Альтернативная сделка что это

Содержание

Альтернативная сделка: виды, этапы, порядок оформления и советы по безопасному проведению

Альтернативная сделка что это

Альтернативная сделка – операция с недвижимостью, при которой собственник объекта продает свой и одномоментно покупает другой объект. Для того чтобы получить возможность купить новую квартиру, собственнику нужно продать уже имеющееся жилье.

Стоимость услуг риелтора при проведении подобной сделки выше, нежели организация стандартной продажи. Если говорить о преимуществах, тот тут стоит рассматривать с нескольких сторон. В любом случае это выгодно продавцу. Он ничего не теряет – ни время, ни деньги.

А покупатель рискует тем, что при условии внесения аванса за понравившееся жилье он вынужден ждать, когда продавец найдет себе подходящий вариант. При этом сделка легко может сорваться, поэтому ожидания покупателя при альтернативной сделке может оправдать только весомая скидка при продаже.

Стоимость квартиры при альтернативной сделке действительно часто бывает ниже, чем у свободных квартир. Но услуги риелтора в данном случае гораздо выше и могут стоить в два раза больше обычной сделки, то есть порядка 200 тысяч рублей.

Как провести альтернативную сделку с ипотекой? Порядок действий

Если вы планируете улучшить условия проживания, а недостающие средства взять в кредит, порядок действий немножко корректируется.

  1. Для начала нужно получить одобрение банка на предоставление кредитной линии. В заявке финансовому учреждению необходимо точно указать сумму недостающих средств. Если банк согласен предоставить кредит, помните, что положительное решение остаётся «в силе» на протяжении максимум 4 месяцев. Но даже если вы не успеете уложиться в предоставленный срок, вы будете уверены в положительном решении по кредиту.
  2. Пока банк рассматривает ваше заявление, можно начинать рекламировать свою жилплощадь.
  3. Когда найдётся покупатель, подтвердить своё намерение приобретения недвижимости он должен залоговой суммой. Если он планирует приобрести ваше жильё тоже с помощью ипотеки, то банк-кредитор должен быть тот же, что и у вас. Это необходимо, потому что подобные сделки проводятся только на территории банка, предоставляющего кредит.
  4. Затем необходимо внести задаток (см. Как составить договор задатка) за понравившуюся вам недвижимость. Он должен быть идентичным той сумме, которую вы получили в качестве предоплаты за ваше жильё. Желательно, чтобы все условия сделки были одинаковыми для всех участников процесса купли-продажи. Это позволит учесть финансовые интересы всех сторон и избежать потерь в случае непредвиденных форс-мажорных обстоятельств.
  5. Когда все условия детально согласованы, назначается дата совершения сделки, опять же устраивающая всех участников. Расчёт производится через депозитарные ячейки. Каждый кладёт в отдельную ячейку полагающуюся к оплате сумму. Забирает деньги из «хранилища» продавец последней квартиры, но только после того, как будут оформлены документы купли-продажи и зарегистрированы новые собственники.

То есть фактически расчёт производится, когда все участники стали официально оформленными владельцами нового жилья.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Альтернативной называется сделка, в которой участвует несколько объектов. То есть у покупателя квартиры нет на руках денег на покупку, но есть своя квартира, которую он продает и одновременно за счет полученных денег покупает квартиру продавца. Здесь один человек выступает по одной сделке как покупатель, а по другой как продавец.

В такой цепочке может быть много объектов, не обязательно даже это все квартиры, могут быть дома, апартаменты и т. п. Преимуществ таких сделок, на мой взгляд, нет. Наоборот, когда есть альтернатива, сделка усложняется, риски возрастают. Сорвется одна сделка – сорвутся и все связанные с ней моменты.

Самый простой вариант – один продавец и один покупатель, который готов сразу оплатить стоимость квартиры.

При проведении альтернативной сделки очень важна квалификация юриста или риелтора, который ведет сделку. Необходимо подготовить все документы, проверить свой объект, разобраться во всей цепочке.

По всем сделкам нужно проверить документы! Особое внимание стоит обратить на заключаемые договоры, договоры аренды ячейки и т. д., чтобы и регистрация всех сделок прошла одновременно (это, конечно, идеальный вариант, который не всегда работает), и не было проблем с получением денег у продавцов.

Если по результатам проверки документов будут выявлены проблемы с одной из квартир, вся сделка может оказаться под угрозой.

Что касается оплаты услуг риелтора, то это вопрос договоренности сторон. Безусловно, при проведении альтернативных сделок риелтор или юрист проделывают двойной объем работы, поэтому и оплата должна быть соответствующая.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает частнопрактикующий юрист Виктория Суворова (Пятигорск):

Альтернативная сделка купли-продажи происходит, когда собственник продает свою квартиру и покупает себе другую взамен на деньги от продажи первой. Делается это одновременно, то есть обе сделки на квартиры проходят в один день, оба договора купли-продажи подписываются одновременно, и регистрация права собственности также происходит параллельно.

В альтернативной сделке покупки и продажи участвуют как минимум три стороны: продавец квартиры, покупатель этой квартиры и продавец второй квартиры (покупателем этой недвижимости является продавец первой).

На практике это довольно распространенный вариант обмена недвижимости через куплю-продажу. К плюсам можно отнести:

  • удобство (при условии сотрудничества с грамотным юристом),
  • быстрота регистрации и въезда в новую квартиру.

Минусами таких сделок являются:

  • сложности в расчете и уплате налогов с продажи недвижимости,
  • трудность поиска подходящего варианта, соответствующего цене и запросам клиента,
  • сложности в регистрации права собственности (например, приостановка или отказ в регистрации одной из квартир не влечет такую же отмену в отношении других сделок в цепочке альтернативных сделок).

Что касается оплаты услуг юриста, сопровождающего такие сделки, то обычно оплата идет за каждую сделку отдельно, но Вы можете рассчитывать на скидку, если одновременно оформляете несколько квартир.

Необходимая документация

Для оформления договора и обращения в регистрирующий орган стороны должны иметь на руках следующие бумаги:

  • техническую документацию на квартиры;
  • выписки из ЕГРН;
  • правоустанавливающие бумаги на все объекты, участвующие в обмене;
  • справки о количестве зарегистрированных лиц в помещениях и об отсутствии долгов по квартплате;
  • удостоверения личности всех сторон сделки;
  • нотариально заверенное согласие совладельцев имущества или супруга продавца на отчуждение объекта.

Данный перечень может быть дополнен в зависимости от ситуации (например, если один из совладельцев отчуждаемого жилья – несовершеннолетний гражданин, для осуществления сделки понадобится получить разрешение ООП).

Что такое свободная продажа квартиры? Подробнее читайте здесь.

Продажа дома, купленного на материнский капитал. Ознакомьтесь с особенностями процедуры с помощью этой статьи.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами? Узнайте здесь.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Болотская:

Под альтернативной сделкой подразумевается одновременное совершение двух и более взаимосвязанных сделок с объектами недвижимого имущества. Например, родители, у которых дети стали взрослыми, принимают решение о продаже своей квартиры и покупке взамен двух других квартир.

Бывают ситуации, когда люди решают улучшить свои жилищные условия и взамен квартиры с маленькой площадью покупают с доплатой большую квартиру. Такая сделка тоже является альтернативной.

Обычно после того, как находится покупатель на продаваемую квартиру, ее собственники начинают подбирать себе взамен другую квартиру – альтернативу.

Преимущество альтернативных сделок состоит в том, что они, как правило, заключаются одновременно, то есть без разрыва во времени.

Это значит, что участники альтернативной сделки, продав свою квартиру, не останутся без крыши над головой, а одновременно будут наделены правом собственности на другое жилое помещение.

Лица, совершающие альтернативную сделку, в меньшей степени подвергнуты рискам, связанным с изменением цен на рынке недвижимости, с изменением курсов валют. Так, например, при резком повышении цен на недвижимость продавец всегда может подкорректировать цену на свою квартиру, чтобы ему хватило денежных средств для приобретения альтернативного жилья.

Что касается оплаты услуг риелторов, то при сопровождении альтернативной сделки такая услуга является комплексной и фактически включает в себя сопровождение нескольких сделок. Поэтому такая услуга объективно должна стоить дороже, нежели сопровождение только продажи или только покупки недвижимости.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

При альтернативной сделке продавцы одновременно с продажей объекта недвижимости приобретают другой объект. При этом они сразу подписывают несколько договоров купли-продажи – на продажу и на покупку. Сейчас преимущественно используется так называемый разрыв сделки, при котором сначала осуществляется продажа, а потом покупка.

Однако есть ситуации, при которых разорвать сделку невозможно, так как существуют отягощающие обстоятельства, например, органы опеки дают разрешение только при обязательном наделении ребенка площадью или люди продают свое единственное жилье и им некуда переезжать – в таком случае работает вариант одновременной покупки и продажи недвижимости.

К сожалению, сегодня нет единой стоимости риелторских услуг. Если Вы пользуетесь услугами агентства, то в нем используется тарификация либо составляется договор непосредственно с агентом. Услуга считается оказанной после приобретения новой квартиры и переезда туда новых собственников.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Больший выбор вариантов на рынке (против одной «свободной» выставляется 2-4 «альтернативных»)
  • или выигрыш по цене, потому что «свободные» квартиры несколько дороже альтернативных.
  • Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые «сглаживают неровности» отношений.
  • Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке — дополнительная проверка «юридической чистоты» объектов. Но не гарантия!
  • Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных «несобственников»).

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Высокие риски «невыхода» на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
  • Высокие риски повышения цены перед сделкой. «Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс.» — такое можно услышать от риэлтора продавца.
  • Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Важно! Передача квартир после сделки производится в порядке, обратном движению денег

Так как люди переезжают в купленную и СВОБОДНУЮ квартиру, то последним из всех переселяется ВЕРХНИЙ покупатель. Это следует учитывать при планировании сделки.

Источник: https://uk-mishino.ru/dokumenty/alternativnaya-prodazha.html

Альтернативная сделка – что это? Понятие и особенности

Альтернативная сделка что это

Альтернативная сделка – это обмен жильём, но оформленный как продажа. Этот вариант становится всё более популярным, по сравнению с традиционным разменом, из-за того, что оформление такой сделки существенно проще, особенно при обмене неравноценного жилья, когда производится доплата. Но здесь есть свои нюансы и подводные камни.

Трудно подобрать две квартиры, владельцев которых полностью устраивает взаимный обмен.

Современные технологии помогают решить эту задачу. Каждый из владельцев квартир предоставляет подробные данные на свою квартиру и описывает свои ожидания и требования к другой квартире. Эти данные загружают в компьютер, тот выстраивает цепочки из квартир для обмена. В среднем, это 5 квартир, но иногда бывает больше десяти.

Чем больше участников, тем выше качество обмена и, одновременно, больше времени будет потрачено на её оформление, больше риск, что она развалится в самую последнюю минуту. Если хоть один из участников этой цепочки откажется от участия в ней, вся сделка развалится.

При этом, деньги, которые успели потратить на поиск участников обмена и на оформление сделки, назад возвращены не будут.

Но есть и несколько другой вариант. Для него необходимо наличие в этой цепочке одного реального покупателя и одного продавца.

Вот типичный пример альтернативной сделки

  1. Первый продавец ищет реального покупателя, который может выплатить всю сумму целиком, на свою квартиру и берёт аванс. Составляется авансовый договор. Обычно его подписывают сроком на месяц.
  2. Получив аванс, продавец превращается в покупателя и проводит поиск жилья для себя. Вносит за него деньги.

    В новом договоре перечисляют случаи, в которых его могут посчитать недействительным и потребовать возврата денег. Например, может выясниться, что на это имущество имеют права и другие люди, интересы которых не учтены в договоре (дети, граждане, признанные недееспособными).

  3. Далее подготавливается комплект документов на оба жилья, документы тщательно проверяются, подготавливаются договоры. Договариваются месте и времени проведения сделки, происходит выбор нотариуса, у которого сделки пройдут регистрацию.
  4. Первый покупатель помещает деньги за первую квартиру в депозитарную ячейку.

    Их получит продавец второй квартиры. То есть, первый покупатель заплатил за второго ту сумму, в которую была оценена первая квартира.

  5. После размещения денег в ячейке, договоры подписываются, и их отправляют на регистрацию.

  6. Только после утверждения договоров в Регистрационной палате, продавцы могут получить деньги из ячеек. При этом пишется расписка, подтверждающая получение денег и прикладывается к договору.
  7. Срок передачи жилья между продавцом и покупателем может быть оговорена в договоре.

    Если этого не происходит, то продавец обязан передать квартиру покупателю в течение двух недель. При этом, должен быть составлен соответствующий акт. Жильё, которое находится последним в этой цепочке, освобождается в первую очередь.

Какую роль может сыграть в альтернативной продаже ипотека?

Когда денег от продажи своей квартиры для покупки другой не достаточно, можно обратиться за помощью в банк. Тогда при сделке нужно предпринять дополнительные действия.

В первую очередь следует реально оценить свою квартиру и узнать хотя бы приблизительную стоимость желаемого приобретения. После чего необходимо обратиться в банк за ипотекой.

Сумма должна быть чуть выше разницы стоимости обеих квартир.

Если банк даёт своё согласие, необходимо начинать сразу несколько дел:

  • Дать объявление о продаже своей квартиры. Даже если покупатель найдётся сразу, что вряд ли, то его можно уговорить подождать потребное время, предъявив согласие банка.
  • Начать поиск нужного вам варианта жилья. Но аванс лучше не давать, так как если вы не сможете за авансовое время найти покупателя на свою квартиру, то деньги, выданные вами в виде аванса, могут быть потеряны.
  • Почему лучше делать эти дела одновременно? Дело в том, что срок действия ваших разрешительных документов на ипотеку в банке ограничивается тремя – четырьмя месяцами. Если вы за это время не успели совершить сделку, вам снова придётся собирать документы и ждать согласия банка.

В чём отличие альтернативной сделки от обычной купли — продажи

  1. Вы не можете из-за какого-то непредвиденного обстоятельства или несчастья остаться без жилья.
  2. Рыночная стоимость квартир оценивается одновременно. То есть, вы не останетесь ни с чем, если цены вдруг внезапно взлетит вверх после того, как вы продали свою квартиру, но не успели купить другую.

  3. Вам не нужен промежуточный переезд со всеми вещами и мебелью на съёмную квартиру, не нужно оплачивать съёмное жильё. Ведь поиск другой квартиры может и затянуться.
  4. Альтернативные сделки сегодня имеют массовый характер. Они занимают более 40% на рынке недвижимости. Поэтому, оформление подобных сделок не является чем-то новым, не проверенным.

     Риски при альтернативной продаже.

Чем больше людей участвуют в сделке, тем больше возрастают всевозможные риски. Чтобы обезопасить себя от них, вам может пригодиться помощь профессионального риэлтора. Он проверит все договора, документы, предоставленные участниками сделки, движение денег.

Но вы должны понимать, что риэлтор охраняет интересы того человека, который его нанял. Поэтому вам нужен свой собственный специалист. Советы же других риэлторов могут быть с подвохом.

Если в альтернативной продаже есть много звеньев из участников сделки, то организация её потребует много времени.

Требуется проверить большое количество документов, истории объектов (не имеют ли квартиры залогового обременения, например), провести переговоры между участниками сделки для уточнения условий в каждом звене этой цепочки.

Если при этом кто-то из участников решит отказаться от участия, решив, например, что условия сделки для нег не выгодны, то сделка может развалиться в самый последний момент. К этому надо заранее готовится и не обращать внимание на подобные препятствия. Организация альтернативной продажи может быть длительностью до года.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите консультацию по телефону +7(903)55-16-777!

Источник: https://brosalin.ru/alternativnaya-sdelka-chto-eto-ponyatie-i-osobennosti/

Альтернативная сделка что это особенности оформления

Альтернативная сделка что это

Давайте рассмотрим вопрос: что такое альтернативная сделка;особенности оформления сделки и нюансы. Под альтернативной сделкой предполагается покупка новой квартиры с одновременной продажей старого жилья.

Существует масса причин, по которым продажа и покупка производится альтернативным способом.

Чаще всего причиной заключения данной сделки является необходимость улучшить жилищные условия при рождении ребенка или для того, чтобы предоставить детям отдельное жилье.

Основные предпосылки заключения альтернативной сделки:

  • Необходимость улучшить жилищные условия;
  • Развод партнеров, после которого супругам необходимо разъехаться;
  • Разъезд жильцов в отдельные квартиры;
  • Продажа нескольких квартир маленькой площади и покупка большего по площади жилья.

В среднем в договоре альтернативной купли-продажи участвуют около 5-ти квартир, но существуют ситуации, когда в процесс вовлечены до 12 квартир.

Стоит обратить внимание, что заключение данной сделки занимает больше времени из-за того, что в процесс вовлечено несколько участников с разными требованиями и пожеланиями.

В случае если одна из сторон перед совершением сделки откажется, то остальные стороны тоже будут не удовлетворены. При этом возместить затраты на услуги юристов и нотариусов крайне сложно.
Сложность проведения операции напрямую зависит от количества сторон. Точно определить сроки завершения процесса практически невозможно.

В редких случаях от начала ведения переговоров до заключения договора может пройти больше года. За этот период стоимость объектов недвижимости в цепочке может снизиться до 10% от первоначальной.

Порядок проведения сделки

Пример самого простого случая состоит из таких пунктов:

  1. Поиск потенциального покупателя для продаваемой квартиры. Стоимость старой квартиры будет основной частью бюджета, к которой могут быть добавлены дополнительные средства для подбора подходящего варианта жилья. Потенциальный покупатель оставляет задаток, таким образом, он подтверждает серьезность намерения приобретения данного жилья, не рискуя при этом всей стоимостью квартиры. Срок действия авансового договора изначально заключается на 1 месяц, но может измениться по согласованию сторон. Как правило, договоры с участием нескольких сторон осуществляются более длительное время.
  2.  Поиск новой квартиры. Как правило, этот процесс начинают сразу после получения аванса. Опытные риелторы утверждают, что начинать поиски новой квартиры до получения аванса за старую квартиру не имеет смысла.
  3. Оплата авансовой части за новое жилье. В авансовом договоре следует указать, по какой причине сделка может быть расторгнута с возвращением платежа. Чаще всего, причиной расторжения договора является то, что продавец имеет ограниченные права на собственность из-за прав на это же имущество лиц с ограниченной ответственностью или детей.
  4. Запуск процесса альтернативной сделки. На оба объекта недвижимости собираются полные пакеты документов, подготавливается договор. На этом этапе стороны назначают стоимость квартир и валюту расчета, определяют число депозитных ячеек для помещения средств. Также определяется лицо того, которое будет регистрировать акты купли-продажи.
  5. Помещение средств в депозитную ячейку. Деньги в нее кладет покупатель первой квартиры, а получать их в ней будет продавец второго жилья. Количество депозитных ячеек и порядок расчета зависит напрямую от количества участников процесса.
  6. Подписание договоров.
  7. Получение денег. Доступ к соответствующей ячейке с деньгами может быть получен только после подписания договора всеми сторонами соглашения. Факт того, что деньги были получены, подтверждаются написанием и подписью расписки.
  8. Передача жилплощади от продавца покупателю. По умолчанию срок передачи составляет 2 недели, но может быть изменен по согласованию сторон.

Альтернативная сделка с ипотекой

Как правило, цена на новую квартиру на порядок выше, чем стоимость старой жилплощади. В случае если средств на приобретение новой квартиры за вырученные деньги недостаточно, то можно обратиться в банк и оформить ипотечный договор на оставшуюся сумму. В данном случае сделка будет состоять из большего количества основных этапов.

Прежде всего, нужно обратиться в банк для выяснения того, на какую сумму можно рассчитывать.
Объявление о продаже старой квартиры нужно давать сразу после того, как было подано заявление в банк и получено положительное решение.

Сделку рекомендуется провести в сроки действия договора с банком, который составляется на срок от 3 до 4 месяцев. В случае если продавец не успеет найти новое жилье и заключить альтернативный договор, то документы в банк придется собирать снова.

Преимуществом ипотечного договора является то, что всегда можно рассчитывать на средства, выделяемы е банком.

Почему стоит заключать альтернативную сделку?

Альтернативный процесс имеет ряд преимуществ по сравнению со стандартной схемой купли-продажи.

  • После продажи старого жилья новое сразу же доступно.
  • Минимальные финансовые потери. В случае с альтернативной сделкой, все квартиры в цепочке продаются по реальной рыночной цене. В период, пока новое жилье еще не куплено, придется жить в съемном. В случае альтернативной сделки такого не будет.
  • Безопасность. Альтернативные сделки являются частым явлением на рынке, поэтому весь процесс их выполнения уже продуман до мелочей.

Чего стоит опасаться?

Проблема альтернативной сделки заключается в том, что в процесс вовлечены несколько участников, поэтому нужно внимательно следить за всеми этапами, чтобы не столкнуться с мошенничеством и другими проблемами.

Посредник, которому можно доверять. Самостоятельно провести сделку может быть очень сложно, поэтому следует обратиться к риэлтерским компаниям, которые намного лучше разбираются в нюансах процесса. Риелтор обязан контролировать весь процесс сделки, проверять документы, регулировать процесс расчета.

Мошеннические действия. Для того чтобы уберечь себя от обмана следует внимательно следить за ходом событий. Основная фигура, которой можно доверять – Ваш риелтор, не стоит слушать посредника с другой стороны, так как он представляет не Ваши интересы.

Длительные сроки проведения сделки. Нужно быть терпеливым, процесс подбора участников в цепочку может занять некоторое время. За этот период стоимость жилья может измениться, что следует учитывать.

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!

Источник: https://irg77.ru/biznes/alternativnaya-sdelka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.