Альтернатива продажа квартир

Содержание

Ипотека в помощь альтернативной сделке: препятствия и достоинства

Альтернатива продажа квартир

При альтернативной сделке владелец недвижимости, продавая ее, одновременно покупает новую жилплощадь. Такие операции с жильем очень распространены. Прибегая к альтернативным сделкам, можно улучшить свои жилищные условия, лишь доплатив разницу в стоимости продаваемой квартиры и покупаемой. И если собственных средств на доплату не хватает, можно обратиться в банк за ипотечным кредитом.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Как получить ипотеку при альтернативной сделке, каковы условия кредитования и стоит ли сегодня брать на себя груз кредитных обязательств, рассказывает интернет-портал Metrinfo.Ru

Часть этих сделок не обходится без ипотеки: «Около 10-15% альтернативных сделок на рынке жилья проводится с привлечением ипотечного кредита», – сообщает Алексей Успенский. А в «РК «Русский дом недвижимости» доля таких сделок – 10-12% от общего числа «альтернатив».

Кредиты брали бы охотнее, если бы не ряд сложностей. Успех альтернативной сделки зависит от совпадения ожиданий ее участников, и в сроках, и в стоимости. А поскольку участников альтернативной «цепочки» может быть много, и хотя бы один из них не сможет вовремя рассчитаться с другим, то вся «цепочка» будет нарушена.

Получение кредита одним из «альтернативщиков», часто затягивает сделку – время уходит на проверку, проводимую службой безопасности банка, на сбор документов для получения займа.

С другой стороны, если одобрение банка получено, но не все участники сделки определились со своими действиями и медлят, заемщик рискует потерять разрешение на получение кредита, ведь обычно оно действует всего 1-2 месяца, максимум – 3.

«Как правило, этого времени достаточно, а если нет, то всегда есть возможность договориться с банком о продлении разрешения.

Правда, тогда клиенту, скорее всего, потребуется внести деньги за повторное рассмотрение кредитной заявки и ждать, пока ее рассмотрят», – говорит Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». Ожидание повторного разрешения может и разорвать «цепочку» альтернативной сделки.

«Из-за сложности согласования условий сделки и сроков между сторонами клиенты стараются находить «свободные» объекты. Выстроить всю цепочку купли-продажи и уложиться в срок действия разрешения банка на ипотеку не всегда возможно», – замечает Татьяна Невская, начальник Управления ипотечного кредитования блока «Розничный бизнес» ОАО «Альфа-Банк».

Еще одна трудность – государственная регистрация: «Сделки с ипотекой регистрируются за 5 рабочих дней, но только в одной регистрационной палатой – на Зеленом проспекте. Регистрация обычной сделки выполняется в течение 30 дней в любой другой регпалате.

И покупатель, взявший ипотеку, через неделю становится собственником жилья, а другие участники ждут документов еще 3 недели», – сообщает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Как правило, участники «альтернативы» хотят, чтобы все сделки регистрировались в одной регпалате и в одно и то же время.

Кроме того кредит при альтернативной сделке практически невозможно получить, если «верхний» объект покупки – новостройка. «Сейчас банки выдают ипотечные кредиты в основном на вторичном рынке.

Только отдельные банки предоставляют ипотеку на определенный ряд новостроек, прошедших аккредитацию», – говорит Алексей Успенский («Русский ипотечный банк»).

При этом новостройка должна быть на высокой стадии готовности: «Обычно если к моменту обращения за кредитом, в строящемся доме возведены все этажи», – утверждает Марина Ключникова, эксперт по недвижимости Агентства «Кутузовский проспект».

Если банк дал разрешение, и квартира найдена, то следующий этап – ее оценка и проверка юридических документов. Если квартира одобрена, то заключаются договоры страхования и залога, и заемщик получает кредит, но «живых» денег он не видит.

«Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку. Вносит деньги покупатель «верхней» квартиры, а получает – ее продавец. Остальные части альтернативной сделки тоже проходят через банк, и от количества участников зависит число задействованных ячеек.

Продавцы получают доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи, участвующих в сделке.

Переход квартиры к новому собственнику оформляется актом приема-передачи», – рассказывает Елена Бармина, руководитель проекта по развитию ипотечного кредитования Банка Жилищного Финансирования. Банковскую ячейку может заменить только аккредитивная форма расчетов.

Бывают случаи, когда продавец квартиры, которую подобрал себе заемщик, с помощью полученных денег тоже собирается улучшить жилищные условия, но еще не нашел варианта.

«Тогда в договорах купли-продажи и ипотеки указывается срок, в течение которого продавец выезжает из квартиры и снимается с регистрационного учета.

Банк отслеживает выполнение этого условия, поскольку заинтересован в том, чтобы его заемщик мог переехать в квартиру, купленную за счет кредитных средств», – говорит Игорь Садовский, заместитель председателя правления Генбанка.

Специально для «альтернативы»
Специальных программ и схем при альтернативных сделках немного. Одна из этих схем рассчитана на тех, кто еще не продал «нижней» квартиры, но уже нашел «верхнюю».

«Тогда заемщик обязуется в течение определенного срока (обычно 6 или 9 месяцев) реализовать «старый» объект и за счет вырученных средств погасить часть долга. На этот период банк устанавливает повышенную ставку (на 0,5-1%).

Иногда банки идут на уступки: до реализации квартиры заемщик погашает исключительно проценты за пользование кредитом», – говорит Юлия Купко, генеральный директор компании «Кредитмарт».

Еще одна схема разработана в КБ «Русский Ипотечный банк»: «Заемщик может взять кредит на покупку квартиры на небольшой срок (2-4 месяца), необходимый для продажи имеющегося жилья. Процентная ставка по данной программе варьируется от 9 до 19% в зависимости от срока и валюты кредита.

Такой способ приобретения недвижимости позволяет договориться с продавцами о скидке, а имеющуюся квартиру продать по максимальной цене», – сообщает Алексей Успенский.

Однако при такой схеме для покупки новой квартиры все-таки надо иметь собственные средства, ведь денег, полученных от продажи старой квартиры, может и не хватить для погашения долга.

Квартира приобретена, и на нее теперь накладывается обременение – в пользу банка.

«Залог оформляется на всю квартиру, а не только на ее долю», – уточняет Олег Моргачев, руководитель отдела продаж квартир компании «Новое Качество».

В случае же продажи квартиры, находящейся в залоге, заемщик выплачивает банку только фактическую сумму остатка ссудной задолженности, а все остальное получает сам.

Можно купить квартиру по ипотеке и не отдавая в залог новое жилье. Например, если имеющуюся квартиру хочется поменять на новостройку, то можно взять кредит под залог старой квартиры.

«Сумма займа составляет, как правило, не более 60-80% от оценочной стоимости имеющейся недвижимости», – говорит Анжелла Дубровская («Сити-XXI век»). Этой суммы обычно хватает на покупку новостройки на стадии строительства.

Пока дом строится, заемщик выплачивает кредит, а когда получает новую квартиру в собственность, продает старую и расплачивается с банком.

Суммы ипотечных кредитов при «альтернативах» обычно меньше, чем в случае покупки «свободной» квартиры, ведь у заемщика есть возможность внести существенный первоначальный взнос, равный стоимости продаваемого жилья: «От продажи старой квартиры клиент получает 70-75% необходимой суммы, и только 25-30% составляют заемные средства. Иногда сумма заемных средств доходит и до 50 % от стоимости покупаемой квартиры», – рассказывает Оксана Мельник («РДН».)

Таким образом, ипотечный кредит при «альтернативе» обычно не превышает 150 тыс. долларов США или 2-3 млн. руб.

Сегодняшние заемщики, наученные горьким опытом с недавней девальвацией рубля, предпочитают брать кредит в той валюте, в которой получают свои доходы.

«В основном востребованы рублевые кредиты», – сообщает Герман Белоус, начальник управления розничного кредитования Газэнергопромбанка.

Программы различных банков позволяют взять кредит на срок от 3 до 25 лет. Например, в Банке Жилищного Финансирования по программе «Квартира – рубли и доллары» кредит в рублях можно взять на 7-25 лет, а в долларах – на 10-25.

Процентная ставка по рублевым кредитам составляет от 14,75% до 16,75%, а по долларовым – 9-10,75%.

В Альфа-банке ипотека выдается на 5-25 лет в среднем под 15%, а ставки по рублевым кредитам в Газэнергопромбанке начинаются от 13,25%.

Но поскольку при альтернативных сделках сумма кредита сравнительно невелика, заемщики стремятся занять денег на меньший срок. «В нашем банке в таких случаях чаще всего берут ипотеку на 2 млн. руб.

на 10 лет при ставке от 10%», – говорит Людмила Салигина, директор департамента розничного бизнеса Московского Кредитного банка (МКБ).

По наблюдениям Марины Ключниковой (АН «Кутузовский проспект») при альтернативных сделках кредит получают на 10-25 лет в среднем под 13%.

Есть и конкретные примеры. Например, в агентстве «Кутузовский проспект», один клиент, покупая квартиру в Московской области в рамках альтернативной сделки, получил в кредит 1,5 млн. рублей на 25 лет под 15%, а другой – 3 млн. руб. на 10 лет под 16%.

А вот пример покупки квартиры в Москве: «Господин Иванов продал однокомнатную квартиру в Бирюлево площадью 31 кв.м. за 3 млн. руб. Обратившись в МКБ, он взял в ипотеку 2 млн руб. на 10 лет под 11%, для того чтобы купить двухкомнатную квартиру в районе метро «Щелковская» площадью 46 кв.м.

», – рассказывает Людмила Салигина (МКБ).

Ни один банк не выделяет «альтернативных» заемщиков из числа прочих ипотечных клиентов, к оценке их доходов и благонадежности подходят серьезно, а за последний год требования даже ужесточились. «На сегодня идеальный портрет заемщика – это семейная пара, имеющая 1-2 детей и постоянный доход. Возраст супругов – 30-40 лет.

Кредит смогут получить лишь те граждане, которые официально подтвердят свой доход справкой 2НДФЛ (очень редко – по форме банка). При этом величина обязательных ежемесячных выплат в счет погашения кредита не может превышать 40-50% от общего ежемесячного дохода заемщика», – сообщает Алексей Успенский («Русский ипотечный банк»).

Герман Белоус (Газэнергопромбанк)считает, что шансы есть и у более молодых заемщиков в возрасте от 28 лет.

Все-таки выгодно
Высокая цена кредитных ресурсов отпугивает многих потенциальных заемщиков. Но с другой стороны, сегодня стоимость жилья существенно снизилась, поэтому, прибегнув к ипотеке, фактически можно купить квартиру за те же деньги, что и до кризиса.

И эксперты не советуют долго ждать: «Улучшать жилищные условия с помощью ипотеки сейчас выгодно, ведь когда ставки по кредитам упадут, а требования банков смягчатся, начнется рост цен на квартиры,- утверждает Олег Моргачев («Новое Качество»).

– Взяв кредит сейчас, позже можно будет рефинансировать его на более выгодных условиях, а вот подобрать хорошую квартиру будет сложнее».

Кроме того, ипотека при альтернативных сделках доступна даже при сравнительно небольшом доходе: «Например, в нашем банке заемщик Андрей Н. при ежемесячном доходе 52 200 руб. взял в кредит 1,6 млн. руб. на 10 лет под 14%.

С помощью заемных средств он приобрел 2-комнатую квартиру стоимостью 5,7 млн. руб., продав имеющуюся жилплощадь за 4,1 млн. Ежемесячный платеж по кредиту в данном случае чуть менее 25 тыс. руб.

», – рассказывает Герман Белоус (Газэнергопромбанк).

Резюме портала Metrinfo.Ru
Улучшить жилищные условия без привлечения заемных средств порою невозможно даже при альтернативных сделках. Покупатели обычно берут в кредит 2-3 млн. руб.

на 10-15 лет в среднем под 14-15%, однако получить разрешение даже на такой относительно небольшой и недолгий кредит пока еще довольно сложно – банки перестраховываются и отказывают всем, кто вызывает хоть какие-нибудь сомнения.

Кроме того, обращаясь за кредитом при альтернативных сделках, надо помнить, что подходящий вариант придется найти за 2-3 месяца, пока действует разрешение на кредит, и не всякий участник «альтернативы» готов ждать, пока другой уладит дела с банком.

Источник: https://www.metrinfo.ru/ipoteka/articles/ipoteka-v-pomosch-alternativnoy-sdelke.60568.html

Альтернативные сделки с недвижимостью: купля-продажа квартиры

Альтернатива продажа квартир

Жизнь не стоит на месте и рано или поздно почти перед каждой семьей встает квартирный вопрос.

Кому-то необходимо увеличить площадь жилья, а кому-то получить взамен большой квартиры несколько маленьких. Из-за высоких цен на недвижимость мало кто сразу может купить желаемое. В таких случаях и применяются альтернативные сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Что такое альтернатива при покупке или продаже квартиры?

До 90 годов прошлого века в нашей стране не было частной собственности на недвижимое имущество. Все квартиры принадлежали государству. Единственным способом изменить жилищные условия был обмен.

Альтернативная сделка — это одновременная продажа квартиры, в которой вы проживаете и покупка новой, это фактически обмен объектами недвижимости, который осуществляется через оформление договора купли-продажи.

В соответствии с действующим Жилищным Кодексом сейчас обменять можно только жилые помещения, принадлежащие муниципалитету.

Владельцы приватизированных квартир могут продать свою недвижимость и купить другую. При альтернативной сделке эти договоры подписываются одновременно.

В альтернативной купле-продаже часто участвует не два собственника, а целая цепочка. Например, владелец трехкомнатной квартиры покупает две однокомнатных, а владелец одной из них приобретает двухкомнатную. При проведении такой сделки будет подписано и зарегистрировано пять договоров.

Способы организации сделки

Существует множество ситуаций, при которых альтернативная сделка является лучшим способом решения возникших проблем с жильем. На практики чаще всего встречаются следующие из них:

  1. Равноценный обмен – приобретение взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость. В этом случае деньги фигурируют только на бумаге. В реальности никто из участников сделки их не получает.
  2. Неравноценный обмен – приобретение взамен своей более дешевой или дорогой квартиры. В результате такой сделки, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость. А другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты.
  3. Разъезд (съезд) – обмен большой квартиры на несколько меньших или наоборот.

Найти две равноценных квартиры практически невозможно. Поэтому большая часть сделок с жильем являются по своей сути неравноценным обменом. По данным риелторов, их доля в московском рынке недвижимости составляет около 70%.

Если вы хотите узнать, как осуществить возврат налогового вычета при покупке квартиры, советуем вам прочитать статью.

Порядок действий при альтернативной сделке

Альтернативная продажа квартиры – достаточно сложный и долговременный процесс. Он может затянуться более чем на год.

Для того чтобы этого не произошло, необходимо максимально серьезно подойти к организации сделки.

Альтернативная состоит из нескольких этапов.

Для заключения договора купли-продажи и проверки юридической чистоты недвижимости понадобятся:

  1. Правоустанавливающие документы;
  2. Кадастровый и технический паспорт;
  3. Удостоверенное нотариусом согласие супругов всех участников сделки (при наличии);
  4. Выписка на объект недвижимости из ЕГРП;
  5. Выписка из домовой книги о количестве постоянно зарегистрированных лицах по адресу нахождения квартиры;
  6. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.

Риски и преимущества

По сравнению с обменом альтернатива позволяет выбрать любую квартиру из имеющихся на рынке.

Поэтому при необходимости приобретения новой недвижимости, муниципальное жилье лучше приватизировать и выставить на продажу.

Альтернативная сделка привлекает продавцов возможностью проживания в своей квартире до окончательного переезда. Это освобождает их от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации по промежуточному месту жительства.

Пакет документов одинаков как для продажи квартиры, так и для покупки — это экономит ваше время.

Накопить нужную сумму для покупки новой квартиры достаточно трудно, поэтому покупка новой квартиры привязывается к продаже старой. У вас минимальные риски потерять деньги, т.к. вы сразу покупаете новую квартиру.

Но есть у альтернативных сделок и ряд недостатков. Главный из них – высокая стоимость сделки.

Комиссия риелтора за альтернативу, в два-три раза выше стоимости проведения обычной купли-продажи. Это обусловлено сложностью соединения нескольких объектов в одну цепочку.

Нужно учитывать и то, что стоимость альтернативной квартиры обычно на 10-15% ниже свободной недвижимости. Небольшой дисконт позволяет привлечь покупателей со свободными деньгами, которые только ради экономии готовы стать участниками цепочки.

К затратам при проведении альтернативной сделки прибавляется и стоимость аренды банковской ячейки.

При составлении цепочки из нескольких продавцов и покупателей, высока вероятность ее разрыва из-за отказа одного из них в самый последний момент.

Это приведет к невозможности заключению всех договоров и поиску нового участника сделки. Чем длиннее цепочка, тем выше риск такого развития событий.

Налогообложение при альтернативной продаже

Объектом налогообложения налога на доходы физических лиц является не прибыль, а доход полученный гражданином в течении года.

В соответствии с действующим Налоговым Кодексом каждый продавец жилого помещения имеет право на имущественный налоговый вычет равный 1 млн рублей.

Помимо него, гражданин РФ может один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при покупке недвижимости, его размер составляет 2 млн рублей.

Каждый участник сделки одновременно является и продавцом, и покупателем. Такой смешанный статус участников позволяет применить каждому по два налоговых вычета.

Доход, полученный от продажи имущества, может быть уменьшен на налоговый вычет. Сделка по покупке дает право воспользоваться налоговым вычетом на покупку.

Для того что бы воспользоваться имущественными вычетами, в местное отделение Налоговой службы до 30 апреля следующего за сделкой года нужно представить пакет документов, включающий в себя:

  • Заполненную форму 3-НДФЛ;
  • Договора купли-продажи;
  • Свидетельство о присвоение ИНН;
  • Копия паспорта;
  • Заявление о предоставлении налогового вычета.

С 2016 года вступают в силу изменения Налогового Кодекса, согласно которым этот срок увеличивается до 5 лет. Не попадают под действия новых норм только собственники жилья, полученного по безвозмездным сделкам. Например:

  1. По наследству или дарственной от близких родственников;
  2. По договору ренты;
  3. В результате приватизации муниципального или служебного жилья.

Очень часто стороны сделки указывают в договорах заниженную стоимость. Но с 2016 года и эта лазейка будет устранена. Согласно Федеральному Закону № 382 выручка от продажи недвижимости не может быть меньше 70% от ее кадастровой стоимости. При нарушении этого правила налог рассчитывается с полной кадастровой стоимости.

При альтернативной сделке собственник жилья одновременно выступает в роли продавца и покупателя. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Советы профессионалов

  1. Главный залог успешной сделки – грамотный и опытный риелтор. Без специалиста практически невозможно разобраться во всех нюансах сделки и проконтролировать соблюдение ее условий всеми сторонами.
  2. Реально оценивайте свои возможности. Продажа квартиры по завышенной цене или поиск очень дешевой квартиры приведет только к бесконечной трате времени на подбор вариантов.
  3. Внимательно отнеситесь к предварительному договору купли-продажи. В нем обязательно должны быть прописаны условия его расторжения и возврата аванса.
  4. Решаясь на альтернативную сделку нужно набраться терпения. Между внесением аванса и заключением основного договора может пройти несколько месяцев. Сроки выхода на сделку зависят от количества участников цепочки и от того, как быстро будет найден покупатель с живыми деньгами.
  5. Высокая стоимость жилья привлекает на рынок недвижимости большое количество мошенников. При покупке квартиры тщательно проверяйте документы. Небольшая экономия на оплате услуг специалиста может стать причиной потери всех вырученных денег.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi/

Как провести альтернативную сделку?

Альтернатива продажа квартир

Предположим, что ты захотел радикально улучшить свои жилищные условия. Например, повезло с полимерами: накопил пару миллионов рублей или повысили зарплату, и теперь банки наперебой предлагают ипотеку. Чтобы хватило на первоначальный взнос, нужно продать за деньги старую квартиру.

Но есть разумное опасение, что пока ты ищешь себе новое жильё, у банка отзовут лицензию и деньги испарятся, или грянет очередной кризис. Да и вообще не хочется жить на улице у любимой тёщи до переезда.

Чтобы уменьшить риски, используй альтернативную сделку – одновременную продажу старой квартиры и покупку новой.

И как это сделать?

Находишь покупателя на свою квартиру, берёшь у него аванс. Быстренько (за неделю-две) ищешь себе вариант на замену, тоже авансируешь и начинаешь готовить договоры купли-продажи (ДКП). Тут традиционно есть два путЯ:

Способ №1. В договорах прописываешь статью 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием». И указываешь, что регистрация этого ДКП может быть проведена только при условии регистрации другого ДКП. После этого молишься всем богам, чтобы пакет документов по двум квартирам попал к одному регистратору, и он не оказался альтернативно одарённым.

Эта история обязательна, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники.

Для сделки придётся получать согласие органов опеки, которые внимательно следят, чтобы жилищные условия детей не ухудшились.

Просто выселить малых на улицу не выйдет, нужно обязательно купить взамен что-то равноценное. Так что имей это ввиду, если собираешься уменьшать ипотеку материнским капиталом или приватизировать жильё на детей.

Способ №2. Платишь конторе-регистратору и они сами сдают второй договор в Росреестр после регистрации первого. В Москве в среднем за это берут около 10-12 т.р. за квартиру. То есть, если в сделке две квартиры, то придётся отдать 20-24 т.р. По устоявшейся практике за эти услуги платит покупатель.

Выбирать контору нужно довольно тщательно. У меня критерии простые: понятный договор, где прописаны условия, сроки, порядок сдачи и получения документов, адекватное общение при составлении договора. Ну и штук десять-пятнадцать совместно проведённых сделок.

Этот способ крайне желателен, если продаёшь квартиру в области и покупаешь в МСК. Ибо есть шансы, что пакет документов пропотеряют разделят. Мне тут рассказали жуткую историю, как Росреестр в МО слал запрос по своей квартире Росреестру в Москве, а оттуда отвечали в течение 30 дней.

Какой бы вариант ни выбрал, в любом случае в один день подписываешь два договора – один по продаже старой квартиры, другой по покупке новой.

В чём минусы?

Во-первых, альтернатив в цепочке может быть чуть больше, чем до фига. Кто-то покупает у тебя, ты покупаешь у другого, другой покупает у следующего и т.д.

Соответственно, чем больше участников, тем больше вероятность, что всё сорвётся. К кому-то может прийти покупатель с наличкой, кто-то может просто психануть передумать.

Мой свежий личный рекорд: три квартиры, дом и участок земли в одной сделке. С опекой и двумя ипотеками.

Во-вторых, проверять приходится все квартиры и все договоры. Если кто-то из контрагентов где-то облажается, то не зарегистрируют всю цепочку.

В-третьих, придётся таскать деньги наличкой и раскладывать по банковским ячейкам.

Безналичный аккредитив не подойдёт – за все квартиры частично или полностью платит первый покупатель, соответственно он и будет в платёжном поручении.

Схема переводов с аккредитива покупателя на аккредитив другого покупателя банками пока не поддерживается. Если сделки нотариальные и нотариус адекватный, то можно заплатить через нотариальный же депозит.

В-четвертых, сроки переезда очень долгие. Если все пойдут друг другу навстречу, то последнюю квартиру в цепочке освобождают неделю-другую. Потом ещё дней 5-10 освобождают предпоследнюю и дальше по цепочке. Соответственно покупатель первой квартиры ждёт переезда кучу времени.

Какие выводы?

1. Альтернативная сделка – это такой вид сделки, при котором происходит одновременная регистрация перехода прав собственности на несколько объектов недвижимости.

2. Чтобы все сделки зарегистрировали одновременно или в нужной последовательности, можно прописать в договоре ст. 157 ГК РФ (обязательно при несовершеннолетних собственниках) или нанять контору-регистратора.

3. Такой способ решения квартирного вопроса, конечно, долгий и довольно затратный, но при должном знании матчасти вполне себе осуществимый.

Всем добра и квадратных метров!

Для интересовавшихся квартирными историями – мои соц.сети: ВК,

[моё] Длиннопост Недвижимость Покупка недвижимости Текст

Рассказываю со слов знакомого из правоохранительных органов.

Уж не знаю насколько ходовой вид мошенничества с недвижимостью ибо как-то сложно и муторно, но похоже таки имеет место быть. Суть его в следующем.

Покупатели находят продавца и заключают с ним договор купли-продажи квартиры. Деньги отдают сразу наличкой. Далее идут в МФЦ и сдают документы на регистрацию сделки. Регистрация в МФЦ обычно 7-10 дней.

В это время параллельно со сдачей документов в МФЦ подельник продавца закидывает в суд исковое заявление о взыскании с продавца энной суммы денег и заявление об обеспечении иска, где просит наложить арест на имущество – ту самую квартиру, для регистрации которой документы и были уже сданы в МФЦ.

Суд рассматривает заявление об обеспечительных мерах и выносит решение об аресте квартиры. После этого покупателям, соответственно, приходит отказ в регистрации сделки.

Таким образом покупатели остаются и без денег и без квартиры. Ну а далее начинается развод покупателей на дополнительные деньги. Что-то типа: “Хочешь квартиру – гаси долг продавца – снимется арест – получишь квартиру. Нет – будешь и без денег и без квартиры”.

С продавца, конечно, можно потребовать возврата денег. Только вот денег у него уже нет и взыскать с него живые деньги обратно очень туманная перспектива.

При этом правоохранительные органы считают, что здесь чистые гражданско-правовые отношения в которые органы влезать право не имеют. Хочешь – иди и судись. Да и на момент подписания договора купли-продажи, квартира чистая, обременений нет, о чем продавец и предоставил покупателям свеженькую выписку из Росреетсра и всякие справки.

Процесс взыскания долга с продавца каким-то третьим лицом тоже формально чист, так как есть договор займа. Продавец не отрицает, что он был и т.п.

Как себя обезопасить? Никаких сделок с передачей налички из рук в руки. Только аккредитив или ячейка. При таком раскладе явные мошенники сразу отвалятся.

Немного расскажу о том, с чем я сталкиваюсь при сопровождении сделок с недвижимостью и какие скелеты периодически вываливаются из шкафов. Зачем надо сделки сопровождать, я уже рассказывал тут https://www.pgpartners.ru/blog/99 и тут https://www.pgpartners.ru/blog/118, поэтому просто покажу пару примеров из недавнего.

Кейс первый – кто лучше: слепой или психически нездоровый продавец?

Проверяем буквально месяц назад один дом с участком, сам по себе объект (цена, параметры, расположение) очень нашему доверителю нравится. Показы проводит дочь, объект оформлен на маму.

Маму пока никто не видел (но на этой стадии ничего страшного, это абсолютно нормально). Попросили правоустанавливающие документы, начинаем проверку.

Везде все более-менее нормально, сам объект не под обременениями, у продавца (мамы) есть мелкие какие-то суды по взысканию коммуналки, но исполнительных производств нет.

Других проблем тоже не вижу, кроме одной, которая рискует стать просто гигантской бомбой замедленного действия (я бы даже сказал. М.О.А.Б. – мать всех бомб). В одном из районных судов города Москвы заявлен административный иск от прокурора с категорией «О прекращении действия права на управление транспортными средствами (п. 2 ч. 1 ст.

28 Федерального закона от 10.12.1999 № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»)». Дело еще только рассматривается, заседание назначено где-то через пару недель.

Начинаю смотреть, что это такое.

Выясняется, что основание для этого – «выявленное в результате обязательного медицинского освидетельствования наличие медицинских противопоказаний или ранее не выявлявшихся медицинских ограничений к управлению транспортными средствами в зависимости от их категорий, назначения и конструктивных характеристик».

То есть у человека что-то со здоровьем не так. Ну ок, пока это просто повод посмотреть более подробно, какие могут быть основания для этого. Мало ли, может у человека ноги нет, ну или руки.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_provesti_alternativnuyu_sdelku_6789823

Типы сделок: цепочка, альтернативная и свободная сделка купли-продажи квартир

Альтернатива продажа квартир

Альтернативная сделка с недвижимостью считается самым распространенным видом сделки. В Москве, к примеру, по оценкам риелторов, среди всех сделок по купле-продаже квартир, свыше 70% являются альтернативными.

Все дело в том, что большая часть людей, при продаже недвижимости, не остаются на улице с деньгами, а приобретают себе взамен другую недвижимость. По сути, они как бы меняют свое жилье.

Такая одновременная реализация одного объекта недвижимости и приобретение другого объекта, и называется альтернативной сделкой с имущественными объектами.

Есть также и другие названия для различных видов договоров, связанных с куплей-продажей недвижимости в риелторском сленге:

  • Прямая (ее еще называют чистая либо свободная) продажа.
  • Альтернативная сделка купли-продажи квартиры («альтернатива»).
  • «Цепочка» (несколько «альтернатив», связанных в одну сделку).

Каждый вид говорит о ее простоте или сложности, а также о времени, которое понадобится для подготовки к данной сделке. Соответственно, выстраивание «цепочки» усложнит процесс сделки, и потребует намного больше времени для ее подготовки в отличие от простой («чистой») реализации жилья. А сейчас приступим к рассмотрению прямой и альтернативной продажи недвижимости.

Прямая продажа квартиры (свободная)

Данный тип подразумевает следующее: продавец недвижимого объекта получает деньги за нее и при этом не собирается покупать себе другое жилье. То есть, за продаваемой недвижимостью не будет «хвоста» из остальных квартир, которые будут продаваться или покупаться одновременно с ней.

При прямой (чистой/свободной) продаже жилья предусмотрены только две стороны участников: продавец и покупатель. Обратите внимание, что они ни от кого не зависят. Это одна из самых доступных и удобных форм операции с имуществом. Но в реальности «чистые продажи», увы, попадаются на рынке крайне редко.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативный вид купли-продажи квартиры означает, что владелец продает свое жилье и приобретает себе взамен новое жилье на деньги, полученные от продажи квартиры.

Причем осуществляется эта процедура одновременно. То есть сделка на два объекта заключается один день.

Разумеется, два договора купли-продажи (ДКП) следует подписывать одновременно, точно так же как и регистрировать документы на эти квартиры.

В большинстве случаев это считается единственным способом поменять свое жилье на более подходящий вариант. Все дело в том, что прямой обмен, заключенный по договору мены жилья встречается крайне редко, потому что для этого должны максимально совпасть интересы обеих сторон. А это маловероятно.

Следовательно, в альтернативном виде сделке при купле-продаже жилья будут участвовать не менее трех сторон это:

  • Покупатель квартиры.
  • Продавец недвижимости, который также выступает в качестве покупателя «альтернативного» варианта.
  • Продавец «альтернативой» квартиры.

Особенность типового алгоритма осуществления альтернативной сделки

Альтернативный тип сделки с имуществом будет немного сложнее в плане организации в отличие от «прямой (или чистой) продажи». К тому же он потребует больше времени, и имеет целый ряд рисков. Но, тем не менее, подобный вариант обмена жилья через куплю-продажу является наиболее распространённым.

Продажа квартир цепочкой

«Цепочка квартир» – это сделка, на основании которой продается не один «альтернативный объект недвижимости», а два и более. Собственники каждой предыдущей квартиры, выставленной на продажу, выступают в качестве покупателей новой в «цепочке» квартиры.

К тому же вовсе не необязательно эти объекты выстраивать в последовательном порядке. Например, продавая четырехкомнатную квартиру, ее владелец выбрал взамен ее две однокомнатные квартиры и одну двухкомнатную квартиру с доплатой. Таким образом выстроилась «цепочка» из четырех объектов недвижимости, где вместо одной приобретают сразу три «альтернативные» квартиры.

Разумеется, чем больше «цепочка недвижимости», тем больше участвуют лиц, и тем труднее выстроить весь процесс сделки. К тому же на ее подготовку потребуется значительно больше времени и есть большой риск ее срыва.

Если в момент подготовки сделки выпадет хотя бы одно звено «цепочки», то сорвется вся сделка. А это значит, что придется начинать все заново. На деле, «цепочки», состоящие из 4 объектов можно встретить крайне редко.

Для ограничения размера «цепочки квартир» желательно в условиях договора об авансе прописать пункт с условием, что очередной продавец обязан подобрать для себя жилье исключительно в прямой продаже.

В реальности на рынке недвижимости в крупных городах в прямой продаже чаще всего можно встретить лишь однокомнатные и двухкомнатные квартиры. А вот уже большие объекты, состоящие из 3 и 4 комнат, как правило, могут повлечь за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

Расчеты при помощи банковских ячеек в альтернативных сделках

Передача денег при заключении альтернативной сделке либо в цепочке квартир, как правило, осуществляется наличными с использованием в банке сейфовых ячеек. Для учета интересов сторон арендуют одновременно от двух и более ячеек, и заключают соглашения об условиях доступа к каждой ячейке.

В большинстве случаев продажа одной квартиры с дальнейшей покупкой другой (альтернативной) осуществляется с доплатой или, наоборот, с выплатой разницы в цене. В таком случае для расчетов в банке арендуются две ячейки – одна потребуется для основной суммы, а другая для доплаты.

Специфические риски альтернативной сделки

Кроме типовых рисков, которые характерны для обычных сделок по продаже или приобретении квартиры, при выстраивании альтернативной сделки дополнительно могут появиться риски, связанные с организацией данного комплексного процесса. Но не стоит их бояться, необходимо всего лишь тщательно подойти к процедуре подготовки данного мероприятия.

В альтернативных сделках (в цепочке квартир) принимает участие одновременно несколько собственников недвижимости. В случае банальной несогласованности действий между сторонами может стать причиной разрыва всей сделки. Даже если одна сторона сделки что-то «не так поняла», то в итоге пострадают все стороны, так как цепочка в таком случае развалится.

Чтобы избежать этого, необходимо многократно и в мельчайших подробностях проговорить все условия сделки и последовательность каждого действия. Неплохо будет, если у каждой стороны будет согласованный и набросанный на листке бумаги план действий по заключению сделки.

Также крайне важно, чтобы запросы (ожидания) собственников квартир, которые тянут за собой «альтернативу», были в пределах разумного, то есть соответствовали рыночной стоимости и возможностям.

В противном случае не исключен риск увеличения сроков сделки по той причине, что продавец не сможет подобрать для себя «альтернативный» вариант.

Также нельзя исключать риск увеличения стоимости первой квартиры, потому что продавец не может уложиться с приобретением «альтернативы» в первоначальную стоимость.

Возможные риски в альтернативных сделках с квартирой

Даже при грамотно согласованной альтернативной сделке может присутствовать так называемый «риск частичной регистрации».

Простыми словами, это регистрация исключительно части документов из всего пакета на две либо более квартир.

Все дело в том, что, с юридической точки зрения, все договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой абсолютно никаким образом не связаны.

То есть, они являются юридически независимыми. Соответственно, у регистратора формально нет никаких оснований зарегистрировать их «одним пакетом».

И потребовать от регистратора прекращения регистрации одного договора в случае приостановления регистрации другого – бесполезна.

В итоге одна из сторон, участвующих в сделке, может лишиться квартиры либо денег. Как избежать такого варианта событий?

Для этого на практике используются следующие действия

Старайтесь по возможности каждый день отслеживать ход процедуры регистрации. Сделать это можно по:

  • Номерам, указанным в заявлении на регистрацию
  • Проверить можно в режиме онлайн на портале Росреестра.
  • Единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34).

Если Росреестр приостановил регистрацию хотя бы по одному договору, то уведомление об этом сразу же будет направлено участникам данного договора. В таком случае стороны другого договора должны сразу же написать заявление о приостановке другого договора. После чего необходимо разобраться с причинами.

В большинстве случаев, регистрацию приостанавливают, если у регистратора возникли сомнения в каких-либо бумагах. В таком случае он вправе потребовать, чтобы вы предоставили ему дополнительные справки. После чего процедура регистрации снова возобновится.

Однако в некоторых ситуациях вам могут отказать в регистрации.

Другой способ, позволяющий решить сложившуюся ситуацию, заключается в следующем: необходимо нанять для регистрации всего пакета бумаг стороннего исполнителя.

Подобного рода услуги по осуществлению регистрации сделок с имущественными объектами оказывают практически все юридические фирмы. Стоимость таких услуг невысока, но зато вероятность «частичной регистрации» существенно уменьшается.

Ведь юристы, работающие в таких компаниях, осуществляют регистрацию постоянно, и знают, какие требования предъявляют местные отделения Росреестра.

Но самым надежным способом регистрации полного перечня документов при заключении альтернативной сделки купли-продажи квартиры является осуществление сделки при помощи нотариуса. Ведь у него особые отношения с Росреестром, а также особые полномочия для осуществления регистрации бумаг в этом ведомстве.

К тому же удостоверенные договоры по сделкам с имущественными объектами в нотариальной конторе не будут нуждаться в проведении дополнительной проверке со стороны юристов Росреестра.

Соответственно срок регистрации займет намного меньше времени, в отличие от срока регистрации «обычных» документов.

К тому же если нотариус взял на себя регистрацию всего пакета документации, тогда риск «частичной регистрации» будет сведен к минимуму.

Если по какой-либо причине вам не удалось проследить за ходом процесса, и «частичная регистрация» бумаг в альтернативной сделке все-таки произошла, то здесь есть два пути, позволяющих избежать потери денег либо потерять права на квартиру:

Решить вопрос можно согласованными действиями всех сторон, участвующих в альтернативной сделке (но это актуально в том случае, если все стороны являются адекватными и порядочными людьми). Например, можно завершить процедуру регистрации по тому договору, где произошел отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть оставшуюся часть договоров и вернуть дело в исходное положение.

Решить вопрос в судебном порядке. Такой вариант подойдет, если сторона сделки, получив, что хотела, отказалась решать вопрос в добровольном порядке.

Необходимо также учитывать, что в момент построения «цепочек квартир» увеличивается число различных нюансов, спорных вопросов и задержек.

Соответственно, в договоры (авансовые и купли-продажи) рекомендуется прописывать сроки с небольшим запасом.

Это предоставит вам возможность, решить необходимые вопросы без разрыва отношения со сторонами сделки. А также без перезаключения договоров.

Это относится к срокам аванса, срокам доступа к ячейке с деньгами, срокам физического и юридического освобождения жилья после ее продажи и прочее.

Налоги в альтернативных сделках с имуществом

Заключая альтернативную сделку с недвижимостью, часто возникает путаница в начислении налогов и налоговых вычетов. Стороны, участвующие в подобных сделках, пытаются всячески осуществить подмену налогового вычета, возникающего в случае продажи квартиры, на сумму уплаты, возникающей при альтернативной покупке.

Например, многие люди полагают, что при продаже квартиры, стоимостью за один миллион рублей, и при приобретении альтернативного варианта с доплатой за 1,2 миллиона рублей, то сальдо дохода за один налоговый период будет считаться отрицательным, потому что дохода не было, соответственно, и налоги платить не нужно. Это ошибка.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/alternativnaya-prodazha-kvartir-osobennosti-sdelki

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.