Альтернативная покупка квартиры что это

Что такое альтернативная сделка при купле-продаже квартиры

Альтернативная покупка квартиры что это
альтернативная сделка по недвижимости

Как происходит альтернативная сделка, чем отличается от прямой купли-продажи, какие риски, почему важно участие риэлтора в альтернативной сделке

Большинство сделок с жилой недвижимостью в России носят именно альтернативный характер, поскольку покупке одной квартиры предшествует продажа другого жилья. Пакеты документов по каждой квартире и личности покупателей-продавцов, занятых в альтернативной сделке, зачастую требуют детальной проверки и постоянного контроля специалистов риэлт-компаний.

При альтернативном формате купли-продажи могут возникнуть различные ситуации, вызывающие разрыв «цепочки» по сделке. Это оборачивается сложностями для ее участников, уже выполнивших свои обязательства. Чем больше жилых объектов занято в такой сделке – тем больше участвующих в ней собственников, больше договоров. И тем более сложна сама сделка.

Определения вариантов продажи квартир

Прямая (свободная) продажа жилья – сделка двух сторон, а именно продавца (в т.ч. нескольких продавцов, если собственников несколько) и покупателя.

Альтернативная продажа жилья – сделка по первой квартире между ее собственником-продавцом и покупателем, а также по второй квартире при участии правообладателя-продавца и покупателя, ранее бывшего продавцом первой квартиры. Также эту сделку называют обменом (разменом) квартир. Заметим, что действительный обмен квартирами между собственниками из-за неравнозначности жилплощади происходит редко.

Цепочка сделок включает в себя несколько альтернатив, из которых наиболее частыми являются два варианта:

  • размен продавцом своей недвижимости на несколько квартир меньшего метража;
  • продажа продавцом квартиры и покупка новой, продавец которой в свою очередь приобретает другую квартиру.

Принцип альтернативной сделки с недвижимостью заключается в ее продаже и одновременной покупке другой квартиры. Такой формат купли-продажи жилья ведется цепочкой из нескольких покупателей-продавцов с поочередной регистрацией перехода права по участвующим объектам.

В чем сложности альтернативной сделки

Рассмотрим пример: покупатель приобретает «трешку» и вносит сумму оплаты, запускающую цепочку по квартирам меньшей площади с остальными участниками альтернативной сделки. «Трешка» разъезжается на две «однушки».

Но тут продавец одной из квартир проявляет недовольство документами и требует изменения условий сделки.

У остальных участников есть два варианта: принять новые условия, если нет вреда их интересам; отказаться от исполнения требований, если те невыгодны.

Если складывается «отказная» ситуация, нужно оценить положение сделки – согласен ли покупатель «трешки» приобрести одну квартиру, а на поиск второй отвести дополнительное время? Отсюда следуют два варианта:

  • Покупатель согласен, что позволяет вывести из сделки саботирующего продавца «однушки»;
  • Покупатель отказывается, тогда обсуждаются изменившиеся характеристики (если они изменены собственником «трешки») по необходимым «однушкам», затем их поиск продолжается.

Процесс альтернативной сделки проходит сложнее, чем по прямой купле-продаже. Денежные средства никогда не передаются нарочно, только зачислением на банковский счет собственника альтернативного жилья.

Если подобрана более дешевая квартира (либо квартиры), то освободившиеся деньги по альтернативной сделке продажи собственник (и продавец) первой квартиры в цепочке получает на руки. Если же стоимость квартир при таком обмене оказывается выше и средств от продажи альтернативной квартиры не хватает – первый продавец должен произвести доплату.

Альтернативная сделка купли-продажи требует детальной проработки требований и пожеланий участников, безупречного юридического сопровождения. Поэтому крайне важно подключить к ней опытных агентов по недвижимости, способных проработать договоренности сторон и утвердить их в авансовом соглашении.

Процесс переговоров, документальное оформление каждой последовательной сделки – лишняя стрессовая обстановка для продавцов и покупателей из состава цепочки. Лишь риэлтор-профи разрешит конфликты и поэтапно, без осложнений проведет каждую сделку!

Возможные риски альтернативной сделки

Прежде всего – несогласованность действий ее участников. Часть занятых в сделке продавцов может проявить медлительность, что иногда оборачивается ее полным расторжением.

Риски на этапе регистрации. Какая-либо сторона внезапно требует изменений по условиям сделки, либо оказывается под воздействием обстоятельств, затормаживающих процесс. В первом случае это требование повысить цену или полный отказ продажи. Во втором – выявление частичной регистрации квартиры, получение приостановки регистрации перехода права или ее отказ.

Риски при расчетах. Опасен вариант с закладкой денежной суммы в ячейку на условиях доступа только участников альтернативной сделки с зарегистрированным правом собственности.

Риски детских долей. При наличии среди собственников квартиры ребенка, его доля требует обязательного выделения в приобретенной квартире.

Но если сделка, при которой приобретается новая доля ребенка в жилье, будет признана недействительной? Тогда госорганы опеки и попечительства истребуют расторжения предыдущей сделки продажи, что ударит по интересам первого покупателя.

Важно отследить, полностью ли соблюдены права ребенка по доле в новой квартире, т.е. необходимо проверить не только приобретаемую квартиру, но и всю участвующую в альтернативной сделке недвижимость.

Риски прав третьих лиц. К примеру, у жильца приобретаемой квартиры имеется право пожизненного проживания. Значит и в следующем приобретенном жилье его право должно быть сохранено, это требуется проконтролировать и обеспечить.

Риски ипотечной квартиры.

Вопреки популярному мнению банки и страховщики проводят лишь поверхностную проверку жилой недвижимости – их интересует комплектность и законодательное соответствие документов, не более.

Из-за этого квартиры требуется проверять либо самому, либо привлекая риэлторов. И, кстати, без разрешения банка, в залоге которого состоит ипотечная квартира, ее приобретение невозможно.

Риски участия материнского капитала. По условиям этой госсубсии обязательно наделение долями супруга и детей. Поэтому продажа или приобретение жилья, ранее купленного с маткапиталом, требует нотариального оформления обязательства о предоставлении другого жилья детям.

Риски утраты приобретенной недвижимости. Их причина – плохо исполненная юридическая проверка квартиры.

Чем больше собственников, покупателей и продавцов занято в альтернативной сделке, тем сложнее и хлопотнее ее процесс. Провести такую сделку лишь силами участников  реально трудно.

Обратитесь к опытным риэлторам занимающимся обменом недвижимости. Лишь тогда альтернативная сделка пройдет безопасно для ее участников!

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5b1541ee0422b4ec7b2bdd87/chto-takoe-alternativnaia-sdelka-pri-kupleprodaje-kvartiry-5d8a4bf0ecfb8000b00eac6f

Встречная покупка квартиры

Альтернативная покупка квартиры что это

.

1. Понятие альтернативной сделки.2. Плюсы альтернативной сделки.3. Минусы альтернативной сделки.4. Схемы альтернативной сделки.

5. Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры.

1. Понятие альтернативной сделки. Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры или встречная покупка? Альтернативная – это одновременная продажа одной квартиры и покупка другой. Это распространенный тип сделки. Когда и в каких случаях необходима альтернативная сделка?
Чаще всего люди продают своё единственное жильё и покупают другое.

Например, семья Петровых продаёт однокомнатную квартиру и покупает двухкомнатную. У семьи Петровых однокомнатная квартира – единственное жильё. Они считают небезопасным продать квартиру и остаться с деньгами на улице. Кроме того, им некуда выехать и вывезти мебель из этой квартиры.

Поэтому им предпочтительнее не просто продать квартиру, им важно одновременно купить жильё, чтобы не остаться на улице. Поэтому продавая жильё, они одновременно подыскивают себе двухкомнатную квартиру.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры обязательна в случае продажи квартиры, где собственниками являются дети.

Несколько встречных покупок, которые увязаны в одну сделку, называются цепочкой. В цепочке могут участвовать от трёх до пяти объектов недвижимости.

Цепочка, которая включает много объектов недвижимости, слишком усложняет сделку, ведь в ней все участники зависят друг от друга.

2. Плюсы альтернативной сделки

Главное достоинство альтернативной сделки – это безопасность сделки, взамен своей квартиры покупатель получает другую. В наш век и в нашем государстве, где за мошенничество нет серьёзного наказания (смотри ст.

58 УК РФ), существует реальная опасность в случае прямой продажи, оказаться на улице.

Поэтому предусмотрительный продавец хочет не просто продать, а взамен своей квартиры купить себе другую, в большинстве случаев большую по площади.

В этой сделке продавец не получает денег, деньги получает конечный продавец, поэтому вероятность остаться на улице сведена к минимуму.
Второй плюс – не нужно ломать голову, куда вывезти вещи. Вещи продавец сразу ввозит в купленную квартиру.

3. Минусы альтернативной сделки

В альтернативной сделке участвуют, несколько квартир. В сделках с большим количеством квартир все участники зависят друг от друга. Сделка проходит в один день и в этот же день документы отдаются на регистрацию. Если по какой-нибудь сделке будет приостановка в органах Росреестра, то встанет вся цепочка.

Например, как-то раз была альтернативная сделка. В ней мы покупали квартиру у продавца, который в свою очередь покупал квартиру в другом районе.

Мы покупали двушку на Комендантском проспекте, продавец этой двушки покупала большую квартиру в новостройке в поселке Шушары.

Сделку купли-продажи в Шушарах зарегистрировали, а нашу – нет, по ней была приостановка регистрации в Росреестре из-за технической ошибки. 

В результате продавцы квартиры в Шушарах не могли получить деньги, несмотря на то, что их квартира была зарегистрирована. А они уже успели внести задаток на покупку другой новостройки, им пришлось ждать около месяца, пока Росреестр устранит эту техническую ошибку.

Они “кошмарили” остальных участников сделки весь месяц, требуя выдать деньги. Условием доступа к ячейке, в которой были деньги, была регистрация ДВУХ объектов недвижимости. Никакие объяснения, что без регистрации первого объекта, расчет невозможен, не помогали.

И это была не самая сложная встречка.

Когда в сложной альтернативной сделке участвуют несколько квартир, риски возрастают из-за сложного согласования условий с большим количеством участников сделки. Временная приостановка сделки в росреестре приводит к тому, что встанет вся цепочка.

Итак, если по одной сделке мы имеем приостановку в Росреестре, то встанет вся цепочка. Росреестр любит приостанавливать сделки до выяснения всех обстоятельств и устранения ошибок. Если техническая ошибка в документах, они имеют право по закону о государственной регистрации сделать приостановку на месяц.
Поэтому по возможности, сложные альтернативные сделки нужно разбивать. 

4. Схемы альтернативных сделок

Привожу несколько несложных схем альтернативных сделок. 

Схема 1

Григорьев решил сменить район, купить квартиру ближе к работе.

Он продаёт квартиру в Красносельском районе Петрову за 5 миллионов рублей и покупает у Степанова в Калининском районе квартиру тоже за 5 миллионов рублей.

5 миллионов рублей закладывает в ячейку покупатель первой квартиры Петров. Получателем 5 миллионов будет Степанов – продавец квартиры в Калининском районе. Это самая простая схема встречной покупки.

Схема 2

Северов продает однокомнатную квартиру за 4 млн. рублей Петрову, добавляет 3 млн. рублей и покупает двухкомнатную квартиру за 7 млн.рублей у Калитина.

В этой сделке три участника: покупатель однокомнатной квартиры Петров, продавец однокомнатной квартиры и одновременно покупатель двухкомнатной квартиры Северов, продавец двухкомнатной квартиры Калитин.
Все три они заходят в ячейку:
Петров закладывает деньги в размере 4 млн.руб. в один пакет.

Северов закладывает доплату за квартиру в размере 3 млн.руб. в другой пакет.
Деньги из ячейки получает продавец второй квартиры Калитин при соблюдении условий доступа к ячейке.

Схема 3

Хазина продаёт трёхкомнатную квартиру Лаврову за 9 миллионов рублей и покупает двухкомнатную квартиру у Серова за 6 миллионов рублей. Лавров закладывает в две ячейки 6 и 3 миллиона рублей. 6 миллионов получает продавец двухкомнатной квартиры, 3 миллиона забирает Хазина.

Схема 4

Володин продаёт квартиру Егорову за 7 миллионов рублей и покупает однокомнатную квартиру за 4,5 миллионов рублей у Петрова и студию за 3,5 миллиона рублей у Леонова. Егоров закладывает 7 миллионов в две разные ячейки по 3,5 миллиона рублей. Володин добавляет 1 миллион во вторую ячейку, содержимое которой получит Петров, продавец однокомнатной квартиры.

5. Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры

Разберем схему самой простой сделки:
продажи одной квартиры №1 (однокомнатной) и одновременную покупку квартиры №2 (двухкомнатной).

1. На первом этапе нужно проанализировать рынок и набросать план действий. Нужно оценить свою квартиру и знать примерную цену покупаемой квартиры. Если вы неправильно оцените ситуацию, может случиться так, что вам может не хватить денег для покупки квартиры 2. При этом нужно иметь в виду, что квартиры на рынке могут подорожать, поэтому всегда нужно иметь запас в стоимости.

2. Выставить квартиру на продажу.  Нужно сделать предпродажную подготовку и обширную рекламу квартиры. Одновременно исследуется рынок на предмет покупки двухкомнатной квартиры, присматривается подходящая двухкомнатная квартира.

3. Когда нашёлся покупатель на квартиру, с ним обговаривают условия сделки, предварительно предупредив, что сделка будет альтернативная. Если покупатель согласен на встречную покупку, то с него берут задаток под соглашение о задатке. Если вы продаёте через агентство, задаток вносится в агентство.

4. Наступает этап сбора документов для продажи квартиры №1. Одновременно идёт поиск второй квартиры. Когда находится подходящая квартира, после просмотра основных документов и уточнения всех деталей, вносим задаток за квартиру №2. Задаток вносим только после того, как нам внесли задаток за квартиру №1.

5. Этап сбора документов по квартире №2. Список документов для покупки квартиры есть в прямом доступе на сайте Росреестра.

6. Согласование условий альтернативной сделки. Сделка может быть нотариальная или в простой письменной форме. Согласуется форма и место проведения сделки, способы проведения расчётов (какой депозитарий банка).

7. Сделка. Сделка по продаже квартиры №1 и покупке квартиры №2 происходит в один день! После согласования всех деталей, все участники сделки едут в депозитарий и арендуют ячейку. 

8. После закладки денег, подписываются заранее подготовленные договора купли-продажи квартиры №1 и квартиры №2.

9. Формируется 2 пакета документов (по двум квартирам) для подачи их через МФЦ на регистрацию. В этот же день документы сдаются на регистрацию в Росреестр.

10. После успешной регистрации обеих сделок в Росреестре и передачи квартир продавцы получают доступ к ячейкам и забирают причитающиеся им деньги.

Эта схема самой простой альтернативной сделки купли-продажи квартиры. Я опустила ряд нюансов, которые возникают в ходе каждой сделки. Альтернативная сделка может быть с использованием ипотечных средств. Встречная сделка в Сбербанке.

В этом случае она проходит в банке, предоставляющем ипотечный кредит.  Принцип и последовательность действий примерно те же.

Подводя итоги, могу сказать, что все встречные покупки, которые мне довелось проводить были абсолютно разные, в каждой из них были свои нюансы.

Желаю удачи! Галина Черкис 

Источник: https://capital-realtor.ru/stati/vstrechnaya-pokupka-kvartiry-eto

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.