Аккредитив в банке при продаже квартиры

Содержание

Аккредитив при покупке недвижимости: что это, схема, плюсы и минусы формы расчетов

Аккредитив в банке при продаже квартиры

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции.

К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы.

В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос.

Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов.

Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон.

Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив.

Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки.

Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость.

Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки.

Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца.

Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев).

Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е.

3 месяца действия счета.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить.

В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой.

Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

  • Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
  • Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
  • Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

  • Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
  • Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
  • Большая стоимость услуги;
  • Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Поэтому при передаче больших сумм может быть выгоднее ячейка, а при необходимости иметь большой срок хранения лучше подойдет аккредитив.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банкаТарифы за квартал в рублях
СбербанкЗа переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБВ рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью.

Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн.

рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Источник: https://vKreditBe.ru/chto-takoe-akkreditiv-v-banke-pri-pokupke-kvartiry/

Аккредитив в банке: при покупке недвижимости, при продаже квартиры

Аккредитив в банке при продаже квартиры

Многие в наше время проводят крупные сделки с недвижимостью, например, при покупке квартиры или другой недвижимости и для снижения риска сделки необходимо иметь надежного гаранта, в котором можно быть на 100 процентов уверенным. Таким гарантом может выступать банк, а сама услуга называется аккредитив.

Аккредитив — это простыми словами услуга банка, которая помогает не беспокоиться о честном завершении сделки.

Банк возлагает на себе ответственность за все расчеты, таким образом продавец и покупатель застрахованы от всевозможных рисков.

Покупатель получит деньги только в том случае, если продавец выполнит перед ним все обговоренные обязательства. Аккредитив — это самая безопасная форма расчета между клиентами.

Когда может быть использован аккредитив

Аккредитив — очень популярная банковская услуга и ей можно воспользоваться в разных случаях:

  1. если продаете или покупаете недвижимость (в том числе через ипотеку)
  2. покупаете или продаете какую-то дорогую вещь (авто, ценные бумаги, оборудование)
  3. оплачиваете услуги на крупную сумму
  4. производите обмен квартир через договор купли-продажи

Стоит отметить, что не допускается использование аккредитива в предпринимательских целях. Также договор на аккредитив может быть заключен только между физическим лицом и физическим лицом (в качестве продавца) или между физическим и юридическим лицом (в качестве продавца). Заключить договор от юридического лица в качестве покупателя нельзя.

Виды аккредитивов

Даже такая часто используемая услуга, как аккредитив может быть разных видов:

  • покрытый (депонированный) — самый распространенный тип аккредитива
  • непокрытый (гарантированный)
  • безотзывной
  • отзывной

В случае с покрытым аккредитивом банк-эмитент переводит средства в банк получателя за его счет (покупатель оплачивает комиссию за перевод из банка в банк). Если аккредитив непокрытый, то обязанность за списание денег ложится на банке продавца, банк покупателя только дает доступ к сумме, отведенной на аккредитив согласно условиям сделки.

Отзывной аккредитив предполагает возможность отменить сделку по распоряжению покупателя в любой момент без согласования данного действия с продавцом. В случае с безотзывным аккредитивом отменить сделку можно только при обоюдном согласии покупателя и продавца.

Купля-продажа через аккредитив: схема действий

Аккредитив работает по достаточно простой и надежной схеме:

  1. Стороны заключают между собой договор (купли-продажи, цессии, оказания услуг)
  2. Покупатель открывает сберегательный счет в банке и вносит необходимую сумму (она состоит из суммы заключенного договора и комиссии банка за предоставляемую услугу)
  3. Продавец выполняет условия сделки и предоставляет документы, подтверждающие это, в банк
  4. Банк проводит проверку документов и в случае выполнения всех условий переводит деньги продавцу

В каждом конкретном случае стороны заключают договор, согласовав условия подтверждения сделки между собой: например, для подтверждения сделки с недвижимостью в банк нужно будет предоставить выписку из Росреестра с отметкой о регистрации, в других типах сделок это могут быть другие документы.

Покупка квартиры через аккредитив

На вторичном рынке жилья крайне популярна услуга покупки квартиры через аккредитив в банке. Данная схема купли-продажи через банк страхует продавца и покупателя от возможных форс-мажоров. Порядок действий при покупке квартиры таким способом простой:

  1. Вы договариваетесь с продавцом квартиры о сумме продажи его недвижимости
  2. Следующим шагом вам нужно внести деньги на специальный счет, открытый для этой сделки в банке
  3. Далее составляете договор между собой с условиями сделки: вам нужно прописать условие, что продавец получит деньги только после предоставления им выписки из Росреестра с отметкой о регистрации — этот документ подтверждает факт смены собственника жилья.
  4. Банк проверяет подлинность документы и в случае выполнения условия переводит деньги на счет продавца. Таким образом все стороны довольны — покупатель получил в собственность квартиры, а продавец свои деньги.

Крайне удобно, что не нужно ходить и обналичивать деньги, достаточно просто внести на открытый вам сберегательный счет сумму договора и оплатить комиссию банка за предоставление аккредитива.

Условия аккредитива: плюсы и минусы

У данной услуги есть как свои плюсы, так и свои минусы. Давайте, рассмотрим их подробнее.

Плюсы аккредитива

  • Минимальное количество документов
  • Можно произвести расчет в рублях или в валюте
  • Время на открытие аккредитива составляет около 10 минут
  • Сделку можно провести за 1 день, даже если покупатель и продавец находятся в разных городах
  • Гарантия безопасности проведения расчетов
  • Относительно низкая стоимость услуги — от 1500 рублей
  • Не требуется личное присутствие продавца при открытии аккредитива

Минусы аккредитива

  • С помощью аккредитива можно провести не все типы сделок
  • Аккредитив можно открыть не в каждом отделении банка
  • Операция не может быть осуществлена в рамках предпринимательской деятельности
  • Если открывать безотзывной аккредитив, то снять деньги со счета можно только при согласии двух сторон (нужно будет расторгнуть сделку)

Отличие аккредитива от банковской ячейки: что выбрать?

По сути, аккредитив и банковская ячейка похожи — банк в обоих случаях выступает гарантом сделки, взимая за это комиссию, но есть и отличия:

  • вид расчета: в случае с аккредитивом деньги покупателя находятся на специальном сберегательном счете в банке, а при использовании банковской ячейки сумма хранится в виде наличных в специальном хранилище
  • скорость проведения сделки: при использовании аккредитива времени понадобится меньше — открыть сделку в банке можно за 10 минут, в то время, как при использовании ячейки процесс займет больше времени — деньги нужно еще пересчитать перед тем, как положить их в ячейку. За пересчет денег и проверку купюр на подлинность банком также может взиматься комиссия, что повысит затраты на проведение сделки между сторонами.
  • отделения банка, где можно воспользоваться услугой: банковские ячейки есть лишь в небольшом количестве банков, в то время, как офисов, где можно открыть аккредитив, на порядок больше

Какие документы нужны для открытия аккредитива в банке

Для открытия аккредитива в банке потребуется предоставить сотруднику паспорт и договор-основание.

Если вы не знаете, как правильно составить договор именно для вашего типа сделки, то вы можете обратиться к банковскому специалисту и вам помогут грамотно. Пример заявления на аккредитив вы можете скачать по ссылке внизу этой страницы.

В каком банке лучше открыть аккредитив

Лучше всего открывать аккредитив крупном и надежном банке, к которым можно отнести: Сбербанк, ВТБ, Альфа банк, Райффайзен банк и МКБ. Ниже мы рассмотрим условия открытия аккредитива в перечисленных выше финансовых организациях.

Аккредитив в Сбербанке

Многие клиенты пользуются услугами Сбербанка при проведении расчета через аккредитив. Для открытия аккредитива необходимо зайти на официальный сайт и на карте отделений выделить ближайшее к вам, где предоставляется данная услуга.

Список отделений Сбербанка, где можно открыть аккредитив доступен по ссылке.

Далее необходимо совершить визит с паспортом и составить договор сделки, если вы покупаете или продаете квартиру, то это будет договор купли-продажи. Также необходимо будет заполнить заявление на открытие аккредитива, где заполнить все обязательные поля.

Тариф

Стоимость аккредитива начинается от 1500 рублей (зависит от типа сделки):

  • Сделка с недвижимостью — 2000 рублей
  • Сделка по купле продаже движимого имущества — 0,2% от суммы сделки, минимум 1500 рублей, максимум 5000 рублей за одну операцию
  • Сделки по купле-продаже движимого имущества между физ.лицом и юр.лицом — 0,5% от суммы сделки, минимум 2500 рублей, максимум 15 000 рублей за одну операцию

Документы

Для предоставления услуги потребуются следующие документы:

  • паспорта каждой из сторон договора
  • договор-основание для аккредитива
  • заполненное заявление на аккредитив по форме банка

Аккредитив в банке ВТБ

Для осуществления открытия аккредитива в банке ВТБ необходимо также выбрать ближайшее к вам отделение из списка , предварительно согласовав условия расчетов с продавцом.

Далее нужно будет открыть специальный расчетный счет для проведения взаиморасчетов и положить полную сумму договора и выбрать способ оплаты услуг банка (за аккредитив). Теперь осталось оформить заявление на открытие аккредитива и дождаться выполнения условий сделки продавцом. После предоставления подтверждающих документов сделка будет успешно завершена и продавец получит свои деньги.

Аккредитив в Альфа банке

Процесс проведения операций и их очередность — точно такая же как и в других банках.

Аккредитив в Райффайзен банке

Еще один банк, который предоставляет аккредитивы для своих клиентов — это Райффайзен банк.

Обратите внимание! Аккредитив в Райффайзен банке рассчитан только для расчетов через ипотеку. Другие способы внесения денег на специальный расчетный счет не подходят. Аккредитив в данном банке безотзывной депонированный (покрытый).

Процесс подачи заявки на открытие аккредитива следующий:

  1. По месту выдачи ипотечного кредита сообщить банку о желании провести сделки через аккредитив
  2. обговорить и согласовать условия аккредитива с продавцом недвижимости
  3. оформить заявление на открытие аккредитива
  4. далее продавец сообщает данные своего банка для перевода средств в случае успешного завершения сделки
  5. сделка проходит и после смены собственника продавец получает деньги на свой счет

Более подробно ознакомиться с условиями открытие аккредитива в Райффайзен банке вы можете по ссылке.

Аккредитив в МКБ банке

Последний банк, в котором мы рассмотрим открытие аккредитива — МКБ Банк. Начнем с порядка открытия аккредитива:

  1. Стороны сделки составляют договор и указывают в нем аккредитив как систему расчетов.
  2. Покупатель обращается в свой банк и подаёт заявление на открытие аккредитива (специального счёта для проведения сделки).
  3. Как только покупатель вносит деньги на счёт, банк регистрирует аккредитив и уведомляет об этом банк продавца.
  4. После проведения сделки продавец предоставляет в свой банк подтверждающие документы.
  5. После сверки документов и условий договора, банк производит перевод средств на счёт продавца.

Пример договора аккредитива при продаже квартиры

Что обязательно должно быть указано в заявлении покупателя на открытие аккредитива:

  • Номер и дата заявления
  • Сумма аккредитива прописью
  • Данные банка плательщика и получателя
  • Данные банка-исполнителя
  • Вид аккредитива (покрытый (депонированный), непокрытый (гарантированный), безотзывной или отзывной)
  • Срок действия аккредитива
  • Назначение платежа
  • Способ исполнения аккредитива
  • Список документов для подтверждения сделки продавцом
  • Срок предоставления документов
  • Способ оплаты сделки покупателем
  • Контактные данные плательщика
  • Дополнительные условия

Скачать образец заявления на аккредитив вы можете по ссылке ниже:

Заявление на аккредитив

Стоимость аккредитива в банке

Выше мы разобрали условия и процесс открытие аккредитива в популярных банках России. На наш взгляд, выгоднее всего открывать аккредитив в Сбербанке, ВТБ и Райффайзен банке. У этих банков примерно одинаковая стоимость аккредитива (в среднем 2000 рублей) и большое количество офисов, где вы можете совершить сделку.

Источник: https://accreditiv.ru/

Аккредитив при продаже недвижимости: подводные камни

Аккредитив в банке при продаже квартиры

Аккредитив при покупке недвижимости — услуга банка, благодаря которой такая крупная сделка становится максимально безопасной с финансовой точки зрения для обеих сторон. Как работать с разными видами аккредитивов и каких подводных камней опасаться, читайте в этой статье.

Что такое аккредитив

Аккредитив при продаже квартиры — это форма безналичных расчетов, при которой банк по поручению покупателя квартиры обязуется после получения предусмотренных документов выдать или перечислить денежные средства продавцу квартиры либо предоставить такие полномочия другому банку (ч. 1 ст. 876 Гражданского кодекса РФ).

При этом:

  • банк, где открыт аккредитив, называется банком-эмитентом;
  • банк, осуществляющий раскрытие (не путать с открытием — см. ниже) аккредитива, называется исполняющим банком;
  • покупатель квартиры — плательщик по аккредитиву;
  • продавец недвижимости — получатель средств по аккредитиву.

Обратите внимание! Процесс выдачи средств, размещенных в аккредитиве, называется раскрытием. Этот термин следует отличать от собственно открытия аккредитива, т. е. оформления банковской услуги.

Иными словами, чтобы получить денежные средства при продаже квартиры через аккредитив, продавец должен представить в банк указанные в договоре на аккредитив документы, подтверждающие, что он, продавец, исполнил свои обязательства перед покупателем. Обычно это договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра и/или выписка из ЕГРП.

Ниже представлена обобщенная схема работы с этим финансовым инструментом:

Важно! Покупка квартиры через аккредитив по договору участия в долевом строительстве с 01.07.2019 может совершаться только с использованием эскроу-счетов (п. 5 ст. 8 закона «О внесении изменений…» от 01.07.2018 № 175-ФЗ).

В «КонсультантПлюс» есть обзорный материал об альтернативах аккредитиву, то есть обо всех существующих способах расчетов между продавцом и покупателем при продаже квартиры.

Если у вас еще нет доступа к системе, получите его бесплатно на 2 дня или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Отзывной и безотзывной

В зависимости от возможности аннулировать или изменить аккредитив без согласия продавца (т. е. получателя средств), выделяют отзывной и безотзывной аккредитивы.

Отзывной аккредитив — это аккредитив, который может быть изменен или отозван плательщиком (покупателем квартиры) или банком-эмитентом (ч. 1 ст. 868 ГК РФ). Считается, что такой аккредитив больше ориентирован на покупателя, т. к. он может в любой момент отозвать денежные средства, и сделка окажется аннулированной.

По итогу обе стороны останутся «при своем»: продавец с квартирой, покупатель — с деньгами. Тем не менее у них могут возникнуть сопутствующие финансовые расходы. Плюс покупателя в принципе может не устроить потенциальная опасность в последний момент не приобрести в собственность выбранную квартиру.

Поэтому такой аккредитив при продаже недвижимости используется редко.

Безотзывной аккредитив, напротив, не может быть отменен покупателем или банком-эмитентом без согласия продавца (ч. 1 ст. 869 ГК РФ). Обычно именно эта разновидность аккредитивного расчета и применяется в сделках. В силу закона, если в договоре прямо не указано, что аккредитив отзывной, он по умолчанию считается безотзывным.

Покрытый и непокрытый

В зависимости от обеспеченности денежными средствами аккредитивы бывают покрытыми и непокрытыми.

Покрытый аккредитив (другое название — депонированный) предполагает, что средств, размещенных покупателем на аккредитивном счете, достаточно для совершения полной оплаты по договору (ч. 3 ст.867 ГК РФ).

Непокрытый аккредитив — денежные средства на счете размещены в меньшей сумме, чем требуется для полной оплаты по договору.

Поскольку покрытый аккредитив является наиболее надежным, в сделках с недвижимостью, как правило, используется именно он.

Акцептный и безакцептный

При рассмотрении вопроса о разграничении аккредитивов на акцептные и безакцептные в сделках с недвижимостью следует в значительной степени ориентироваться на терминологию, применяемую банком-эмитентом, т. к. законодательство такого определения не содержит.

Чаще всего в договоре указывается, что аккредитив безакцептный. Под этим может подразумеваться, что аккредитив:

  • будет раскрыт по факту представления продавцом квартиры указанной в договоре на аккредитив документации без дополнительного согласия (акцепта) на выдачу средств со счета со стороны покупателя;
  • может быть оформлен (т. е. сам договор на аккредитив) только между банком и покупателем без участия при этом продавца;
  • может быть раскрыт (т. е. средства выданы или перечислены со счета) по истечении установленного договором аккредитива срока без дополнительного оформления согласия со стороны покупателя.

В любом случае что конкретно имеет в виду банк-эмитент, должно быть зафиксировано в условиях аккредитивного договора. В подавляющем большинстве случаев безакцептность аккредитива связана с отсутствием при его оформлении или раскрытии одной из сторон.

В прочих случаях говорят об акцептности аккредитива. Например, когда для выдачи денег со счета продавцу необходимо личное присутствие покупателя или его письменное согласие.

Стороны вольны определить в договоре, какой именно аккредитив они будут использовать при расчете, однако чаще всего применяется безотзывный покрытый безакцептный аккредитив.

Как открыть аккредитив

Вся необходимая информация, которую нужно знать об открытии аккредитива, представлена ниже:

В каком банке открыть аккредитив

покупатель или стороны по взаимной договоренности сами могут определить банк, в котором будет открыт аккредитивный счет. подавляющее большинство кредитных организаций сейчас предоставляют такую услугу.

учитывая, что жилье достаточно часто приобретают с привлечением кредитных средств, стоит ожидать, что банк-кредитор предложит оформить и аккредитив.

какие нужны документы

для открытия аккредитива при покупке квартиры потребуется минимальный пакет документов:

  • паспорт плательщика, т. е. покупателя квартиры;
  • договор-основание (купли-продажи).

в банке плательщик подписывает договор или заявление о присоединении к публичному договору об открытии аккредитива.

срок открытия счета

срок действия аккредитива законом не ограничен, он определяется соглашением сторон и правилами банка-эмитента. логично, что аккредитив обычно открывают на период, необходимый для проведения сделки и завершения регистрационных действий. если времени, установленного договором, не хватит, аккредитив может быть продлен (за это, как правило, предусматривается плата по тарифам банка).

обычно банковский аккредитив при продаже квартиры открывается на срок 30-90 дней.

кто платит за аккредитив при покупке квартиры

за банковскую услугу обычно платит тот, кто ее заказывает и фигурирует в соответствующем договоре. поскольку договор (заявление) на открытие аккредитива может быть заключен при участии покупателя квартиры и банка-эмитента, то нередко именно покупатель и оплачивает комиссию.

но и это правило необязательное. в условиях договора стороны сами определяют, кто платит за аккредитив при покупке квартиры: продавец или покупатель (оба варианта предусматриваются формами банковских документов, нужно просто выбрать подходящий).

как в договоре указать передачу денег через аккредитив

Договор купли-продажи квартиры с аккредитивом составляется по всем тем же общим правилам, что и прочие договоры купли-продажи жилой недвижимости.

Особенности будут при оформлении положений договора, регулирующих порядок расчета. В нем необходимо обозначить стоимость квартиры и тот факт, что она будет оплачена с использованием аккредитива (указать его вид, например — безотзывный покрытый безакцептный). Также описываются условия аккредитива:

  • Кто является плательщиком по аккредитиву (в рассматриваемом в статье случае — покупатель).
  • Какая кредитная организация выступает банком-эмитентом.
  • Какая кредитная организация станет исполняющим банком.
  • Кто является получателем средств (Ф.И.О. продавца).
  • Срок действия аккредитива.
  • Кто оплачивает расходы по открытию аккредитива.
  • Условия раскрытия аккредитива: необходимо описать, кто и в какой форме (в оригиналах или в электронном формате) должен представить конкретные документы, чтобы продавец квартиры смог получить за нее оплату. Также следует закрепить, какие санкции (штрафы) могут быть применены к ответственной стороне, если она нарушит такие положения договора, хотя это необязательно.

В остальном подобный договор купли-продажи составляется по обычному для этого вида договоров шаблону. Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с аккредитивом можно здесь.

Какие документы нужны для раскрытия аккредитива

Этот перечень (или один документ) обязательно должен быть отражен и в договоре на открытие аккредитива, и в самом договоре купли-продажи. Обычно требуются:

  • оригинал договора купли-продажи с отметкой Росреестра о государственной регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя;
  • оригинал выписки из Единого государственного реестра недвижимости, где в качестве правообладателя указан покупатель.

Стороны и банк могут согласовать в условиях раскрытия аккредитива при покупке недвижимости, что документы по аккредитиву передаются продавцом в исполняющий банк в электронном виде или в виде скан-образа с использованием электронных каналов связи.

Для раскрытия аккредитива банку требуется только предоставление указанных в тексте договора документов, именно их банк и проверяет. Сам факт исполнения основного договора (т. е. договора купли-продажи) не входит в предмет проверки банком. Проверку документов банк производит по внешним признакам.

Если представленные документы по внешним признакам не соответствуют условиям аккредитива, банк может не выдать деньги продавцу. Если бумаги противоречат друг другу, считается, что они не соответствуют условиям аккредитива, т. е. банк его не раскроет (ч. 4 ст. 871 ГК РФ, п. 6.17 Положения ЦБ РФ «О правилах осуществления перевода денежных средств» от 19.06.2012 № 383-П).

Преимущества аккредитива

Назовем главные преимущества формы расчета за недвижимость с использованием аккредитива:

  • Надежность сделки: пока право собственности не передано покупателю, продавец не получит свои деньги; также не нужно проверять купюры на подлинность, как при наличном расчете.
  • Простая процедура открытия аккредитивного счета: не затратно по времени, требуется минимум документов.
  • Относительно невысокая стоимость услуги (в среднем на момент написания статьи — от 1500 до 3000 руб.).
  • Не требуется личное присутствие продавца при открытии аккредитива.

Основные плюсы и минусы аккредитива при продаже квартиры представлены на схеме ниже:

Подводные камни

Выше на схеме мы рассмотрели некоторые характерные черты сделок с аккредитивом, которые в общем случае можно назвать минусами аккредитива при покупке недвижимости, основным из которых является достаточно сложный документооборот.

Также обратите внимание на следующие особенности:

  • Банк не обязан проверять соответствие условий заявления на аккредитив условиям договора купли-продажи квартиры. Нужно проконтролировать, чтобы аккредитив открыли на срок не меньший, чем указано в ДКП и достаточный для завершения всех регистрационных процедур, иначе банк его закроет раньше, чем продавец придет с документами за деньгами. Денежные средства при этом, конечно, не будут потеряны — они вернутся покупателю, но придется всё заново оформлять, а это — время и финансовые затраты.
  • Банк не контролирует исполнение договора купли-продажи, а сами документы проверяет только на комплектность и по внешним признакам, действуя с осмотрительностью и разумной тщательностью. Например, если документы будут фальсифицированы, то банк вполне может не увидеть этого и выдать средства. Ответственность при этом на банк возложить нельзя, если только не будет доказан умысел со стороны его сотрудников.

Справедливости ради отметим, что на практике чаще всего аккредитивный счет открывается в банке-кредиторе (если мы говорим о покупке квартиры с использованием заемных средств), а потому банк весьма ответственно проверяет и сам кредитный договор, и соответствие условий аккредитива этому договору, и исполнение договора купли-продажи.

***

Аккредитив при покупке квартиры — это, простыми словами, безналичный способ расчетов по договору приобретения квартиры, при котором продавец получает деньги со специального аккредитивного счета в банке только в том случае, если выполнит условие договора (передаст квартиру в собственность покупателю). Основным преимуществом использования аккредитива в сделках является безопасность расчета между сторонами. Из подводных камней аккредитива при продаже недвижимости стоит выделить (и то достаточно условно) сложный документооборот, а в некоторых случаях — продолжительный период совершения сделки.

Больше полезной информации по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».

***

Дорогие друзья, спасибо за прочтение статьи. Мы очень старались передать вам актуальную и правдивую информацию, изложив ее простым языком. Если вам нравится то, что мы делаем, поставьте лайк, поддержите канал! Всегда ваш, https://nsovetnik.ru/.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nsovetnik/akkreditiv-pri-prodaje-nedvijimosti-podvodnye-kamni-5f676855725dfb452418291f

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Аккредитив в банке при продаже квартиры

Даже у безопасных способов передачи денег продавцу есть свои нюансы

DPA/TASS

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.

В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег.

Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации.

Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом.

Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги.

Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева.

— В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца.

В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке.

За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге.

Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег.

В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов.

На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму.

Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят.

Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b6c24659a7947d21b51b021

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.