Аккредитив при покупке квартиры

Как открыть банковский аккредитив при покупке квартиры

Аккредитив при покупке квартиры

Виктор Сухов, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 27 октября 2017. Время чтения 6 мин.

Аккредитив – виртуальная банковская «ячейка», которая вскоре составит серьезную конкуренцию реальному депозитарному хранилищу.

Деньги «замораживаются» на счету и выдаются только после регистрации квартиры или иной недвижимости на нового собственника.

Несмотря на наличие минусов, у данной формы взаиморасчета есть важное преимущество – продавец гарантированно получит полную оплату по договору, если добросовестно выполнит его условия, и цена за это будет невелика.

Что такое банковский аккредитив

При сделках с недвижимостью стороны стараются защититься от недобросовестности контрагента. Аккредитив в банке при покупке квартиры делает взаиморасчеты максимально безопасными. Кредитное учреждение само становится гарантом исполнения договора между покупателем и продавцом недвижимого объекта.

Что такое аккредитив в банке при купле-продаже квартиры, полезно знать всем, кто решил приобрести недвижимость или расстаться с ней.

С данным способом расчета граждане знакомы хуже, чем с закладыванием денег в банковскую ячейку. Хотя у него есть ряд достоинств, зная о которых, многие предпочли бы рассчитаться именно так.

Аккредитив, как и использование банковской ячейки, минимизирует риски сделки.

Аккредитив – это безналичная «ячейка». В банке открывается специальный аккредитивный счет (эта функция возлагается на приобретателя жилья), куда поступает денежная сумма за совершенную покупку.

Затем она перечисляется на корреспондентский счет банка-исполнителя. Обычно это банк, где открыт счет продавца недвижимости.

Как только квартира перейдет в собственность покупателя, а продавец это документально докажет, ему перечислят зарезервированные деньги на его банковский счет.

Стороны заранее договариваются, что купля-продажа будет осуществляться через банковский аккредитив. Обычно это указывается не только в содержании заключенного договора, но и в его названии. Документ так и именуют – «Договор купли-продажи квартиры № ___ (аккредитив)».

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием аккредитива. Форма актуальна на сентябрь 2017 года.

Плюсы и минусы безналичного взаиморасчета

Соглашаясь на проведение сделки через аккредитивный счет, нужно представлять достоинства и недостатки подобного взаиморасчета.

Таблица 1. Преимущества и недостатки аккредитива

ПреимуществаНедостатки
Надежность и безопасность расчета между покупателем и продавцомСделка проходит медленнее, чем при иных способах взаиморасчета
Не нужно проверять купюры на подлинность, оплачивая данную услугу банкаПрименяется сложный документооборот
Банк заинтересован в чистоте сделки, выполнении всех условий договора и тщательно это контролируетЕсли аккредитивный счет используется именно для сделки с квартирой, то некоторые банки (в частности, Сбербанк) взимают за это дополнительные комиссионные
При выполнении обязательств перед покупателем продавец гарантированно получает свои деньгиВозврат денежной суммы покупателю возможен только через суд
Исключена пропажа денежной суммы (что возможно, например, при аренде банковской ячейки)Налоговые инспекторы узнают об этой сделке
При всех вышеперечисленных преимуществах открытие аккредитивного счета редко стоит дороже, чем аренда депозитарного сейфа, к которой добавляется оплата услуги по перерасчету денегНекоторые банки чрезмерно завышают стоимость такой услуги, из-за чего стороны выбирают иные методы взаиморасчета

Виды аккредитивов

Аккредитив является финансовым обязательством банка. Он обязуется выполнить поручение покупателя: выдать деньги продавцу недвижимости на определенных условиях.

Есть несколько видов аккредитива:

  • отзывной аккредитив – открывший его покупатель вправе в любой момент отозвать внесенную сумму и аннулировать счет (продавцы редко соглашаются на подобный вариант, так как перечисление им денег зависит от добросовестности контрагента);
  • безотзывный аккредитив – покупатель не вправе его аннулировать по собственной воле, без согласия продавца;
  • безакцептный аккредитив – после перерегистрации квартиры на нового владельца ее продавец может обращаться за получением «забронированной» суммы сам, без присутствия плательщика;
  • покрытый аккредитив – банк покупателя перечислил внесенную на аккредитивный счет сумму банку-исполнителю, и она остается у него весь срок действия аккредитива;
  • непокрытый аккредитив – банк-эмитент не перечисляет деньги, а дает право организации-исполнителю списать необходимую сумму с корреспондентского счета, открытого у «эмитента».

Важно! При сделках с квартирой аккредитив только безотзывной. Покупатель не сможет отозвать свои деньги раньше оговоренного срока без согласия продавца. Это право у него появится только в том случае, если продавец просрочит исполнение своих обязательств по договору купли-продажи.

Стоимость «аккредитивной» сделки

Эксперты называют примерную стоимость аккредитива в большом диапазоне – от 20 до 40 тысяч рублей. Вероятно, она будет снижаться, так как государство заинтересовано в проведении прозрачных сделок и будет их стимулировать. Но пока комиссии за использование при расчетах банковского аккредитива велики, хотя и сегодня ряд банков делают их вполне доступными.

Лидером по открытию аккредитивных счетов является Сбербанк. Действуют следующие тарифы:

  • 0,2% от внесенной на аккредитив суммы, если банк будет эмитентом и исполнителем в одном лице: минимальная сумма ограничена 1000 руб., максимальная – 5000 руб.;
  • 0,3% – если ему придется взаимодействовать с другими кредитными учреждениями;
  • + 2000 руб. – во столько обойдется обслуживание проводимой сделки.

Несколько другие расценки заявлены банком «ВТБ 24»:

  • 0,2% от общей суммы на аккредитиве за его открытие (неважно, будет ли взаимодействие со сторонними организациями);
  • 0,2% от суммы платежа – за исполнение поручения плательщика в отношении 3-го лица;
  • 0,2% от общей суммы – за ее изменение или коррекцию срока действия аккредитивного счета;
  • 1200 руб. – за преждевременный отзыв аккредитива.

«Промсвязьбанк» – еще одно топовое кредитное учреждение России. На своем сайте оно предпочитает называть аккредитив «электронной ячейкой» и предлагает гражданам воспользоваться ею всего за 2500 руб. (вне зависимости от размера вносимой суммы).

Особенности совершения сделки

Аккредитив подразумевает открытие банковского счета, куда покупатель вносит денежную сумму, равную стоимости приобретаемой им квартиры. Этому предшествует:

  • составление и подписание договора купли-продажи, предусматривающего расчет через аккредитивный счет;
  • подача покупателем заявления в банк, где он просит открыть ему аккредитивный счет.

В договоре купли-продажи при такой форме передачи денег указывают:

  • какой банк открывает аккредитив покупателю жилья (банк-эмитент);
  • какой банк выдаст продавцу деньги (банк-исполнитель);
  • кто является получателем «забронированной» денежной суммы;
  • какие документы обязан предоставить банку продавец, в какой срок;
  • кто из сторон несет расходы по открытию аккредитивного счета (обычно покупатель это делает за собственные средства, хотя стороны могут договориться как угодно);
  • в какой срок покупатель должен открыть аккредитив и внести на него деньги;
  • его ответственность за нарушение срока (в договоре указывается размер неустойки за каждый день просрочки).

Рис. 2. Образец договора купли-продажи квартиры через аккредитив

Внимание! Покупатель и продавец недвижимости предварительно решают, будут ли они работать с одним банком или с разными кредитными учреждениями. Если у продавца счет открыт в той же финансовой организации, где оформлен аккредитив, то этот банк будет исполнителем и эмитентом одновременно.

После того как аккредитивный счет открыт, а деньги положены, банк-эмитент обязан проинформировать об этом продавца. С момента внесения покупателем денег его обязательства по договору купли-продажи считается исполненными.

Чтобы получить эту сумму, продавцу нужно исполнить свою часть соглашения (передать квартиру в собственность плательщика).

Его действия ограничиваются во времени – в заявлении покупателя на открытие аккредитива и в договоре купли-продажи указывается, в какой срок он должен это сделать.

Исполнив обязательство, получатель зарезервированных денег предъявляет банку-исполнителю договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.

Возможно, стороны договорятся, что ему нужно представить и иные бумаги. Исполняющая кредитная организация проверяет их несколько дней.

Когда она убедится, что все в порядке, деньги с корреспондентского счета банка отправляются на собственный счет продавца.

Расчеты с использованием аккредитива производятся только в безналичной форме. Банковская организация отвечает за соблюдение условий, обозначенных в договоре купли-продажи. Также она несет ответственность за то, чтобы покупателем были предоставлены нужные документы и в полном комплекте.

О том, как провести сделку с использованием аккредитива, расскажет видеоконсультация эксперта:

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/akkreditiv-pri-pokupke-kvartiry/

Аккредитив — банковская гарантия и замена ячейки

Аккредитив при покупке квартиры

Сдел­ки с недви­жи­мо­стью счи­та­ют­ся рис­ко­вы­ми, при­чём риск обо­ю­ден для обе­их сто­рон.

Для поку­па­те­ля суще­ству­ет все­гда риск купить квар­ти­ру с обре­ме­не­ни­ем (непо­га­шен­ны­ми кре­ди­та­ми, явля­ю­щу­ю­ся объ­ек­том судеб­ной тяж­бы), либо юри­ди­че­ски сомни­тель­ную.

Про­да­вец рис­ку­ет не полу­чить или недо­по­лу­чить денеж­ные сред­ства по сдел­ке в ука­зан­ном объ­ё­ме и в нуж­ные сро­ки. Умень­шить риск сдел­ки может аккре­ди­тив при покуп­ке недви­жи­мо­сти.

Конеч­но, не в его силах обез­опа­сить пол­но­стью от вся­ко­го рис­ка поку­па­те­ля и про­дав­ца, но обес­пе­чить без­опас­ную пере­да­чу денег меж­ду контр­аген­та­ми он вполне спо­со­бен. Дан­ный вид рас­че­та может исполь­зо­вать­ся не толь­ко в сдел­ках с недви­жи­мо­стью, но и при выпол­не­нии сво­их обя­за­тельств меж­ду парт­не­ра­ми в биз­не­се.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Аккре­ди­тив — это спе­ци­аль­но создан­ный счёт в бан­ке, на кото­рый поку­па­тель, воз­на­ме­рив­ший­ся при­об­ре­сти недви­жи­мость, пере­во­дит свои день­ги.

Сред­ства с аккре­ди­ти­ва посту­пят про­дав­цу толь­ко после предо­став­ле­ния им бан­ку копии дого­во­ра куп­ли-про­да­жи и выпис­ки из Росре­ест­ра о пере­хо­де прав соб­ствен­ни­ка.

Таким обра­зом полу­чить день­ги про­да­вец смо­жет толь­ко после пол­но­го юри­ди­че­ско­го оформ­ле­ния покуп­ки объ­ек­та и его реги­стра­ции.

Гаран­том без­опас­но­сти финан­со­вой сто­ро­ны согла­ше­ния высту­па­ет банк.

Риск потери средств при покупке недвижимости

Осу­ще­ствить на прак­ти­ке тако­го рода рас­чёт, если дове­рия меж­ду сто­ро­на­ми нет, труд­но. Самая рас­про­стра­нён­ная схе­ма:

  • поку­па­те­лем обыч­но выпла­чи­ва­ет­ся зада­ток про­дав­цу;
  • затем под­пи­сы­ва­ет­ся дого­вор куп­ли-про­да­жи у нота­ри­уса;
  • в при­сут­ствии нота­ри­уса, зачи­тав­ше­го дого­вор сто­ро­нам, осу­ществ­ля­ет­ся пере­да­ча клю­чей и денег;
  • сдел­ка реги­стри­ру­ет­ся в ЕГРН, и пра­ва на объ­ект недви­жи­мо­сти пере­хо­дят от быв­ше­го вла­дель­ца к поку­па­те­лю.

Чем чре­ва­та такая схе­ма рас­чё­та? Основ­ная опас­ность — поте­ря денег, при­чём нота­ри­усы обыч­но пре­ду­пре­жда­ют об этом. Риск у поку­па­те­ля, как ни стран­но, при этом боль­ше.

Неред­ко сто­ро­ны, что­бы не пла­тить боль­шие нало­ги с про­да­жи, созна­тель­но зани­жа­ют сто­и­мость квар­ти­ры (по зако­ну она может быть даже ниже кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти (КС), но не более чем на 30%). Но ред­ко кто согла­сит­ся в реаль­но­сти про­дать свою квар­ти­ру за 0.

7 от её кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти. На самом деле про­да­вец рас­счи­ты­ва­ет на цену мно­го выше КС. Что­бы под­стра­хо­вать себя, раз­ни­цу меж­ду реаль­ной ценой квар­ти­ры и той, что будет ука­за­на в дого­во­ре, про­да­вец берет в каче­стве задат­ка перед оформ­ле­ни­ем дого­во­ра.

Осталь­ную же сум­му он выпла­чи­ва­ет поку­па­те­лю в при­сут­ствии нота­ри­уса после под­пи­са­ния дого­во­ра. И вот тут-то начи­на­ют­ся непри­ят­но­сти для поку­па­те­ля:

  • Пер­вая. Зани­же­ние цены невы­год­но поку­па­те­лю, так как это отра­зит­ся на сум­ме нало­го­во­го выче­та — она умень­шит­ся.
  • Вто­рая воз­мож­ная непри­ят­ность. Если сдел­ка ока­жет­ся юри­ди­че­ски нечи­стой, она будет рас­торг­ну­та, и день­ги поку­па­те­лю будут воз­вра­ще­ны. Вопрос — какие день­ги? Если при­чи­ной недо­ра­зу­ме­ния стал не созна­тель­ный обман со сто­ро­ны про­дав­ца, а какие-то обсто­я­тель­ства, и сам чело­век честен и выпол­ня­ет свои обя­за­тель­ства, то день­ги он вер­нёт в пол­ном объ­ё­ме. В про­тив­ном же слу­чае поку­па­тель полу­чит толь­ко то, что ука­за­но в дого­во­ре.

Это одна из рас­про­стра­нён­ных схем про­во­ди­мых афер с квар­ти­ра­ми, поэто­му цены луч­ше не зани­жать, несмот­ря на уго­во­ры про­дав­ца.

Вни­ма­ние! Аккре­ди­тив не защи­ща­ет от афер с квар­ти­ра­ми, если сдел­ка будет при­зна­на недей­стви­тель­ной уже после её совер­ше­ния и реги­стра­ции новых прав соб­ствен­но­сти. Если день­ги уже пере­ве­де­ны про­дав­цу, банк не в силах обя­зать вер­нуть их обрат­но.

Если сдел­ка анну­ли­ро­ва­на до того, как предъ­яв­ле­на выпис­ка из ЕГРН в бан­ке, поку­па­те­лю недви­жи­мо­сти сле­ду­ет сра­зу изве­стить об этом в банк и подать доку­мен­ты на вывод сво­их средств с аккре­ди­ти­ва.

Как работает банковский аккредитив при покупке квартиры

Бан­ков­ский аккре­ди­тив — это подо­бие бан­ков­ской ячей­ки, толь­ко рас­чёт при этом осу­ществ­ля­ет­ся не налич­ны­ми, а пере­во­да­ми с одно­го сче­та на дру­гой.

Так же, как и при откры­тии ячей­ки, вос­поль­зо­вать­ся день­га­ми мож­но толь­ко после пол­но­го юри­ди­че­ско­го завер­ше­ния сдел­ки.

Гово­ря про­ще, аккре­ди­тив явля­ет­ся сче­том, сред­ства на кото­ром замо­ра­жи­ва­ют­ся до наступ­ле­ния опре­де­лен­но­го момен­та, ука­зан­но­го в согла­ше­нии меж­ду поку­па­те­лем и бан­ком.

В дан­ном слу­чае — это выпис­ка из ЕГРН о появ­ле­нии прав соб­ствен­ни­ка у поку­па­те­ля. Как толь­ко она предо­став­ля­ет­ся бан­ку, аккре­ди­тив раз­мо­ра­жи­ва­ет­ся, и день­ги с него ухо­дят на счёт про­дав­ца. Если же сдел­ка по каким-то при­чи­нам не про­хо­дит, поку­па­тель заби­ра­ет свои день­ги с аккре­ди­тив­но­го счё­та.

Покупка квартиры при помощи аккредитива: последовательность действий

Решить об исполь­зо­ва­нии аккре­ди­ти­ва сто­ро­ны долж­ны ещё на ста­дии пред­ва­ри­тель­но­го согла­ше­ния. Обыч­но жела­ние при­бег­нуть к этой небес­плат­ной бан­ков­ской услу­ге выка­зы­ва­ет поку­па­тель. Метод рас­че­та (бан­ков­ский аккре­ди­тив) дол­жен быть ука­зан в дого­во­ре куп­ли-про­да­жи.

Поку­па­те­лю нуж­но вна­ча­ле заве­сти соб­ствен­ный счёт в том бан­ке, где будет открыт аккре­ди­тив (это необ­хо­ди­мо в слу­чае воз­вра­та денег при несо­сто­яв­шей­ся сдел­ке). Для откры­тия аккре­ди­тив­но­го счё­та пишет­ся заяв­ле­ние, в кото­ром ука­зы­ва­ют­ся:

  • наиме­но­ва­ние бан­ка, откры­ва­ю­ще­го аккре­ди­тив;
  • све­де­ния о себе;
  • номер бан­ков­ско­го сче­та заяви­те­ля;
  • ФИО и адрес полу­ча­те­ля аккре­ди­ти­ва (бене­фи­ци­а­ра, в дан­ном слу­чае — про­дав­ца недви­жи­мо­сти);
  • осно­ва­ние для испол­не­ния аккре­ди­ти­ва (наиме­но­ва­ние доку­мен­та — в дан­ном слу­чае копия выпис­ки из ЕГРН о пере­хо­де прав поку­па­те­лю);
  • срок дей­ствия аккре­ди­ти­ва (ука­зы­ва­ет­ся дата послед­не­го дня, в кото­рый бене­фи­ци­ар может полу­чить свои сред­ства, предъ­явив под­твер­жда­ю­щий доку­мент, то есть выпис­ку Реест­ра);
  • раз­мер пере­во­ди­мой на аккре­ди­тив сум­мы с ука­за­ни­ем валю­ты;
  • фор­ма аккре­ди­ти­ва;
  • адрес и назва­ние бан­ка-испол­ни­те­ля аккре­ди­ти­ва (куда дол­жен будет обра­тить­ся его полу­ча­тель);
  • спо­соб изве­ще­ния про­дав­ца и поку­па­те­ля о созда­нии аккре­ди­ти­ва и счё­те его испол­не­ния.

Формы и срок открытия аккредитива

Аккре­ди­тив может быть:

  • без­от­зыв­ным;
  • покры­тым;
  • под­твер­жден­ным (или нет);
  • с крас­ной ого­вор­кой и др.

Раз­бе­рем­ся, что такое аккре­ди­тив при покуп­ке без­от­зыв­ной.

При без­от­зыв­ной фор­ме пла­тель­щик, то есть лицо, пере­хо­дя­щее день­ги на аккре­ди­тив­ный счет, не может их ото­звать без согла­сия полу­ча­те­ля.

То есть заве­сти аккре­ди­тив, а потом про­сто так с бух­ты барах­ты отме­нить его, если что-то не понра­вит­ся поку­па­те­лю, будет нель­зя. Ниче­го страш­но­го не про­изой­дёт. День­ги все рав­но при несо­сто­яв­шей­ся сдел­ке будут воз­вра­ще­ны поку­па­те­лю, но по окон­ча­нию сро­ка дей­ствия аккре­ди­ти­ва.

  • Покры­тый аккре­ди­тив пред­став­ля­ет собой счёт, с кото­ро­го сред­ства полу­ча­те­лю пере­во­дят­ся сра­зу, но при этом полу­чить его мож­но толь­ко после предо­став­ле­ния доку­мен­тов, явля­ю­щих­ся осно­ва­ни­я­ми для откры­тия аккре­ди­ти­ва.
  • Под­твер­жден­ный А. – банк-испол­ни­тель выпла­чи­ва­ет аккре­ди­тив, не дожи­да­ясь поступ­ле­ния средств со сче­та пла­тель­щи­ка с бан­ка эми­тен­та
  • Аккре­ди­тив с крас­ной ого­вор­кой – полу­ча­тель полу­ча­ет аванс до откры­тия А., то есть до наступ­ле­ния усло­вий выпла­ты.

Срок откры­тия аккре­ди­ти­ва обыч­но состав­ля­ет неде­лю с момен­та обра­ще­ния полу­ча­те­ля, то есть про­дав­ца.

Это вре­мя необ­хо­ди­мо бан­ку, что­бы про­ве­рить все предо­став­лен­ные доку­мен­ты, ведь если что не так, он будет нести ответ­ствен­ность за нару­ше­ния, допу­щен­ные им при оформ­ле­нии аккре­ди­ти­ва.

Таким обра­зом поку­па­тель полу­ча­ет допол­ни­тель­ные гаран­тии по доку­мен­та­ции на жильё.

Одна­ко на надо забы­вать о том, что ответ­ствен­ность за резуль­та­ты дого­во­ра куп­ли-про­да­жи, бан­ки не несут. То есть, если судом сдел­ка будет рас­торг­ну­та, отве­чать за это банк не будет.

Стоимость аккредитива

  • Откры­тие аккре­ди­ти­ва будет сто­ить поку­па­те­лю при­мер­но 0.1 — 0.2% от его сум­мы.
  • Так­же не бес­плат­ной будет про­вер­ка доку­мен­тов полу­ча­те­ля-про­дав­ца.
  • Неко­то­рые полу­ча­те­ли жела­ют полу­чить аккре­ди­тив налич­ны­ми.

    Бан­ки идут навстре­чу, но про­це­ду­ра обна­ли­чи­ва­ния очень доро­га и может состав­лять от 1 до 10 % от полу­ча­е­мой с аккре­ди­тив­но­го счё­та сум­мы: 10% от сум­мы А. за обна­ли­чи­ва­ние полу­ча­тель упла­тит, если сум­ма боль­ше 5 млн., и день­ги сни­ма­ют­ся ранее, чем через месяц.

(В дан­ной гла­ве при­ве­де­ны рас­цен­ки Сбер­бан­ка).

Заключение: плюсы и минусы аккредитива при покупке недвижимости

Плю­сы:

  • Аккре­ди­тив при покуп­ке квар­ти­ры облег­ча­ет рас­чёт сто­ро­на­ми и умень­ша­ет финан­со­вый риск сдел­ки.
  • Гаран­тия пра­виль­но­сти оформ­ле­ния куп­ли-про­да­жи повы­ша­ет­ся, бла­го­да­ря уча­стию бан­ка.
  • Нет нуж­ды пере­счи­ты­вать налич­ные.

Мину­сы:

  • Допол­ни­тель­ные затра­ты для поку­па­те­ля и про­дав­ца — аккре­ди­тив доволь­но доро­гое удо­воль­ствие.
  • Оформ­ле­ние в бан­ке, ука­за­ния сро­ка дей­ствия аккре­ди­ти­ва, вре­мя откры­тия — все это суще­ствен­но услож­ня­ет и удли­ня­ет пери­од полу­че­ния денег от про­да­жи.
  • Тру­до­ем­кая про­це­ду­ра воз­вра­та денег поку­па­те­лем, если сдел­ка не состо­ит­ся, осо­бен­но при без­от­зыв­ной фор­ме.

Аккре­ди­тив при при­об­ре­те­нии недви­жи­мо­го иму­ще­ства, если у него не один соб­ствен­ник, а так­же при аль­тер­на­тив­ных про­да­жах, при­ме­нять труд­но.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/akkreditiv.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.