Альтернативная продажа квартиры что это такое

Содержание

Альтернативная сделка купли продажи квартиры: порядок действий, риски

Альтернативная продажа квартиры что это такое

» Купля-продажа квартиры » Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

869 просмотров

Далеко не всегда сделка по покупке-продаже квартиры является стандартной. Нередко она тесно связана с другими договоренностями. Подобные варианты купли жилья называют альтернативными. Рассмотрим их подробнее.

Что такое при покупке квартиры альтернатива

Альтернативная покупка-продажа квартиры предполагает заключение сразу нескольких одновременных сделок.

Каждая из них оформляется отдельным договором купли-продажи, который может быть формально никак не связан с другими, но без него, фактически, остальные договора не начнут действовать так как у одной из сторон может просто не быть нужных денег. Как следствие, нередко все эти договора все же связывают друг с другом перекрестными ссылками.

Пример: Продавец хочет реализовать свое жилье. Найдет покупатель, однако у него пока нет достаточной суммы денег для покупки.

В свою очередь покупатель хочет продать уже другую свою квартиру, выступая в данном случае в качестве продавца и ждет ответа уже от своего покупателя.

В такой ситуации, первая продажа становится невозможной без второй и в первом договоре может быть выставлено отлагательное условие о том, что покупатель будет перечислять деньги только после того, как будет логично закрыт второй договор купли-продажи.

Именно необходимость сделать все одновременно и является основной проблемой таких сделок. Чем больше заинтересованных лиц и «звеньев цепи», тем сложнее будет реализовать все это в одно и то же время.

Нередко стороны даже обращаются к юристам-посредникам, которые представляют их интересы в разных местах, куда сами собственники не могут успеть чисто физически. Такой подход, помимо очевидного удобства, также значительно снижает любые возможные риски, ведь юрист способен обнаружить многочисленные ловушки и обойти их.

Договор при альтернативной сделке купли продажи квартиры

Так как далеко не всегда договор купли-продажи при наличии альтернативных условий отличается от базового, чаще всего он стандартный:

Скачать образец альтернативного договора купли-продажи квартиры

Следует учитывать, что дальнейшие изменения в договоре нужно вносить самостоятельно, в зависимости от того, до чего именно договорились стороны и как конкретно будет протекать такая альтернативная сделка. Нужно понимать, что заранее подготовить какой-то конкретный шаблон невозможно, ведь любая из множества сторон может потребовать внести свои изменения в тот или иной документ.

Порядок купли-продажи

О том, как проходит сделка точно рассказать практически невозможно. Все зависит от того, какие требования и условия выдвигают разные стороны.

Пример: Одно дело, когда в сделке участвуют три человека, которые просто хотят купить-продать жилье. Но все усложняется, если сторон больше, часть из них хочет не просто продать, а, например, передать в дар, другие получают квартиру по наследству, третьи оформляют ипотечный кредит, а четвертые просто хотят базовый договор по продаже своего жилья.

Порядок действий

Учитывая сказанное выше, приведем примерный перечень действий каждой из сторон при заключении такой сделки:

  • Провести оценку недвижимости.
  • Найти подходящих покупателей-продавцов.
  • Проверить сделку с юридической точки зрения.
  • Предварительный договор купли-продажи.
  • Основной договор.
  • Заверение и регистрация договора.
  • Регистрация права собственности.
  • Подписание акта приема-передачи.
  • Расчеты со сторонами сделки.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка жилья

Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться в компанию, которая на этом специализируется (любые нестандартные действия лучше поручать опытным профессионалам).

В качестве альтернативы, можно запросить справку в БТИ и использовать ту стоимость жилья, которая в ней указана, но как доказывает практика, цена там может значительно отличаться от рыночной в ту или иную сторону, что, вполне логично, не устроит как минимум одну из сторон.

Поиск покупателей и продавцов

В данном случае можно воспользоваться услугами риэлторов (агентств недвижимости) или все делать самостоятельно. Нужно учитывать, что чем больше человек планирует сделать сам, тем больше времени займет вся процедура.

АН (Агентство недвижимости) значительно ускорит поиск потенциальных покупателей/продавцов. Кроме того, они обычно проводят хотя бы первичную проверку клиентов, что позволяет избежать многих ситуаций с мошенниками. Следует учитывать, что такая услуга платная.

В среднем, около 5% от суммы сделки, что довольного много.

Проверка сделки

На этом этапе лучше воспользоваться услугами опытных юристов. Далеко не все моменты будут очевидны для неспециалиста, что в конечном итоге может привести к очень высокому риску потерять с таким трудом купленное жилье.

 Один из основных элементов, на который следует обратить внимание – дееспособность всех сторон сделки. Если хотя бы один человек не будет признан дееспособным, вполне возможно, что «обрушится вся цепочка».

Таким образом, рекомендуется затребовать медицинские справки о текущем состоянии.

Заключение предварительного и основного договора купли-продажи

После достижения базовых договоренностей, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи. Это даст понимание того, что все стороны действительно заинтересованы в сделке.

Такой договор может не включать в себя многих пунктов, и описывать лишь намерения купить или продать жилье.

Сразу после него есть смысл договариваться уже до конкретных условий будущей сделки и подписывать основной договор.

Заверение и регистрация договора

Предварительный и основной договор не обязательно заверять у нотариуса, однако учитывая повышенный риск, присущий альтернативным сделкам такого плана, намного безопаснее и проще для всех (кроме мошенников), все же заверить документы. После этого (или вместо этого) можно регистрировать сами договора. Следует учитывать, что все это должно производится одновременно.

Регистрация права собственности и акты приема-передачи

Когда с договорами все закончено, покупатели, также одновременно, подают документы на регистрацию права собственности. Это уже практически заключительный этап. Когда право на жилье зарегистрировано, следует подписывать акты приема-передачи. Одновременно с этим производится окончательный расчет с продавцами.

Документы

Общий перечень документов ничем не отличается от базового договора купли-продажи:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из ЕГРН.
  • Справки от управляющей компании о коммунальной задолженности.
  • Выписка из домовой книги относительно того, кто сейчас зарегистрирован в квартире.

Расходы и сроки

Помимо расходов на саму покупку квартиры, человек также понесет следующие расходы:

  • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  • Оценка жилья: от 1 тысячи рублей.
  • Услуги агентства недвижимости: около 5% от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей на 1 нового владельца.

Сроки также не поддаются прогнозированию. В идеальных условиях, если все стороны будут действовать согласованно и точно в положенное время выполнять все необходимые действия, сделка может быть завершена буквально за несколько дней. Но на практике все это растягивается примерно на 3-4 месяца или даже полгода.

Порядок расчетов

Порядок расчетов при заключении таких альтернативных сделок может значительно отличаться от обычного. Суть в том, что обычно подобное реализуется посредством банковских ячеек.

Стороны помещают на хранение некоторые суммы с тем условием, что забрать их могут не они, а третьи лица, но тоже, при выполнении этими лицами своих обязательств.

В результате может получить некая «круговая» схема, при которой все придет в движение только в том случае, если произойдет какой-то ключевой момент. Например, перечисление денег за квартиру от банка одному из продавцов.

Нужно учитывать, что аренда ячейки – это тоже платная услуга. Конкретные расценки зависят от региона, но в целом, редко превышают 200 рублей в сутки.

Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными. Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:

Возможный рискВозникающая проблема
Действия сторон не согласованы друг с другомВ основе альтернативной сделки лежит именно синхронность каждой из операций. Если хотя бы одна из них не совершена вовремя, вся «цепочка» может развалиться.
Затягивание сроковЛюбое оттягивание даже одного действия приостанавливает абсолютно весь процесс. Если этим злоупотреблять, то сделка может растянуться на несколько месяцев.
Не проведенная регистрацияКонтролировать процесс регистрации права собственности достаточно сложно. Кроме того, Росреестр может сам затягивать сроки, выдавая соответствующее документы далеко не в один день.
Отказ от сделкиЛюбая из сторон в любой момент может отказаться выполнять свои обязательства. Это приведет к тому, что обрушится вся «цепочка» и, как следствие, все придется начинать заново уже с новыми лицами, что еще больше затянет процедуру и, далеко не факт, что в конечном итоге ее вообще удастся удачно завершить.

Альтернативные сделки по покупке-продаже недвижимости полны непредсказуемости и проблем. Далеко не все из них можно предусмотреть или предвидеть заранее. Избежать большей части спорных ситуаций и рисков можно при помощи опытных юристов. На бесплатной консультации специалисты укажут на наиболее важные моменты, достойные внимания и немедленной реакции. Они же могут выступать в качестве представителей клиента, как это было сказано в начале статьи, тем самым значительно облегчить процедуру и свести проблемы к минимуму.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-poryadok-dejstvij/

Прямая, свободная и альтернативная продажа квартиры: что это такое, плюсы и минусы

Альтернативная продажа квартиры что это такое

Продавая недвижимость, собственник чаще всего планирует на вырученную денежную сумму приобрести новую жилую площадь. Реже бывают случаи, когда квартира продаётся за ненадобностью, так как у продавца уже есть своё жильё и он хочет получить деньги на руки. В этих ситуациях сделки осуществляются по-разному, где каждая продажа имеет своё название.

Типы продаж

Существует 2 основных вида продаж:

  • прямая (по-другому свободная или чистая) продажа квартиры;
  • альтернативная продажа квартиры.

Выделяют ещё третий тип продажи – «цепочку», которая состоит из нескольких альтернатив. Но такой вариант встречается очень редко.

Свободная (прямая) продажа квартиры

Свободная продажа квартиры– это сделка, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец или продавцы (когда в квартире несколько собственников). Покупатель в таком случае получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в квартиру, освобождённую от третьих лиц.
Такую сделку часто называют «прямой» продажей.

При свободной продаже необходимо очень внимательно оформлять документацию. В ней должны быть подробно расписаны основные условия:

  • передача ключей от квартиры;
  • дата выселения прежних хозяев;
  • снятие жильцов с регистрационного учёта;
  • наличие обременений на имущество;
  • план действий при наступлении непредвиденных ситуаций.

Альтернативная продажа квартиры: что это такое, особенности

В 70% случаев недвижимость продаётся для того, чтобы на вырученные деньги приобрести новую жилую площадь. Такой тип сделки называется альтернативной продажей. Процесс оформления документации здесь более сложный, так как в ней, в отличие от «прямой» продажи, принимают участие уже 3 стороны:

  • продавец квартиры № 1;
  • покупатель;
  • продавец квартиры № 2, которую хочет приобрести продавец квартиры № 1.

Так как владелец отчуждаемой недвижимости не может остаться без жилой площади, он ищет себе взамен другую квартиру. На это необходимо время. А покупатель вынужден ждать, пока продавец не найдёт жильё, которое будет ему подходить по всем параметрам.

Фактически это обмен или размен квартиры (для равнозначного обмена найти собственника, чтобы поменяться квартирами очень сложно).

В такой сделке деньги на руки не передаются, а засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.

Если гражданин находит недвижимость дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу собственности по альтернативной сделке он получает на руки. А если квартира оказалась дороже продаваемой жилплощади, то продавец должен доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости.

Альтернатива при продаже квартирыдолжна подбираться в соответствии с суммой, которой располагает продавец.
Бессмысленно завышать цену с целью покупки более дорогого жилья, так как недвижимость будет продаваться очень долго.

В таких случаях можно обратиться за помощью к риелтору, который поможет подыскать квартиру, соответствующую сумме вырученных денег. Риелтор берёт за свои услуги процент от общей стоимости продаваемой недвижимости, который составляет от 2 до 8 процентов.

В некоторых случаях выделяется отдельный вид продаж — «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Например, гражданин за счёт вырученных средств хочет приобрести две квартиры, с меньшей площадью (размен). В этом случае в сделке будут участвовать 4 человека.

Также «цепочка» может выстроиться, если продавец предыдущей недвижимости приобретает новую, продавцы которой покупают следующую.

Альтернативная продажа квартиры и риски

  1. Отказ продавца от сделки. Главный риск приобретения жилья по альтернативной сделке заключается в том, что собственник может передумать продавать квартиру. Это может быть связано с невозможностью подобрать подходящее жильё.

  2. Собственник вправе изменить условия сделки в одностороннем порядке. Это несёт риск потери денег.
  3. Недоговорённость между собственниками жилища. Допустим, кто-то из владельцев против продажи квартиры или недоволен её стоимостью.
  4. Недееспособность одного из владельцев недвижимости.

  5. Смерть собственника.

Существует риск создания слишком длинной «цепочки» альтернатив. Подобный тип продажи несёт за собой увеличение времени оформления, а с ней и риски разрыва сделки.

Потому что в любое время один из продавцов может отказаться от продажи и вся сделка станет недействительной. Документы придётся собирать заново.

В целях безопасности при оформлении договора об авансе необходимо указать, кто из собственников будет приобретать квартиру в прямой продаже.

Даже если все нюансы сделок будут детально проработаны каждым собственником, то всё равно есть риск при оформлении документации остаться ни с чем.

Это объясняется тем, что в альтернативной сделке договоры купли-продажи никак не связаны юридически между собой. Каждый оформляется по отдельности. Если регистратор откажется оформлять один из пакетов документов, то остальные будут оставаться в процессе.

Поэтому при отказе одного из собственников от продажи недвижимости или несоответствии документации оформление одного из договоров приостанавливается.

В таком случае необходимо прервать юридический процесс подготовки других договоров регистратором. Но как это сделать на практике, когда остальных участников сделки всё устраивает? Если частичная регистрация уже произошла, значит нужно:

  • договориться с другими владельцами о расторжении договоров, иначе можно остаться без квартиры;
  • обратиться в суд о восстановлении права на квартиру, если добровольно не получается решить вопрос с другими продавцами.

Чтобы обезопасить себя необходимо каждый день отслеживать ход процесса регистрации по номеру заявления:

  • на сайте Росреестра;
  • по единому бесплатному телефонному номеру Росреестра (8-800-100-34-34).

Хорошо бы для регистрации нанять стороннего исполнителя. Этим занимаются многие юридические компании, в которых риск частичной регистрации сводится к минимуму, потому что в процессе постоянной практики они изучили требования Росреестра досконально.

Но идеальным вариантом будет поведение сделки через нотариуса. Нет необходимости проверять юристами Росреестра удостоверенные нотариусом документы. А срок оформления регистрации сократится в разы.

Тип продажи альтернатива имеет очень тонкую специфику в оформлении документов. Здесь нужна помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять или наоборот не купить желаемую собственность. Поэтому при приобретении жилплощади безопаснее приобретать квартиру с помощью прямой продажи, предварительно проверив юридическую чистоту сделки.

Прямая продажа квартиры: плюсы и минусы

Прямая продажа имеет ряд плюсов:

  1. Отсутствие прописанных в квартире граждан. По договорённости жильцы могут выписаться и освободить жилплощадь после подписания документов в течение суток, и новый собственник будет вправе распоряжаться квартирой.
  2. Заключение договора только с хозяином квартиры или законным представителем. При этом у жилплощади может быть несколько собственников. Необходимо договориться со всеми, потому что нередко случаются конфликтные ситуации.
  3. Недолгие сроки, отведённые для обращения в Росреестр и подписания документов. Сделка при прямой продаже более быстрая, чем при альтернативе.

Минусы прямой продажи:

Часто бывает так, что владелец квартиры, желающий быстро её продать, помечает в объявлении, что продажа «свободная». Но через время (возможно даже после заключения купли-продажи) выясняется, что на квартире есть обременения. В таком случае сделка будет признана недействительной и покупатель понесёт убытки:

  • возможная потеря купленной недвижимости;
  • возможная потеря большой суммы денег;
  • затраты на оформление документов в Росреестре;
  • потеря личного времени.

Это уже далеко не «чистый» тип продаж.

Собственник квартиры также может скрыть, что нарушены права недееспособных собственников и несовершеннолетних детей. Органами опеки и попечительства может быть расторгнута такая сделка.

Ещё минус прямой продажи может быть в конфликте между собственниками, когда одной квартирой владеют несколько человек. Они часто не могут определиться с ценой на недвижимость.

Поэтому если есть сомнения покупать квартиру или нет, то необходимо в целях безопасности проверить юридическую чистоту сделки при помощи адвоката.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/prodazha/pryamaya-svobodnaya-alternativnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto.html

Что означает такой тип продажи квартиры, как альтернатива, схема, особенности сделки, плюсы и минусы

Альтернативная продажа квартиры что это такое

Правожил.com > Оформление недвижимости > Что такое альтернативный тип продажи квартиры?

Покупка жилой недвижимости на вторичном рынке носит в себе множество проблем, о которых потенциальный покупатель не может знать.

Одной из них может выступать ситуация, при которой покупаемая квартира имеет статус – альтернативной. Такой тип продажи, как альтернатива, накладывает на нее определенные ограничения, которые могут повлиять на интересы покупателя.

Тип продажи альтернатива — что это значит?

Если внимательно изучить рынок вторичного жилья, то можно натолкнутся на такие объекты жилой недвижимости, продавцы которых, собираются отчуждать их с одновременной покупкой новых квадратных метров.

Такая ситуация несет определенный риск покупателю, поскольку при наступлении некоторых последствий, сделка может не состоятся.

Исходя из этого, появилось понятие — альтернатива. Она подразумевает такую ситуацию, при которой продавец альтернативной квартиры находится в таком положении, при котором он, на момент отчуждения объекта недвижимости не имеет другого жилого помещения. Но собирается его приобрести за деньги, вырученные от реализации альтернативной квартиры. 

Если рассматривать такую ситуацию с правовой точки зрения, то ей больше всего соответствует договор мены. При нем одна сторона, передает другой определенную вещь (в данном случае свою квартиру) а получает от другой также объект недвижимости, который может быть больше или меньше, либо иметь аналогичную квадратуру.

Правовые признаки альтернативной продажи квартиры

Исходя из этого, альтернативная квартира имеет следующие правовые признаки:

  • на момент подписания предварительного соглашения о ее отчуждении, в ней проживает, либо прописана семья (члены семьи продавца);
  • вырученные средства от отчуждения должны пойти на приобретение объекта жилой недвижимости;
  • продавец может отменить сделку в любое время, если не сможет найти квартиру, в которую переедет его семья, чтобы не остаться «на улице».

Если этих трех признаков нет, значит, понятие альтернативная квартира отсутствует. Такой объект жилой недвижимости считается чистым.

Важно запомнить, что такого понятия, как альтернативное жилое помещение в правовой природе не существует. Оно вошло в обиход профессиональных риелторов. Поэтому когда любой человек обращается к ним за помощью, риелтор обязан сообщить ему об альтернативности квартиры или домовладения, если такая ситуация существует.

Схема альтернативной продажи

Разобравшись в данном понятии, можно приступить к рассмотрению такой схемы. На основании возникшей практики, существуют такие субъекты альтернативной продажи.

  1. Первый покупатель. Под ним подразумевается физическое лицо, которое выразило желание купить жилое помещение у определенного человека.
  2. Продавец – второй покупатель. Это и есть собственник альтернативного жилья. С одной стороны он будет выступать в качестве продавца, то есть отчуждать свою квартиру или домовладение первому покупателю. С другой стороны он поменяет свой статус, и будет выступать в качестве покупателя новой недвижимости, куда переедет его семья.
  3. Продавец. Это физическое лицо, которое имеет цель реализовать свою недвижимость, что является чистой. То есть на момент отчуждения в ней никто не прописан, а вещи вывезены, покупатель после оформления сделки сможет сразу туда въехать и проживать.

Естественно, что в данной схеме каждый субъект связан между собой одной цепью, и если хоть один из участников решит не проводить сделку, то вся цепочка будет разорвана, то есть никто из граждан не достигнет своей цели.

Важно запомнить, что типичная ситуация альтернативности жилья, это когда продается квартира, домовладение где прописаны несовершеннолетние дети, либо такая недвижимость приобретена за материнский капитал.

Особенности проведения сделки

Отличительные особенности альтернативной сделки

С правовой точки зрения такая сделка является простым договором купли-продажи, которому предшествует заключение предварительного соглашения, в котором стороны прописывают сумму задатка, а также сроки подписания договора-купли продажи и регистрирования его нотариусом.

Если присмотреться к схеме реализации альтернативной недвижимости, то происходит это следующим образом.

Покупатель и продавец достигают определенной договоренности и подписывают предварительное соглашение, по которому передается задаток, и оговаривается время освобождения жилья.

После этого, продавец альтернативы сразу подписывает предварительный договор с человеком, у которого собирается купить квартиру взамен, и передает ему задаток. По сложившейся практике все участники схемы приходят в один и тот же день к нотариусу, у которого сразу подписывают договора купли-продажи, и становятся собственниками своих жилых помещений.

Важно запомнить, что все предварительные договора лучше заверять у нотариуса. В случае, если одна из подписавших сторон вдруг откажется от сделки, она должна возместить задаток в двойном размере.

С учетом того, что по сложившейся практике задаток передается в сумме 10% от стоимости, то в случае невыполнения договорных обязательств, на недвижимость можно наложить арест в судебном порядке.

Зарегистрированные собственники и пользователи жилого помещения

Нюансы альтернативной продажи недвижимости

Альтернативное жилое помещение отличается тем, что на момент подписания предварительного соглашения, в нем могут быть прописаны собственники или пользователи.

Под собственниками подразумеваются граждане, которые на праве долевой собственности владеют жилым помещением.

Типичный случай приватизированная квартира. В ней каждый член семьи имеет свою часть, поэтому вырученные деньги от продажи делятся между каждым владельцем в зависимости от его доли.

Чтобы продать такое жилье необходимо получить разрешение всех собственников, либо предложить им купить часть продавца. Такие ситуации делают продаваемый объект недвижимости альтернативным.

Под пользователями жилого помещения подразумеваются лица, которые не имеют права собственности на квартиру, но официально прописаны в ней. Это могут быть родственники владельца, члены его семьи, либо арендаторы, которым жилье сдано в найм.

Естественно, что перед подписанием договора купли-продажи, они все должны сняться с регистрации. Такое жилье также является альтернативным.

Важно запомнить, что узнать обо всех прописанных гражданах в конкретной квартире можно в едином регистрационном центре (по-старому, паспортный стол).

Для этого нужно прийти туда с продавцом, который должен взять выписку из домовой книги. Если он это отказывается сделать, лучше с таким продавцом дальше не связываться.

Несовершеннолетние собственники

Что делать, если в одной из продаваемых по альтернативной сделке квартир собственником является несовершеннолетний?

На сегодняшнем рынке недвижимости можно встретить множество квартир, которые принадлежат несовершеннолетним собственникам, либо последние имеют определенную часть жилого помещения. Сразу нужно сказать, что продажа такого объекта недвижимости состоится только при таких условиях.

  1. Разрешение опекунского совета. Этот государственный орган в обязательном порядке обязан дать разрешение на отчуждение квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему, либо ее часть. Также это касается и тех ситуаций, когда в жилом помещении несовершеннолетние только прописаны.
  2. Перед продажей, или сразу после продажи несовершеннолетнему ребенку сразу должно быть приобретено новое жилое помещение. Это касается и квартир, которые куплены за материнский капитал.

Такая правовая ситуация делает любой объект недвижимости, который принадлежит детям, либо они имеют его часть альтернативным, поскольку продать его без одновременного приобретения нового не получится. А если даже провести сделку, то она будет отменена судом по представлению органа опеки и попечительства.

Важно запомнить, что в ситуации с несовершеннолетними, после продажи их жилья, родители должны купить им аналогичное по удобствам и квадратуре, либо в больших размерах.

Плюсы и минусы при альтернативной продаже

Плюсы и минусы при альтернативной продаже

Если продажу осуществляет владелец альтернативного объекта недвижимости, то единственным плюсом сделки для него будет являться то, что он сможет получить задаток, которым рассчитаться за приобретаемое жилье.

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/alternativnyj-tip-prodazhi.html

Что такое альтернативная сделка при купле-продаже квартиры

Альтернативная продажа квартиры что это такое

Большинство сделок с жилой недвижимостью в России носят именно альтернативный характер, поскольку покупке одной квартиры предшествует продажа другого жилья. Пакеты документов по каждой квартире и личности покупателей-продавцов, занятых в альтернативной сделке, зачастую требуют детальной проверки и постоянного контроля специалистов риэлт-компаний.

При альтернативном формате купли-продажи могут возникнуть различные ситуации, вызывающие разрыв «цепочки» по сделке. Это оборачивается сложностями для ее участников, уже выполнивших свои обязательства. Чем больше жилых объектов занято в такой сделке – тем больше участвующих в ней собственников, больше договоров. И тем более сложна сама сделка.

Определения вариантов продажи квартир

Прямая (свободная) продажа жилья – сделка двух сторон, а именно продавца (в т.ч. нескольких продавцов, если собственников несколько) и покупателя.

Альтернативная продажа жилья – сделка по первой квартире между ее собственником-продавцом и покупателем, а также по второй квартире при участии правообладателя-продавца и покупателя, ранее бывшего продавцом первой квартиры. Также эту сделку называют обменом (разменом) квартир. Заметим, что действительный обмен квартирами между собственниками из-за неравнозначности жилплощади происходит редко.

Цепочка сделок включает в себя несколько альтернатив, из которых наиболее частыми являются два варианта:

  • размен продавцом своей недвижимости на несколько квартир меньшего метража;
  • продажа продавцом квартиры и покупка новой, продавец которой в свою очередь приобретает другую квартиру.

Принцип альтернативной сделки с недвижимостью заключается в ее продаже и одновременной покупке другой квартиры. Такой формат купли-продажи жилья ведется цепочкой из нескольких покупателей-продавцов с поочередной регистрацией перехода права по участвующим объектам.

В чем сложности альтернативной сделки

Рассмотрим пример: покупатель приобретает «трешку» и вносит сумму оплаты, запускающую цепочку по квартирам меньшей площади с остальными участниками альтернативной сделки. «Трешка» разъезжается на две «однушки».

Но тут продавец одной из квартир проявляет недовольство документами и требует изменения условий сделки.

У остальных участников есть два варианта: принять новые условия, если нет вреда их интересам; отказаться от исполнения требований, если те невыгодны.

Если складывается «отказная» ситуация, нужно оценить положение сделки – согласен ли покупатель «трешки» приобрести одну квартиру, а на поиск второй отвести дополнительное время? Отсюда следуют два варианта:

  1. Покупатель согласен, что позволяет вывести из сделки саботирующего продавца «однушки»;
  2. Покупатель отказывается, тогда обсуждаются изменившиеся характеристики (если они изменены собственником «трешки») по необходимым «однушкам», затем их поиск продолжается.

Процесс альтернативной сделки проходит сложнее, чем по прямой купле-продаже. Денежные средства никогда не передаются нарочно, только зачислением на банковский счет собственника альтернативного жилья.

Если подобрана более дешевая квартира (либо квартиры), то освободившиеся деньги по альтернативной сделке продажи собственник (и продавец) первой квартиры в цепочке получает на руки. Если же стоимость квартир при таком обмене оказывается выше и средств от продажи альтернативной квартиры не хватает – первый продавец должен произвести доплату.

Альтернативная сделка купли-продажи требует детальной проработки требований и пожеланий участников, безупречного юридического сопровождения. Поэтому крайне важно подключить к ней опытных агентов по недвижимости, способных проработать договоренности сторон и утвердить их в авансовом соглашении.

Процесс переговоров, документальное оформление каждой последовательной сделки – лишняя стрессовая обстановка для продавцов и покупателей из состава цепочки. Лишь риэлтор-профи разрешит конфликты и поэтапно, без осложнений проведет каждую сделку!

Возможные риски альтернативной сделки

Прежде всего – несогласованность действий ее участников. Часть занятых в сделке продавцов может проявить медлительность, что иногда оборачивается ее полным расторжением.

Риски на этапе регистрации. Какая-либо сторона внезапно требует изменений по условиям сделки, либо оказывается под воздействием обстоятельств, затормаживающих процесс. В первом случае это требование повысить цену или полный отказ продажи. Во втором – выявление частичной регистрации квартиры, получение приостановки регистрации перехода права или ее отказ.

Риски при расчетах. Опасен вариант с закладкой денежной суммы в ячейку на условиях доступа только участников альтернативной сделки с зарегистрированным правом собственности.

Риски детских долей. При наличии среди собственников квартиры ребенка, его доля требует обязательного выделения в приобретенной квартире.

Но если сделка, при которой приобретается новая доля ребенка в жилье, будет признана недействительной? Тогда госорганы опеки и попечительства истребуют расторжения предыдущей сделки продажи, что ударит по интересам первого покупателя.

Важно отследить, полностью ли соблюдены права ребенка по доле в новой квартире, т.е. необходимо проверить не только приобретаемую квартиру, но и всю участвующую в альтернативной сделке недвижимость.

Риски прав третьих лиц. К примеру, у жильца приобретаемой квартиры имеется право пожизненного проживания. Значит и в следующем приобретенном жилье его право должно быть сохранено, это требуется проконтролировать и обеспечить.

Риски ипотечной квартиры.

Вопреки популярному мнению банки и страховщики проводят лишь поверхностную проверку жилой недвижимости – их интересует комплектность и законодательное соответствие документов, не более.

Из-за этого квартиры требуется проверять либо самому, либо привлекая риэлторов. И, кстати, без разрешения банка, в залоге которого состоит ипотечная квартира, ее приобретение невозможно.

Риски участия материнского капитала. По условиям этой госсубсии обязательно наделение долями супруга и детей. Поэтому продажа или приобретение жилья, ранее купленного с маткапиталом, требует нотариального оформления обязательства о предоставлении другого жилья детям.

Риски утраты приобретенной недвижимости. Их причина – плохо исполненная юридическая проверка квартиры.

Чем больше собственников, покупателей и продавцов занято в альтернативной сделке, тем сложнее и хлопотнее ее процесс. Провести такую сделку лишь силами участников  реально трудно.

Обратитесь к опытным специалистам агентств недвижимости. Лишь тогда альтернативная сделка пройдет безопасно для ее участников!

Источник: https://avprrb.ru/articles/poleznaya-informatsiya/chto-takoe-alternativnaya-sdelka-pri-kuple-prodazhe-kvartiry/

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры — что это такое, когда применяется и какие существуют риски?

Альтернативная продажа квартиры что это такое

Существует множество вариантов заключения договора купли-продажи жилого помещения: с предоплатой, в ипотеку, в рассрочку, за материнский капитал и т.д. Одной из разновидностей является продажа жилья в обмен на новую квартиру от другого продавца, что неофициально именуется альтернативным ДКП.

Сделка альтернативы означает, что продавец на деньги, полученные от продажи квартиры покупает себе взамен жилое помещение. Договор заключается, как минимум, с тремя сторонами:

  1. покупателем первой квартиры;
  2. ее продавцом;
  3. продавцом квартиры взамен (продавец альтернативы).

Выделяют следующие виды:

  • легкая альтернатива (когда участвуют всего три стороны);
  • цепочка сделок (когда квартир покупается и продается несколько, соответственно, и сторон тоже более 3-х).

Важно! При альтернативе в купле-продаже не может быть прямой передачи денежной суммы первому продавцу: покупатель передает деньги на счет владельца альтернативной квартиры.

Под таковой понимается простая сделка, которую в народе часто путают с договором мены. Это не совсем так, ведь заключение договора легкой альтернативы значит, что продавец меняется не с покупателем, а на деньги от совершенной в его пользу продажи приобретает недвижимость у третьего лица.

То есть, в таком договоре участвуют только три стороны, а само жилье подбирается довольно быстро и, как правило, его сумма совпадает со стоимостью проданной квартиры. Если нет, то в сделке прописывается обязанность первого продавца также оплатить необходимую сумму.

Сфера применения

Применяется тогда, когда продавец желает приобрести собственность взамен проданной. Ситуации могут быть разными:

  • продается коммунальная квартира, и жильцы разъезжаются;
  • желание расширить площадь жилья;
  • продажа долевой собственности (когда каждый собственник желает жить отдельно) и т.д.

Схема операции

Купля-продажа осуществляется так:

  1. Продавец первой квартиры выставляет объявление на продажу и одновременно с этим ищет жилье в обмен на схожую сумму. Присмотрев подходящий вариант, он договаривается с продавцом альтернативной квартиры (устно или с помощью предварительного договора) о том, каким образом будет совершена купля-продажа.
  2. Покупатель выбирает квартиру первого продавца и все три стороны обговаривают условия (устно или с помощью предварительного договора).
  3. Стороны заключают ДКП, согласно условиям которой покупатель передает деньги не продавцу своей будущей квартиры, а владельцу альтернативного жилья.
  4. Стороны совершают обязательства, прописанные в сделке (в установленный срок освобождают и передают квартиру, оплачивают, доплачивают и т.д.).
  5. Подача заявления в ЕГРН с двумя пакетами. Внесение изменений в Росреестр может быть произведено как одновременно, так и нет, т.к. кадастровый орган воспринимает альтернативную продажу как разные сделки.
  6. Подписание акта приема-передачи.

Справка! В случае с цепочкой альтернатив сторон становится больше: возникает несколько покупателей, которые одновременно являются и продавцами. Практике одного из агентств недвижимости известно, когда в сделке одновременно участвовало более 16 человек.

Особенностью заключенного договора является меньший риск первого продавца остаться без крыши над головой.

После продажи своей квартиры он въезжает в приобретенную на эти деньги, а это значит, что ему не нужно тратить какое-то время на поиски нового жилья.

В случае когда альтернативная квартира стоит дешевле продаваемой, продавец оставшуюся сумму получает от покупателя на руки или на свой счет.

Стороны

В договоре прописываются 3 (или более, если речь идет о цепочке) стороны:

  • продавец квартиры, желающий приобрести жилье взамен;
  • покупатель его жилплощади;
  • продавец альтернативной квартиры, который также может выступить и покупателем еще одной альтернативы в цепочке.

Регистрация прав

Стороны подают совместное заявление о регистрации права собственности, но к нему прилагается 2 пакета документов (по количеству квартир, на которые должен быть осуществлен переход прав).

После регистрации каждый участник (продавец первой квартиры и его покупатель) забирает свой пакет.

Для продавца

Плюсы:

  • нет риска остаться без жилья после продажи;
  • цена на будущую жилплощадь не изменится из-за нестабильности финансового рынка, т.к. сделка заключается сразу;
  • не нужно долго ждать, процесс регистрации права собственности будет осуществляться одновременно или практически одновременно с перерегистрацией в пользу покупателя).

Минусы:

  • долгий поиск жилья и покупателя, т.к. многие опасаются рисков альтернативной сделки;
  • из-за этого приходится снижать цену.

Для покупателя

Плюсы:

  • часто в таких сделках участвуют агенты по недвижимости, что увеличивает шансы на чистоту сделки;
  • альтернативных предложений больше, чем «чистых», а значит, будет из чего выбирать жилье;
  • выгодная для покупателя цена (т.к. продавец старается побыстрее продать жилье для приобретения нового).

Минусы:

  • риск возникновения конфликтов между сторонами;
  • риск отказа продавца альтернативы от участия в последний момент;
  • риск повышения цены (в такой ситуации продавцу может просто не хватить средств на покупку альтернативы).

Возможные риски

Условно различают две группы рисков: типовые для ДКП жилья и специфические для альтернативы.

К типовым рискам относятся:

  • наличие скрытых обременений;
  • возникновения ареста на квартиру;
  • признание сделки недействительной по законным основаниям;
  • желание расторгнуть договор в одностороннем порядке и т.д.

Специфические риски:

  • несогласованность действий между сторонами (то документов не хватает, то возникают причины перенести подписание договора и т.д.);
  • частичная регистрация (когда переход прав осуществляется только на одну квартиру, а во втором случае Росреестр отказывает внести запись).

В первой ситуации от всех несогласованностей частично поможет заключение предварительного договора. В нем будет и фиксация цен на жилые помещения, и точные сроки заключения основного договора.

Если возникает частичная регистрация, стороны пишут еще одно заявление, которым приостанавливают процедуру перехода права собственности только на одно жилье до момента, пока не будет выяснена причина отказа в регистрации второй квартиры. Это может быть недостаток необходимых сведений, ошибки в предоставленных документах, т.е. то, что сторонам необходимо исправить.

Важно! Во всех ситуациях (и типовых, и специфических) риски можно избежать с привлечением нотариуса: он проверит все документы, составит договор, условия которого будут зафиксированы и смогут быть изменены только в крайнем случае и т.д.

Чаще всего именно наличие несовершеннолетних заставляет продавцов идти на альтернативные сделки: чтобы получить согласие органа опеки на продажу, необходимо иметь вариант жилья взамен, которое:

  • будет соответствовать условиям продаваемой квартиры или будет лучше (как в плане площади, так и наличием хорошего ремонта и т.д.);
  • имеет все необходимые средства коммуникации;
  • пригодно для проживания несовершеннолетних.

Жилье с меньшей площадью можно приобрести только в одном случае: кто-то из детей или родителей серьезно болен, и часть суммы от продажи пойдет на лечение.

Налогообложение

В соответствии со ст. 217.1 НК РФ, собственник освобождается от уплаты 13% подоходного налога на проданную квартиру в том случае, если владел ею:

  • более 3 лет – если квартира была подарена родственниками, унаследована или приватизирована;
  • более 5 лет – в остальных случаях, в т.ч. при покупке квартиры.

При этом в альтернативной сделке продавец такой квартиры остается в плюсе: ему не нужно платить налог, но он вправе получить налоговый вычет за купленную жилплощадь. Тем же правом обладает и покупатель его квартиры.

Внимание! Альтернативный продавец, если он владел проданной квартирой менее 3 (или 5) лет, только уплачивает 13% от полученной суммы с продажи.

Сложность состоит в большом количестве времени на рассмотрения заявки, проверке кредитной истории и т.д. За то время, что кредитная организация рассматривает заявку, собственник может поднять цену или найти другого покупателя.

В данной ситуации наилучшим вариантом является согласование всех своих действий по заключению альтернативного ДКП с банком: так как залог будет оформлен в его пользу (в некоторых случаях оформляется в пользу продавца-собственника), организация идет навстречу своим клиентам и помогает с заключением сделки.

Отношение покупателей к заключению нетиповых соглашений

Многие покупатели действительно до последнего боятся вступать в данные правоотношения. На форумах то и дело граждане советуют друг другу отказаться от нее и заключить типовой ДКП, а потом просто на эти деньги купить квартиру, до этого времени пожив у родственников или по найму жилого помещения.

В то же время из-за нестабильности финансового рынка, у продавца возникает риск не купить жилье потом из-за инфляции, обесценивания и т.д., поэтому, взвесив «за» и против», на практике они все же соглашаются на альтернативу.

Для того чтобы продавцу после продажи избежать риска остаться без крыши над головой, существует возможность заключить одновременную сделку по продаже своей собственности и покупке новой, в которой должно быть три подписи: продавца, покупателя и продавца альтернативной квартиры. Такой договор имеет как преимущества, так и недостатки, которые необходимо предусмотреть заранее.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/alternativnaya-sdelka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.