvartir-s-ipotekoy-5960/

Как провести альтернативную сделку?

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

Предположим, что ты захотел радикально улучшить свои жилищные условия. Например, повезло с полимерами: накопил пару миллионов рублей или повысили зарплату, и теперь банки наперебой предлагают ипотеку. Чтобы хватило на первоначальный взнос, нужно продать за деньги старую квартиру.

Но есть разумное опасение, что пока ты ищешь себе новое жильё, у банка отзовут лицензию и деньги испарятся, или грянет очередной кризис. Да и вообще не хочется жить на улице у любимой тёщи до переезда.

Чтобы уменьшить риски, используй альтернативную сделку – одновременную продажу старой квартиры и покупку новой.

И как это сделать?

Находишь покупателя на свою квартиру, берёшь у него аванс. Быстренько (за неделю-две) ищешь себе вариант на замену, тоже авансируешь и начинаешь готовить договоры купли-продажи (ДКП). Тут традиционно есть два путЯ:

Способ №1. В договорах прописываешь статью 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием». И указываешь, что регистрация этого ДКП может быть проведена только при условии регистрации другого ДКП. После этого молишься всем богам, чтобы пакет документов по двум квартирам попал к одному регистратору, и он не оказался альтернативно одарённым.

Эта история обязательна, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники.

Для сделки придётся получать согласие органов опеки, которые внимательно следят, чтобы жилищные условия детей не ухудшились.

[attention type=red]
Просто выселить малых на улицу не выйдет, нужно обязательно купить взамен что-то равноценное. Так что имей это ввиду, если собираешься уменьшать ипотеку материнским капиталом или приватизировать жильё на детей.
[/attention]

Способ №2. Платишь конторе-регистратору и они сами сдают второй договор в Росреестр после регистрации первого. В Москве в среднем за это берут около 10-12 т.р. за квартиру. То есть, если в сделке две квартиры, то придётся отдать 20-24 т.р. По устоявшейся практике за эти услуги платит покупатель.

Выбирать контору нужно довольно тщательно. У меня критерии простые: понятный договор, где прописаны условия, сроки, порядок сдачи и получения документов, адекватное общение при составлении договора. Ну и штук десять-пятнадцать совместно проведённых сделок.

Этот способ крайне желателен, если продаёшь квартиру в области и покупаешь в МСК. Ибо есть шансы, что пакет документов пропотеряют разделят. Мне тут рассказали жуткую историю, как Росреестр в МО слал запрос по своей квартире Росреестру в Москве, а оттуда отвечали в течение 30 дней.

Какой бы вариант ни выбрал, в любом случае в один день подписываешь два договора – один по продаже старой квартиры, другой по покупке новой.

В чём минусы?

[attention type=red]
Во-первых, альтернатив в цепочке может быть чуть больше, чем до фига. Кто-то покупает у тебя, ты покупаешь у другого, другой покупает у следующего и т.д.
[/attention]

Соответственно, чем больше участников, тем больше вероятность, что всё сорвётся. К кому-то может прийти покупатель с наличкой, кто-то может просто психануть передумать.

Мой свежий личный рекорд: три квартиры, дом и участок земли в одной сделке. С опекой и двумя ипотеками.

Во-вторых, проверять приходится все квартиры и все договоры. Если кто-то из контрагентов где-то облажается, то не зарегистрируют всю цепочку.

В-третьих, придётся таскать деньги наличкой и раскладывать по банковским ячейкам.

[attention type=green]
Безналичный аккредитив не подойдёт – за все квартиры частично или полностью платит первый покупатель, соответственно он и будет в платёжном поручении.
[/attention]

Схема переводов с аккредитива покупателя на аккредитив другого покупателя банками пока не поддерживается. Если сделки нотариальные и нотариус адекватный, то можно заплатить через нотариальный же депозит.

В-четвертых, сроки переезда очень долгие. Если все пойдут друг другу навстречу, то последнюю квартиру в цепочке освобождают неделю-другую. Потом ещё дней 5-10 освобождают предпоследнюю и дальше по цепочке. Соответственно покупатель первой квартиры ждёт переезда кучу времени.

Какие выводы?

1. Альтернативная сделка – это такой вид сделки, при котором происходит одновременная регистрация перехода прав собственности на несколько объектов недвижимости.

[attention type=green]
2. Чтобы все сделки зарегистрировали одновременно или в нужной последовательности, можно прописать в договоре ст. 157 ГК РФ (обязательно при несовершеннолетних собственниках) или нанять контору-регистратора.
[/attention]

3. Такой способ решения квартирного вопроса, конечно, долгий и довольно затратный, но при должном знании матчасти вполне себе осуществимый.

Всем добра и квадратных метров!

Для интересовавшихся квартирными историями – мои соц.сети: ВК,

[моё] Длиннопост Недвижимость Покупка недвижимости Текст

Рассказываю со слов знакомого из правоохранительных органов.

Уж не знаю насколько ходовой вид мошенничества с недвижимостью ибо как-то сложно и муторно, но похоже таки имеет место быть. Суть его в следующем.

Покупатели находят продавца и заключают с ним договор купли-продажи квартиры. Деньги отдают сразу наличкой. Далее идут в МФЦ и сдают документы на регистрацию сделки. Регистрация в МФЦ обычно 7-10 дней.

[attention type=yellow]
В это время параллельно со сдачей документов в МФЦ подельник продавца закидывает в суд исковое заявление о взыскании с продавца энной суммы денег и заявление об обеспечении иска, где просит наложить арест на имущество – ту самую квартиру, для регистрации которой документы и были уже сданы в МФЦ.
[/attention]

Суд рассматривает заявление об обеспечительных мерах и выносит решение об аресте квартиры. После этого покупателям, соответственно, приходит отказ в регистрации сделки.

Таким образом покупатели остаются и без денег и без квартиры. Ну а далее начинается развод покупателей на дополнительные деньги. Что-то типа: “Хочешь квартиру – гаси долг продавца – снимется арест – получишь квартиру. Нет – будешь и без денег и без квартиры”.

С продавца, конечно, можно потребовать возврата денег. Только вот денег у него уже нет и взыскать с него живые деньги обратно очень туманная перспектива.

При этом правоохранительные органы считают, что здесь чистые гражданско-правовые отношения в которые органы влезать право не имеют. Хочешь – иди и судись. Да и на момент подписания договора купли-продажи, квартира чистая, обременений нет, о чем продавец и предоставил покупателям свеженькую выписку из Росреетсра и всякие справки.

Процесс взыскания долга с продавца каким-то третьим лицом тоже формально чист, так как есть договор займа. Продавец не отрицает, что он был и т.п.

Как себя обезопасить? Никаких сделок с передачей налички из рук в руки. Только аккредитив или ячейка. При таком раскладе явные мошенники сразу отвалятся.

[attention type=yellow]
Немного расскажу о том, с чем я сталкиваюсь при сопровождении сделок с недвижимостью и какие скелеты периодически вываливаются из шкафов. Зачем надо сделки сопровождать, я уже рассказывал тут https://www.pgpartners.ru/blog/99 и тут https://www.pgpartners.ru/blog/118, поэтому просто покажу пару примеров из недавнего.
[/attention]

Кейс первый – кто лучше: слепой или психически нездоровый продавец?

Проверяем буквально месяц назад один дом с участком, сам по себе объект (цена, параметры, расположение) очень нашему доверителю нравится. Показы проводит дочь, объект оформлен на маму.

Маму пока никто не видел (но на этой стадии ничего страшного, это абсолютно нормально). Попросили правоустанавливающие документы, начинаем проверку.

Везде все более-менее нормально, сам объект не под обременениями, у продавца (мамы) есть мелкие какие-то суды по взысканию коммуналки, но исполнительных производств нет.

[attention type=red]
Других проблем тоже не вижу, кроме одной, которая рискует стать просто гигантской бомбой замедленного действия (я бы даже сказал. М.О.А.Б. – мать всех бомб). В одном из районных судов города Москвы заявлен административный иск от прокурора с категорией «О прекращении действия права на управление транспортными средствами (п. 2 ч. 1 ст.
[/attention]

28 Федерального закона от 10.12.1999 № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»)». Дело еще только рассматривается, заседание назначено где-то через пару недель.

Начинаю смотреть, что это такое.

Выясняется, что основание для этого – «выявленное в результате обязательного медицинского освидетельствования наличие медицинских противопоказаний или ранее не выявлявшихся медицинских ограничений к управлению транспортными средствами в зависимости от их категорий, назначения и конструктивных характеристик».

То есть у человека что-то со здоровьем не так. Ну ок, пока это просто повод посмотреть более подробно, какие могут быть основания для этого. Мало ли, может у человека ноги нет, ну или руки.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_provesti_alternativnuyu_sdelku_6789823

6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью!

Альтернативная сделка купли продажи квартиры с ипотекой

Статья написана с участием Максима Бунтовичева и Ирины Сивуховой – юристами сети Высоцкий Эстейт.

Недостатков у так называемой альтернативы, или цепочки, несколько

Минное поле “альтернативы” не так опасно, как может показаться на первый взгляд

1. Альтернативная сделка это всегда дольше

Процесс выгладит следующим образом. Вы выбрали себе квартиру, и авансировали ее.

Собственник выбранной вами квартиры часто только после аванса идет выбирать себе другую квартиру, а его слова “альтернатива подобрана” могут быть лукавством, чтобы вы успокоились и ждали.

Это занимает от пары недель до месяца. На ваше несчастье он тоже выбрал себе квартиру в которой собственники покупают другую взамен, то есть тоже альтернативу.

Вы уже догадались, что еще пару таких итераций и вы будете ждать сделку 2 месяца, а иногда и дольше.

Ну а еще, есть пункты 5 и 6, которые тоже могут увеличить срок сделки.

2. Риск изменения цены после аванса

Вы внесли аванс по определенной цене. В процессе поиска альтернативы собственники выбранной вами квартиры не смогли найти себе недвижимость в рамках бюджета, сформировавшегося из накоплений/ипотеки и предложенной вами цены. Что они делают? Правильно, идут к вам и предлагают доплатить за их более дорогой выбор. И хорошо, если это происходит ДО сделки.

Были случаи, когда один из участников цепочки вдруг решал, что “никуда они все, другие участники сделки, не денутся” и поднимал цену прямо перед ячейкой в банке.

Отсюда следует следующая проблема.

3. Отказ от сделки одного из участников уже собранной цепочки

В результате изменения в цене одного из объектов в цепочке один из собственников отказывается от сделки. Теперь вы не только потеряли время на то, чтобы всех собрать. Нужно начинать все заново, и хорошо если вы покупатель вначале цепочки и цена на рынке падает. А что если растет?

4. Сложности при передаче оплаты за недвижимость

Вы покупаете квартиру за миллион. Собственник приобретаемой вами квартиры покупает за 2 миллиона. Это значит свой миллион вы отдаете не собственнику выбранной вами квартиры, а собственнику недвижимости, в которую он переедет. Вы отдаете деньги тому парню, с которым у вас в принципе нет никаких отношений.

Такая процедура возможна или при оплате наличными на сделке (в некоторых регионах это норма) или через банковскую ячейку.

Аккредитив или Система Безопасных Расчетов от Сбера до последнего времени не позволяли это сделать.

5. Проблемы с освобождением недвижимости после покупки

У меня в практике была история, когда собственник альтернативы, пожилая женщина, переезжала в другой город. При покупке недвижимости в другом городе у нее возникла проблема с освобождением приобретаемой квартиры. Ее вынудили ждать 3 недели до переезда. И 2 из них новый владелец ее квартиры жил вместе с ней, так как другого выбора у него тоже не было.

Как вы понимаете, при “свободной продаже” этого не могло бы произойти.

При покупке альтернативной квартиры вы, зачастую, вынуждены отсчитывать срок въезда в свою квартиру от освобождения последней квартиры в цепочке. Прибавляйте в среднем 10 дней к каждому объекту. Если в цепочке 3 квартиры, а вы являетесь покупателем первой из них, то планируйте переезд через месяц, после подписания договора купли-продажи.

6. Проблемы с регистрацией перехода права

Здесь возможны 2 проблемы: отказ в регистрации или приостановка регистрации перехода права по одной из квартир в цепочке.

Сегодня в Москве сложилась следующая практика. Или вы идете в МФЦ с альтернативной цепочкой и подаете пакеты документов на каждый из объектов или нанимаете регистратора или регистрируете переход права через нотариуса.

До середины нулевых в Москве использовали в договоре пункт (ст. 157 ГК РФ), связывающий все квартиры в цепочке единой регистрационной процедурой. Если не зарегистрируют переход права на одну недвижимость, то не зарегистрируют и на вторую. Но на сегодняшний день от использования этого пункта в договоре почти повсеместно отказались. Почему? У меня нет этому рационального объяснения.

[attention type=red]
Если вы не указали взаимозависимость регистрации перехода права по всей цепочке, то есть вероятность, что по одной квартире регистрация пройдет, а по другой будет приостановлена или вообще отказано в регистрации.
[/attention]

В случае, если отказ в регистрации произошел только по одной квартире, то стороны должны договориться (желательно конечно же заранее) каким образом будет признана недействительной и вторая сделка.

Например в результате неоплаты, так как зарегистрированные договоры купли-продажи являются условием получения денег из ячеек или раскрытия аккредитивов, а по отказной сделке такого документа не будет, и как следствие факта оплаты не произойдет.

Чтобы избежать такого сценария можно воспользоваться услугами так называемых “регистраторов”. Людей, которые контролируют процесс регистрации двух и более объектов одновременно. Если по какой-то причине произойдет приостановка регистрации одного объекта в цепочке, и это можно исправить, то регистратор вам об этом сообщит.

И напоследок как обычно, я рекомендую не приступать к организации такой сложной сделки без помощи опытного агента-переговорщика и юриста, которые в паре обеспечат вам самый лучший результат и душевное спокойствие.

Хотите получить консультацию по вопросам продажи/покупки недвижимости?

ЗВОНИТЕ

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vysotskyestate/6-opasnostei-alternativnoi-sdelki-s-nedvijimostiu-5cc80e60ef96e100aefba1c3

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.