Агентский договор с управляющей компанией

Блог

Агентский договор с управляющей компанией

Как всегда, форум Бурмистра – неисчерпаемый источник тем для статей нашего блога. Вот такой вопрос о возможности заключения агентского договора задал один из форумчан, который и стал темой сегодняшней статьи. Насколько реально заключить такой договор, исполнить его, а также правовые основания для этого, мы и рассмотрим в этой статье.

С одной стороны, теоретически прямого запрета на заключение агентского договора с Советом многоквартирного дома (МКД) в лице его председателя на сбор денежных средств на коммунальные услуги не имеется.

В Гражданском законодательстве, в отличие от уголовного и административного, действует принцип: «Разрешено все, что прямо не запрещено».

Думаю, в жилищном праве также этот принцип можно применить, если вас не остановят органы Государственного жилищного надзора (ГЖН) или суды, решив, что вы действуете не по закону.

С другой стороны, в дело вступают нормы Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) и других нормативно-правовых актов, ограничивающие как компетенцию собственников, так и управляющих организаций (УО).

В пункте 2 ст. 44 ЖК РФ прямо в компетенции общего собрания собственников (ОСС) МКД такое правомочие у ОСС отсутствует. Подпунктом 4.

3 пункта 2 указанной статьи установлено, что в компетенцию ОСС входит также и принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.

1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При большом желании подтянуть под эту норму и наш вопрос возможно. Но реально осуществить идею заключения и исполнения агентского договора вряд ли получится.

Ранее, до внесения в 2018 году в Жилищный кодекс изменений, касающихся права собственников на принятие решений о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) у собственников имелось право перейти на основании решения ОСС перейти на прямые расчеты с РСО, при этом УО оставалось исполнителем коммунальных услуг (КУ). Или возможно было заключить агентский договор на начисление и сбор платежей с РСО или расчетным центром (РКЦ).

В силу пункта 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г.

№ 290 (далее – Правила 290) в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ,предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме,обязаны, в том числе и:

д) организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений;

е) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений.

Согласно пункту 4 Постановления Правительства РФ № 416 от 13 мая 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (далее – Правила 416) управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением также следующих стандартов:

  • подготовка заданий для исполнителей услуг и работ;
  • выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме;
  • заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
  • заключение иных договоров, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме.

Подпунктом «е» пункта 32 Правил предоставления коммунальных услугу, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 года (далее – Правила 354), Исполнитель коммунальных услуг имеет право привлекать на основании соответствующего договора, содержащего условие об обеспечении требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных, организацию или индивидуального предпринимателя, в том числе и:

  • для доставки платежных документов потребителям;
  • для начисления платы за коммунальные услуги и подготовки доставки платежных документов потребителям.

Как видно из приведенных норм Правил управляющей организации совсем не обязательно своими силами выполнять все работы по содержанию дома, в том числе и по начислению и сбору платежей. Она вправе на основании договора поручить это любой организации или индивидуальному предпринимателю.

В нашем регионе, например, и без принятия решения ОСС о прямых расчетах, у Энергосбыта практически со всеми УО и ТСЖ были заключены агентские договоры уже с 2011-2012 годов, на основании которых весь учет предоставленных коммунальных услуг с собственниками, начисление платежей, их сбор передавались РСО в отношении КУ электроснабжения.

Теплоснабжение в нашем регионе с 2013 года практически осуществляется на основании прямых договоров с собственниками. Водоканал расторг все договоры с УО и ТСЖ в середине 2015 года.

То есть, уже с середины 2015 года холодное водоснабжение (ХВС) также на прямых договорах с собственниками. Естественно, все начисления и сбор денежных средств за эти коммунальные услуги собственникам и нанимателям осуществляются РСО.

Сбором ЖКУ занимается на основании агентских договоров с управляющими организациями и РСО, также и АО «Система «Город».

А вот слышать о сборе и начислении платежей Советом МКД на основании агентского договора до настоящего времени не приходилось.

Теоретически предположим, что такой агентский договор планируется заключить между УО и Советом МКД. Ну мало ли, пришла в голову некоторым альтернативно одаренным собственникам такая идея иметь в своем распоряжении денежные средства постоянно. Не все же могут подумать о последствиях такого шага, и о том, какие обязательства будут на них налагаться в таком…

Полная версия доступна только подсписчикам

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/kommunalnye-uslugi/agentskiy-dogovor-na-sbor-platezhey-za-kommunalnye-uslugi-mezhdu-uo-i-sovetom-mkd/

Агентский договор на сбор платежей за коммунальные услуги между УО и Советом МКД

Агентский договор с управляющей компанией

Как всегда, форум Бурмистра – неисчерпаемый источник тем для статей нашего блога. Вот такой вопрос о возможности заключения агентского договора задал один из форумчан, который и стал темой сегодняшней статьи. Насколько реально заключить такой договор, исполнить его, а также правовые основания для этого, мы и рассмотрим в этой статье.

С одной стороны, теоретически прямого запрета на заключение агентского договора с Советом многоквартирного дома (МКД) в лице его председателя на сбор денежных средств на коммунальные услуги не имеется.

В Гражданском законодательстве, в отличие от уголовного и административного, действует принцип: «Разрешено все, что прямо не запрещено».

Думаю, в жилищном праве также этот принцип можно применить, если вас не остановят органы Государственного жилищного надзора (ГЖН) или суды, решив, что вы действуете не по закону.

С другой стороны, в дело вступают нормы Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) и других нормативно-правовых актов, ограничивающие как компетенцию собственников, так и управляющих организаций (УО).

В пункте 2 ст. 44 ЖК РФ прямо в компетенции общего собрания собственников (ОСС) МКД такое правомочие у ОСС отсутствует. Подпунктом 4.

3 пункта 2 указанной статьи установлено, что в компетенцию ОСС входит также и принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.

1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При большом желании подтянуть под эту норму и наш вопрос возможно. Но реально осуществить идею заключения и исполнения агентского договора вряд ли получится.

Ранее, до внесения в 2018 году в Жилищный кодекс изменений, касающихся права собственников на принятие решений о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) у собственников имелось право перейти на основании решения ОСС перейти на прямые расчеты с РСО, при этом УО оставалось исполнителем коммунальных услуг (КУ). Или возможно было заключить агентский договор на начисление и сбор платежей с РСО или расчетным центром (РКЦ).

В силу пункта 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г.

№ 290 (далее – Правила 290) в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ,предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме,обязаны, в том числе и:

д) организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений;

е) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений.

Согласно пункту 4 Постановления Правительства РФ № 416 от 13 мая 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (далее – Правила 416) управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением также следующих стандартов:

  • подготовка заданий для исполнителей услуг и работ;
  • выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме;
  • заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
  • заключение иных договоров, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме.

Подпунктом «е» пункта 32 Правил предоставления коммунальных услугу, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.

2011 года (далее – Правила 354), Исполнитель коммунальных услуг имеет право привлекать на основании соответствующего договора, содержащего условие об обеспечении требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных, организацию или индивидуального предпринимателя, в том числе и:

  • для доставки платежных документов потребителям;
  • для начисления платы за коммунальные услуги и подготовки доставки платежных документов потребителям.

Как видно из приведенных норм Правил управляющей организации совсем не обязательно своими силами выполнять все работы по содержанию дома, в том числе и по начислению и сбору платежей. Она вправе на основании договора поручить это любой организации или индивидуальному предпринимателю.

В нашем регионе, например, и без принятия решения ОСС о прямых расчетах, у Энергосбыта практически со всеми УО и ТСЖ были заключены агентские договоры уже с 2011-2012 годов, на основании которых весь учет предоставленных коммунальных услуг с собственниками, начисление платежей, их сбор передавались РСО в отношении КУ электроснабжения.

Теплоснабжение в нашем регионе с 2013 года практически осуществляется на основании прямых договоров с собственниками. Водоканал расторг все договоры с УО и ТСЖ в середине 2015 года.

То есть, уже с середины 2015 года холодное водоснабжение (ХВС) также на прямых договорах с собственниками. Естественно, все начисления и сбор денежных средств за эти коммунальные услуги собственникам и нанимателям осуществляются РСО.

Сбором ЖКУ занимается на основании агентских договоров с управляющими организациями и РСО, также и АО «Система «Город».

А вот слышать о сборе и начислении платежей Советом МКД на основании агентского договора до настоящего времени не приходилось.

Теоретически предположим, что такой агентский договор планируется заключить между УО и Советом МКД. Ну мало ли, пришла в голову некоторым альтернативно одаренным собственникам такая идея иметь в своем распоряжении денежные средства постоянно. Не все же могут подумать о последствиях такого шага, и о том, какие обязательства будут на них налагаться в таком случае.

Мало того, что вопрос о правовых основаниях заключения такого договора весьма спорный, так и его исполнение без нарушения иных норм законодательства также очень затруднительно.

Во-первых, в Гражданском кодексе РФ отсутствует такая организационно-правовая форма, как Совет МКД.

Понятие Совет МКД существует только в жилищном законодательстве, в котором о таком органе сказано в статье 161.1 и ст. 44 ЖК РФ. Компетенция Совета МКД установлена в указанной выше статье 161.

1 ЖК РФ в пункте 5, в которой не установлено право на заключение агентского договора на сбор и начисление КУ.

Полномочия Председателя Совета МКД изложены в пункте 8 той же статьи. Председатель имеет право при наличии полномочий подписывать договор управления, быть представителем собственников в суде при наличии доверенности, подписывать акты выполненных работ по содержанию МКД. В норме указанной статьи также не прописано полномочие заключать агентский договор на сбор платежей за КУ.

Совет МКД это больше общественный орган для взаимодействия между собственниками и управляющей организацией конкретного МКД. То есть, компетенция Совета распространяется только в пределах этого дома, и она очень ограничена.

Совет МКД может иметь какие-либо отношения, по сути, только с собственниками и управляющей организацией этого дома.

С третьими лицами такое взаимодействие невозможно, так как Совет МКД не является ни юридическим лицом, ни каким-либо органом государства или муниципалитета, ни коммерческой или общественной организацией.

Сразу возникает вопрос: от чьего имени будет заключаться такой договор исходя из норм ГК РФ? Договор может быть заключен или с физическим (который должен быть индивидуальный предпринимателем), или с юридическим лицом. Ни тем, ни тем Совет МКД не является. Для налоговой, пенсионного фонда, надзорных органов и иных органов государства такой организации, как Совет МКД юридически не существует в принципе.

Следующий момент: каким образом Исполнитель по договору (Совет МКД) будет осуществлять свои полномочия? Ведь агентский договор предполагает начисление платежей, оформление квитанций на оплату, сбор и учет платежей, перерасчеты за КУ, сбор показаний ИПУ, формирование отчетов агента, работу с должниками и другие моменты.

Где, кем и как это будет осуществляться с учетом того, что все уже давно автоматизировано и компьютеризовано? Какими бухгалтерскими документами будут оформлены отношения по договору между УО и Советом МКД? А также каким образом будет оформляться оплата платежей за КУ, проще говоря, что получит на руки собственник, внося оплату?

Также возникает вопрос о профессиональной компетенции членов Совета МКД.

Никого не хочу обидеть, но прекрасно известно, что в Совете МКД обычно идут не слишком занятые люди предпенсионного и пенсионного возраста, не всегда обладающие необходимыми знаниями.

Востребованные специалисты, обладающие познаниями в области бухгалтерии, юриспруденции, управления и т.д. вряд ли будут активистами в Совете МКД.Думаю, ситуация аналогичная и в других регионах.

Работая в УО, я тесно общалась с Председателями и членами Совета МКД многих домов. Честно говоря, очень маловероятно, что они вполне компетентны для заключения и исполнения такого договора самостоятельно.

Если только УО не предоставит своих специалистов для безвозмездной помощи. И смысл для УО в заключении этого агентского договора мне видится только в каких-то схемах по уменьшению налогового бремени.

Но я не бухгалтер и судить подробно об этом не могу.

Еще один вопрос возникает по поводу налогообложения, страховых взносов, ответственности сторон по договору. Также в НПА ничего об этом мы не найдем. Хотя ст. 421 ГК РФ и предполагает свободу договора, но в данном случае свобода будет, а ответственности – нет.

Если предположить, что договор будет заключаться с физическим лицом – Председателем или членом Совета, то снова возникает вопрос о налогах и сборах, ответственности этого физического лица, возможности контроля за финансовыми потоками.

На месте такого физического лица необходимо крупно задуматься о своей дальнейшей судьбе, если что-то пойдет не так с исполнением такого договора. Да и что мешает ему убежать с миллионами за бугор, как делают многие наворовавшиеся чиновники нашей страны (кого не успели поймать)? Ведь платежи за КУ не такие уж маленькие.

Кроме того, физическое лицо должно иметь статус индивидуального предпринимателя для занятия коммерческой деятельностью, чем, по сути, деятельность по начислению и сбору платежей и является.

Еще момент: в связи с усиленной борьбой государства с легализацией преступных доходов и закидонами банков, превышающими свои полномочия по выполнению пресловутого Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 07.08.2001 № 115-ФЗ (далее – Закон 115),счета такого физического лица могут быть заблокированы по малейшему подозрению с их стороны.

Практически за все отношения по предоставлению собственникам коммунальных услуг и оплате их РСО все равно будет нести ответственность управляющая организация в силу норм жилищного законодательства и иных норм закона (лицензионного, административного, уголовного, противопожарного, налогового и т.д.), с которой никто не снимал статуса исполнителя коммунальных услуг на основании ЖК РФ и Правил 354. Также УО будет нести ответственность за обеспечение собственникам благоприятных и безопасных условий проживания в многоквартирном доме (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Резюмируя вышесказанное, осуществить «супер-идею» заключения агентского договора между УО и Советом МКД на начисление и сбор платежей за коммунальные услуги практически невозможно.

Для этого не имеется ни правовых, ни иных оснований. Соответственно, не стоит пытаться осуществить столь бредовую, на мой взгляд, идею.

Так сказать, во избежание неблагоприятных последствий: и для собственников, и для управляющей организации МКД.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» создает сайты для УК и ТСЖ. Ресурсы отвечают всем требованиям законодательства. Вся необходимая информация о сервисе тут https://www.burmistr.ru/services/sayty-dlya-uk-i-tszh/.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a69d3df4bf161c07b4caf03/agentskii-dogovor-na-sbor-platejei-za-kommunalnye-uslugi-mejdu-uo-i-sovetom-mkd-5d2f1bab0aca0500af496010

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.